「相続登記の義務化はいつから始まるのか」「期限や罰則規定はあるのか」不安をお持ちの方は多いのではないでしょうか。2021年4月に「相続登記を義務化する法案」が可決・成立しました。相続登記が義務化される背景には「所有者不明土地」といわれる「所有者がわからない土地の増加による問題」を解消する目的があります。
このコラムでは、相続登記の義務化について解説します。
- いつから始まるのか
- 期限や罰則規定はあるのか
- 過去の相続分については遡及対象になるのか
これから相続登記をする方や、過去に相続はしたけれど名義の変更をしていないという方は、ぜひ最後までお読みください。
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相続登記の義務化は2024年4月から
「相続登記の義務化」の施行日は、2024年4月1日です。相続登記とは、土地や建物など不動産の所有者が死亡したときに、相続人に名義を変更する手続きのことをいいます。
これまでは任意だった相続登記ですが、2021年4月に民法の一部を改正する法律と不動産登記改正の法律が公布されました。2024年4月1日から義務化がスタートします。
参照元：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」
相続登記の義務化の背景
不動産登記簿を調べても、所有者の居住や生死がすぐにわからない土地を「所有者不明土地」といいます。2016年に所有者不明土地の調査が行われ、所有者がわからない土地の合計面積は、全国の土地の約2割にも上ることが判明しました。相続登記が義務化される背景には、こうした「所有者不明土地の増加による問題」があります。
所有者不明土地が増える原因のひとつに、今まで「相続登記の手続きが義務化されていなかった」ことがあります。現在の法律では、相続登記をしないまま放置をしても罰則がないため、なかなか手続きが進んでいない状況でした。そこで、2021年4月28日に「民法」と「不動産登記改正法」の改正が行われ義務化が交付され、2024年4月に施行される流れとなりました。
参照元：国土交通省「人口減少時代における土地政策の推進～所有者不明土地等対策～」
所有者不明土地が増えると、どのような点が問題になり相続登記の義務化につながったのでしょうか。一つひとつ見ていきましょう。
公共事業や災害復興が進まない
所有者不明土地は管理や利用が難しいため、公共事業や災害復興の妨げになります。開発計画を進めるには、不動産登記簿に記載されている土地の所有者との交渉が必要です。しかし、所有者不明土地では、その「所有者」が分からないため交渉ができません。
2011年3月の東日本大震災の被災地でも、所有者不明土地が問題になりました。被災した住民を津波から守るために、安全な高台の土地を市区町村が買収しようとしましたが、長い間相続登記されていない土地が多く存在していたことが判明しました。
土地の所有者が「誰なのか」「生存しているのか・亡くなっているのか」わからないからといって、政府や自治体が勝手に土地を処分するわけにもいきません。東日本大震災の事例からもわかるように、所有者不明土地では公共事業や災害復興などの「土地の活用」が進まなくなります。このような課題を解消することを目的として、相続登記を義務化する流れとなりました。
不動産取引の支障になる
不動産登記簿で所有者が不明の土地は、同意が得られないため、売却・賃貸借などの不動産取引ができません。隣接する土地の所有者が不明で、境界確定ができずに売却が進まないケースなどもあります。
所有者不明土地が増え、不動産取引の支障が出ている原因のひとつに「地方の土地の資産価値の低下」があります。これまで、土地には資産価値があるとされてきました。しかし地方の土地は価値が下がっているため、なかなか売れなくなっています。相続した土地の固定資産税や管理費を負担に感じても、売却して処分することが難しい状況です。そのため、相続登記をせずに放置してしまうケースが多くあります。
このような所有者不明土地の増加に歯止めをかけるために政府が法改正に着手し、相続登記の義務化へとつながりました。
周辺環境の悪化
所有者不明土地にゴミの不法投棄があったり、草木が生い茂ったりして管理不全の状態になると、周辺住民の迷惑になります。周辺環境の悪化により景観の面だけでなく、防犯面・衛生面も問題になります。しかし、改善を求めたくても土地の所有者が分からないため、対処ができません。
所有者不明土地に不法投棄されている車や家電製品などの廃棄物の処分についても、所有者がわからないため、勝手に処分することができないケースがあります。放火などの犯罪につながる心配もありますし、地価を下げる要因にもなるでしょう。
このような事情からも、所有者不明土地の問題の解消を目的として、相続登記の義務化が施行されることになりました。
【2024年4月施行】相続登記の義務化の内容
相続登記の義務化に関して、具体的な内容を解説します。期限や罰則についてもわかりやすくまとめましたので、相続登記の義務化の内容をしっかり確認しておきましょう。
相続登記の申請期間は3年以内
相続人が相続する財産に、土地や建物があると「知ったときから（一般的には被相続人が亡くなった日）」3年以内に相続登記をすることが義務化されます。
相続した財産の中に土地・建物などの不動産があることを知らなかった場合や、ご自身がその他・建物の続人であることを知らなかった場合は、そのことを知ったときから３年以内に登記すれば、法律上問題はありません。また、過去に相続した不動産についても、遡って相続登記の義務化の対象になるので注意しましょう。
罰則は100,000円以下の過料
正当な理由なく3年以内に相続登記をせず放置した場合は、罰則として「100,000円以下の過料」に処されます。「過料」とは、刑罰ではなく違反者にお金を納めることを課す金銭納付命令です。刑法上の規定である「科料」とは異なりにはなりません。「科料」は、罪を犯した場合に科せられる刑罰の一種です。
以下のような「期日を超える正当な理由」がある場合には、罰則には当たらないとされています。
- 相続人が多数の場合、関係書類や相続人の確定に多くの時間がかかる場合
- 相続人の健康状態が良くない等の事情がある場合
ご自身が罰則の対象外であるケースがあるので、確認しておきましょう。
参照元：所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）
住所変更等の登記も義務化される
土地や建物等の不動産所有者が、住所・氏名を変更したときの登記も義務化されます。相続登記の義務化開始は2024年ですが、住所・氏名の変更に伴う登記の義務化開始は2026年4月に施行されることが予定されます。
住所・氏名の変更に伴う登記の期限は、変更から2年以内です。期限内の登記を怠った場合の罰則は「50,000円以下の過料」となります。
相続人申告登記が創設
相続人が複数いる場合で、遺産分割協議がまとまらずに3年以内の相続登記ができないケースを想定し「相続人申告登記」が創設されます。
- 相続の開始
- 土地や建物等の不動産の登記名義人の相続人であること
以上の2点を「相続人申告登記」により、法務局に申請することで「相続登記の義務を履行したもの」とみなされる制度です。
つまり、遺産分割協議が3年以内にまとまらない場合に「相続人申告登記」によって「仮の登記」を行えば「相続登記をした扱いになる」という簡易的な制度です。しかし「相続人申告登記」は暫定的な登記です。その後、遺産分割協議がまとまり相続の開始が決まったら、その日から3年以内に相続登記をしなくてはいけないので注意しましょう。
参照元：法務省「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」
過去の相続分も登記義務の対象になる
相続登記の義務化の施行日は2024年4月1日です。施行日よりも前に相続が発生していた場合、つまり過去の相続分も遡及（そきゅう）適用となります。遡及とは、過去に遡って法律の効力が発生することです。過去に相続した不動産も登記義務化の対象になるので、相続登記未了の不動産がないかを確認しておきましょう。
以下のA）B）のいずれか遅い日から、3年以内に相続登記の手続きを行うことが定められています。
A）施行日（2024年4月1日）
B）相続開始があったことを知り、かつ不動産の所有権の取得を知った日
相続しているが、相続登記していない場合は、A）の施行日（2024年4月1日）から3年以内に、相続登記すれば過料の対象にはなりません。
相続登記はご自身でもできる
相続登記は専門家である司法書士に依頼することが一般的です。しかし、複雑な相続でなければ、ご自身で手続きができます。以下のようなケースでは、相続の複雑な手続きは不要です。そのため、ご自身で相続登記ができるでしょう。
- 相続人同士で争いがない
- 相続人全員の意思確認が可能
- 相続手続きに必要な書類がすべて揃う
相続登記を司法書士に依頼した場合の費用は、おおよそ50,000～150,000円程度です。ご自身で相続登記手続きをすれば、司法書士費用を節約できます。必要書類を入手するなどの手間はかかりますが、時間とやる気のある方は挑戦してみるのも良いかもしれません。
また「ご自身で相続登記できるかどうか」の判断がつかないときは、事前に司法書士に相談するのも良いでしょう。相談料の設定金額は司法書士事務所によって異なりますが、30～60分当たり5,000円程度です。 初回相談は無料の場合もあります。
以下のコラム内で「土地相続の名義変更をご自身でする際の5ステップ」を解説しています。
「自身でできるケース」と「司法書士に依頼するべきケース」の違いや、相続登記に必要な書類の入手先、費用もまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。
関連記事：土地相続の名義変更は自分でできるのか？必要書類や費用を分かりやすく解説
おわりに
2024年4月から相続登記が義務化されます。これまで土地や建物等の不動産を相続する場合、相続登記は相続人の意思に委ねられていました。しかし、相続登記の手続きが義務化されていないため、所有者不明土地が増加する問題が起きています。今後も相続の件数や、所有者不明土地が増えると予想されることから、相続登記の義務化に関する法案が、2021年4月に可決・成立、2022年4月1日施行されました。
相続登記は人生において、何度も経験することではないかもしれません。しかし罰則やトラブルを避けるためにも相続登記の義務化について理解し、その時に備えて事前に準備しましょう。
