中古住宅の購入を検討している方の中には「中古住宅でも住宅ローン控除は受けられるのだろうか？」と疑問に思う方も多いでしょう。
住宅ローン控除は、一定の条件を満たすことで所得税や住民税を大幅に軽減できる魅力的な制度です。せっかく住宅を購入するなら、積極的に活用したいところです。ただし、住宅ローン控除を利用するためには適用要件をクリアしなければなりません。
本記事では、住宅ローン控除の基本的な仕組みから、中古住宅で控除を受けるための具体的な要件を解説します。控除額や期間、申請方法などがわかるため、これから中古住宅の購入を検討している方はぜひ最後までご覧ください。
中古住宅でも条件をクリアすれば控除を受けられる
中古住宅であっても、住宅ローン控除を受けられます。ただし、控除が適用されるためにはいくつかの要件を満たす必要があります。
ここではまず、住宅ローン控除の基本的な仕組みと、中古住宅に適用するための要件を見ていきましょう。
住宅ローン控除の概要
住宅ローン控除は自宅を購入もしくは一定のリフォームを行った際に、税負担を軽減できる制度です。年末時点での住宅ローン残高の0.7%相当額が、税額控除としてその年の所得税から直接差し引かれます。
住宅ローン控除は「所得控除」とは異なり、納税額そのものを減らせるため、高い節税効果が見込めます。例えば、年末のローン残高が2,000万円の場合に差し引ける金額は14万円（=2,000万×0.7%）です。
控除期間は物件の種類や条件によって異なり、10〜13年と決められています。中古住宅の場合は、最長10年間です。
節税手段が限られる給与所得者にとっては、住宅ローン控除は貴重な制度といえるでしょう。
ただし、住宅ローン控除の対象となる年末のローン残高には上限が設けられており、中古住宅の場合は最大で3,000万円です。
中古住宅で住宅ローン控除を受けるための要件
中古住宅で住宅ローン控除を受けるために必要な条件は、以下のとおりです。
- 控除を受ける本人が、住宅の取得日から6ヵ月以内に居住していること
- その年の12月31日まで継続して住み続けていること
- その年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- 住宅の床面積が50㎡以上で、2分の1以上を自己の居住用として使用していること
- 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
- 居住した年とその前2年間（計3年間）に、譲渡所得の特例を適用していないこと
- 住宅（および敷地）を生計を一にする親族や特別な関係者から取得していないこと
- 贈与によって取得した住宅ではないこと
- 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅であること
- 現行の耐震基準に適合していること
耐震基準について定められているように、新築物件よりも多くの条件が設けられています。
実際に1981年（昭和56年）以前に建てられた、いわゆる旧耐震基準の住宅は、原則として控除の対象外です。ただし、耐震改修を行い、耐震基準適合証明書を取得すれば住宅ローン控除の対象となります。
中古住宅における住宅ローン控除の限度額と控除期間
住宅ローン控除には、適用される金額や期間に上限が設けられています。ここからは、中古住宅を対象とした控除の限度額と適用される年数について解説します。
控除が適用されたときに「想定していた金額よりも少ない…」といったことにならないように、しっかり押さえておきましょう。
中古住宅の限度額
住宅ローン控除の限度額は「中古住宅」と「買取再販住宅」のどちらに分類されるかによって、上限額が異なります。
「買取再販住宅」とは、不動産会社が一度買い取った中古住宅や中古マンションを、リフォームやリノベーションを施して再販売する物件のことです。すでにリフォームやリノベーションがされた状態のため、購入後のリフォームが不要になるなどのメリットがあります。
以下の表に、中古住宅と買取再販住宅の限度額をまとめました。
| 住宅の種類 | 借入限度額 |
|---|---|
| 買取再販住宅 | 子育て世帯・若者夫婦世帯：5,000万円 その他：4,500万円 |
| 中古住宅 | 省エネ基準適合住宅※：3,000万円 その他：2,000万円 |
中古住宅の上限額は省エネ基準適合住宅に該当すれば3,000万円に、該当していない場合は2,000万円になります。
中古住宅の控除期間
中古住宅の控除期間は最長で10年間とされており、新築住宅や買取再販住宅と比べるとやや短めです。
一方、買取再販住宅については、一定の性能基準（例：省エネ基準適合など）を満たしていれば控除期間は13年間です。つまり、同じ「中古物件」であっても、条件次第で控除期間に差が生じることになります。
一見すると「たった3年の差」と感じるかもしれませんが、総額で見ると無視できない差になります。
例えば、5,000万円の住宅を購入し、13年間にわたって借入残高が3,000万円を下回らなかったとしましょう。
その場合は最大273万円（＝0.7%×3,000万円×13年）の控除を受けられます。一方、10年間の控除額は210万円（＝0.7%×3,000万円×10年）となり、その差は63万円（＝273万円-210万円）です。
住宅ローン控除はリフォーム減税との併用も一部可能
住宅ローン控除とは別に、一定のリフォームを行った場合には「リフォーム減税（特定増改築等住宅借入金等特別控除）」を受けられます。リフォーム減税を活用することで、リフォーム費用の一部に対しても所得税の軽減が可能になります。
条件を満たしていれば、住宅ローン控除との併用も可能です。併用が認められるリフォームは「耐震リフォーム工事」に限定されるものの、併用できればさらなる節税効果が期待できます。
加えて、耐震リフォームを行った住宅については、翌年度分の固定資産税が1/2に軽減される措置も受けられる可能性があります。
なお、リフォーム減税が適用される場合の「対象工事限度額」と「最大控除額」の上限は以下のとおりです。
| 対象工事限度額 | 250万円 |
| 最大控除額 | 25万円 |
また、自治体によっては耐震リフォームに対する補助金制度を設けていることもあります。制度の有無や内容は地域ごとに異なるため、お住まいの自治体のホームページなどで一度確認してみるとよいでしょう。
中古住宅で住宅ローン控除を申請する方法
住宅ローン控除を受けるには、自分で申請手続きを行う必要があります。申請を怠ると、所得税や住民税の控除が適用されません。特に注意したいのが、1年目と2年目以降で申請方法が異なる点です。
以下で申請方法について詳しくみていきましょう。
申請1年目の手続き
住宅ローン控除を受けるためには、初年度のみ確定申告が必要です。住宅を取得・入居した翌年の3月15日までに申請を行う必要があり、期限を過ぎると控除が受けられなくなる可能性があります。
また、申請時には以下の書類が必要です。
- 確定申告書
- 源泉徴収票（会社員の場合）
- 本人確認書類のコピー（運転免許証やマイナンバーカードなど）
- 登記事項証明書
- 不動産売買契約書または工事請負契約書
- 住宅ローンの年末残高等証明書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
これらの書類を揃えたうえで、納税地の税務署へ提出、もしくはe-Tax（国税電子申告・納税システム）にてインターネットで申告してください。
2年目以降の手続き
住宅ローン控除の2年目以降は1年目とは異なり、手続きが簡略化されます。
会社員や公務員の方であれば、年末調整で手続きが完了します。勤務先に「年末残高等証明書」などの必要書類を提出すれば、あらためて確定申告を行う必要はありません。
一方で個人事業主の方や、以下に該当する会社員の方は、2年目以降も引き続き確定申告が必要です。
- 副業以外にも収入がある会社員（雑所得や不動産所得など）
- 年末調整で申告を忘れた会社員
確定申告を忘れてしまうと、後から修正の手間が増える可能性があります。控除を確実に受けるためにも、必要書類の準備や申告時期を忘れずに確認しておきましょう。
中古住宅で住宅ローン控除が受けられないケース
住宅ローン控除は魅力的な制度ですが、以下のケースに該当する場合は対象外となります。
- 本人が居住用として使用していない
- 住宅ローンの返済期間が10年未満である
- 合計所得金額が2,000万円を超えている
- 床面積が50㎡未満
- 他の特例（居住用財産の3,000万円特別控除など）を同じ年に利用している
- 耐震基準適合証明書が取得できない古い住宅である
- 住宅の引渡しから6ヵ月以内に入居していない
契約時点で住宅ローン控除の要件を満たしていたとしても、控除期間中に上記のいずれかに当てはまった場合は適用外になる場合があります。特に多いのは、住宅ローンを繰り上げ返済したために返済期間が10年を下回り、住宅ローン控除の対象外となるケースです。
反対に、住宅ローンの契約時点で住宅ローン控除の対象外だったとしても、リフォームを経て控除の対象となる場合もあります。例えば、耐震基準を満たしていない中古住宅に耐震リフォームを施して「耐震基準適合証明書」を取得した場合です。
中古住宅で住宅ローン控除が受けられない場合の代替案
住宅ローン控除により控除される金額は大きいため、適用されることで将来の返済負担が軽くなる場合があります。そのため、適用されないとローン返済が重くなると、不安を感じている方もいるでしょう。
住宅ローン控除が使えない場合は、以下の代替案を活用できないか調べてみてください。
- 住宅ローンの借り換えをして借り入れ期間を延ばす
- リフォーム減税を活用する
- 国や自治体の補助金を活用する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの借り換えをして借り入れ期間を延ばす
住宅ローンの借入期間が10年未満であることを理由に控除が適用されない場合、借り換えによって10年以上に延ばせないか相談してみてください。借入期間が10年超になれば、住宅ローン控除の対象となる可能性があります。
ただし、多くの金融機関では借り換えによる借入期間の延長を認めていない点に注意が必要です。借り入れ期間の延長が可能かどうかは、金融機関やサービスごとに定められている条件によって異なります。
事前に取扱金融機関に相談し、返済期間や審査条件を十分に確認しておきましょう。
リフォーム減税を活用する
住宅ローン控除が受けられない場合でも、一定のリフォームを行えば「リフォーム減税」が適用され、所得税や固定資産税の負担を軽減できる可能性があります。
リフォーム減税にはいくつかの種類があり、対象となるリフォーム内容によって減税対象となる税金（所得税・固定資産税）が異なります。代表的なリフォームと減税対象は、以下のとおりです。
| 所得税 | 固定資産税 | |
|---|---|---|
| 耐震 | 〇 | 〇 |
| バリアフリー | 〇 | 〇 |
| 省エネ | 〇 | 〇 |
| 同居対応 | 〇 | × |
| 長期優良住宅化 | 〇 | 〇 |
| 子育て対応 | 〇 | × |
なお、耐震リフォームを行い「耐震基準適合証明書」を取得できれば、住宅ローン控除の対象となる可能性もあります。
ただし、リフォーム減税を利用するためには、対象となる工事の種類や申請手続きに関して所定の要件を満たす必要があります。詳しくは、国土交通省が公表している「住宅リフォームにおける減税制度について」をご確認ください。
国や自治体の補助金を活用する
中古住宅の購入後にリフォームが必要な場合、国や自治体が実施している補助金制度を活用できる可能性があります。特に、一定の省エネ・バリアフリー・子育て対応などの基準を満たすリフォームについては、費用の一部が補助される制度が用意されています。
国による主な補助制度を以下に挙げてみました。
- 子育て支援型共同住宅推進事業
- 既存住宅の断熱リフォーム支援事業
- 子育てエコホーム支援事業
※2025年4月現在は終了
また、自治体独自の補助金制度も多いため、お住まいの自治体が実施しているか探してみると良いでしょう。
例えば、栃木県宇都宮市では中古住宅を購入した方を対象に、補助金を支給する制度が設けられています。補助金額は市外転入者で最大85万円、市内転居者で最大50万円で、高校生以下の子どもと同居している場合はさらに上乗せされます。
事業内容や対象者の条件は自治体によって異なるため、事前に各自治体のホームページなどで最新情報を確認するとよいでしょう。
中古住宅で住宅ローン控除を受ける際の注意点
中古住宅で住宅ローン控除を受ける際は、以下の2点に注意が必要です。
- 耐震基準を確認する
- 住宅ローン契約時に返済期間が短縮される可能性がある
それぞれ詳しく見ていきましょう。
耐震基準を確認する
中古住宅で住宅ローン控除を受ける際は、その物件が現行の耐震基準に適合しているかどうかを確認しましょう。特に1981年以前に建てられた築年数の古い住宅は、住宅ローン控除の対象ではない「旧耐震基準」であることが多いです。
その場合でも、耐震リフォームを行い「耐震基準適合証明書」を取得できれば、控除対象となる可能性があります。
耐震基準適合証明書の有無は、控除の可否を左右する重要なポイントです。見落としや勘違いを防ぐためにも、購入前の段階で不動産会社などに相談し、耐震性能と証明書の取得可否を事前に確認しておくと安心です。
住宅ローン契約時に返済期間が短縮される可能性がある
中古住宅を購入する際は、建物の耐用年数に応じて住宅ローンの返済期間が制限される可能性があります。
例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年とされています。そのため、築20年以上の木造住宅を購入した場合、金融機関によっては返済期間を極端に短く設定されるケースも少なくありません。
仮に返済期間が15年に制限された場合、住宅ローン控除の適用条件である「返済期間10年以上」は満たすものの、実際の控除期間は5年に留まることになります。
利用する金融機関によって、物件の築年数に対する扱いは異なります。気になる方は、複数の金融機関で仮審査の申し込みをし、借り入れ期間を比較してみると良いでしょう。
中古住宅の場合、住宅ローン控除の条件を事前にチェックしておくことが大切
中古住宅であっても、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。ただし、控除を受ける際には要件を満たす必要があるため、購入する前に確認することを忘れないでください。
万が一、住宅ローン控除が受けられなかったとしても、住宅ローンの借り換えやリフォーム減税、各種補助金制度などを活用すれば、負担を軽減できるかもしれません。事前に各制度や自治体のホームページなどで、確認しておくとよいでしょう。
中古住宅では、物件の状態や築年数によってはローン審査や返済期間に制限が設けられ、希望通りの資金計画が立てにくいことがあります。そうした不安を感じている方は、セゾンファンデックスの住宅ローンをご検討ください。
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