改正住宅セーフティーネット法を解説｜入居者とオーナーを守る制度に

賃貸オーナーの中には、2024年3月に改正された住宅セーフティーネット法の変更点を十分に把握できていない方もいるのではないでしょうか。また、この法改正が不動産経営にどのような影響を及ぼすのか、戸惑っている方もいるかもしれません。

改正住宅セーフティーネット法は、これまで住まいを確保しづらかった高齢者や低所得者層はもちろん、賃貸オーナーも守る制度です。家賃の支払いや入居者死亡後の残置物処理など、課題とされてきた問題を解消する内容となっています。

本記事では、改正住宅セーフティーネット法の概要やメリットについて解説します。
（本記事は2024年8月15日時点の情報です）

住宅セーフティーネット法の必要性

住宅セーフティーネット法とは、正式名称を「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」とし、2007年に制定されました。改正は2017年と2024年にあり、本記事では、主に2024年改正の住宅セーフティーネット法について解説します。

住宅セーフティーネット法は住むところを確保しづらい住宅確保要配慮者と、入居者が亡くなったときの残置物処理や家賃未払いについて不安があるオーナーの双方を支援する制度です。

「住宅確保要配慮者」とは低額所得者、被災者、高齢者、障がい者、子育て世帯、外国人等と定義されています。住宅セーフティーネット法の必要性について、以下で詳しく見ていきます。

参照元：住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律｜e-Gov法令検索

単身世帯の増加

住宅セーフティーネット法が制定された理由のひとつには、単身世帯の増加があります。2024年の調査によると、2020年時点で一般世帯総数に占める割合は「単独世帯」が最も高く、38.0%となっています。

さらに、単独世帯の割合は2030年には41.6%、2050年には44.3%とほぼ半分の世帯が単独世帯となる見通しです。また、単身高齢者世帯にいたっては2030年には900万世帯に迫る予想となっています。

単身世帯は身寄りのないケースもあり、そのような単身世帯が入居していると、孤独死や死後の残置物処理にオーナーが不安を感じ、入居に制限を設けることにつながってしまいます。そうなると、要配慮者が入居しづらい状況になってしまうのです。

そのうえ、単身世帯は全世帯と比較して収入が低い世帯が多い傾向にあります。実際、単身世帯の半分が年間収入300万円未満です。単身高齢者世帯は年間収入300万円未満の世帯が8割以上で、家賃未払いの不安もあるのが現状です。

参照元：
日本の世帯数の将来推計（全国推計）（R6（2024）年推計）｜国立社会保障・人口問題研究所
住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティネット法）等の一部を改正する法律案｜国土交通省
住宅セーフティーネット制度｜国土交通省

低収入層の持ち家率の低さ

低収入層の持ち家率の低さも、住宅セーフティーネット法が必要な理由のひとつです。「家計の金融行動に関する世論調査」によると、年収と持ち家率には相関性が見られます。以下の表は、年間収入に応じた持ち家率を示したものです。

【年間収入と持ち家の関係】

	持ち家
無収入	48.1%
300万円未満	50.5%
300～500万円	61.3%
500～750万円	63.8%
750～1,000万円	71.0%
1,000～1,200万円	74.7%
1,200万円以上	68.4%

参照元：住居の状況｜知るぽると（自分自身が購入した家屋・マンションの場合）

表からわかるように、年間収入が750万円を超えると約7割が持ち家である一方、300万円未満の世帯では約半数にとどまっています。このことから、低収入層のほうが借家への需要が高いことがわかります。

入居者の孤独死や死亡後の課題

賃貸オーナーは高齢者や障がい者、外国人に対して6～7割が入居に拒否感を示しています。入居者の死亡後に残置物があったり借家権が残ったりすると、次の入居者を受け入れられず、空室が長く続いてしまう可能性があるからです。

また、孤独死して事故物件になったら貸しにくくなったり家賃の減額につながったりして、安定した賃貸経営を行えなくなってしまいます。

入居制限の理由としては「他の入居者・近隣住民との協調性」「家賃の支払い」「居室内での死亡事故」などが挙げられます。このように、半数以上のオーナーが相応の理由で要配慮者の入居に拒否感を示しているのです。

賃貸の空室

近年、賃貸の空室は増加傾向です。2003年に賃貸用の空き家は367万戸だったのが、2023年には443万戸に増加しています。

賃貸の空室は一定数あるのが現状である一方、賃貸住宅の需要がある単身世帯や低収入層には貸しにくいと感じているオーナーがいるのが現状です。オーナーが入居させたい層は家賃支払いを安定して継続してくれる高収入層です。そのため、賃貸住宅に入りたい層と、オーナーが入居させたい層にずれが生じているといえます。

オーナーとしては、家賃を正常に支払ってくれる層に入居してもらいたいでしょう。しかし、高収入層は約7割が持ち家で賃貸住宅の需要はそこまで高くありません。空室はオーナーにとって収入に直結する問題のため、入居制限を設けていては賃貸経営はうまくいかないでしょう。

とはいえ、空室解消のために家賃支払いや死後の課題がある層の入居にリスクがあるのも事実です。賃貸オーナーが安定した賃貸経営を行うためにも、住宅セーフティーネット法を活用できます。

参照元：令和5年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計）結果｜総務省

住宅セーフティーネット法の3つの柱

住宅セーフティーネット法は2017年に一度目の改正がされたタイミングで、以下3つの柱を設定しました。

• 住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度
• 登録住宅の改修・入居への経済的支援
• 住宅確保要配慮者のマッチング・入居支援

上記は2024年に行われた二度目の改正でも変更はありません。3つの柱について、ひとつずつ解説します。

参照元：住宅セーフティーネット制度｜国土交通省

住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度

オーナーは所有物件を「セーフティーネット登録住宅」として登録できます。セーフティーネット登録住宅とは、要配慮者の入居を拒まない住宅として都道府県や市に登録した住宅です。

要配慮者は自分が入居できる住宅を「セーフティーネット住宅情報提供システム」であらかじめ調べることができ、自分に合った物件を選べるようになります。

登録住宅の改修・入居への経済的支援

「セーフティーネット住宅」として物件を登録すると、間取り変更やバリアフリー工事などの改修に補助金が出ます。補助率や補助限度額は、工事内容によっても異なるため地方公共団体や募集ページをご確認ください。

また、入居者の負担を軽減するための支援も用意されています。入居者の住替えに係る費用への補助と、家賃や家賃債務保証料などの低廉化に係る補助があります。

参照元：
家賃・家賃債務保証料等低廉化補助の概要｜国土交通省
セーフティネット登録住宅への住替え支援の概要｜国土交通省　　　　

住宅確保要配慮者のマッチング・入居支援

要配慮者の支援として、住居のマッチングや入居支援が盛り込まれました。マッチングや入居支援を行うのは、居住支援法人（住宅確保要配慮者の入居支援や生活支援を行うために都道府県が指定した法人）だけでなく、不動産関係団体や地方公共団体といった居住支援協議会も含まれます。

相談窓口の設置や住宅相談会の開催などに加え、入居前の物件紹介や内覧の同行、入居後の定期訪問による安否確認や緊急時の駆けつけなどの支援を行います。

参照元：
新たな住宅セーフティネット制度における居住支援について｜国土交通省

改正住宅セーフティーネット法の3つのポイント

住宅セーフティーネット法は、2017年の改正で設定された3つの柱（登録制度、経済的支援、マッチング・入居支援）を基本としています。2024年の改正では、これらの柱をさらに強化し、新たな課題に対応するため、3つの重要なポイントが追加されました。

これらの新しいポイントは、既存の枠組みを補強し、より実効性のある支援を実現するための具体的な施策です。例えば、2017年の「登録制度」の柱に対して、2024年改正では「市場環境の整備」のポイントを通じて、より多くのオーナーが安心して住宅を提供できるよう支援しています。

2024年の改正は、要配慮者の居住支援をさらに強化するとともに、賃貸住宅オーナーの不安解消にも焦点を当てています。主な改正ポイントは以下の3つです。

1. オーナーが賃貸住宅を提供しやすく、要配慮者が円滑に入居できる市場環境の整備
2. 居住支援法人等が入居中サポートを行う賃貸住宅の供給促進
3. 住宅施策と福祉施策が連携した地域の居住支援体制の強化

これらの改正により、要配慮者の住まいの確保がより容易になるとともに、賃貸住宅オーナーの不安やリスクが軽減されることが期待されています。以下、各ポイントについて詳しく解説します。

参照元：
住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律等の一部を改正する法律案｜国土交通省

オーナーが賃貸住宅を提供しやすく、要配慮者が円滑に入居できる市場環境の整備

賃貸オーナーが賃貸住宅を提供しやすくするために、以下の3つが定められました。

終身建物賃貸借の利用促進	貸借人の死亡時まで更新がなく、死亡時に契約が終了する賃貸借契約。部屋が相続人に相続されないため残置物処理や契約終了が簡単になる。
居住支援法人による残置物処理の推進	残置物処理を円滑に行うため、居住支援法人の業務に、入居者からの委託に基づく残置物処理を追加。
家賃債務保証業者の認定制度の創設	家賃債務保証業者を国土交通大臣が認定。住宅金融支援機構の家賃債務保証保険による要配慮者への保証リスクの低減。

家賃債務保証とは、保証会社が借主の連帯保証人に近い役割を果たす保証制度で、家賃滞納の際に一定範囲内で立て替えてくれます。入居者側のメリットとしては、保証人がいなくても物件を借りやすくなる点が挙げられます。

オーナー側は今までリスクのあった入居者層について、家賃保証がつくことで積極的に貸せるようになりました。したがって、オーナーは物件を貸しやすくなり、安定した賃貸経営を行える一方で、要配慮者は住まいを確保しやすくなるわけです。

参照元：家賃債務保証の役割｜公益財団法人日本賃貸住宅管理協会　家賃債務保障事業者協議会

居住支援法人等が入居中サポートを行う賃貸住宅の供給促進

これまで、入居者に関して問題が発生しても、オーナーはひとりで抱え相談しにくい状況でした。そこで創設したのが、居住安定援助賃貸住宅である「居住サポート住宅」の認定制度です。この制度は、安否確認や見守りといったサポートが受けられるようになる制度です。

具体的には、居住支援法人が要配慮者のニーズに応じて、安否確認や見守り、適切な福祉サービスへのつなぎを行う居住サポート住宅の供給を促進します。

さらに、サポート住宅に入居する要配慮者について、認定保証業者が家賃債務保証を原則引き受けます。そのため、家賃滞納のリスクを軽減することが可能になりました。また、生活保護受給者が入居する場合は家賃の代理納付を原則化し、オーナーが家賃未払いのリスクを背負わなくとも経営できるようになります。

住宅施策と福祉施策が連携した地域の居住支援体制の強化

これまでオーナーが要配慮者の問題について解決しなければいけませんでした。しかし、改正住宅セーフティーネット法によって、住宅施策と福祉施策が連携することで支援体制が強化されます。以下の2つは地域の居住支援体制を強化する施策です。

• 国土交通大臣及び厚生労働大臣が共同で基本方針を策定
• 市区町村による居住支援協議会設置を促進（努力義務化）

住まいに関する相談窓口をはじめ、入居前から退去時の支援まで、住宅と福祉の関係者の連携が可能です。また、地域における総合的・包括的な居住支援体制の整備を推進します。

そのため、入居者の問題をオーナーだけが抱えることなく、行政と連携して問題解決できるようになりました。

住宅セーフティーネット法のメリット

住宅セーフティーネット法には、オーナー・要配慮者ともにメリットとなる点があります。主なメリットは以下の3つです。

• オーナーの不安やリスクを軽減
• 部屋の改修をしやすくなる
• 要配慮者が住宅を確保しやすい

オーナーと要配慮者それぞれのメリットを確認し、上記3つのメリットの内容をひとつずつ解説します。

【簡単まとめ】オーナーと要配慮者それぞれのメリット

住宅セーフティーネット法から得られるメリットを、以下の表で簡単にまとめました。

【オーナーと要配慮者それぞれのメリット】

オーナー	要配慮者
不安やリスクの軽減 ・家賃債務保証制度により、家賃未払いのリスクが低減する。 ・居住支援法人による入居者サポートで、トラブル対応の負担が軽減される。 空室率の改善 ・要配慮者という新たな入居者層を獲得できる。 ・登録住宅として認知度が向上し、入居希望者が増える可能性がある。 改修費用の補助 ・バリアフリー化や間取り変更などの改修費用の一部が補助される。 ・物件の価値向上につながり、長期的な資産価値の維持に貢献する。	住宅確保の機会拡大 ・入居を拒まれにくくなり、住宅選択の幅が広がる。 ・登録住宅情報システムにより、適切な物件を見つけやすくなる。 経済的支援 ・家賃債務保証制度により、保証人がいなくても入居しやすくなる。 ・一部の自治体では家賃補助制度もあり、経済的負担が軽減される。 居住支援サービス ・入居前の相談から入居後のサポートまで、継続的な支援が受けられる。 ・緊急時の対応や生活相談など、安心して暮らせる環境が整備される。

オーナーの不安やリスクを軽減

住宅セーフティーネット法はオーナーの不安やリスクを軽減できる制度です。家賃債務保証によって物件を貸しやすくなり、安定した賃貸経営につながります。

賃貸住宅の需要があるのは単身世帯や持ち家率の低い低所得者層です。これまでは家賃未払いや入居者死亡後の処理などに、オーナーは不安を抱かざるをえない状況でした。しかし、改正住宅セーフティーネット法でリスクを軽減できることになったのです。

また、生活保護受給者は家賃の代理納付が原則化されました。この制度は要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として登録されている住宅のオーナーが利用できます。

これまで、住宅扶助費を生活費として流用して家賃滞納となるケースがありました。しかし、家賃の代理納付を利用すれば家賃滞納を防げ、経営の安定化につながります。このように、住宅セーフティーネット法は、オーナーだけでなく地域や行政とともに入居者の問題に取り組める制度となっています。

参照元：生活保護制度における住宅扶助の代理納付について（情報提供）｜国土交通省

部屋の改修をしやすくなる

住宅セーフティーネット法を活用して、部屋の改修がしやすくなるのもメリットです。バリアフリー化、間取り変更などの住宅改修費用の補助を受けられます。補助率は国から3分の1、地方公共団体を通じた間接補助の場合は国と地方でそれぞれ3分の1です。

また、限度額は1戸につき50万円といった条件もあります。物件や地域によって条件が異なるため、改修の際は関連の窓口で相談すると良いでしょう。

参照元：住宅セーフティーネット制度の見直しについて｜国土交通省

要配慮者が住宅を確保しやすい

住宅セーフティーネット法があることで、高齢者や低所得者層などの要配慮者が住まいを確保しやすくなります。家賃補助や家賃債務保証、困ったときの相談窓口があり、孤立しにくい状況になったといえます。

また、経済的な支援を受けられるため、今まで入居したくてもできなかった住宅に入居することが可能になりました。さらに、家賃債務保証があることで保証人がいなくても物件を借りることができ、単身でも入居しやすくなります。

改正住宅セーフティーネット法で入居する条件・費用

改正住宅セーフティーネット法で入居するには、いくつかの条件があります。また、入居に伴う補助が受けられるとはいえ、すべての費用を補助金で賄えるわけではありません。以下で、改正住宅セーフティーネット法で入居する条件や費用について確認します。

入居する条件

入居するには、まず住宅確保要配慮者であることが条件となります。要配慮者の範囲は以下のとおりです。

【住宅確保要配慮者の範囲】

また、住宅にも以下のような登録基準があります。

【住宅の登録基準】

オーナーは住宅登録時に、入居者の範囲を限定できます。例えば、障がい者の入居は拒まないとしたり、高齢者、低所得者の入居は拒まないとしたりすることが可能です。また、長屋や集合住宅では住戸単位での登録ができます。

入居にかかる費用

セーフティネット住宅の入居にかかる費用は以下のとおりです。

内訳	内容	金額
家賃	通常の賃貸住宅と同様に毎月の家賃支払いが必要となる。 一部の自治体では、所得に応じて家賃補助が受けられる場合がある。	物件によって異なる
敷金・礼金	物件によって必要な場合と不要な場合がある。	家賃の1～2ヵ月分程度
共益費	共用部分の維持管理費用として徴収される場合がある。	物件によって異なる
家賃債務保証料	家賃債務保証会社を利用する場合、保証料の支払いが必要。	・初回保証料（家賃の50〜100%程度） ・年間保証料（家賃の2〜5%程度）
その他	火災保険料、鍵交換費用など、物件や契約条件によって追加の費用が発生する場合がある。	・物件および希望する要件により異なる

入居希望者は、これらの費用について事前に確認し、自分の経済状況に合わせて適切な物件を選択することが重要です。また、一部の費用については補助制度を利用できる場合もあるため、各自治体の制度を確認することをおすすめします。

参照元：制度について知る｜セーフティネット住宅情報提供システム
　　　　住宅セーフティーネット制度｜国土交通省
　　　　家賃債務保証の現状｜国土交通省

改正住宅セーフティーネット法についてよくある質問

ここからは改正住宅セーフティーネット法に関する、よくある質問を紹介します。

公営住宅との違いはなんですか。

住宅セーフティーネット法を活用できる住宅と公営住宅の違いは、入居者の範囲にあります。公営住宅は該当地域に在住・在勤している者や日本国籍がある者でないと利用できません。

一方、セーフティーネット住宅の要配慮者には外国人も含まれます。そのため、住宅を提供してもらえる入居者の範囲に違いがあるといえます。

参照元：公営住宅制度と新たな住宅セーフティネット制度の比較（対象となる住宅確保要配慮者の範囲）｜京都市

生活保護受給者も対象ですか。

生活保護受給者も対象です。オーナーが生活保護受給者を入居させる場合は、「住宅扶助費を代理納付する場合は生活保護受給者の入居を拒まない」といった条件の追加ができます。

条件を追加することでオーナーのリスクが軽減したり、生活保護者がよりよい住宅に入居できたりします。

参照元：新たな住宅セーフティネット制度の経緯｜全国賃貸住宅経営者協会連合会

登録住宅の利用にともない補助金は受けられますか。

セーフティーネット登録住宅への住替えに係る補助があります。例えば、災害リスクの高い区域からの住替えや、月収15.8万円以下の世帯の住替え時に補助を受けられます。補助率は国と地方で2分の1ずつです。国費限度額は1戸につき5万円となっています。

参照元：セーフティネット登録住宅への住替え支援｜国土交通省

改正住宅セーフティーネット法はオーナー・要配慮者ともに守れる制度

本記事では改正住宅セーフティーネット法について、必要性や制度のメリットなどを解説しました。住宅セーフティーネット法は、以下のように要配慮者にもオーナーにもメリットのある制度です。

オーナー	要配慮者
・家賃債務保証により物件を貸しやすくなり、安定収入を実現できる。 ・バリアフリー化や間取り変更などの部屋の改修を補助金を受けながら実施できる。	・今までよりも住居を確保しやすくなる。 ・バリアフリー性能の高い住宅の選択肢が増える。

これまで二度の改正を行なった住宅セーフティーネット法は、改正を重ねるごとにオーナーと要配慮者双方にメリットのある制度に変わっていきました。したがって、要配慮者は住居を確保しやすくなり、オーナーはこれまで背負っていたリスクを軽減できる仕組みとなったのです。