自宅を売却し、賃料を支払うことで、その家に住み続けることができるリースバックの仕組みは、売却して得た資金が自由に使えることから、老後の生活資金のみならず、教育資金の調達などといった用途にも利用されています。
リースバックを検討されている方の中には、築年数の経った中古住宅もリースバックの対象となるのか不安になっている方も多いのではないでしょうか。今回は、そんな疑問を持つ方に向け、中古住宅のリースバック事情をご紹介します。
リースバックができる築年数の古い中古住宅とは？
築年数が古い中古住宅であっても、その物件が、以下のような条件に当てはまっていればリースバックを利用できるのが一般的です。中古物件であれば、築年数が11年〜15年程度のものが、不動産市場では人気が高いといわれています。
- その物件の所有権者（名義人）の同意を得ている
- 住宅ローンが完済されている（抵当権が設定されていない）
- リースバック会社が定める物件条件に当てはまる
また、建物の手入れが行き届いており、建物の状態が良い中古住宅や、その住宅のある場所の土地価格が上昇傾向であれば、買取価格も高くなる可能性があります。
もちろん築年数が20年〜30年以上と古く、建物の資産価値がなくなっている状況でも、土地の価値は残っているため、リフォームもしくはリノベーションを行うことを視野に入れて査定するリースバック会社もあります。
リースバックを断わられてしまう中古物件とは？
逆にリースバックを利用できない中古物件はあるのでしょうか。実際に、以下の条件に該当する中古物件は、リースバックの利用を断られるケースがあります。
- 事故物件である
- 住宅や建物に負荷のかかる増改築を行っているなど、住宅に重大な瑕疵が認められる
- 郊外などの不便な場所で需要が低い
- ローン残高がかなり残っている
ローン残高や不動産需要については、中古物件だけでなく新築物件にもいえることです。逆にいえば、築年数の経った中古物件でも、不動産需要のある立地にあれば、リースバックを活用できるでしょう。いくら築浅の物件でも、不動産需要が低ければ、リースバックを利用できないことも考えられます。
また、事故物件や、無理な増改築を行っているなどの中古物件は、リースバックが利用できない場合が多いようです。
そもそも築年数の古い中古住宅とは？
築年数の古い中古住宅とは、築20年を超えた一戸建てのことをいいます。ただ、マンションの場合は、築年数が20年を超えていても一戸建てと比べ、資産価値が残る傾向にあります。
一般的に一戸建ての住宅だと築20年を越えた場合、建物の資産価値はほぼないとみなされます。しかし、マンションの場合、築20年を超えていても購入時の6割〜7割を維持しているものもあります。この理由は、一戸建ての構造が木造であることが多いことや、耐久性の面でも鉄筋鉄骨造のマンションに比べ、低いことが影響しています。
では、実際に一戸建てとマンションでは、築年数における建物の資産価値はどのように変化していくのでしょうか。以下に表にしてみましたので、参考にしてください。
（築年数による建物の資産価値の推移）
| 築年数 | 一戸建て | マンション |
| 築10年 | 購入時の50％ | 購入時の80％ |
| 築15年 | 購入時の20％ | － |
| 築20年 | 0％ | 購入時の60～70％ |
| 築30年 | 0％ | 購入時の40％ |
一戸建てに比べ、マンションは交通アクセスや周辺環境など好立地の場所にあるケースが多く、さらに、きちんと大規模修繕を行っていれば、購入したいという需要も高くなります。ただ、一戸建てだからといってその住宅の価値が全くないわけではありません。不動産需要によっては、土地の価値が高くなっている可能性もあります。
中古物件だからといって、絶対にリースバックを利用できないわけではありません。中古物件の場合は、リースバックが利用できるかどうか、現時点での価値を調べてから判断することになります。
中古住宅はリースバックで不利な取引になる？
リースバックを利用するにあたり、リースバック会社が行う物件の買取価格の査定においてはもちろん築年数も考慮されます。築年数が古く建物の老朽化が進んでいる中古物件と、築浅の物件では、築浅の物件のほうが資産価値は高いと判断されます。
ただし、気を付けていただきたいのは、資産価値が高いからといってそれがそのままリースバックの買取価格に直結するとは限らないということです。なぜなら、築浅の物件の場合、建物の資産価値は高くても、不動産市況によっては土地の価格が下がってしまうというリスクを抱えているからです。そして、建物の資産価値は賃貸借契約を結んで住んでいる間にも下がっていきます。
つまり、買取価格が高いと、後にリースバック会社が売却を考えた際に損失を被る可能性が大きくなるのです。そのため、将来起こりうる損失額を加味した買取価格を設定することもあり、リースバックを利用する側にとっては、希望価格よりも少ない額を提示されることもあります。
築年数の古い中古物件だと築浅の物件に比べ、建物の資産価値は低くなりますが、土地の資産価値は変わらないことから、築年数の古い中古物件でも、リースバック会社から物件を買い取った人が購入後にリフォームもしくはリノベーションを行うことにより、自身の好みの家に住める可能性もあります。
リースバックで重要なことは、その物件の市場価値がどのくらいなのかと不動産需要があるかです。
上記で説明したとおり、一戸建ての場合、新築物件もしくは築浅物件が建物の経年劣化で資産価値を下げていく速度に対して、中古物件は建物の資産価値がさほど下がらず、逆に土地の資産価値が占める割合が高くなります。そのため、不動産需要のある物件であれば逆にリースバックで有利に働く場合があることをしっかりと理解しておきましょう。
おわりに
築年数の古い中古住宅でも、条件をクリアしていればリースバックの利用は可能です。また、買取価格に関しても、不動産需要の高い場所にある物件なら、高い買取価格が設定される可能性もあります。実際に築浅の物件よりも築年数の古い中古住宅の方が高い買取価格を設定されるケースもありますので、中古住宅だからリースバックは利用できないと決めつけずにまずは相談してみることをおすすめします。
ただし、中古住宅を適切に査定するには高い専門性が必要です。そのためには、実績のある大手のリースバック会社を選ぶことがポイントです。逆に実績のないリースバック会社に査定をお願いすると、物件の査定額を低く設定される可能性もあります。
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