セールアンドリースバックとは、企業の資産を売却し、同時に売却先と賃貸借契約を締結することによって企業経営のスリム化に寄与しようとする仕組みです。買主は不動産会社や金融機関が候補となります。セールアンドリースバックの活用においては、企業が関わるため、財務上の仕組み、税金面での理解が不可欠です。メリット・デメリットと合わせて、最適の活用方法をお伝えします。
- セールアンドリースバックとは何か
- セールアンドリースバックはリバースモーゲージと何が違うのか
- セールアンドリースバックの財務面と税金面の注意点
- セールアンドリースバックのメリットとデメリット
セールアンドリースバックとは？
セールアンドリースバックとは、自社の所有する不動産を不動産会社や金融機関に売却し、そのうえで賃貸借（リース）契約を締結する仕組みです。近年注目されている資金調達の手段のひとつですが、法人経営上いくつかのメリットがあります。
セールアンドリースバックの基本概念
セールアンドリースバックは、不動産などの資産を売却にて現金化したのち、同時に賃貸借契約を結んで資産を貸与してもらう手法です。「セール＆リースバック」や「セール・アンド・リースバック」などと表記されることもあります。家や区分マンションなど個人の不動産売却などは単純にリースバックと表記する場合もあり、セールアンドリースバックと表記する際は法人に対する取引が多いです。
セールアンドリースバックの仕組み
セールアンドリースバックは、リースバックを取り扱う企業に依頼して不動産の査定を行い、売買契約を締結、売却します。そのうえで不動産会社所有の物件として賃貸借契約を締結して借り、家賃を支払います。
セールアンドリースとリバースモーゲージは何が違う？
セールアンドリースバックと類似した仕組みにリバースモーゲージがあります。リバースモーゲージは不動産を担保に資金を借り入れる方法で一時期注目されましたが、築年数の経過した不動産では申込者が希望する資金担保に至らず、最近はあまり聞くことがなくなりました。
以下の表は、セールアンドリースバックとリバースモーゲージについてまとめたものです。
【セールアンドリースバックとリバースモーゲージの違い】
| 相違点 | セールアンドリースバック | リバースモーゲージ |
| 買取 | あり | なし |
| 担保設定 | なし | あり |
| 売買契約後の流れ | 売却金を受領、賃貸借契約を締結 | 担保力にもとづいて資金提供 |
| 契約者の死後 | 相続人が賃貸借 | 物件の譲渡・返済 ※相続人が賃貸借のケースもあり |
セールアンドリースバックのメリット
セールアンドリースバックのメリットについてご紹介します。
まとまった資金調達ができる
金融機関からの借入とは異なり、自社の資産で資金調達をすることが可能です。売却による現金が増えて借入金を超えると財務健全化が認められるため、更なる資金調達の契機にも繋がります。
流動性の低い不動産などの売却により企業のキャッシュフローを安定させられることが最大のメリットです。決算前や金融機関に融資申し込みを行う前など実施することで効果が期待できます。
不動産管理費用が不要になる
不動産を所有していると、毎年の固定資産税、維持管理や修繕費用などを確保しなければなりません。セールアンドリースバックを利用すると、所有権が移転するためこうした費用がかからず、経理作業の手間も削減できます。また、不動産管理関連業務のスリム化を実現することもできるでしょう。
売却してもそのまま利用できる
資産を売却してもそのままその資産を使用することができるため、不動産を売却した場合でも従業員にとっては就業場所が変わるなどの環境の変化が起こりません。
借入枠を使わずに済む
セールアンドリースバックを利用すると、金融機関からの借入枠を温存したまま資金を調達することができます。流動資産を有効活用する側面もあり、いざというときに安心です。
セールアンドリースバックのデメリット
一方でセールアンドリースバックのデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
毎月の賃料がかかる
セールアンドリースバックでは、売買契約後に賃貸借契約を結ぶことにより毎月リース料が発生します。法人の財務諸表上も不動産などの資産を減少させ、賃料勘定での費用が増えるため、客観的に判断したときに良い印象を与えない可能性があるでしょう。
通常の売却よりも売却額が低くなるケースがある
セールアンドリースバックでは売却額が抑制される傾向があります。買取会社としては物件は売主への貸し出しを前提としているため、通常の市場での売却よりも低い金額での見積りになる可能性が高いです。リバースモーゲージと同様、通常の売却ができない際の代替案としての性格が強いでしょう。
改修を行うには許可が必要
セールアンドリースバックで借りる物件は、すでに譲渡後のため所有権は買主にあります。改修や修理を行いたい場合は、買主の許可を取らなければなりません。資産を自社所有しているときに比べて自由度が低くなるという側面があります。
長期間で考えると損になる場合もある
セールアンドリースバックの割安な売却代金と割高なリース料と考えると、リース期間が長期間になると損をする場合があるため注意が必要です。セールアンドリースバックを利用しない場合と比較して、費用面を全体的に判断しましょう。
セールアンドリースバックの有用・無用を決める企業の条件
どのような場合にセールスリースバックを利用すると良いのでしょうか。
手元にまとまった現金がない場合はおすすめ
第一にキャッシュ不足が懸念される場合です。不動産など現金以外の資産はあるものの、手元にまとまった現金がない状態にセールアンドリースバックをおすすめします。
どれだけ売上が上がって不動産などの資産があろうとも、現金がなければ支払をすることができません。最悪の場合は資金繰りができず倒産の可能性もあります。現金不足を乗り切る方法として、セールアンドリースバックの活用は選択肢の一つでしょう。
長期的な資金調達を考えている場合には不向き
一方でセールアンドリースバックは、長期的な資金調達を考えている企業には不向きです。一時的にまとまった現金が入ったとしても、その後に割高なリース料を支払う必要性があります。長期的な収支の改善を行う場合は、実直に売上を上げてキャッシュフローを回すことに重点を置きましょう。
セールアンドリースバックを行う場合の注意点
セールアンドリースバックを行う際の注意点には、どのようなものがあるのでしょうか。
会計処理が種別で異なるので確認する
セールアンドリースバックの会計処理には2種類あります。ファイナンスリースとオペレーティングリースです。前者のファイナンスリースは解約できない契約で、フルペイアウトになる場合のみです。また利益の創出を前提とした金融取引になる場合はファイナンスリース、フルペイアウトにも金融取引にもならない場合は、オペレーティングリースとして仕訳します。
リース先が変わると会計処理が変わることもある
上記は基本的な形ですが、リース先が変わる転リースが行われると契約の条件や内容が変わる可能性があります。あらかじめ当初の売買契約時に転リースの詳細が定められている場合が多いため、確認しましょう。また、実際に転リースが行われた際は、会計処理が必要となります。
1社のみで決めない
セールアンドリースバックを検討する場合は、1社だけではなく、複数社に見積を依頼をすることをおすすめします。細かい条件が異なることが多いためです。また、一度利用したことのある企業は自社の信用調査が完了しているため、スムーズに審査が進む傾向があります。
専門家に相談する
セールアンドリースバックは複雑な会計処理が多いため、検討・実行時に専門家に相談すると安心です。確かな知識と豊富な経験に裏打ちされた丁寧な説明も受けられるため、興味のある方は相談だけでも受けることをおすすめします。クレディセゾングループのセゾンファンデックスでは事業用リースバックの取扱いがあり、ビジネスの資金調達に信頼性の高いサービスが用意されています
おわりに
セールアンドリースバックについてご紹介しました。一時的なキャッシュ不足を解決するために、セールアンドリースバックは使い勝手の良いサービスです。活用後の処理が煩雑にならないように、売却時およびリース時の会計処理は注意深く進めましょう。
