マンション管理計画認定制度とはどのようなものかご存知でしょうか？今回のコラムでは、2022年から施行された同制度の概要やメリット、他の似た制度との違いなどを分かりやすくまとめていきます。
認定基準や申請の流れ、必要書類についても解説しているので、マンション管理計画認定制度の申請をお考えの方は必読です。
マンションの管理計画認定制度とは？
管理計画認定制度とは、マンションの管理・修繕が国の基準を満たしているかを地方公共団体が認定する制度です。2020年に「マンション管理適正化法」の成立を機に、創設されました。
マンションの管理組合で方針を定めた管理計画を地方自治体に提出し、いくつかの判定基準をクリアしているかどうかで認定または非認定か決定されます。有効期限は5年で、都度更新が必要です。。
管理計画認定制度が施行された背景にあるのは、マンションの管理不全の深刻化です。国土交通省によると、2023年末時点で築40年以上のマンションは、約136.9万戸もあります。2033年末には約2.0倍の274.3万戸、2043年末には約3.4倍の463.8万戸に増加する見込みです。
さらにマンション居住者の高齢化も進んでいます。国土交通省によると、令和5年（2023年）時点で世帯主の年齢構成比は、27.8%で60歳代が最多です。次に70歳以上が25.9%、50歳代が23.7%と続きます。
居住者に占める高齢者の割合が増えると、管理組合の役員となる人材が不足したり、マンションの管理が適切に行われなかったりといった問題が生まれます。上記のマンションの老朽化や居住者の高齢化といった問題に対処するため、管理計画認定制度が制定されました。
ただし管理計画認定制度は、マンション管理適正化推進計画作成が行われている地方公共団体のみでしか申請できません。制度が開始されてから日が浅く、計画書の作成を予定しているものの、対応時期は数年後という自治体もあります。
この制度に興味がある場合は、お住まいの地方自治体にマンション管理適正化推進計画があるか調べましょう。
参考：国土交通省｜マンション管理適正化法の改正概要 「令和5年度マンション総合調査結果から見たマンションの居住と管理の現状」
マンション管理適正評価制度との違いは？
マンション管理計画認定制度と同じく2022年4月から開始されたのが、マンション管理適正評価制度です。
マンションの管理適正化を推進するという点では同様の2つの制度ですが、どのように異なっているのか表にまとめてみましょう。
| 制度の名称 | マンション管理計画認定制度 | マンション管理適正評価制度 |
|---|---|---|
| 制度を実施する機関 | 国土交通省・地方公共団体 | マンション管理業協会 |
| 審査項目数 | 管理規約や長期修繕計画など約16項目 | 管理組合収支や耐震診断、建築・設備など約30項目 |
| 判定 | 認定および非認定 | ☆0～5の6段階評価 |
| 有効期限 | 5年 | 1年 |
| 費用 | システム利用料：10,000円＋事前確認審査料および地方自治体への手数料 （申請方法により、必要なものと必要ないものがある） | 登録料5,500円＋評価・申請手数料 ※2022年度は登録料無料 |
| 制度実施エリア | 認定を実施する地方公共団体のみ | 日本全国 |
マンション管理業協会に登録することで、2つの制度に同時申請できます。マンションの評価・価値を上げたい場合には、両方の制度への申請も検討しましょう。
参照元：国土交通省｜マンション管理適正化法・建替円滑化法の改正について
マンション管理計画認定制度のメリット
マンション管理計画認定制度のメリットは下記の5つです。。
- 住宅ローンの金利が引き下げられる
- 固定資産税の負担が減る
- マンションの管理水準の維持・向上につながる
- 市場での評価が上がり、売却時の価値が向上する
- マンション購入を考えている方が管理状況を把握できる
住宅ローンの金利が引き下げられる
マンション管理計画認定制度の認定を受けた中古マンションや新築マンションを購入する場合、契約から5年間金利が0.25％程度引き下げられます。これはフラット35における金利優遇の一部となっており、耐震性や省エネルギー性に優れた住宅に対する金利優遇などとも併せて金利引き下げが可能です。住宅ローンの負担を少しでも減らしたい方にとっては、大きなメリットとなります。
固定資産税の負担が減る
マンション長寿寿命化促進税制が創設され、2023年4月1日〜2025年3月31日の間に長寿命化工事を実施すると、固定資産税の減税が受けられます。減額割合は1/6〜1/2の範囲内で市町村等が条例で定めます。
多くの市町村では1/2を上限に減額割合を設定しています。
この措置が適用されるためには、工事完了日から3ヵ月以内に各納税義務者が自ら各自治体へ申告しなければいけません。
マンションの管理水準の維持・向上につながる
管理計画認定制度は5年ごとに更新が必要です。更新のたびに再度審査されるため、マンション管理組合は認定を取得した後も、管理水準の維持に努めなければいけません。従って管理計画認定制度の認定を取得すると、長期的にマンション管理がしっかりと行われるようになります。
また認定の取得は、住宅ローンの金利引き下げや固定資産税の負担軽減など、マンションの住民にも恩恵があります。そのため、修繕費を集めやすいことや、値上げに応じてもらいやすい点もメリットです。
市場での評価が上がり、売却時の価値が向上する
認定を取得しているマンションは、一般的に維持管理の質が高いと判断されます。認定取得済みであることをアピールすれば、売却時に認定を取得していないマンションよりも高値になりやすく、売却活動を有利に進められる確率が上がります。
マンション購入を考えている方が管理状況を把握できる
マンションを購入するときには立地や間取り以外にも、しっかりと管理されているかもチェックすべきポイントですが、購入前に詳細な管理状況を把握することは困難です。ただし管理計画認定制度の認定を取得しているとわかれば、管理状況に問題がないと予想できます。
今後管理計画認定制度が浸透していくと、物件を探すときの基準として用いられる可能性も高くなるでしょう。
住宅金融公庫の融資の金利が引き下がる
管理計画認定の受けている中古マンションを購入する場合、住宅金融公庫が提供する「フラット35」維持保全型の借入金利が当初5年間限定で年0.25%引き下がります。
2024年9月時点における「フラット35」の借入金利は年1.820%です。ここから0.25%金利が引き下がるため、「フラット35」維持保全型の借入金利は年1.57%（当初5年間限定）になります。
金利の引き下げは、2025年3月31日までの申込受付分までにしか適用されないため、借り入れを検討している場合は期限に間に合うように行動しましょう。
また共用部分のリフォームでも金利の優遇があります。「マンション共用部分リフォーム融資」では、全期間にわたり借入金利から年0.2%引き下がります。
「マンションすまい・る債」の利率が上乗せされる
「マンションすまい・る債」とは、修繕積立金の運用が行える債券商品です。管理計画認定を受けると、同商品の利率が上乗せされます。通常の利率は税引前0.500%です。利率が上乗せされると税引前0.550%になります。
※ともに10年満期時の年平均利率（税引前）の利率です。
2024年の応募受付期間は「2024年4月15日〜2024年10月11日」となっているため、積立修繕金の運用を考えているマンション管理組合の方は、早めに申し込みましょう。
マンション管理計画認定制度のデメリット
多くのメリットがあるマンション管理計画認定制度ですが、いくつかのデメリットも考えられます。
- 管理組合の事務負担が増える
- 5年ごとに費用負担がある
- 修繕積立金の大幅な見直しや負担増につながる恐れがある
管理組合の事務負担が増える
5年ごとの更新に際して再度提出が求められる書類があるほか、再度認定を受けるかどうかの決議を得る手間もかかります。また管理に関して問い合わせや改善命令があった場合には管理組合の方で対応しなければならないため、事務負担が大きくなる点がデメリットです。
5年ごとに費用負担がある
管理計画認定制度の更新には費用がかかります。費用に見合う効果があるのか、住民間で意見が割れば、更新できなくなる恐れがあります。とくに固定資産税の軽減は住民ごとの申請が必要なため、申請していない方は費用対効果が悪いと判断してしまう可能性が高いです。
また費用の捻出元について、修繕積立金から出すのか、新たに住民から資金を集めるかなど意見が割れるリスクもあります。
修繕積立金の大幅な見直しや負担増につながる恐れがある
管理計画認定制度の認定を取得するためには、修繕積立金を適切に設定しなければいけません。具体的には以下2つの基準をクリアする必要があります。
- 将来の一時的な積立金の徴収を予定していない
- 将来必要な積立修繕金の総額に対して、積立修繕金の平均額が著しく低くないこと
したがって、管理計画認定制度の認定に向けて修繕積立金を見直した場合、当初よりも住民の負担が増える可能性もあります。
多くのマンションでは、修繕積立金を一定期間ごとに値上げする「段階増額積立方式」が採用されています。国土交通省の「令和5年度マンション総合調査の結果について」によると、2015年度以降に完成したマンションの8割以上が「段階増額積立方式」を採用していました。
段階積立方式では、初期の積立金額が著しく低額に設定されているケースが多く、前述の基準を満たせない恐れがあります。そのため基準をクリアするためには、はじめの月から修繕時期まで修繕積立金の額が変わらない「均等積立方式」の導入がほぼ必須です。
ただし均等積立方式は、将来必要な修繕積立金の総額を耐用年数で割って月々の支払い額を求めるため、現在よりも住民の負担額が大きくなる可能性が高いです。現時点でも家計が苦しい住民もおり、認定取得に反対される恐れがあります。
マンション管理計画認定制度認定の基準は？
先述のとおりマンション管理計画認定制度認定の基準は約16項目あり、自治体によっては独自の認定基準が設けられています。ここでは認定基準の詳細に加え、一部の自治体が独自で設けた認定基準の詳細も見ていきましょう。
管理組合および管理組合の経理に関する事項
管理組合や管理組合における経理に関係する基準は以下のとおりです。
- 管理者などが定められている
- 監事が選び出されている
- 年に1回以上集会が開催されている
- 修繕積立金や管理費など項目ごとに経理が明瞭に区分されている
- 修繕積立金を別の会計として利用していない
- 申請直前年度の終了日時点で、3ヵ月以上の修繕積立金滞納者が全居住者の1割以内である
管理組合に関する基本的な事項や、修繕積立金を中心とした経理の内容となっています。
自治体によっては、マンション管理組合向けに、管理状況をチェックできるシートを公開しています。例えば、宝塚市では「宝塚市マンション管理組合の管理状況チェックシート」を公開し、組合員が自ら管理状況を確認できるよう努めています。
参考：宝塚市マンション管理組合の管理状況チェックシート
お住まいの自治体でも同様の取り組みを行っている可能性がありますので、認定基準を満たしているか確認したい方は、一度各自治体のウェブサイト等を確認してみましょう。
管理規約に関する事項
続いてマンション管理に欠かせない、管理規約に関する事項です。
- 管理規約がきちんと作成されている
- 管理規約内に点検時や緊急時などの専有部への立ち入り、これまでの修繕履歴情報の管理について定めた項目がある
- 管理組合の管理・財務情報に関する書面の交付や電子メールなどを用いた情報提供について、管理規約内で定められている
管理規約の内容について詳しく基準が定められているのが分かります。
長期修繕計画に関する事項
マンションの維持に必要不可欠な長期修繕計画に関しても、以下のような基準があります。
- 国土交通省の定める長期修繕計画標準様式に基づいて長期修繕計画が作成され、計画の内容や修繕積立金額が集会で決議されている
- 7年以内に長期修繕計画の見直しおよび作成が行われている
- 長期修繕計画の計画期間が30年以上であり、同時に残りの期間内で大規模修繕工事が2回以上行われるよう設定されている
- 長期修繕計画内で、一時的な修繕積立金を徴収する予定がない（＝均等積立方式である）
- 長期修繕計画全体の修繕積立金総額に基づいて算定された修繕積立金平均額が、著しく低額でない（※原則として「修繕積立金に関するガイドライン」に記載された下限値を上回っていなければならない）
- 長期修繕計画期間の最終年度に借入金の残高がない
さまざまな項目がありますが、基準をクリアするために計画の見直しを迫られるマンションも少なくないでしょう。
その他の事項
上記の分類以外にも、基準が定められています。
- 居住者名簿・組合員名簿を備え、年に1度以上内容を確認している
- マンション管理適正化指針と照らし合わせ、適切な内容である
年に1度以上の名簿確認は、個人情報などの観点から行うのが困難な場合もあり得ます。
自治体独自の認定基準も
マンション管理計画認定制度に認定されるために、自治体独自の認定基準の有無は必ず確認しておきましょう。ここでは、参考までに2つの自治体における独自の認定基準をまとめます。
愛知県名古屋市
最初に取り上げるのは、愛知県名古屋市独自の認定基準です。
- 町内の自治会と連絡窓口が設けられている
- 災害時、居住者の安否を確認するための方法について定められている
自治会や安否確認などの項目が定められています。
東京都板橋区
つづいて東京都板橋区独自の認定基準は以下のとおりです。
- 理事会の開催および議事録の作成が行われ、議事録が適切に保管されている
- 集会の議事録が作成され、適切に保管されている
- 要援護者名簿を備えている
- 名簿の取り扱いに関する規定があり、管理組合が適切に保管・利用している
- マンションに関する設計図や点検の記録、届出書、修繕の履歴などを適切に管理している
- 建築物や設備の法定検査・点検および、マンションの適切な維持管理のために必要な清掃や設備点検が実施されている
- 細則が作成され、適切に保管されている
先程説明した項目の内容を補足するような項目が多くなっています。
マンション管理計画認定制度申請までの流れは？
マンション管理計画認定制度の申請は、自治体の窓口に直接か郵送で申請する方法と、オンラインで申請する方法があります。窓口での申請の場合、自治体によっては直接申請のみ対応しているケースもあるほか手続きの流れが異なることも多いため、申請する自治体に事前に確認しましょう。
一方オンライン申請は、審査の事務手続きを省略できるため申請手続きが円滑に進められます。どういった流れで申請できるのか、詳しく見ていきましょう。
- 管理組合で申請を行うことを決定する
- マンション管理センターに認定申請を依頼する
- 事前確認適合通知が発行される
- 各地方自治体に認定申請を行う
- 認定を受ける
1.管理組合で申請を行うことを決定する
はじめに管理組合の総会で申請を行うことを決定します。
2.マンション管理センターに事前確認を依頼する
次に、管理計画認定支援サービスを行う団体であるマンション管理センターに対し、事前確認の申請を依頼します。
自治体への申請時には事前確認適合証（適合通知）が必要です。そのためマンション管理センターで事前審査を依頼し、事前確認適合証を発行してもらいましょう。事前確認講習受講済のマンション管理士が、地方公共団体に認定申請する前段階で認定基準を満たしているか確認します。なお地方公共団体独自の認定基準は、事前確認の対象外です。
3.事前確認適合通知が発行される
事前確認で認定基準を満たしていると判断されると、事前確認適合証が発行されます。事前確認適合証があれば、審査を通過できる可能性が高いです。
4.各地方自治体に認定申請を行う
事前確認適合証を添えて、地方団体に認定申請を行います。マンション管理センターでは「管理計画認定手続き支援サービス」を提供しています。このサービスを活用すると、認定申請の手続きをインターネット上で、ワンストップで行うことが可能です。
5.認定を受ける
申請を終えて無事認定を受けたのち、地方公共団体から認定通知書が発行されます。なお、認定を受けたマンションの中で認定されたことを公表する同意をしたマンションは、マンション管理センターの管理計画認定マンション閲覧サイトで公表されます。
どんなマンションでも認定申請できる？
先に説明したとおり、マンション管理適正化推進計画が作成されていない地方公共団体では認定申請が行えません。またひとりのオーナーが一棟すべてを所有しているような賃貸マンションは認定申請の対象外となっているため、いわゆる分譲マンションであれば認定申請の対象となります。
マンション管理計画認定制度の申請にかかる費用や必要書類は？
マンション管理計画認定制度の申請にかかる費用や必要な書類には、どのようなものがあるのか気になる方も多いと思います。ここでは大体の費用感や必要な書類を神奈川県を例にまとめてみました。
費用
申請にかかる費用の詳細は、以下のとおりになります。
| マンション管理センターシステム利用料 | 10,000円／1申請 |
| 事前確認審査料 （管理計画認定手支援サービスを利用する場合） | 10,000円 |
| 自治体手数料 | 3年間（令和6年まで）は自治体手数料は無料 |
自治体手数料は自治体によって大きく異なります。申請前にお住まいの自治体のホームページをチェックしましょう。
必要書類
マンション管理計画認定制度に必要とされる書類に関しても自治体によって異なりますが、神奈川県の窓口に申請する場合では以下のようになります。支援サービスを利用して申請する場合は、必要な書類が異なる場合があります。
- 認定申請書
- 管理規約・総会議事録・長期修繕計画の写し
- 貸借対照表
- 収支決算書
- 修繕積立金滞納額が分かる書類
- 組合員・居住者の名簿の保証書
自治体独自の認定項目がある場合などには上記と異なった書類が必要となる場合もあるため、書類を集める前にまずどういった書類が必要か調べておきましょう。
マンション管理計画認定制度認定のために管理組合ができることは？
マンション管理計画認定制度を申請したいものの、今の状態のままで認定されるか不安と考える方も多いでしょう。ここからは、管理組合として認定のために何ができるかをまとめます。
管理規約の変更を検討する
管理規約の内容が認定基準にそぐわない場合は、管理規約の変更を検討しましょう。認定基準に挙げられている項目は、すべてマンションの管理を適正化するためのものです。基準に沿った管理規約の変更は、マンションの維持管理の質向上にもつながるため、積極的に行うべきです。
法で定められた点検が実施されているか確認する
認定基準に含まれた法定点検の実施を確認するのは、今すぐに行えます。多くのマンションでは、定期的に管理会社が行っているはずなので問題はないと思いますが、点検が行われていないと認定されない恐れもあるため、早いうちに確認しておきましょう。
長期修繕計画に問題がないか確認する
直近7年以内に長期修繕計画の見直しを行っていない場合には、認定基準を満たすために見直しを実施しましょう。内容に関しても、建築工事の単価、税率の変動などが情勢にそぐわないものになっていないかなどを見直す必要があります。
災害への対策を確認する
災害への対策も認定項目のひとつ。万が一の災害にきちんと備えておくことは、マンションに居住するうえでも重要なポイントです。現行の防災対策が認定基準を満たしているか、満たしていない場合にはどこが足りないのか把握し、整理しましょう。
おわりに
マンション管理計画認定制度は、認定を受けることで住環境が良くなる、物件の価値が上昇し売却時の価格向上が見込めます。今後マンションの老朽化は深刻化していくため、管理計画認定を機に、現在の長期修繕計画や修繕積立金額に問題がないかチェックしましょう。
現在の修繕積立金が少なく、十分な修繕が難しい場合は、セゾンファンデックスの「マンション管理組合ローン」の利用をおすすめします。また大規模修繕だけでなく、共用部分のリフォームや修繕費用などの用途でも活用が可能です。マンションの規模を問わず対応しているため、修繕積立金が少ないと悩んでいる場合は、相談してみましょう。
セゾンファンデックスのマンション管理組合ローン｜お問い合わせ
※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。
