利回りとは、投資額に対してどれほどの収益を得られるかを示す数値です。不動産投資の利回りは物件タイプごとに相場が異なるだけでなく、エリアや築年数などの影響も受けます。投資の成功には、正しい理解が欠かせません。このコラムでは、不動産投資の利回りについて詳しく解説し、理想の数値や、シミュレーション方法なども紹介します。不動産投資で安定した収益を得るコツを知りたい方はぜひ参考にしてください。
（本記事は2024年8月5日時点の情報です）
- 不動産投資の各種利回り（表面・実質・想定・現行）の違い
- 本業と副業で異なる利回りの最低ライン
- 物件タイプや築年数、地域によって変わる利回りの相場
- 利回りを参考にする際の注意点
マンションなどの不動産投資における利回りとは？
マンションやアパートなどの不動産投資における利回りは、物件の取得価格に対して、家賃収入や利益がどれくらいの割合かを示す数値です。その値が大きいほど、投資に対するリターンが大きく、値が小さいほどリターンは乏しくなり、物件選びにおいて重要な判断基準となります。利回りを正しく理解し、適切な物件を選ぶことが、不動産投資で安定収益を上げるカギとなります。
不動産投資における利回りの種類
不動産投資における利回りには複数の種類があります。ここでは表面利回り、実質利回り、想定利回り、現行利回りの4種類について解説します。
利回りの目安がわかる「表面利回り」
表面利回りは、マンションなど不動産の購入価格に対する家賃収入の割合を示します。計算式は次のとおりです。
表面利回り（％）＝年間の家賃収入÷物件価格×100
以上のように、表面利回りは比較的簡単に導き出せます。不動産を購入する際に物件同士を比較する目安として活用されることが多いです。通常、物件広告には表面利回りが記載されています。
経費を差し引いた「実質利回り」
実質利回りは、年間の家賃収入から維持費を差し引いた金額を、物件価格に購入時の諸経費を加えた額で割った値です。支出するコストを考慮するため、表面利回りより小さくなり、投資実態に即した利回りが分かります。計算式は次のとおりです。
実質利回り（％）＝（年間の家賃収入ー年間の維持費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
年間の維持費と購入時の諸経費の例は以下のとおりです。
＜年間の維持費の例＞
- 固定資産税・都市計画税
- 管理会社への委託料
- 共用部の光熱費
- 入居者募集費用
- 修繕費用
- 修繕積立金（区分マンションの場合）
- マンション管理費（区分マンションの場合）
- 火災保険料
- 融資の利息など
＜購入時の諸経費の例＞
- 不動産会社への仲介手数料
- 登記費用（移転登記や司法書士報酬など）
- 不動産取得税
- 印紙税（売買契約書などに収入印紙を貼付）
- 売主に支払う固定資産税と都市計画税の精算金
- 融資事務手数料など
満室状態を想定した「想定利回り」
想定利回りは、表面利回りと似ている概念で、満室状態を想定して利回りを計算します。
想定利回り（％）＝満室を想定した年間の家賃収入÷物件価格×100
新築物件や空室が多い中古物件など、実際に入居者がいない部分も入居していると想定して利回りを算出するため、実態より高い利回りが表示される傾向があります。収益物件を紹介しているポータルサイトで表示されている利回りは、ほとんどが想定利回りです。
入居状況が反映されている「現行利回り」
現行利回りは、計算時点の入居状況を家賃収入に反映させて算出します。
現行利回り（％）＝実際に得る年間の家賃収入÷物件価格×100
空室があれば収入に反映されないため、現実に沿った利回りを把握できます。
利回りの理想や相場は？最低ラインはどのくらい？
不動産投資における理想の利回りや相場について解説します。利回りは投資するマンションやアパートなどの条件によって大きく異なるため、一概に理想を示すのは難しいものです。
不動産投資を本業として行うのか、副業として行うのかによっても、目指す利回りの最低ラインは変わるでしょう。ここでは、エリアや築年数、物件の種類といった条件ごとの利回りの相場も紹介します。
最低ラインは不動産投資の目的により異なる
不動産投資における利回りの最低ラインは、投資でマイナス収支になるのを防ぐために死守したいラインです。そのラインは投資目的によって変わります。ここでは、ほかに収入があって副業として不動産投資に取り組む方、家賃を収入の柱とする本業として不動産投資を行う方で考えます。
まず、副業として小遣い程度の家賃を得たい、あるいは年金の足しにしたいといった理由で不動産投資を行うなら、利回りは3～4%程度を最低ラインとするのがおすすめです。大きな利益は得られませんが、空室や修繕のリスクを抑えられる物件が多く、安定的な収入を期待できます。好立地の区分マンションなどがこれに該当します。
一方、不動産投資を本業とする場合は、利回り8%以上の物件を探したいところです。高利回りの物件は収益性が高く、不動産収入だけで生計を立てることも可能です。一般的に利回りが高いほど、駅から離れていたり、老朽化が進んだりしてリスクの高い物件が多くなります。入居者を確保するためには、不動産仲介会社への営業活動や、リフォーム・修繕工事などが必要です。
本業として時間と労力を費やして取り組むことで、リスクに適切に対応できる可能性が高まります。
例えば、
- 入居者管理：頻繁に物件を訪問し、入居者とのコミュニケーションを密に取ることで、トラブルの早期発見や解決が可能になります。
- 物件メンテナンス：定期的な点検や迅速な修繕対応により、物件の価値を維持し、入居者満足度を高めることができます。
- マーケティング：地域の不動産市場動向を常に把握し、適切な家賃設定や効果的な広告宣伝を行うことで、空室率を低く抑えられます。
- ネットワーク構築：地元の不動産業者や工務店との良好な関係を築くことで、物件の紹介や修繕時のコスト削減につながります。
- 法規制対応：不動産関連法規の変更にいち早く対応し、コンプライアンスを維持することができます。
これらの取り組みにより、高利回り物件特有のリスクを最小限に抑え、安定した収益を確保できる可能性が高まります。ただし、このような管理には相当な時間と労力が必要となるため、副業としての投資では難しい場合が多いでしょう。
このほか、利回りの最低ラインをどの程度に定めるのかは、借入金額の多さや金利の高さ、売却時にどの程度の価格で売れるのかなどの条件にも左右されます。借入金額が多ければ毎月の返済額も増えるので、手残りをより多くするためには利回りは高めが理想です。
借入金利が高ければ、利回りも高い物件を選ばないと利益が残りにくくなります。資産性があり将来高く売れる物件の場合は、資金回収の可能性が高まるため、保有中の利回りは低めでも問題ない可能性があります。最低ラインは一律に当てはめず、購入前には入念にシミュレーションすることが重要です。
不動産投資利回りの相場は？
不動産投資における利回りの相場について、不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）の収益物件市場動向四半期レポート（2024年1月～3月期）を基にまとめました。
＜物件タイプと地域別の表面利回り＞
| エリア | 区分マンション | 一棟マンション | 一棟アパート |
|---|---|---|---|
| 全国 | 6.84% | 7.73% | 8.08% |
| 北海道 | 11.74% | 8.65% | 11.58% |
| 東北 | 12.38% | 10.94% | 11.86% |
| 首都圏 | 6.35% | 6.81% | 7.55% |
| 信州・北陸 | 16.07% | 12.74% | 13.19% |
| 東海 | 9.57% | 9.17% | 9.03% |
| 関西 | 6.91% | 8.26% | 8.59% |
| 中国・四国 | 13.04% | 11.72% | 11.46% |
| 九州・沖縄 | 9.39% | 8.93% | 9.26% |
出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「収益物件 市場動向 四半期レポート2024年1月～3月期」
一棟アパートと一棟マンションは建物全体を購入して賃貸するのに対し、区分マンションは分譲マンションの専有部分を購入して賃貸します。アパートは木造や軽量鉄骨造など比較的低コストで建築できるケースが多いため、表面利回りが高めになるのが一般的です。
区分マンション、一棟マンション、一棟アパートといった物件タイプごとの表面利回りは、エリアによって違いはあるものの、おおむね一棟アパートが最も大きくなる傾向があります。
エリアで見ると、首都圏や関西など人口が集中する地域は利回りが低く、信州・北陸、東北、北海道など人口が少ない地方は利回りが高い傾向があります。人口が集中していれば不動産に関する需要も多く、価格が高くなるため利回りが低下するのが通常です。逆に人口が少ない地方では不動産に対する需要も減退し、価格が安いため利回りは上がります。
＜物件タイプと築年数別の表面利回り（全国）＞
| 物件タイプ | 築10年未満 | 築10～20年未満 | 築20年以上 |
|---|---|---|---|
| 区分マンション | 4.40% | 4.69% | 7.68% |
| 一棟マンション | 4.99% | 6.49% | 8.31% |
| 一棟アパート | 6.32% | 7.32% | 9.46% |
出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「収益物件 市場動向 四半期レポート2024年1月～3月期」
築年数別の表面利回りは、上記の表のようにすべての物件種別で古くなるほど表面利回りが上昇することがわかります。特に築20年以上になると利回りの上昇は大きく、築10年未満と比べると各物件タイプで3ポイント以上上昇しています。
築年数やエリアによる傾向について
上記で指摘したように、エリアや築年数に応じた利回り相場を見ると、人口が少ない地方や、築年数の経過した物件ほど利回りが高くなります。利回りは高い方が投資には有利ですが、それぞれデメリットがあることにも注意が必要です。
地方の物件は、人口減少や経済の衰退により、将来的な賃貸需要の減少が懸念されます。築年数が経過した物件は、利回りが高いものの、設備の老朽化や陳腐化により、修繕や更新費用がかさむだけでなく、入居者が集まりにくくなる懸念も生じるでしょう。利回りが高いという理由だけで投資判断をせず、リスクをどこまで許容できるのかを慎重に判断することが大切です。
不動産投資の利回りをシミュレーションしてみよう
収益不動産を購入する際は、必ず利回りのシミュレーションを行うことが大切です。ここでは、新築アパートと中古アパートについて、具体的な数値を用いて利回りのシミュレーションを行ってみましょう。また、読者の皆さんが自身でシミュレーションを行える手順も紹介します。
＜新築アパート＞
- 物件価格：8,000万円（1LDK６室）
- 購入時諸経費：560万円（物件価格の7%を目安として計算）
- 家賃収入：年間504万円（月額42万円＝1室7万円×6室）
- 維持費：年間100万円（おおむね家賃収入の20%。固定資産税・都市計画税、管理委託料、共用部光熱費、修繕費、火災保険料、融資利息など）
上記の想定をした場合、表面利回りと実質利回りは次のように計算できます。
表面利回り＝家賃収入504万円÷物件価格8,000万円×100＝6.3%
実質利回り＝（家賃収入504万円－維持費100万円）÷（物件価格8,000万円－購入時諸経費560万円）×100＝5.4%
＜中古アパート＞
- 物件価格：5,000万円（1LDK６室、築20年）
- 購入時諸経費：350万円（物件価格の7%を目安として計算）
- 家賃収入：年間432万円（月額36万円＝1室6万円×6室）
- 維持費：年間86万円（おおむね家賃収入の20%。固定資産税・都市計画税、管理委託料、共用部光熱費、修繕費、火災保険料、融資利息など）
上記の想定をした場合、表面利回りと実質利回りは次のように計算できます。
表面利回り＝家賃収入432万円÷物件価格5,000万円×100＝8.6%
実質利回り＝（家賃収入432万円－維持費86万円）÷（物件価格5,000万円－購入時諸経費350万円）×100＝7.4%
上記の例のように、新築よりも中古の方が物件価格が低く、利回りは高めに出るのが一般的です。ただし、建物や設備の老朽化により、空室率が上がったり、大規模な修繕が発生したりするケースもあります。その際は利回りが悪化する可能性があります。
＜ご自身でシミュレーションを行うための手順＞
- 物件情報の収集：
・物件価格、部屋数、築年数を確認
・想定される家賃収入を調査（同エリアの類似物件の相場を参考に） - 諸経費の見積もり：
・購入時諸経費：物件価格の5-10%程度を計上
・年間維持費：家賃収入の15-25%程度を目安に計上 - 表面利回りの計算：年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 = 表面利回り(%)
- 実質利回りの計算：(年間家賃収入 – 年間維持費) ÷ (物件価格 + 購入時諸経費) × 100 = 実質利回り(%)
- リスク要因の考慮：
・空室率：地域の平均空室率を参考に、収入の減少を想定
・大規模修繕：築年数に応じて必要な修繕費用を見積もり、年間の修繕費を維持費に加算 - 変動要因の影響分析：不動産投資では、様々な要因が利回りに影響を与える可能性があります。これらの要因が変動した場合の影響を予め計算しておくことで、リスクをより正確に把握できます。
具体的には以下のような計算を行います。
a. 家賃収入が減少した場合：
例：現在の家賃収入が年間432万円の場合
5%下落時：432万円 × 0.95 = 410.4万円
10%下落時：432万円 × 0.9 = 388.8万円
これらの減少した家賃収入で、再度利回りを計算します。
b. 維持費が上昇した場合：
例：現在の年間維持費が86万円の場合
10%上昇時：86万円 × 1.1 = 94.6万円
20%上昇時：86万円 × 1.2 = 103.2万円
これらの上昇した維持費で、再度利回りを計算します。
c. 空室率を考慮した場合：
例：年間家賃収入432万円、想定空室率10%の場合
432万円 × (1 – 0.1) = 388.8万円
この調整後の家賃収入で、再度利回りを計算します。
これらの計算を行うことで、家賃の下落、維持費の上昇、空室の発生など、様々な状況変化が利回りにどの程度影響するかを事前に把握できます。この分析により、投資判断をより慎重に行えるようになり、予期せぬ事態や想定外の状況にも備えることができます。
例えば：
- 近隣に大型マンションが建設され、急激に競争が激化する場合
- 地域の主要企業が撤退し、賃貸需要が減少する場合
- 突発的な自然災害により、修繕費用が想定以上にかかる場合
このような予測困難な事態が発生した際も、事前の分析があれば、その影響をある程度予測し、適切な対応を取りやすくなります。
不動産投資を成功させるためのコツ
不動産投資を成功させるには、利回りに対する理解や金利変動リスクへの備えなど、さまざまなポイントがあります。ここでは、不動産投資成功に向けたコツを解説します。
利回りが高い物件は条件に注意
不動産投資で利回りは重要な指標ですが、高さだけにとらわれず、条件に注意することが大切です。表面利回りが極端に高い物件では、例えば次のケースが考えられます。
【表面利回りが極端に高い物件の例】
- 立地が悪く、空室が多い
- 購入直後に大規模修繕が必須
- 物件が公道ではなく私道に面している
- 法令上、再建築ができない
- 水害など自然災害のリスクが高い
具体的な数値例を見てみましょう。
物件価格：2,000万円
年間家賃収入：240万円（月20万円）
表面利回り：12%
この物件は表面利回りが非常に高く魅力的に見えますが、立地の悪さから空室リスクが高く、築30年であることから大規模修繕の可能性も高いです。実際の収益は表面利回りよりも大幅に低くなる可能性があります。
物件価格：5,000万円
年間家賃収入：300万円（月25万円）
表面利回り：6%
この物件は例1と比べて表面利回りは低いですが、立地が良く築浅であることから、安定した入居率と将来的な資産価値の維持が期待できます。大規模修繕のリスクも当面は低いでしょう。
このように、利回りの高さだけでなく、物件の立地、築年数、将来的な修繕費用なども総合的に判断することが重要です。表面上の数字に惑わされず、長期的な収益性と安定性を考慮して投資判断を行うことが成功への鍵となります。
金利変動や家賃下落のリスクに備える
金利変動や家賃下落のリスクに備えることも、不動産投資成功のコツです。融資を受けて不動産を購入する際、変動金利を選択すると、返済途中で金利が上昇する可能性があります。金利が上昇すれば、返済額が増加し、利回りや手残りは減少します。繰り上げ返済や借り換えなどの対策が必要になるかもしれません。
家賃相場も経済情勢や需要の変化によっては下落する可能性があるのが一般的です。家賃は下がると簡単には上げられませんので、利回りの悪化が長期化する恐れがあります。
不動産投資では、収支計画と出口戦略を綿密に立てることが重要です。ローン金利や家賃相場の変動を想定してシミュレーションを行い、ストレスをかけても利益が出やすい物件を検討してください。購入してからの売却時期や売却価格についても、あらかじめ検討しておくのがおすすめです。
投資物件を売却するタイミングについて詳しく知りたい方は、「セゾンのくらし大研究」内の下記コラムを参考にしてください。
新築するなら高い利回りを維持できるような物件を建てる
新築する場合は、高い利回りを維持できる物件を建てることが重要です。不動産投資で特に避けるべきなのが、空室です。融資を受けて収益不動産を新築すると毎月の返済が発生します。家賃収入が減少する空室を避ける魅力的な物件とすることが重要です。
空室を避けるための具体例としては、次のような対策が考えられます。
- 質の高い設備を備える
- ターゲットに沿ったデザインにする
- 利便性の高い場所で建築する
エアコンや温水洗浄便座、モニター付きインターホンなどはもちろん、オートロックや無料インターネット設備、宅配ボックスなど、時代に沿った対策が必要です。内外装のデザインは、単身者かファミリー向けか、女性向けか男性向けかなど、ターゲットに沿ったものを採用すると、入居者を確保しやすくなります。
そもそも、入居者が重視する利便性の高い立地で建設することも大切です。これらの点を押さえ、ほかの物件より魅力を高めた物件を建てることで、空室リスクを最小限に抑えられます。
不動産投資を始めるならセゾンファンデックスの「不動産投資ローン」
不動産投資を行う場合、多くの方は融資を利用します。高利回り物件を確保できても、融資審査をクリアできなければ投資はできません。セゾンファンデックスの「不動産投資ローン」は、自己資金が少なくても共同担保などを利用することで、フルローンを組むことも可能です。
収入や借入枠などの条件が合わず、銀行から融資を受けられない方でも相談可能です。築古や狭小などの理由で銀行融資が難しくても相談でき、無理なく不動産投資を始められるセゾンファンデックの「不動産投資ローン」をぜひご検討ください。
おわりに
不動産投資で成功するには、利回りの正しい理解が不可欠です。利回りは物件の条件によって大きく異なるため、一概に理想の数値は語れませんが、投資目的に合わせた自分の最低ラインを意識することが重要です。利回りだけにとらわれず、物件の立地や築年数、将来的な需要なども個別に検討して判断してください。不動産投資には多くの注意点があるため、判断に迷う場合は、経験豊富な専門家に相談することをおすすめします。適切な知識とアドバイスを得ることで、不動産投資の成功確率が高まるでしょう。
