不動産を贈与や相続ではなく、親族間で売買をする場合、通常の取引と違ってローンを通すのが難しくなります。金融機関の中でも特に銀行は厳しく、融資してくれるところを探すのも難航します。だからといって親族間売買をあきらめる必要はありません。
この記事を読むとなぜ銀行ローンが厳しいのか、銀行ローン以外の方法はあるのか、ローンを少しでも通しやすくする方法がわかります。ぜひ最後まで読んで、ご自身が親族間売買をする際の参考にしてください。

親族間売買で住宅ローンは銀行で借りられる？

結論からいいますと、親族間売買での住宅ローンを取り扱っている銀行は少なく、まったくダメということはありませんが、難しい場合が多いようです。銀行以外の金融機関についてもお知らせします。

銀行は親族間売買の住宅ローンは基本的に融資しない

親族間（親子・兄弟・夫婦・親戚など）で不動産売買を検討する上で、一番の問題となるのは買主の資金調達、主に住宅ローンの契約です。買主となる親族が現金一括で売買代金を用意することができるなら問題はありませんが、数千万円のお金をキャッシュ払いできる方はそう多くはないでしょう。

現金一括で購入するのではない限り、いずれかの金融機関で住宅ローンを利用するのが前提となります。しかし、親族間売買では、住宅ローンの審査に通りにくく、利用が難しいのです。特に、多くの銀行は親族間売買の際に住宅ローンの貸し付けを行ってくれません。

都市銀行（メガバンク）ではまず融資を受けられませんし、地方銀行や信用金庫でも断られることが多いようです。理由はのちほど解説しますが、「親族間で売買をしたい」と伝えると審査さえしてもらえないこともあります。

親族間売買で融資してくれる金融機関

とはいえ、親族間売買で融資を利用できる金融機関が全くないわけではありません。地方銀行や信用金庫のごく一部など規模の小さいところでは融通を利かせてくれることもあるので、相談することをおすすめします。このほか、ノンバンクという銀行以外の金融機関を利用する方法もあります。

ノンバンクとは、消費者金融やクレジットカード会社など、銀行以外で貸金業法の許可を持っている金融機関のことです。

銀行は、顧客のお金を預かる預金業務、振込や手形発行を行う為替業務、融資業務などさまざまな業務を行っています。

一方のノンバンクは、銀行以外の金融機関のことで、銀行とは異なり融資業務だけに特化しているのが特徴です。預金業務は対応せずお金を貸すことに特化しているので、親族間売買の住宅ローンを取り扱っているところも存在します。

近くに住宅ローンを取り扱っている銀行がない場合、ノンバンクの利用もぜひ検討してください。

親族間売買で住宅ローンを銀行が融資しない理由

親族間売買での住宅ローンの取り扱う銀行が少ないと伝えました。なぜなのでしょうか？それは通常の売買と比較して親族間売買特有のリスクがあるからです。ここでは主なリスクについて解説します。

売買ではなく贈与とみなされるから

親子や祖父母などから家を譲り受ける場合、売買ではなく相続や贈与という方法をとるのが一般的です。

それなのに売買という形をとると、相続税や贈与税を脱税しているのではないかと疑われることがあります。

税制上の不正を直接取り締まるのはもちろん税務署の役目ですが、銀行としても脱税を見て見ぬふりをするわけにはいきません。

「全ての親族間売買が贈与であるとは限らない」ということは銀行も認識しているのですが、リスク軽減の観点から敬遠されやすいのです。

税制上の不正を取り締まるのは税務署の役目と上記に記述しましたが、ここでさらに注意が必要なのが、税務署から売買ではなく贈与とみなされて贈与税を課税されてしまう「みなし贈与」です。時価と比較して不動産をひときわ低い価格で売買すると、みなし贈与に該当するリスクが高まります。当事者同士は売買のつもりでも税務署から贈与とみられてしまうのです。

みなし贈与かどうかを判断する「時価」は明確な判断基準が公開されていません。そのため売買価格については、一般的に行われている不動産売買における時価を調査して、その範囲内で調整する意識が大切です。

使用用途を疑われるから

他にも、借入金の使用用途そのものを疑われることがあります。そもそも銀行のローンの多くは、一部の多目的ローンを除き、貸付金の使途が指定されています。住宅ローンも、居住用の住宅購入資金に充てることを条件として、低金利で貸し付けを行っています。

親族間売買は売買に見せかけて融資を受けることにより、「他の目的への資金調達に使われてしまう」という銀行にとってはリスクがある取引となるのです。買主・売主が親族なので、架空の売買を理由に融資を申し込むこともできてしまいます。実際、住宅購入資金として貸し付けた資金が、事業用資金として利用されていたケースは多く見られます。このような背景から、銀行は親族間売買には消極的なのです。

物件の評価額が安くなりやすいから

物件の評価額が安くなりやすいのも、親族間売買が銀行から敬遠される理由のひとつです。戸建ては築30年超になると、建物価値がほぼゼロ円となっており、土地価格のみで取引されることが多いです。

一方で、マンションは築45年くらいまでは価格が下がり続ける傾向があり、その後はようやく土地価格のみで取引されはじめ、価格が下げ止まっていくことが一般的です。

ただし、空き家の多いマンションの中には、管理が不十分になることで価格が大きく下がってしまうマンションも存在します。

親族間売買で担保となる住宅は、親や祖父母・親族の代から受け継がれた古い住宅が実際のところ多いです。なかには築50年以上の住宅もあります。また住宅ローンを組む際に、購入する物件の築年数が問われることがあります。「中古マンションは築年数制限がないが、中古戸建ての場合は築年数30年以内」のように、申込条件を設けているところもあるのです。

新しい家ほど担保評価が高くなる日本では、古い住宅には高い価格が付きにくいのです。特に戸建てで適切にメンテナンスされていない築古住宅は、不動産市場でほとんど価値がつかず、担保にならないこともあります。

担保に価値がないことは、銀行にとっては万が一の際に貸付金を回収できないという最悪の事態につながります。この点も、親族間売買に対して銀行が消極的な理由です。

親族間売買で住宅ローンを受けるためには

親族間売買での住宅ローンを受けるにはどうすればいいのでしょうか。取り扱いが比較的多いノンバンクとするか、取り扱いが少ない銀行や信用金庫を探すのか。解説します。

ノンバンクでローンを申し込む

これまで親族間売買における銀行の融資の難しさを解説してきましたが、ではどのようにすれば適切な親族間売買でローンを使用できるのでしょうか。

先にも軽くふれましたが、その解決策はノンバンクのローンを利用することです。銀行とノンバンクでは、適用される法律が異なり、銀行や信用金庫・信用組合などは銀行法・信用金庫法など、ノンバンクは貸金業法という法律に則って業務を行っています。

銀行の方が信用性が高いイメージもありますが、ノンバンクも法律を遵守した堅実な運営が行われており、銀行より使い勝手の良い一面もあるでしょう。

そのひとつとして、一般的にノンバンクは銀行と比較して審査がゆるいといわれています。事実、親族間売買への貸し付けを積極的に行っている会社も存在します。

ただし、審査に通りやすい分、銀行と比べて金利が高いことがデメリットとなりますが、その他のローンに比べればむしろ低い方といえるでしょう。一定期間きちんと返済することで住宅ローンの借り換えに対応してもらえる場合もあります。

親族間売買でローンを提供している銀行を探す

少数ですが、親族間売買に融資している一部の地方銀行や信用金庫を探すのも手段のひとつです。ただし「親族間売買OK」と大々的にうたっている銀行は少ないため、インターネットなどを駆使しても探し出すのはかなり難しいことでしょう。

融資を相談する銀行と「親の代から取引をしていた」「支店長と知り合い」「勤務先と取引がある」「事業融資を利用している」など何らかの付き合いがある場合には、前提としての信頼関係が構築されていますので、親族間売買であっても融資が通ることがあります。

いずれにしても特殊な例ですから、これらに当てはまらない方の方が多いと思います。

親族間売買で住宅ローンの審査を通過するコツ

どの金融機関で申し込むかが決まれば、申し込みをして審査となります。ローンの審査は、簡単ではありません。審査通過のコツを知って、少しでも有利になるようにすすめましょう。

住居を目的として購入する

当たり前のことですが、住宅ローンは原則として住宅を購入するときのみに利用できるローンです。その定義は自己所有で、かつ生活の基盤となる建物を指すなど厳しいです。自分で住まないのに融資を受けることはできません。

そのため、親族間売買であったとしても購入者自身の住居を目的として購入してください。住まない家の購入に住宅ローンを利用した場合、金融機関から借入金の一括返済を求められる可能性が高いといえるでしょう。たとえ知らなかったとしても、それを証明することは難しいため一括返済を迫られる可能性は高いです。うっかりではすまない金額ですので、十分に注意しましょう。

借主の属性をよくする

その人自身の担保価値が高いと、親族間売買であったとしても融資が通ることがあります。

住宅ローンの審査は決して簡単なものではなく、融資を受けるためには複数の項目をクリアする必要があります。住宅ローンの審査でみられている「その人自身の担保価値」は申込者の年収もありますが、それだけではありません。下記のような属性が重視されます。

【借主の属性】

• 返済負担率（住宅ローンの借入額が収入に占める割合）
• 雇用形態
• 勤続年数
• 勤務先の規模・事業内容
• 住宅ローンの返済完了時の年齢（若い方がプラス評価）
• 借入希望額
• 契約者の健康状態

さらに属性と同じくらい重要なのが信用情報です。

信用情報はJICC、CIC、JBAという3つの信用情報機関に登録され、金融機関は住宅ローン審査の時に開示して、審査の参考にしています。

過去のローン延滞や借金履歴、債務整理などは信用情報に残り続け、審査通過を難しくさせます。

「収入や勤務先に問題がないはずなのに、住宅ローン審査に落ちてしまった。」という話も聞きます。

それは過去にクレジットカードの滞納や携帯電話料金の支払い忘れがあったなどということもあります。個人でも信用情報の開示は可能なので事前にチェックしておくと良いでしょう。

親族間売買に関するよくある質問

親族間売買について説明してきましたが、そもそも親族の範囲はどこまででしょうか。また贈与とみさなれないための売買価格の目安はあるのでしょうか。このような疑問にお答えします。

親族間売買の「親族」の範囲は？

民法第725条では親族の範囲を「6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族」と定めています。

ですが、税務署が「この範囲の親戚間の取引は厳しくチェックします」という基準を公開しているわけではありません。親族間売買が警戒されるのは「相続税や贈与税逃れの売買ではないか」と疑われることが理由です。

ということは、相続人となる範囲が税務署からマークされる親族の範囲であると推測できるのです。実際の相続において、誰が相続人になるかはケースバイケースです。少なくとも、上記の血縁関係にある場合、親族間売買がある程度大変であることは覚悟した方が良いでしょう。

さらにいうと、親族間売買は民法上の親族のみを指すとは限りません。例えば、売却時に3,000万円特別控除の特例を利用できない範囲として、国税庁では「親子や夫婦、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人など」を例示しています。

不動産売買で贈与とみなされる基準は？

みなし贈与の話をする前に、まず贈与についておさらいしましょう。

贈与とは民法上「もらう側」と「あげる側」の双方が合意して成立する契約と定義されています。

ですので、どちらかが一方的に「もらった」or「あげた」としたとしても、双方の認識がなければ贈与は成立しません（民法第549条）。それに対して、みなし贈与とはどちらかが「あげた」or「もらった」の認識がなかったとしてもケースによっては贈与があったものと「みなして」贈与税を課税するという税法独自の規定です。

不動産を低い額で売買すると、買主は通常の価格で購入した場合に比べて得をしたことになります。不動産を著しく低い価格で購入したことで得をした金額は、税制上、売主から買主へ贈与があったとみなされるのです。これを「みなし贈与」といいますが、みなし贈与があると、売買をしたにもかかわらず贈与税が課税されます。

例えば、通常5,000万円で売買される不動産を親から子へ1,000万円で売った場合は、買主である子は4,000万円の得をします。みなし贈与とは「一般的な価格との差額分を贈与したとみなして税金をかけますよ」という制度ですので、上記の例でいえば、差額の4,000万円がみなし贈与となり、親から子への贈与として贈与税の対象になります。

この「みなし贈与」の判断基準は、社会通念上著しく低い価格で取引することで、実質的に贈与となっていることや、相手に経済的利益が生じるような場合を指します。明確な基準が法律で定められているわけではなく、個別に判断されることが原則です。

「著しく低い価格」 としての目安は、土地取引の場合であれば、「時価の80%未満の価格」を指すと判断されています。（東京地方裁判所の平成19年8月23日判決による）

故意ではない場合も同様ですので、ご注意ください。

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さて、これまで親族間売買のそのものの難しさや住宅ローンを利用する難しさを述べてきましたが、ここでご注目いただきたいのが「セゾンファンデックス 親族間売買ローン」です。

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さらに、クレディセゾングループという安心感。他の金融機関にはない独自の審査基準で、親族間売買の幅広いニーズに応えてくれます。お悩みの方はぜひご検討ください。

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おわりに

親族売買はハードルが高いように思えますが、きちんとした手順をふんで適切な価格で取引を行えば売主、買主の双方にとって、お互いの顔が見えるとても安心のできる不動産売買となります。

信頼のできる専門家や住宅ローンを応援してくれる金融機関に相談をして、スムーズな親族間売買を行いましょう。