リースバックとは、自宅を売却し、その後売却した自宅について賃貸借契約を結んで住み続けるという手法です。住み慣れた家に住み続けながら現金による資金調達が可能になるというメリットがあり、老後の資金確保や、納税資金の準備や相続財産の分配に向けた相続対策の方法として用いられています。
リースバックを使った不動産売却を行った際、不動産売却益にかかる譲渡所得税は懸念される材料です。しかし、不動産の保有期間や各種特例を上手に活用すれば節税は可能です。リースバックのメリットを最大限生かすには、税制度の理解と活用が欠かせません。本記事では、リースバック時の譲渡所得税の計算方法や節税のポイントを詳しく解説します。
不動産売却益にかかる譲渡所得税の計算方法
課税譲渡所得金額は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いて算出します。譲渡収入金額とは不動産売却時に受け取る金額、取得費は不動産購入代金や改修費から減価償却費を控除した額、譲渡費用は仲介手数料や印紙税などの売却に係る費用の合計額です。
譲渡所得＝売却価格-（取得費＋譲渡費用）
上記のうち取得費とは、不動産の購入代金やその際の手数料、建物であれば建築代金のほか、設備にかかった費用や不動産の改良にかかった費用が含まれます。ただし、建物の所有者については所有期間中の減価償却費が減算されます。また、固定資産税や維持管理にかかった費用などは取得費に含まれないことをご注意ください。
譲渡費用には、売却時に不動産会社へ支払う仲介手数料や契約書に貼る印紙代、土地の上にある建物を壊した場合はその費用などが含まれます。
リースバックではその他に、固定資産税（売主が1年分を負担）、印紙税（売買契約書作成時）、登録免許税（所有権移転登記時）の納税が必要になります。一方、消費税は個人売買の場合は非課税となります。
そして、算出した譲渡所得に所得税と住民税、それぞれの税率をかけて譲渡所得税を算出します。
課税譲渡所得金額の計算方法
課税譲渡所得金額は、以下の計算式で算出します。
課税譲渡所得金額 = 譲渡収入金額 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除額
各用語の詳細説明
譲渡収入金額：不動産を売却して得た金額のことです。通常は売却価格と同じですが、実際に受け取った金額が基準となります。
取得費：不動産を取得するために支払った費用の総額です。主に以下が含まれます。
- 購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- 建物の場合、建築費や増改築費
注意：取得時期が不明な場合や、相続・贈与で取得した場合は、譲渡収入金額の5%を取得費とみなすこともできます（概算取得費）。
譲渡費用：不動産を売却する際に直接要した費用のことで、主に以下が含まれます。
- 売却時の仲介手数料
- 測量費用
- 境界確定費用
- 建物を取り壊して土地を売却した場合の取壊し費用
特別控除額：一定の要件を満たす場合に適用できる控除額です。代表的なものに以下があります。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
- 被相続人から相続した土地等を譲渡した場合の特別控除（相続税の債務控除の適用を受けた場合）
計算例：
譲渡収入金額が5,000万円、取得費が3,000万円、譲渡費用が200万円、特別控除額（居住用財産の3,000万円控除）を適用する場合
課税譲渡所得金額 = 5,000万円 – (3,000万円 + 200万円) – 3,000万円 = -1,200万円
この場合、課税譲渡所得金額がマイナスとなるため、譲渡所得税は発生しません。さらに、他の所得との損益通算や翌年以降の繰越控除が可能な場合があります。
注意点：
- 保有期間が5年を超えるか否かで適用される税率が異なります。
- 複数の特別控除が適用できる場合、有利な方を選択できますが、併用はできません。
- 具体的な計算方法や適用可能な控除は、個々の状況により異なる場合があるため、税理士等の専門家に相談することをおすすめします。
所有期間が変わる所得税、住民税の注意点
不動産を売却したことで得られる譲渡所得における所得税と住民税の税率はその不動産を保有していた期間で異なります。
具体的には、売却する年の1月1日時点において、保有期間が５年以下の不動産を売却すると所得税が30.63％、住民税が9.00％と高い税率で譲渡所得税がかかります。しかし、保有期間が５年超の年に売却すると、所得税の税率が15.315％、住民税の税率は5.00％とおよそ半分の税率になります。
| 保有期間５年以下の場合 | 保有期間５年超の場合 | |
| 所得税の税率 | 30.63％ | 15.315％ |
| 住民税の税率 | 9.00％ | 5.00％ |
保有期間が譲渡所得税にどれくらい大きく影響するかシミュレーションしてみます。条件としては下記のように設定します。
- 売却価格4,000万円
- 取得費2,000万円
- 譲渡費用40万円
すると、保有期間が５年以下の場合所得税と住民税は下記のようになります。
所得税：4,000万円－（2,000万円＋40万円）×30.63％＝600.348万円
住民税：4,000万円－（2,000万円＋40万円）×9.00％＝176.4万円
それに対し、保有期間が５年を超えた不動産を売却したときの譲渡所得税は下記のようになります。
所得税：4,000万円－（2,000万円＋40万円）×15.315％＝300.4261万円
住民税：4,000万円－（2,000万円＋40万円）×5.00％＝ 98万円
このように、リースバックに限らず、不動産を売却するのであれば保有期間が５年を超えるタイミングでの実行すると大きく税金が減額されます。
リースバックの控除・特例など節税ポイント
5年を超えるタイミングで譲渡すると大幅に税金が少なくなるとはいえ、それでも譲渡所得によっては大きな金額での譲渡所得税が発生する可能性もあります。そこで検討したいのが各種制度を用いた節税の実施です。
特にリースバックを利用するのであれば、居住用財産（自宅）を売却した場合に適用が受けられる3000万円の控除などについて利用できないか検討していくべきです。
居住用財産をリースバックで譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例
リースバックでは、「3000万円の特別控除」という優遇措置を受けられる可能性があります。居住用の住宅を売却した際に、一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を特別控除できるため、譲渡所得税額が軽減または非課税となる場合です。リースバックを使った実際の取引では、売却価格が比較的低額となることが多いため、この特別控除の適用を受けやすい傾向にあります。ただし、取引の実態などによっては課税対象となる場合もあります。
譲渡所得の非課税措置は、売却価格の金額だけでなく、様々な要件を満たす必要があるため、一概に言うことはできません。リースバック取引の際は、専門家に相談するなどし、適切な対応をとることが重要です。
10年超居住で売却の場合の軽減税率の特例
リースバックなどで売却した年の1月1日現在において保有期間が10年超えの居住用財産を売却し譲渡所得6,000万円を超える場合、前記の3000万円控除後の金額について、より低い税率の適用が受けられるという制度です。
例えば、所得税の場合、譲渡所得から3000万円の控除をした後、6,000万円以下の部分については税率が10.21％、6,000万円を超える部分については15.315％となります。
自宅の売却で損失が出た場合の損益通算及び繰越控除の特例
損益通算とは、各種所得間の利益と損失を差し引きして相殺することです。分かりやすく説明すると、居住用財産の売買によって赤字が出てしまった場合、その赤字は他の給与所得等からマイナスすることができるというものです。
なお、居住用財産の譲渡によって生じた損失を損益通算するには、売却不動産の住宅ローン残高が売却価額より大きく、かつ譲渡の年の1月1日時点で所有期間が５年を超えていなければならないなどの要件を満たす必要があります。
損益通算をしてもまだ控除できなかった損失分がある場合、最大３年間繰り越しという形で繰越控除が可能になります。
リースバック業者の選び方
リースバックを検討する際は、信頼できる専門業者を選ぶことが重要です。例えば、セゾンファンデックスの「セゾンのリースバック」は以下のような特徴があります。
- 契約まで最短2週間
- 手数料無料
- 売却代金を一括で現金払い
- 担当者によるリースバックの内容や税金の仕組みの丁寧な説明
これらの点を考慮し、自身のニーズに合った業者を選択することが、安全で有利なリースバックを実現する鍵となります。
居住用財産譲渡の3000万円特別控除の注意点
リースバックによって居住用財産の売却をする際、3000万円控除の存在は非常に大きいです。これによって譲渡所得税がかからなかったという方は少なくありません。
しかし、3000万円控除を受けるのであれば確実に押さえておきたい注意点があります。それは親族間でリースバックと同じ方法を行う場合と、取得費用が分からない場合です。この２点について解説します。
①親族間でリースバックをしようとする場合
リースバックと同様の手法を、親族間で行おうとする方が時折います。「よく分からない相手と不動産売買をするのはトラブルが怖い」「高額な手数料を不動産会社に支払うのはもったいない」などと考えて、親族間でリースバックなどで居住用財産を売却し、3000万円控除の適用を受けようとする動きです。
しかし、それは残念ながら認められていません。なぜならリースバック含め、居住用財産を売却した場合に適用が可能な3000万円控除には「売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。」という要件が付されているからです。
親族間での売買は特別な関係に該当するため、3000万円控除の適用が受けられません。リースバックによって居住用財産を売却し、3000万円控除の適用を受けたいと考えるのであれば、親族間の取引は避けるべきです。
もし居住用財産を売却し、この控除を適用したいのであれば、親族以外の第三者との取引を行う必要があります。安全かつ手数料を抑えたリースバックを希望するなら、リースバック専門の信頼できる業者に依頼するべきでしょう。
②取得費用が分からない場合
昔のことなので取得費用が分からない、先祖代々使ってきた土地なので取得費用が誰も分からない。そういったとき、取得費用は売った金額の5％と見なして計算するという特例があります。
これによって売却価格の95％という大部分が課税対象となってしまうことになります。そうなってしまうと、税金が100万円単位で変化する可能性も充分にあります。
昔のことであっても、過去の書類を確認したり、売買に携わった企業に問い合わせるなどすれば取得費用が分かる場合もあります。取得費用が分からない場合も簡単には諦めず、根気強く調査してみてください。
リースバックと税金に関してよくある質問と回答（FAQ）
Q1.相続時にリースバック物件の扱いはどうなりますか?
A1.リースバック物件の所有権は譲渡済みのため、相続財産には含まれません。相続の対象となるのはリースバック取引により得た資金のみとなります。
Q2.将来的に物件を買い戻す場合、何か税金はかかるのでしょうか?
A2.物件の購入と同様に扱われるため、不動産取得税が課税されます。また、所有権移転登記に伴う登録免許税や、売買契約書作成時の印紙税も必要となります。
Q3.リースバックで消費税の課税は発生しますか?
A3.個人が居住用財産を売却する場合、通常は消費税の課税対象外となります。ただし、法人や個人事業主が事業用資産を譲渡する場合は、建物の取引に消費税が課される可能性があります。
Q4.権利譲渡後に追加の税金はありますか?
A4.リースバック後の自宅は賃貸物件となるため、固定資産税は新所有者が負担します。ただし、譲渡年の1月1日から譲渡日までの固定資産税は旧所有者の負担となります。
Q5.リースバック後の家賃支払いは経費として控除できますか?
A5.リースバック後の家賃支払いは、一般的に所得税の計算上、経費として控除することはできません。ただし、一部を事業用として使用している場合は、その割合に応じて経費算入できる可能性があります。
Q6.リースバック後に物件の価値が上昇した場合、売却益は誰のものになりますか?
A6.リースバック後の物件価値の変動は新所有者に帰属します。賃借人（元所有者）には権利はありません。ただし、買戻し特約がある場合は、その条件に従うことになります。
Q7.リースバック契約の期間中に引っ越したい場合はどうなりますか?
A7.通常の賃貸借契約と同様、契約で定められた条件に従って解約することになります。ただし、リースバック特有の条件がある場合もあるので、契約内容を確認する必要があります。
Q8.リースバックを行った場合、住宅ローン控除は継続して受けられますか?
A8.リースバックにより所有権が移転するため、通常は住宅ローン控除を継続して受けることはできません。ただし、特定の要件を満たす場合、残りの期間について控除を受けられる特例もあります。
Q9.リースバック後の修繕費や管理費はどちらが負担するのですか?
A9.一般的に、大規模修繕は所有者（買主）負担、日常的な修繕は賃借人（元所有者）負担となります。ただし、契約内容によって異なる場合もあるので、事前に確認が必要です。
Q10.リースバックを行う際、不動産鑑定は必要ですか?
A10.公正な取引価格を決定するため、また将来のトラブルを避けるためにも、第三者による不動産鑑定を受けることをお勧めします。これにより、適正な売却価格と家賃設定が可能になります。
おわりに
リースバックは、住み慣れた家に住み続けながら資金を調達できる有効な方法ですが、税金面での理解が重要です。譲渡所得税の計算方法や各種控除・特例を正しく理解し、活用することで、より有利な取引が可能となります。
不動産売買に関する税制度は複雑で、年々変更される可能性があるため、最新の情報を確認し、必要に応じてセゾンファンデックスなど専門業者に相談することをおすすめします。同社の「セゾンのリースバック」は、契約まで最短2週間、手数料は無料、さらに売却代金を一括で現金でお支払いするなど、利用しやすい内容で提供しています。担当者がリースバックの内容から税金の仕組みまで、丁寧に説明しますので、安心してご利用いただけます。
リースバックを検討される方は、本記事の情報を参考にしつつ、慎重に判断し、後悔のない選択をされることを願っています。
