アパート経営の火災保険は、補償内容や支払方法によって、節税効果や資金繰りに大きな差が生じることはご存じでしょうか。
今回、アパート経営における火災保険について、「年払い」と「一括払い」を比較しながら、火災保険の補償範囲や内容、申告時の注意点についてみていきましょう。税理士の田中康雄氏が解説します。
不動産投資における「火災保険」の役割
「保険」とは、不測の事態による多額の出費や収入の減少など、「将来起こりうる思いがけない経済的な損失」を補うための備えといえます。
なかでも、火事による建物への損害はもちろん、落雷や風水害などによる建物の被害にまで補償の範囲を広げられるのが「火災保険」です。
ただし、地震によって引き起こされた火災や建物の損壊は火災保険だけでは賄いきれません。地震や津波等による損害は、火災保険では補償されず、「地震保険」でのみ補完できます。
なお、地震保険は単独で加入できず、火災保険に付帯する形でのみ契約できます。地震大国といわれるわが国では、火災保険とあわせて地震保険にも加入しておくことが必須です。
また、アパートの入居者は、火災保険（家財保険）への加入を契約条件とするケースが一般的です（ただし、入居者が加入する火災保険は、自身の家財を守るためのいわゆる「家財保険」がメインです）。
火災保険には、火災による室内の原状回復費用の補填（借家人賠償責任特約）や、漏水等による被害の補償（個人賠償責任特約）などが付いた保険商品もあります。しかし、これを使っても損害のすべてをカバーできるわけではありません。
アパートそのものの所有者は、あくまでオーナーです。したがって、オーナー自身が建物を保険対象として、火災保険や地震保険に加入し、火災や自然災害などによる損害に備えておくことが重要でしょう。
オーナーを救う「特約」とは
アパートオーナーにとって、経営上のリスクは建物への損害だけにとどまりません。火災によって家賃収入がストップしてしまえば、自身の生活に直接影響します。
こうした事態に備え、火災保険に「家賃補償特約」を付けておくと、オーナー個人の経済的な不安をカバーすることができます。
また、建物の経年劣化や屋根からの落雪など、アパートが原因で入居者や通行人にケガをさせてしまった場合、オーナーには法的な賠償責任が生じます。
こうしたとき、「施設賠償責任特約」を付けていれば、保険金を受け取ることができます。保険金の支払いには一定の条件が設けられている場合がほとんどですが、補償内容をじっくりと精査して加入すれば、突然の賠償金による負担を軽減させることが期待できるでしょう。
その他、アパートの一室がいわゆる「事故物件」となり、空室期間が長引くリスクもあります。これを補ってくれるのが「家主費用補償特約」です。事故発生から一定期間の家賃補償のほか、事故物件特有の原状回復やリフォーム費用が補償されます。
なお、火災保険や地震保険の保険料はもちろんのこと、こうしたオーナー向けの特約にかかる費用も、不動産所得の申告において必要経費として計上することが可能です。
このように、火災保険の特約には、地震保険だけではなくアパートオーナー向けの特約も用意されているため、よく確認しておきましょう。
保険料は年間「約15万円～30万円」が相場
保険料は、契約する保険会社や特約の種類、補償の範囲などによって異なりますが、近年の自然災害の増加に伴い、主契約の保険料そのものが年々高くなっている傾向にあります。
アパート保険の年間保険料の目安は、地震保険の特約付きで年間約15万円～30万円が相場です。さらに、オーナー向けのオプションを追加して経済的な補償を手厚くすると、補償内容を大幅に手厚くした場合は、年間100万円前後となるケースもあります。
年払いと一括払い、それぞれのメリット・デメリット
保険料の支払方法としてはいくつかの選択肢があります。月額払いにすることも可能ですが、実務的には「年払い」か「長期契約の一括払い」が一般的でしょう。
では、保険料を年払いと一括で支払う場合とでは、どちらが有利なのか、税務上の扱いも含めてみていきましょう。
「年払い」のメリット・デメリット
保険料を年払いにすると、1回あたりのキャッシュアウトが抑えられる点がメリットです。一方、保険料総額で比較すると割高になるのがデメリットといえます。
ただし、1年契約の年払いとは違い、長期契約を結んだうえで1年ごとに分割して保険料を支払う場合は、いくらか割安になるケースもあるようです。
また、年払いで支払った保険料は、一定の条件を満たすとその全額を不動産所得の必要経費として計上できます。生命保険料控除や介護保険料控除と異なり、控除上限がない点も年払いのメリットといえるでしょう。
「一括払い」のメリット・デメリット
近年頻発する自然災害を背景に、2022年10月から、長期契約の最長期間が10年から5年に短縮されました。これにより、一括払いのメリットはいくらか薄れてしまったのは事実です。しかし、それでも年払いに比べて保険料が10％ほど節約できるケースもあります。
一方、一括払いは初年度の支出額が大きくなる点がデメリットです。また、支払った年に全額を不動産所得の必要経費にすることはできません。
具体的には、契約期間のうちその年に対応する部分だけが必要経費の対象となり、それ以外の部分は「前払費用」として資産計上し、翌年以降に費用処理が持ち越されます。
そのため、一括払いを選ぶ場合は、前払いとなった保険料を適切に管理し、年度ごとの経費処理を忘れずに行うことが重要です。
火災保険の「確定申告」の注意点
火災保険の契約期間は、確定申告の対象期間（暦年：1月1日～12月31日）と必ずしも一致しません。そのため、支払った保険料は契約期間に応じて按分し、その年に対応する金額を必要経費に計上するのが原則です。
一括払いの場合
まずは「長期契約を一括払いした場合」を考えてみましょう。たとえば、5年契約で総額120万円の火災保険に加入した場合、単純計算で月額2万円（＝120万円÷（5年×12ヵ月））となります。
一括払いの場合、保険に加入した初年度は、契約開始日から年末までの期間に応じて、月割りまたは日割りで計算した金額しか必要経費として認められません。
仮に契約開始日が4月15日で月割り計算をする場合、その年に必要経費として計上できるのは18万円（＝2万円×9ヵ月。4月15日〜12月31日までの期間で、1ヵ月未満を切り上げ（実務では月割りまたは日割りが用いられます））です。
なお、火災保険は通常、契約期間に切れ目がないように加入するため、申告時には、それ以前の契約のうちまだ経費計上しきれていない部分がある場合、それも忘れずに申告するようにしましょう。
年払いの場合
次に年払いの場合、長期契約を一括払いした場合と同様に、契約開始日から年末までの期間に応じて、月割りまたは日割りで保険料を必要経費に計上するのが原則です。
ただし年払いの場合、契約期間が翌年にまたがっていても、毎年その年に支払った保険料を全額費用として処理していれば、その全額をその年の必要経費に含めることができます。ここが年払いの大きなメリットのひとつです。
「地震保険料控除」の落とし穴
地震保険の特約を付けている場合、年末調整や確定申告のために「地震保険料控除証明書」が保険会社から送られてきます。ただし、この証明書には地震保険料の部分しか記載されていません。
つまり、地震保険付きの火災保険を一括払いしていて、保険料の総額を正確に管理できていない場合、通知された金額だけを頼りに必要経費として処理してしまうと、火災保険部分の計上漏れが発生する可能性があります。
また、各保険会社から送られてくる控除証明書は、「自宅用」と「賃貸用」が区別されていません。そのため実務では、賃貸用の地震保険を不動産所得の必要経費ではなく、「地震保険料控除」として誤って処理してしまうケースも実務上見受けられます。
そのまま申告が受理されてしまうと、控除証明書に記載された金額分しか節税効果を得られないため、注意が必要です。
特約による保険金は「課税対象」に
年払いでも一括払いでも、火災などの保険事故が発生した場合には、保険金が支払われる点に違いはありません。
申告上注意すべきなのは、火災による損壊等を原因として保険会社から支払われた保険金について、所得税上は原則非課税扱いになる一方、家賃補償などオーナー向けの特約による保険金は「課税対象となる」点です。
これらが同時に支払われる場合には、課税・非課税を正しく区分して申告することが重要です。
後悔しないために…保険選びの鉄則
火災保険の保険料は、建物の評価額や補償内容、支払方法等によって異なります。また、アパートが建つ地域の災害リスクを把握するために「ハザードマップ」などを活用し、地域特性に合わせた補償範囲を定めることも重要です。
アパート経営では、節税を意識しながら資金繰りにも配慮し、オーナー自身の生活を守るための特約を付けるかどうかなど、現状に合った保険選びが求められます。
複数の保険会社で相見積をとり、比較検討したうえで、納得のいく契約を結びましょう。
※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。
