サラリーマンとして働きながら、不動産賃貸業を営む「サラリーマン大家」が近年注目されています。このような活動は副業としての可能性を広げるものですが、法的な立場や税務上の扱い、そして事業運営の実態について正確に理解することが重要です。この記事では、サラリーマン大家が個人事業主に該当するのか、またそのメリットやデメリット、注意すべき点を解説します。
（本記事は2024年9月13日時点の情報です）
- サラリーマン大家とは、本業がサラリーマンである一方で、副業として不動産賃貸業を営む方のこと
- サラリーマン大家が個人事業主として扱われるかどうかは、不動産賃貸業の規模や収益性によって異なり、事業の収入や支出に関して確定申告が必要
- サラリーマン大家になるメリットには、節税、給与以外に安定した収入獲得、融資審査が通りやすい
- サラリーマン大家として活動するには、本業に支障を及ぼさないようにすること、そして確定申告が毎年必要になることに注意が必要
サラリーマン大家とは？「個人事業主」に当たるのか
サラリーマン大家とは、その言葉が示すとおり本業がサラリーマンでありながら、副業として不動産賃貸業を営む人々のことを指します。以降では、サラリーマン大家が実際に「個人事業主」としての条件を満たすのかどうかについて解説します。
サラリーマン大家とは
サラリーマン大家は、本業として会社員を続けながら、空いた時間に不動産賃貸業を行う人のことを言います。賃貸物件の管理・運営は管理会社など第三者に任せることも可能です。資産運用の一形態として、給与以外の収入を得る目的で始める方が多くなっています。
サラリーマン大家は個人事業主に該当する？
サラリーマン大家は、個人事業主に該当するのでしょうか。答えは、「該当する場合と該当しない場合がある」です。
個人事業主とは、個人で事業を営む方のことで、事業の収入や支出を確定申告する必要があります。サラリーマンとして給与所得はあっても、不動産賃貸業を事業として営むなら、「個人事業主」になれるのです。
ただし、自分が所有する物件を貸し出すことが事業に当たるかどうかは、規模により異なります。一般的には「5棟10室」といって、一戸建てなら5棟、アパートやワンルームマンションなら10室がひとつの基準と考えましょう。
なお、事業に当たるか、当たらないかを問わず、不動産投資により収入から経費を差し引いた額＝不動産所得もしくは事業所得が200,000円を超えるなら、確定申告および納税が必要です。
サラリーマン大家のメリット
サラリーマン大家になるメリットとして、以下の3つが挙げられます。
- 節税になる
- 給与以外に安定した収入を得ることができる
- 投資審査に比較的とおりやすい
それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。
節税になる
不動産投資は、節税効果が高いことで知られています。不動産の減価償却や、ローン利息の税務上の扱い、さらには修繕費などの経費を計上し、節税につなげることが可能です。特に、サラリーマンの場合、不動産投資で生じた減価償却費を経費として計上できるうえに、損益通算もできます。損益通算とは、同一年分の利益と損失を相殺することです。つまり、不動産投資で生じた赤字を会社から受け取る給与による収入＝給与から差し引けるため、所得税や住民税を節税できます。
給与以外に安定した収入を得ることができる
サラリーマン大家は、本業のサラリーマンの収入に加えて、不動産からの家賃収入を得ることができます。家賃収入は、不動産の種類や立地、需要や供給などによって変動しますが、一定の収入源となるのは確かです。
万が一、給与が減ったり、失業したりした場合でも、家賃収入があれば生活費やローンの返済などに充てることができます。また、給与が減るなどのトラブルがなくても、家賃収入を将来の老後資金や子どもの教育費などに充てることはもちろん可能です。
さらに、投資用物件を購入するためにローンを組む際は、団体信用生命保険への加入を求められます。これは生命保険の一種で、死亡・高度障害発生時はそれ以降のローンの返済が免除されると考えましょう。遺された家族が代わりにローンを支払う必要がないうえに、家賃収入も入ってくるようになるため、いざというときの備えとしても使えます。
投資審査に比較的とおりやすい
サラリーマン大家になるための投資審査は、他の種類の投資に比べて通過しやすい傾向にあります。これは、不動産投資が持つ固定資産としての価値と、安定した収入源を提供する可能性が高いためです。また、サラリーマンとしての安定した収入があることも、金融機関からの信頼を得やすくし、承認を受けやすくなります。
さらに、多くの企業では副業を禁止していますが、不動産投資は比較的、認められやすい副業の一つといわれています。理由は、投資は労働によって収入を得るものではなく、資産運用によって利益を得るものであるという考えに基づいているため、「投資」が副業とみなされないケースが多いからですまた、物件の管理は不動産管理会社に委託することもできるため、本業に支障が出にくいという理由もあります。
加えて、サラリーマン大家ならではの特徴として、融資審査に比較的とおりやすいことがあげられます。不動産自体に価値があり、長期にわたって家賃収入が入ってくると判断されたなら、仮に返済が滞ったとしても金融機関が損をする可能性は低いためです。また、サラリーマンとして安定継続した収入があることも、支払能力が担保されるという意味でプラスになります。
実際のところ、不動産投資はサラリーマンの副業として認められやすいのも事実です。どちらかといえば資産運用に近く、本業に支障が出るほどの労働を伴わないという事情も関係しています。入居者募集や清掃、トラブル対応などの管理業務も不動産管理会社に一任すれば、自分でやるべきことはあまりありません。
サラリーマン大家のデメリット
サラリーマン大家のデメリットとしては、以下が挙げられます。
- 不動産賃貸業に携わる時間が制約される
- 思いどおりの収入が得られないケースもある
これらのデメリットについて、詳しく見ていきましょう。
不動産賃貸業に携わる時間が制約される
サラリーマンは、本業の就業時間があります。そのため、賃貸物件の管理や入居者からの問い合わせ対応など、不動産賃貸業に必要な活動に割ける時間はあまり多くありません。
特に緊急の修繕が必要になった場合や、新たな入居者を探す活動は、迅速な対応が求められますが、本業の会社で働いている間に対応するわけにはいかないでしょう。「すぐに対応してくれない」という不満を持たれ、退去が相次いだり、入居者からのクレームにつながったりする点には注意しなくてはいけません。
実際のところ、サラリーマン大家として不動産賃貸業を営むなら、どうしても自分でやらなくてはいけない業務以外は不動産管理会社などに頼むのをおすすめいたします。
思いどおりの収入が得られないケースもある
不動産賃貸業全般にいえることですが、物件の入居率や賃料の設定額、市場の状況によって収入が大きく左右される点に注意が必要です。収入が減ってしまう原因のうち、主要なものを紹介します。
- 空室が続いた
- 予想以上に修繕費がかかった
- 金利が上昇しローン返済額が増えた
特に、不動産市場が不安定な時期には想定外のコストや収入源に直面することもあるので、不動産管理会社や金融機関と対策を話し合うと良いでしょう。
サラリーマン大家をする前に注意しておくこと
サラリーマン大家としての活動を開始する前に、以下の三点に特に注意する必要があります
- 勤めている会社に相談する
- 本業に支障を及ぼさないようにする
- 確定申告が毎年必要になる
これらのポイントを事前にクリアにしておくことで、サラリーマン大家としてスムーズに活動を進めることができます。
勤めている会社に相談する
サラリーマン大家を始めるにあたって、勤める会社に副業として不動産賃貸業を行うことを相談することは非常に重要です。会社の就業規則によっては、副業が許可されていない、もしくは許可されていても一定の条件が設けられていることがあります。
会社に秘密でサラリーマン大家をしていたものの、万が一、トラブルが発生したら会社に迷惑をかける可能性もあります。そのため、サラリーマン大家を始める前には、必ず会社の就業規則を確認し、必要な手続きを行いましょう。
本業に支障を及ぼさないようにする
サラリーマン大家としての活動が本業に支障を及ぼさないようにすることも大切です。入居者のフォローやトラブル対応など、不動産賃貸業において対応すべき業務は多岐にわたります。すべて自分でこなそうとしても到底終わらないので、本業のパフォーマンスに影響を与えかねません。可能な限りは、管理会社に委託を検討するのをおすすめします。これにより、サラリーマンとしての職務に集中しつつ、賃貸業の収益も着実に得られるでしょう。
確定申告が毎年必ず必要になる
不動産賃貸業により収入を得ている場合、所得が20万円以上あれば確定申告および納税をしなくてはいけません。所得とは収入から経費を差し引いたいわば「もうけ」の部分を指します。所得税の確定申告は毎年2月16日から3月15日までなので、忘れずに行いましょう。
サラリーマン大家になるためのステップ
サラリーマン大家になるための一般的なステップは以下のとおりです。
- 不動産賃貸や投資について知識を深める
- 目標を設定する
- 物件探し・購入する
- 運営を開始する
それぞれのステップについて、詳しく解説します。
不動産賃貸や投資について知識を深める
まずは、不動産賃貸や投資についての知識を深めるための勉強が大切です。不動産賃貸業は基本的に物件を購入し、賃貸に出すことですが、実際に成果を出すためにはさまざまな要素を勘案しなくてはいけません。不動産市場の動向や需要、賃貸契約の内容や法律、税金や経費、リスクなどが例として挙げられます。知識が不十分だと、失敗に終わる可能性があるため注意してください。
不動産賃貸や投資についての知識を深めるためには、以下のような勉強方法がおすすめです。
- 不動産に関する書籍や雑誌、ウェブサイトなどを読む
- 不動産に関するセミナーや講座に参加する
- 不動産に関するコミュニティやSNSで情報交換する
- 不動産会社やコンサルタントなどの専門家に相談する
これらの勉強方法を通じて、不動産賃貸や投資に関する基礎的な知識や最新の情報を得られます。また、自分の疑問や悩みに対して、解決策やアドバイスを教えてもらうこともできるでしょう。すでにサラリーマン大家として活動している方との交流の機会も設けられます。
目標を設定する
次に、サラリーマン大家としての目標を設定することが大切です。不動産投資には多額の初期投資が必要となることが多いため、ご自身の財務状況や将来設計を熟考し、実現可能な目標を設定しましょう。
例えば、収益性の高い物件をいくつ所有するか、どの程度の収入を不動産投資から得たいか、リスク管理はどのように行うかなど、具体的な目標を明確にすることが成功への第一歩です。
物件探し・購入する
目標が設定できたら、次は物件探しと購入に移ります。物件探しでは、地域や物件の種類、価格帯、収益性など多くの要素を考慮しなくてはいけません。サラリーマン大家として成功するためには、単に価格の安い物件を探すのではなく、将来的な資産価値の上昇が見込める地域の物件や、高い稼働率を維持できる物件を選びましょう。
また、物件購入に際しては、融資条件や税務上の処理など、財務面での検討も欠かせません。具体的な話は金融機関や不動産会社の担当者と話し合いましょう。
運営を開始する
物件を購入した後は、サラリーマン大家としての運営を開始します。テナントの募集から物件のメンテナンス、家賃の管理まで、多岐にわたる業務が発生しますが、すべてを自分でこなすのは現実的ではないので、不動産管理会社に頼みましょう。
特に重要なのは、長期間にわたって安定した収入を確保するためにも、入居者との良好な関係を築くことです。また、不測の事態に備えてリスク管理を行い、物件の価値を維持・向上させるための投資も継続して行っていきましょう。
サラリーマン大家になるために必要な費用は？
サラリーマン大家になるためには、まず、貸し出すための物件を取得する必要があります。その際、購入価格や仲介手数料、登記費用、修繕費用など、多額の費用がかかります。
また、物件の管理や運営にも、固定資産税や管理費、修繕積立金など、継続的な費用がかかります。これらの費用を自己資金でまかなうのは難しい場合が多いので、銀行でローンを組むことが一般的です。しかし、銀行でローンを組むには、本業の収入や信用度、物件の価値や利回りなど、さまざまな審査基準をクリアする必要があります。審査が否決されるのも珍しくありません。銀行でローンが組めない場合におすすめなのが、セゾンファンデックスの「不動産投資ローン」です。セゾンファンデックスの「不動産投資ローン」は、不動産投資に特化したローン商品で、以下のような特徴があります。
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おわりに
サラリーマン大家は、本業を持ちながら不動産賃貸業を副業として行い、給与以外に安定した収入を得ることができるメリットがあります。しかし、時間制約や収入の不安定さなどのデメリットも存在するのが事実です。サラリーマン大家として成功するには、不動産知識の習得、目標設定、適切な物件選択と運営が欠かせません。また、事前に会社に相談したり、本業に影響しないよう不動産管理会社を使ったりなどの対策をしなくてはいけません。加えて、毎年の確定申告も必要になります。意外とやらなくてはいけないことが多いので、着実に取り組んでいきましょう。
