収益不動産を購入するにあたって、大事なことは購入する価格です。どんなに駅に近い物件、新しい物件であっても、市場価格よりも高い値段で購入してしまっては投資はうまくいきません。そのため、まずは物件購入した場合の収益シミュレーションが必要になってきます。不動産に興味がある方であれば、一度は表面利回りや実質利回りなどという言葉を耳にしたことがあるかもしれません。そこで本記事では、どのように不動産の価格を判断したら良いのか解説していきます。
伝統的な価格判断方法
不動産の値段を評価する不動産鑑定士という職業があります。そのプロの鑑定士の方々が利用する方法は大きく3つに分かれます。
- 原価法
- 取引事例法
- 収益還元法
現在、一般的な評価方法が収益還元法となっているため、ここでは収益還元法を中心に解説していきます。まずは原価法、取引事例法がどのようなものか紹介し、次章で収益還元法について詳しく解説します。
・原価法
こちらは名前のとおり、その不動産を再度取得する（再度、建築する）場合にどの程度の原価がかかるものなのか？という視点で不動産を評価します。ここで「あれ？」と思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。土地はどうやって評価するのか？
土地については国税庁が評価する「路線価」や市町村（東京23区は東京都）が評価する「固定資産税評価額」といった公的機関が公表している評価金額を利用します。
路線価はどなたでも確認ができるので、下記Webサイトで調べてみてください。路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）で表示されています。
固定資産税評価額は、所有者に届く、固定資産税の支払通知書で確認することになります。インターネット等で調べることはできません。一般的には、路線価、固定資産税評価額ともに実勢価格よりは安い価格で評価されており、目安として以下のように換算されます。
- 路線価÷80％≒実勢価格
- 固定資産税評価額÷70％≒実勢価格
建物については、再取得コスト（建築原価）を算定し、不動産の評価に利用します。建物が新築でない場合においては、経過年数分を減額し利用します。
こちらの方法が一般的に利用されていないのは、建物原価の算定が難しいこと、投資において、同じ物件を再取得するケースがあまり想定されていないためです。そのため、不動産鑑定士でも参考程度として利用する方法となっています。
・取引事例法
こちらは文字どおり、取引事例を参考に値段を決定する方法です。マンション1室の価格を確認したい場合には、同じマンションで販売されている部屋の価格と比較する、一棟アパートであれば、近隣のアパートと比較するといった方法になります。一般の方でも、よく利用している方法ではないでしょうか。
ただし、この方法には難点があります。不動産価格が大きく上昇している情勢においては、不動産価格が過大評価されやすいことです。そのため、こちらも参考程度として利用されています。
収益還元法とは
一般的に利用されている収益還元法を見ていきましょう。収益還元法とは、不動産から生まれる収入、収支に注目して価格を算定する方法です。不動産鑑定士は、期待収益率といった利回りをベースに不動産価格を算定するのですが、不動産投資において、物件価格が妥当なものか、割安なものかを判断するには、おおまかには下記の式で計算され、収益率が高い物件が割安な価格と判断することができます。
収入（収支） ÷ 物件価格 ＝ 収益率（利回り）
表面利回りと実質利回り
収益率（利回り）は、主に表面利回りと実質利回りに分けられ、それぞれ計算式が異なります。
表面利回り
「表面利回り」は、物件からの「収入」のみに着目する方法で算出された収益率です。表面利回りの計算方法は、以下のとおりです。
表面利回り（％）＝（年間家賃収入÷物件購入価格）×100
例えば、1年間の賃料収入が105万円、物件購入価格が3,500万円の場合は以下のとおりです。
【表面利回り】
（105万円÷3,500万円）×100＝3％
実質利回り
「実質利回り」は、収入から支出を差し引いた「収支」に着目して算出された収益率です。実質利回りの計算方法は、以下のとおりです。
実質利回り（%）＝（年間家賃収入－年間コスト）÷（物件購入価格＋購入時コスト）×100
不動産投資を進めて行く上で、税金や管理費、修繕費など以下のような諸費用が発生します。
| 主な年間コスト | ・管理費 ・修繕積立金 ・固定資産税・都市計画税 ・賃貸管理手数料 ・火災保険・地震保険料 ・共用部の維持管理費 ・原状回復費用・修繕費 ・広告宣伝費・仲介手数料 |
| 主な購入時コスト | ・不動産取得税 ・登録免許税 ・司法書士報酬 ・仲介手数料 ・印紙税 ・融資手数料・保証料 ・リフォーム・修繕費 |
投資を行う際は、これらの費用も考慮して利回りを求めます。ここでは例として、以下の条件で実質利回りを求めていきましょう。
- 1年間の賃料収入：105万円
- 年間コスト：15万円
- 物件購入価格：3,500万円
- 購入時コスト：100万円
【実質利回り】
（105万円－15万円）÷（3500万円＋100万円）×100＝2.5%
このように、実質利回りは収入だけでなく費用も考慮することから、表面利回りよりも利回りは低くなることがわかります。
表面利回りと実質利回りどちらを利用するといいのか
不動産投資の判断基準としては「実質利回り」を用いることが望ましいでしょう。物件購入の際は、必ず実質利回りを算出し、価格の妥当性を判断することが重要です。
管理費が高い物件では、表面利回りと比較して実質利回りが低くなる傾向があります。実際に手元に残る収益は、管理費や固定資産税などのコストを差し引いた後の金額です。そのため、表面利回りのみを基に判断すると、実際の収益性を見誤る可能性があります。
なお、不動産仲介会社からもらう情報には、表面利回りしか書いていないことも多いです。複数物件を比較して検討する際は、まず、表面利回りで比較して有望な物件を選定し、その物件に対して、不動産仲介会社や不動産販売会社から、物件を維持するにあたってのコスト（管理費や固定資産税など）を確認し、実質利回りを算定。最終的に購入する物件を決定していくといったプロセスが良いでしょう。
注意したい「満室想定」利回り
満室想定利回りとは、購入する不動産が満室を維持し続ける場合の利回りをいいます。しかし、実際にはテナントの入退去や原状回復工事期間があり、保有期間中100％の稼働を維持するのは難しいです。
特に一棟アパートにおいては、複数の部屋があり、各部屋の入居者の入れ替わり時期も異なりますので、満室を維持することはより難しいでしょう。
満室想定利回りについても表面利回りと同様、複数物件から有望な物件を絞り込む際に利用しつつ、想定される空室期間や、空室率などを考慮して、実質利回りに修正していくようにしましょう。
より高度な収益還元法「DCF法」
収益還元法の一種である、DCF法（ディスカウントテッド・キャッシュ・フロー法）についても紹介します。DCF法とは、将来得られるキャッシュフローを現在の価値に換算（割引）して物件価格を評価する方法です。つまり、保有期間中に発生する純利益と売却した場合の価格を現在価値に割り引いた合計価格での評価です。こちらは少し手間がかかるものの、より正確に価格の妥当性を判断できる手法です。
以上で紹介してきた一般的な収益還元法と比較して、以下の点で異なります。
- キャッシュフローに注目
- 複数年のキャッシュフローから価格を算定
キャッシュフローに注目
収益還元法では、賃料収入と、物件管理費や税金といった費用のみに注目していました。一方のDCF法では、長期間のキャッシュフロー全体を考慮する点が特徴です。通常の運営コストに加え、将来的に発生する大規模な修繕費や設備更新費などの支出も考慮するため、より現実的な投資判断が可能になります。
複数年のキャッシュフローから価格を算定
収益還元法では、賃料や、賃料‐管理費などの単年度の収支から利回りを算定します。一方で、DCF法では保有を想定する期間すべての収支を算定します。例えば、下記のようなことを想定しながら、それぞれの年ごとの収支を想定します。
- 1年目：購入時のテナントの退去はなく、空室発生なし
- 2年目：現在のテナントが退去し、原状回復工事に10万円、空室期間が2ヵ月と想定
- 3年目：浴室の改装を予定、改装工事中の空室と、改装工事費用を想定
- 4年目：売却を想定
以上のシミュレーションが終わりましたら、ご自身で期待する利回り（例えば、5％など）で割引計算を行い、足し合わせたものがDCF法を適用した場合の価格となります。
ここで気をつけるポイントは、1年目は5％で割り引きますが、2年目は5％の二乗、3年目は5％の三乗で割り算した金額を利用する点です。
- 1年目のキャッシュフロー：5％（1.05）の1乗で割る
- 2年目のキャッシュフロー：5％の2乗（1.05²）で割る
- 3年目のキャッシュフロー：5％の3乗（1.05³）で割る
- 4年目のキャッシュフロー：5％の4乗（1.05⁴）で割る
- 4年目の売却価格：5％の4乗（1.05⁴）で割る
DCF法を利用することが物件価値を正確に把握する方法になりますが、将来のことを予想し、費用を考慮するとなると大変なのも確かです。しかし、融資を受ける場合など、元金・金利を物件からの収益で返済していくことができるのかどうかの確認にも有効ですので、ぜひチャレンジしてみてください。
収入の算定方法について
ここからは収入の算定方法についてみていきたいと思います。現在、入居者がいる物件については、現在の賃料収入が1つの目安となりますが、その収入は本当に適正な価格なのでしょうか。
購入を決定する前には、不動産の最寄り駅にお店を構える不動産会社に、賃料相場などについて意見を聞いてみると良いでしょう。賃料相場を正確に把握しているのは、いわゆる街の不動産会社です。できれば賃料相場だけでなく、現在の入居者が退去した際の空室期間なども聞いてみることをおすすめします。
不動産会社と親しくなっておくと、色々な情報をもらえるようになるでしょう。物件資料を持ってお店に行き、「この部屋の入居者を今、募集するとしたら賃料はいくらくらいですか？」と質問してみてください。本来の賃料相場より高くなっているケースとしては、以下のようなことが考えられますので注意が必要になります。
- 現在の入居者が新築時からの入居者である場合
- フリーレント期間を導入する、敷金・礼金をゼロにする代わりに、毎月の賃料設定が高くなっている場合
不動産仲介会社などからの情報も、上記のようなことがあり、実際の利回りよりも高めに表示されているケースもあります。収益性の低い物件を購入しないためにも、実情に応じた賃料相場や募集期間を、不動産近隣の不動産会社にヒアリングしてみましょう。
不動産投資は物件選びがカギ
不動産投資の最大のポイントはどの物件を選ぶかで左右されるといわれています。どんなに勉強して、価格判断を合理的に行うことができたとしても、物件を選ぶ物差しの尺度がずれていると、良い物件と出会うことが難しくなります。結果として、入居者の募集に苦労したり、修繕費がかさむなどの手間や費用が発生してしまいます。
また、空室や滞納などのリスクも不動産投資にはつきものです。物件を選ぶ際に、ファミリータイプよりはワンルームタイプ、首都圏などの人口が多いエリアで駅に近く利便性が良い物件は、需要が見込める物件なので空室リスクは低いでしょう。また、滞納リスクには、親族などの連帯保証ではなく、家賃保証会社の利用を条件に貸し出すことで、リスクを抑制する方法もあります。
また、不動産は、「管理を買え」というように、購入以降の管理によって不動産の価値は大きく変わるといわれています。不動産管理に精通した業歴も長く信頼できる管理会社に任せるのが良いでしょう。
なお、不動産売買から不動産管理までをグループ企業で運営している場合、建設・販売から管理までの一貫した体制が構築できているため、オーナーとして情報提供が不足していたとしても、不動産会社内で情報共有されやすいという利点があります。
（リンク先は、株式会社ＦＪネクストが運営しています。）
必要な資金は不動産投資ローンを活用
不動産投資を始める際、自己資金だけで物件を購入するのは難しい場合があります。そのようなときに活用できるのが不動産投資ローンです。適切な融資を受けることで、自己資金の負担を抑えつつ、資産形成を進めることが可能になります。
ここでは、不動産投資ローンの特徴や、審査の柔軟性に優れた金融機関の選び方について詳しく解説します。
不動産投資ローンの特徴
不動産投資ローンとは、収益不動産の購入や運用資金として利用できる融資制度です。住宅ローンとは異なり、投資目的の物件を取得するために特化したローンであり、融資の条件や審査基準も異なります。
不動産投資ローンのメリットは主に以下の4つです。
- 少ない自己資金でも投資を始められる
- レバレッジ効果を活用し、効率的に資産を拡大できる
- 長期ローンを組むことで毎月の返済額を抑えられる
- 賃料収入を活用しながら返済が可能
ただし、不動産投資ローンは一般的な住宅ローンと比べて金利が高めに設定されている点には注意が必要です。借入額が大きくなると返済負担も増加するため、収支シミュレーションを行い、無理のない返済計画を立てることが重要です。
審査において柔軟な対応が可能なのはノンバンク
不動産投資ローンを検討する際、銀行系とノンバンクのどちらで融資を受けるかが重要なポイントとなります。それぞれの特徴を理解し、自身の状況に合った金融機関を選ぶことが成功のカギとなります。
銀行系とノンバンクの違いは、以下の比較表のとおりです。
| 銀行系 | ノンバンク | |
|---|---|---|
| 金利 | 低め | 高め |
| 融資審査 | 厳しい | 柔軟な対応が可能 |
| 融資速度 | 時間がかかる | 比較的早い |
ノンバンクは、銀行系に比べて審査基準が柔軟で、物件の収益性や将来のキャッシュフローを重視する傾向があります。そのため、銀行で審査に通らなかった場合でも、ノンバンクであれば融資が受けられる可能性があります。
特に、セゾンファンデックスの不動産投資ローンは、個人投資家向けに柔軟な審査基準を設定しており、物件の価値や将来性を重視した融資を行っています。融資のスピードも比較的早く、短期間で資金調達をしたい場合に有効な選択肢となるでしょう。
不動産小口化商品からまずは始める
また、ご自身で物件を選択する自信がない、購入後の管理の手間などもかけたくないという方や、不動産投資を始めるのに不安があるという方には、不動産小口化商品という選択肢もあるでしょう。
不動産小口化商品とは、特定の不動産を、小口に分けて、一口単位から購入しやすくした商品です。購入した口数に応じて、不動産の賃料収入や売却益を出資した方に分配する仕組みです。
不動産小口化商品のメリット
不動産小口化商品のメリットは主に以下の4つが挙げられます。
- 少額から不動産投資を始められる
- 募集中の案件から投資対象を自由に選べる
- 現物不動産と異なり管理業務を任せられる
- 任意組合方式の場合は現物不動産と同様の税制優遇が受けられる
不動産小口化商品は、現物不動産とは異なり、ご自身の資産に合わせて小口化された持分を購入できる点がメリットであり、少額から始めることができます。また、投資する不動産についても、募集中の案件のなかから、投資する案件・物件を自由に選択することができます。なお、任意組合方式の不動産小口化商品の場合、J-REITの市場で売買される証券を買うこととは異なり、あくまで現物不動産の持分割合に通じての出資となり、不動産オーナーとして運用に参画できます。
投資した以降は、管理の手間もかかりません。任意組合が責任もって出資した方に代わり管理・運営を行いますので、手間がかからないのも、現物不動産の投資とは異なる利点です。
また、任意組合出資の方式で運営されている商品は、購入した割合に応じて不動産を持分所有することになります。この場合は税務上、現物不動産への投資と同様の扱いとなることから、相続税評価額についても現物不動産の持分所有と同じ方法で算出します。
不動産の相続税評価額は、土地は路線価方式（または倍率方式）、建物は固定資産税評価額に基づき現物不動産と同様に算出します。現金で資産を保有しているよりも不動産小口化商品を購入し不動産持分として資産を保有しておくことで相続税の圧縮が期待できます。
不動産小口化商品にご興味ある方・詳しい話を聞きたい方は、こちら。
（リンク先は、株式会社ボルテックスが運営しています。）
不動産小口化商品のデメリット
一方で不動産小口化商品には以下のデメリットがあります。
- 投資物件の運営や改善を自分でコントロールしにくい
- 売却タイミングを単独で決めるのが難しい
不動産小口化商品では、管理や運営は事業者や任意組合が行うため、個人の判断で修繕計画や賃料設定を変更することができません。例えば、物件の価値向上のためにリノベーションを実施したり、賃貸条件を柔軟に見直したりといった、通常の不動産オーナーが行える調整ができない点には注意が必要です。
また、流動性の低さにも注意が必要です。J-REITのように市場で簡単に売却できるわけではなく、売却する際の条件やタイミングが制限される場合があります。そのため、資金が長期間拘束されるリスクを理解した上で投資判断を行うことが重要です。
おわりに
不動産投資における価格判断を精査するための基準として、原価法、取引事例法、収益還元法があります。また、収益還元法を利用するにあたっての表面利回り、実質利回り、満室想定利回りを理解することが重要です。これらを利用して、購入前には複数物件を比較検討することができると、より良い不動産に巡り合うことができるでしょう。
もし、不動産購入にかかる資金が必要な場合は、不動産投資ローンを活用しましょう。いくら良い不動産に巡り合うことができたとしても、資金がなくては購入できません。そのような場合でも融資を活用すれば、自己資金が限られていても投資を進めることが可能です。
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