ひと口に不動産投資といっても、物件タイプや投資エリアなど、その手法はさまざまです。そして、それぞれの投資手法には異なる特徴があり、投資家によって向き・不向きがあります。そこで今回、不動産投資専門のファイナンシャルプランナー伊豫田誠氏が、「ワンルームマンション投資」と「1棟アパート投資」の特徴とメリット・デメリットを解説。自分に合った投資スタイルを見極めるヒントを探っていきましょう。
管理の手間が少ない「1Rマンション投資」
「1Rマンション投資」は、単身者向けの1Rタイプの区分所有マンションを1部屋単位で購入し、入居者に貸し出して家賃収入を得る不動産投資です。建物全体の管理は、管理組合や管理会社が担います。
投資の流れとしては、エリアや物件を選定し、将来の入居需要や賃料相場、管理状況などを確認した上で購入を決定します。
購入後は管理会社と契約を結び、入居者の募集や契約手続き、家賃の回収、トラブル対応、原状回復などを代行してもらうケースが一般的です。建物全体の修繕は計画的に行われ、毎月修繕積立金を支払うことで対応します。
自己資金は約10万円〜100万円から始めることが可能で、管理の手間も少ないことから、本業のある会社員や投資初心者にも取り組みやすい投資手法といえます。一方、空室が出ると収益がゼロになるため、立地や建物の維持管理が非常に重要です。
物件には新築と中古があり、それぞれの特徴やメリット・デメリットは以下の通りです。
新築1Rマンション…初心者向きだが利回りは低め
新築の1Rマンション価格は東京23区内で1部屋あたり約3,000～4,500万円程度。空室リスクが低く、建物や設備が最新のため管理や修繕の手間が少なくて済みます。表面利回りは3～4％が一般的で、収益性よりも安定性や資産価値を重視したい人に向いています。
メリット：空室リスクが低い／修繕費が少ない／管理の手間が少ない／初心者向き
デメリット：利回りが低め／価格が高め／キャッシュフローが少なめ
中古1Rマンション…利回りが高いが修繕リスクあり
築10～25年の中古1Rマンション価格は、東京23区内で1部屋約1,500～2,500万円程度。表面利回りは4～6％程度で、すでに入居者がついているケースが一般的です。
ただし、建物や設備の劣化に伴う修繕リスクがあるため、慎重な物件選定や管理状況の確認が欠かせません。利回り重視の投資スタイルに適しています。
メリット：新築より利回りが高め／物件の実績を確認できる／選択肢が豊富
デメリット：修繕リスク／入居付けの難易度／資産価値の維持
空室リスクがカバーできる一方、中長期的な視野が不可欠な「1棟アパート投資」
「1棟アパート投資」は、建物と土地を一体で運営し、複数の入居者から家賃収入を得る投資手法です。1棟に複数の部屋があるため、空室が出ても他の部屋で収入をカバーできる点が特徴です。
投資の流れとしては、まずエリア選定と物件調査を行い、利回りや入居需要などを総合的に判断して購入を検討します。
購入後は、賃貸管理会社に業務を委託するか、自主管理にするかを選び、入居者募集・契約・家賃管理・修繕対応などの運営を行います。1Rマンションとは違い、自身で定期的なメンテナンスや長期的な修繕計画を立てる必要があります。
自己資金は最低500～1,000万円程度必要です。残りは融資を活用することで大きな資産運用が可能になります。
物件には新築と中古があり、それぞれの特徴やメリット・デメリットは以下になります。
新築1棟アパート…ゼロから始める場合、事前調査が肝に
土地探しから始めるケースと、すでに完成している物件を購入するケースとがあります。前者は間取りや設備・仕様を入居者ニーズに合わせて計画することができ、オーナーの意見や好みを取り入れることが可能です。
ただし、入居者もゼロからの募集となり、アパート完成後に空室が続いた場合の影響も大きいため、事前の需要調査とエリア選定が非常に重要になります。
表面利回りは6〜7％前後と新築1Rマンションに比べて高いものの、初期費用は土地代・建築費・諸経費を含めると総額7,000万円〜1億円以上かかるためハードルは高いといえるでしょう。
メリット：家賃設定や間取りを自由に設計できる／減価償却の効果／土地の所有権
デメリット：空室リスクが分散できない／高い初期投資が必要／キャッシュフローが少なめ
中古1棟アパート…すぐに家賃収入が得られる一方、老朽化に注意
すでに建っているアパートを1棟まるごと購入し、そのまま賃貸経営を引き継ぐ形です。価格は築15〜25年程度の物件で約3,000〜6,000万円が中心。表面利回りは8〜10％とここまで紹介した物件タイプのなかでも断トツです。
また、すでに入居者がいる物件が多く、すぐに家賃収入が得られるケースが一般的です。ただし、建物の老朽化により修繕費や空室リスクが高まる可能性があるため、購入前の建物診断や管理状況の確認が不可欠となります。
メリット：高利回りが狙える／価格交渉の余地あり／地方にも多く存在
デメリット：築年数によるバラつき／修繕費がかかる／融資がつきにくい場合も
自分に合う「投資タイプ」を見極めるための5つのポイント
不動産投資を検討する際は、広告やネットの情報を鵜呑みにしてはいけません。まずはしっかりと自己分析を行い、「自分にとって無理のない投資スタイルはなにか」を確立しましょう。
これだけでも失敗のリスクを大きく減らすことができます。具体的には、下記の5つのポイントに注目するとよいでしょう。
資金力
手元資金や融資可能額は、投資できる物件の種類やエリア、規模を大きく左右します。少額から始めたい人は中古1Rマンションが現実的ですが、潤沢な資金や高い与信があるのであれば、1棟アパート投資や新築案件へのチャレンジも可能です。
時間の使い方
本業が忙しいといった理由から不動産投資にあまり時間をかけられない人は、新築1Rマンション投資をはじめとした“手間の少ない投資”が向いています。一方、自分で管理・運営に関わることをいとわないのであれば、中古1棟アパートのような“能動的に動く投資”に向いているでしょう。
リスクの許容度
稼働率や修繕費用、金利変動への耐性など、リスクをどの程度許容できるかも大切なポイントです。安定収入を好む人は空室リスクの低い都心の1Rマンション、多少の波があっても高利回りを狙いたい人は地方の1棟アパートなど、リスクに応じた選択を意識しましょう。
エリアの好み
勝手知ったる地元にするか、土地勘はないものの、成長性を見込んで都市部にするのか、エリアの選び方も投資の方針に影響します。自分の足で見に行ける範囲にある物件を好む人もいれば、数字とデータ重視で場所は問わないという人もいます。
投資目的
長期的に資産を築いていきたいのか、月々の収入を増やしたいのか、はたまた節税が最優先か……。その目的によって最適な物件は異なります。まずは自分がどんな目的で不動産投資をはじめるのか明確にしておきましょう。
あなたはどれに当てはまる？…投資タイプ別「向いている人・いない人」
最後に、ここまで紹介した物件タイプについて、それぞれ〈向いている人〉と〈向いていない人〉を挙げていきます。
新築1Rマンション投資
〈向いている人〉
- 忙しくて時間が取れない人
- 初めての不動産投資でリスクを抑えたい人
- 都市部の安定した資産保有を重視する人
〈向いていない人〉
- 高利回りを求める人
- 管理や運営に積極的に関わりたい人
- 割安でお得な投資物件を探したい人
中古1Rマンション投資
〈向いている人〉
- 少額から始めたい人
- 物件選びに時間をかけられる人
- 実績のある物件で安定収入を得たい人
〈向いていない人〉
- 建物の状態を見る目に自信がない人
- 突発的な修繕費の負担を避けたい人
- 自己判断よりも他人任せにしたい人
新築1棟アパート投資
〈向いている人〉
- まとまった自己資金または融資枠がある人
- 節税や減価償却を意識した投資をしたい人
- 将来的にキャッシュフローを最大化したい人
〈向いていない人〉
- 初期投資額を抑えたい人
- 空室や収支のブレに不安がある人
- 不動産事業の経験が浅い人
中古1棟アパート投資は「中・上級者」におすすめ
〈向いている人〉
- 利回り重視の中・上級者
- 物件の状態や収支を分析できる人
- リノベーションに関心がある人
〈向いていない人〉
- 管理や修繕の手間を避けたい人
- 地方物件や築古物件に抵抗がある人
- 不動産知識が乏しく、業者任せにしたい人
それぞれにメリット・デメリットや、向き・不向きがあるため、“どれが正解”ということはありません。むしろ極端に片方を賛否するような論調には気をつけ、自分の資産状況・価値観・ライフスタイルに合った手法を選ぶことを心がけましょう。
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