農地売却が難しいといわれる理由とは？手続きの流れや費用について紹介

農地の売却を検討するなかで「農地の売却は難しい」と、見聞きした方も多いのではないでしょうか。農地は通常の土地（宅地）の売却とは異なる手順で進めなければならないため、一般的な不動産売却よりも難易度が高くなります。

そこで本記事では、農地の売却が難しいといわれる理由や手続きの流れ、費用について解説します。本記事を読んでいただければ、農地売却の全体像が分かり、スムーズに売却を進められるでしょう。

農地の売却が難しいといわれる理由

農地の売却が難しいといわれる理由は、農地法という法律による売買の制限を受けているためです。

農地の売買ができるのは農業委員会の許可を受けた農家や、農業従事者に限られており、通常の宅地のように個人間の同意だけでは自由な売買ができません。

そもそも農地とは、耕作の目的に供される土地を指します。具体的には田んぼや畑、果樹園などです。限りある農地を自由に売買できるようにすると、国民の食料を確保するための土地が減少してしまう恐れがあるため、売買には一定の制限が設けられています。

また、近年は農業従事者の高齢化により、農家の数が減っています。新規就農者も減少しているため、引退する高齢者が農地を売りたいと考えていても、買手となる農家や農業従事者が見つからず、売却できないのが現状です。

このような背景から農地の売却は難しいといわれています。

不要な農地を保有するリスク

農地は売却が難しいため、ひとまず保有しておこうと考える方も少なくありません。しかし、不要な農地を保有するのは以下のようなリスクもあります。

• 固定資産税を負担しなければならない
• 農地が荒れ売却しにくくなる

それぞれについて解説します。

固定資産税を負担しなければならない

農地は不動産であるため、所有者は毎年固定資産税を納めなければなりません。そのため、使用していない農地であっても保有している限り固定資産税の負担が伴います。

通常の農地は固定資産税の軽減措置を受けられるため、宅地よりも納める固定資産税は少なくなります。具体的な計算式は以下のとおりです。

• 本則税額：本年度の課税標準額×税率（1.4％）
• 調整税額：前年度の課税標準額×負担調整率×1.4％

いずれかの税額の低いほうが本年度固定資産税。

負担調整率は「前年度の課税標準額÷当該年度の評価額」で算出した負担水準によって決まります。

負担水準	負担調整率
0.9以上のもの	1.025
0.8以上0.9未満のもの	1.05
0.7以上0.8未満のもの	1.075
0.7未満のもの	1.1

なお、農業の収益性の低さから土地の価格は必ずしも一致しないため、前年の課税標準額は限界収益率である0.55をかけて算出します。

しかし、以下に該当する農地は遊休農地と判断され、限界収益率（0.55）の適用を除外される可能性があります。

• 1年以上耕作されておらず、かつ、今後も耕作される見込みがない農地
• 周辺地域の農地と比較して、利用の程度が著しく劣っている農地

遊休農地に指定された農地は、固定資産税が1.8倍（1÷0.55）になると考えましょう。

農地が荒れ売却しにくくなる

農地を放置すると土地が荒れて売却しにくくなります。とくに夏場は草や木の成長が早く、1ヵ月に一度など、定期的に草刈りをしないとすぐに荒れてしまいます。

農地が荒れると復旧までに時間がかかることに加え、現状のまま引き渡す場合は買主が整備の負担を負わなければならないため、売却価格が相場よりも下がる可能性があると考えましょう。

また、害虫が発生すると近隣農家に迷惑をかけてしまう恐れもあります。

農地売却の方法とは

不要な農地を保有するリスクが分かったところで、本章では農地売却の方法を２つ紹介します。

• 農地のまま売却
• 農地を転用して売却

それぞれについて見ていきましょう。

農地のまま売却

農地売却の最もスムーズな方法は農地のまま売却することです。しかし、農地のまま売却するには以下の要件を満たす必要があります。

• 農地のすべてを効率的に利用すること（営農計画が必要）
• 必要な農作業に常時従事すること（原則、年間150日以上）
• 周辺の農地利用に支障がないこと（無農薬栽培が行われている地域で農薬を使用するなど）

このような要件を満たすには、基本的にプロの農家・農業従事者が買主となります。

ただし、農地法の改正によって新規就農者への売却がしやすくなりました。以前は農地取得に対する下限面積（50a）が設定されていましたが、2023年4月1日からは地域の実情に応じて、農業委員会が定められるように変更されています。

地域によっては10a未満の農地でも取得できるため、新規就農者への売却も検討できるでしょう。

農地を転用して売却

農家や農業従事者への売却が難しい場合は、農地を転用して売却しましょう。転用とは土地の地目を変更して売却することです。

農地を売却するには前述の要件を満たす必要がありますが、地目を宅地などに変更することで、一般の方への売却も可能です。

宅地にすると用途も増える分、土地の価格も高くなる傾向にあります。農地を転用する流れについては後述します。

農地を農地のまま売却する手続きの流れ

農地を農地のまま売却する手続きの流れは、以下のとおりです。

• 買主を探す
• 売買契約を締結
• 農業委員会に申請
• 清算と所有権の移転

それぞれについて解説します。

買主を探す

農地のまま売却する際は、買主が農家や農業従事者、新規就農者に限られるため、農地を必要としている方を探しましょう。

ご自身が農家であれば横のつながりで買主を探しやすいですが、相続で農地を取得した方の場合は知り合いの農家さんから紹介してもらうのがおすすめです。また、農地中間管理機構に斡旋を依頼する方法もあります。

売買契約を締結

買主が見つかった後は、売買契約を締結します。

ポイントは農業委員会の許可を取る前に売買契約を締結することです。売買契約を締結していない状態だと、契約内容や売買の確実性が不透明であり、農業委員会の許可が降りない可能性があるためです。

農業委員会への届出書には、買主の氏名や住所を記載する必要があるため、先に契約を交わしておく必要があります。

万が一農業委員会の許可が降りなかった際にトラブルにならないように、契約書には「許可が降りなければ契約は白紙解約になる」旨の文言を明記しておきましょう。

農業委員会に申請

売買契約を締結した後は、各自治体の農業委員会に許可の申請を行います。各自治体で必要書類は異なりますが、一般的には以下のような書類を添付します。

• 農地等権利移動許可申請書
• 売買契約書の写し
• 登記事項証明書
• 公図写し
• 位置図
• 付近見取図
• 営農計画書
• 耕作証明書

申請期間は月ごとに定められているのが一般的であるため、手続きをスムーズに進めるためにも期間内に提出しましょう。なお、許可が降りるまでの期間は1〜2ヵ月が目安です。

清算と所有権の移転

農業委員会の許可が降りた後は、売買代金や各種清算金の授受、所有権の移転を行います。基本的には残代金を受け取った日が所有権移転日となります。

所有権移転登記はご自身でもできますが、ミスがあるとトラブルに発展するため、司法書士に依頼するのがおすすめです。

なお、売買代金が高額な場合などは、所有権移転登記の前に所有権移転請求権仮登記を行う場合があります。これはあらかじめ登記の順位を確保しておくための手続きであり、売主による売却の意思表示と考えましょう。

農地を転用して売却する手続きの流れ

農地を転用して売却する手続きの流れは、以下のとおりです。

• 不動産会社に売却を相談
• 売買契約を締結
• 転用許可申請
• 農業委員会に申請

それぞれについて解説します。

不動産会社に売却を相談

農地を転用して売却する際は不動産会社に相談するのがおすすめです。

農地転用の手続きが必要になることに加え、宅地として売却する際は購入検討者の数が多くなるためです。不動産会社に依頼することで、より好条件かつ安全に取引できるでしょう。

売買契約を締結

買主が見つかった後は、農業委員会への許可申請の前に売買契約を締結します。

不動産会社が間に入る場合はあまり心配いりませんが、農地のまま売却する際と同じように「許可が降りなければ契約は白紙解約になる」旨の文言を契約書に明記しておきましょう。

なお、契約段階で買主の土地利用の目的を明確にする必要があります。農地を転用した後に家を建てるなど、転用後の目的を明確にしていないと転用許可が降りない恐れがあるためです。

届出・転用許可申請

売買契約締結後は、自治体の農業委員会に農地転用の届出・許可申請を行う必要があります。

• 農地転用届出：市街化区域にある農地の転用手続き
• 農地転用許可申請：市街化調整区域にある農地の転用手続き

届出や許可申請はご自身で行うことも可能ですが、手続きが煩雑であるため行政書士に依頼するのがおすすめです。届出・許可申請を行う際には以下のような書類の提出を求められます。

• 登記簿証明書
• 位置図
• 公図の写し
• 周辺土地利用状況図
• 現況写真
• 事業計画書（事業を行う場合）
• 土地利用計画図
• 建物平面図、排水計画図
• 資金計画書
• 融資見込証明書
• 土地改良区の意見書
• 地区除外申請書

届出と許可申請では必要な期間が異なります。届出の場合は1〜2週間、許可申請の場合は1〜2ヵ月ほどが目安です。

しかし、土地の規模や自治体によっても期間に違いが生じると認識しておきましょう。

清算と本登記

農業委員会の許可が降りた後は、地目変更登記を行い、所有権移転へと進みます。

地目変更登記とは、農地から他の地目へ変更するための手続きです。地目変更登記はご自身で行うことも可能ですが、専門的な知識が必要になるため土地家屋調査士に依頼するのがおすすめです。

司法書士では地目変更登記を代行できない点に注意しましょう。

地目変更が完了した後は、売買代金や各種清算金の授受を行います。なお、農地のまま売買する時と同じように、農業委員会から許可が降りる前に所有権移転請求権仮登記を行うケースもあります。

最終的に本登記を行い、取引は完了です。

農地売却の費用や税金について

農地を売却する際は、かかる費用や税金をもとに資金計画を立てましょう。

本章では農地売却の費用や税金について詳しく解説します。

農地売却の費用

農地を売却する際にかかる主な費用は以下のとおりです。

• 不動産会社の仲介手数料
• 行政書士費用
• 土地家屋調査士費用
• 司法書士費用

不動産会社に支払う仲介手数料は農地の価格によって異なります。

売買価格	仲介手数料
200万円以下の部分	売買価格×約5％
200万円超え400万円以下の部分	売買価格×約4％
400万円超えの部分	売買価格×約3％

なお、400万円を超える金額に関しては「売買価格×3.3％+6.6万円」の速算式で算出するのが便利です。

各種士業への支払いは以下の表を参考にしてください。

支払先	項目	費用目安
行政書士	農地転用届出・許可申請	30,000〜100,000円
土地家屋調査士	農地転用登記	40,000〜100,000円
司法書士	所有権移転登記	20,000〜70,000円

農地売却の税金

農地の売却にかかる税金は以下のとおりです。

• 印紙税
• 譲渡所得税

印紙税とは売買契約書に貼付する印紙代のことです。は印紙不動産の売買契約書税法に定める課税文書に該当するため、売買金額に応じた所定の印紙を貼付する必要があります。

売買契約書に記載された金額	税額
10万円超え50万円以下	200円
50万円超え100万円以下	500円
100万円超え500万円以下	1,000円
500万円超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円超え5,000万円以下	10,000円
5,000万円超え1億円以下	30,000円

参考：国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

譲渡所得税とは、土地の取得時よりも高く売れて利益が出た際に課される税金です。譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。

• 譲渡所得＝収入金額－（取得費+譲渡費用）－特別控除
• 譲渡所得税＝譲渡所得×税率

取得費とは、農地の購入価格や購入時にかかった諸費用のことです。税率は所有期間によって異なる点に注意しましょう。

	所得税 （復興特別所得税含む）	住民税	合計
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	30.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得 （所有期間5年超え）	15.315％	5％	20.315％

相続で取得した場合は、被相続人の所有期間を引き継げます。

なお、農地を売却した場合には一定要件を満たすことで特別控除が適用されます。

譲渡の目的	控除額	要件
農地利用	800万円	・勧告に係る協議、調停又はあっせんにより譲渡した場合 ・農地中間管理機構に譲渡した場合 ・農地中間管理事業の推進に関する法律に基づく農用地利用集積等 促進計画により譲渡した場合
農地利用	1,500万円	・農業経営基盤強化促進法に基づく買入協議により農地中間管理機構に買い入れられた場合
農地利用	2,000万円	・農業経営基盤強化促進法の地域計画の特例に基づき農地中間管理機構に買い入れられた場合
転用	5,000万円	・公共事業などのために土地や建物を売った場合

農地を相続したら専門家に相談

ご自身が農家である場合や親族に農家の方がいる場合は、買主の紹介などで農地売却を比較的スムーズに行えます。しかし、ご自身が農家でないにもかかわらず農地を相続して相談する方がいない場合は処分に困るでしょう。

そのような際は専門家への相談がおすすめです。

セゾンの相続

本記事で解説したとおり、農地は買手が限られることに加え、転用して売却するには専門的な手続きが必要です。今後どのように農地を処分するべきか悩んでいる方は専門家に相談しましょう。

「セゾンの相続 相続手続きサポート」では、相続の専門家が相続手続きをトータルサポートいたします。必要に応じて税理士や弁護士のご紹介も可能であるため、まずはお気軽にご相談ください。

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おわりに

農地の売却が難しいといわれる理由は、農地法により売買の制限を受けているためです。買手は農家や、農業従事者に限られており、通常の宅地のように個人間の同意だけでは自由な売買ができません。

不要な農地を保有していると固定資産税を負担しなければならないことに加え、農地が荒れて売却しにくくなるリスクがあります。

農地の売却には時間もかかるため、売却を検討している方はなるべく早いタイミングで行動に移すのがおすすめです。