不動産を相続すると必要となる「相続登記」。2024年4月1日からは申請が義務化され、期限内に手続きをしないと10万円以下の過料の対象になります。とはいえ必要書類の用意や相続人同士のやり取りが煩わしく、つい後回しにしてしまう方も多いですよね。今回は、そういった煩雑な相続登記をスムーズに進めるために申請方法や必要書類について解説します。相続登記をご自身ですべきか、専門家に任せるべきか迷っている方もぜひ読んでみてください。
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「相続が発生したけれど、何から手をつければいい？」「相続財産に不動産がある場合、どんな手続きが必要？」そんな方におすすめなのがクレディセゾングループの「セゾンの相続 相続手続きサポート」です。遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、相続手続きをトータルでサポート。大変な相続手続きでお困りの方は、ぜひご相談ください。
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相続登記とは？有効期限はある？
相続登記とは、建物や土地の所有者が亡くなった場合に、故人の所有していた不動産の名義を新しい所有者（遺産の相続人）へ変更する手続きのこと。正確には「相続による所有権移転登記」といいます。
相続登記の申請は相続した不動産の所在地にある、その地域を管轄する法務局で行います。もし相続する不動産の所在地が複数ある場合には、それぞれの土地で手続きを進めることになるでしょう。
これまでは相続登記の期限は特に定められていませんでしたが、民法・不動産登記法の改正によって、2024年4月1日から新たに期限が設けられることになりました。不動産相続を知った日から3年以内の申請が義務化されることが決定され、法施行日以後は、正当な理由なしに登記申請を放棄していた場合に10万円以下の過料が科せられることになります。
なお、この申請義務化は2024年4月1日以前の相続未登記物件も対象。ただし、不動産相続を知った日が施行日以前の場合は「施行日から3年以内」が申請期限です。一方、施行日以降に不動産相続を知った場合は「相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内」が申請期限となります。
参照元：法務省民事局 令和３年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント
相続登記をしないとどうなる？
2024年4月1日からは期限内の申請が必須となった相続登記ですが、期限にかかわらず速やかに手続きを済ませておく方が安心です。なぜなら、相続未登記の土地があると次のようなトラブルになる可能性があるからです。
土地や建物などが売却できない
不動産を相続後、その土地や建物を活用する予定がない場合には、売却してその代金を相続する方法があります。しかし、その対象となる不動産の名義が被相続人のままだった場合、売買契約を結ぶことはできません。当然、売却代金を受け取れなくなります。
税金を払っていても所有者になれない
例え固定資産税を払っていたとしても、相続登記によって名義変更が済むまでは正式な所有者としてみなされません。そのため、相続したはずの不動産も所有者不明の土地となり、相続人が新たに売却や土地運用などを進めることが難しくなります。
相続の話し合いでもめることも
相続人が複数いる場合、遺産分割協議をして不動産の分け方を話し合います。ただ協議を速やかに終え相続登記を行わないと、協議中に相続人の誰かが亡くなり、相続人が増えるなど、やり取りが複雑になる可能性もあります。
居宅に住み続けられない可能性も？
相続未登記の不動産に相続人が複数いて、そのうちの誰かに借金があった場合、その借金の債権者によって不動産の一部を差し押さえられてしまうことがあります。差し押さえ対象となるのは借金を抱える相続人の法定相続分です。しかし、相続登記が済んでいない場合には、法定相続分を超える不動産が差し押さえ対象となったとしても対抗できません。そうなると借金を抱えていない相続人の資産にも影響します。
ただ、借金を抱える相続人が「相続放棄」して、債権者の差押登記を無効にすることも可能です。しかし、この相続放棄は相続開始から3ヵ月以内の申請が必須となるので、差し押さえられたときにはすでにその期限を過ぎてしまっていた、というケースも少なくありません。
相続登記の申請方法とは？
では、相続登記はどのように進めたら良いのでしょうか。大きく分けて、次の2つの方法があります。
相続人が申請する「本人申請」
相続人が自ら申請書を作成し、申請する方法。次のような手順で進めます。
- 登記申請に必要な書類を市区町村役場で用意する
- 戸籍謄本を確認し、相続人を確定する
- 遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名と押印を集める
- 不動産を新たに所有する相続人の住民票を取り寄せる
- 登録免許税の収入印紙を用意する
- 相続登記申請書を作成し、法務局に提出する
相続人本人が申請を進めるのは、かなりの時間と労力を費やします。申請を速やかに済ませるためにも、相続関係が複雑な場合や法務局が遠方にある場合には専門家に任せることをおすすめします。
司法書士などに依頼する「代理申請」
司法書士に依頼して、相続登記を代理で進めてもらう方法。この場合、登録免許税や戸籍謄本などの発行手数料とは別に、司法書士に報酬を支払うことになります。
【ケース別】相続登記に必要な書類一覧
相続登記に必要な書類について解説します。司法書士による代理申請の場合でも、書類の用意をご自身で済ませておくと依頼費用を減額できます。
遺産分割協議によって相続登記する場合
遺産分割協議によって不動産の新たな所有者を決め、相続登記するケースです。
■登記原因証明情報
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 故人の出生～死亡までの戸籍謄本 | 故人の本籍地の市区町村役場 |
| 2 | 故人の住民票の除票（または戸籍の附票） | 故人の最後の所在地（本籍地）のある市区町村役場 |
| 3 | 相続人全員の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 |
| 4 | 相続関係説明図 | 申請者が作成 |
| 5 | 遺産分割協議書 | 相続人全員で作成 |
| 6 | 相続人全員の印鑑証明書 | 各相続人の所在地の市区町村役場 |
■住所証明情報
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 不動産取得者の住民票 | 不動産取得者の所在地の市区町村役場 |
■評価証明情報
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 対象不動産の固定資産評価証明書 | 都税事務所、または市区町村役場 |
■登記申請書類
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 相続登記申請書 | 申請者が作成 |
■代理権限証明情報
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 委任状 | 司法書士が作成（代理申請の場合） |
■書類作成に必要なもの
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 対象不動産の登記簿謄本 | 法務局 |
| 2 | 登録免許税の収入印紙（税額が30,000円以下の場合） | 法務局（登記局や郵便局でも購入可能） |
■相続放棄した相続人がいる場合
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 相続放棄申述受理証明書 | 管轄家庭裁判所 |
参照元：グリーン司法書士On Line 相続登記の必要書類を簡単チェック【相続パターン別の一覧表】 ※一部加筆
※相続登記申請の際には、法務局で申請書などの必要書類とともに登録免許税の納付が必要です。登録免許税は「固定資産評価額×0.4％」で算出できます。
法定相続によって相続登記する場合
法定相続分のとおりに相続人全員で相続登記するケースです。
■登記原因証明情報
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 故人の出生～死亡までの戸籍謄本 | 故人の本籍地のある市区町村役場 |
| 2 | 故人の住民票の除票（または戸籍の附票） | 故人の最後の所在地（本籍地）のある市区町村役場 |
| 3 | 相続人全員の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地のある市区町村役場 |
| 4 | 相続関係説明図 | 申請者が作成 |
■住所証明情報
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 不動産取得者の住民票 | 不動産取得者の所在地の市区町村役場 |
■評価証明情報
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 対象不動産の固定資産評価証明書 | 都税事務所、または市区町村役場 |
■登記申請書類
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 相続登記申請書 | 申請者が作成 |
■代理権限証明情報
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 委任状 | 司法書士が作成（代理申請の場合） |
■書類作成に必要なもの
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 対象不動産の登記簿謄本 | 法務局 |
| 2 | 登録免許税の収入印紙（税額が30,000円以下の場合） | 法務局（登記局や郵便局でも購入可能） |
■相続放棄した相続人がいる場合
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 相続登記申述受理証明書 | 管轄家庭裁判所 |
参照元：グリーン司法書士On Line 相続登記の必要書類を簡単チェック【相続パターン別の一覧表】 ※一部加筆
※相続登記申請の際には、法務局で申請書などの必要書類とともに登録免許税の納付が必要です。登録免許税は「固定資産評価額×0.4％」で算出できます。
遺言書によって相続登記する場合
故人が遺言書を残している場合、その遺言のとおりに相続登記するケースです。（今回は「相続人の一部、または全員へ相続させる」という遺言内容を想定しています）
■登記原因証明情報
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 遺言 | 故人の本籍地のある市区町村役場 |
| 2 | 故人の戸籍謄本 | 故人の本籍地のある市区町村役場 |
| 3 | 故人の住民票の除票（または戸籍の附票） | 故人の最後の所在地（本籍地）のある市区町村役場 |
| 4 | 不動産取得者の戸籍謄本 | 不動産取得者の本籍地のある市区町村役場 |
■住所証明情報
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 不動産取得者の住民票 | 不動産取得者の所在地の市区町村役場 |
■評価証明情報
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 対象不動産の固定資産評価証明書 | 都税事務所、または市区町村役場 |
■登記申請書類
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 相続登記申請書 | 申請者が作成 |
■代理権限証明情報
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 委任状 | 司法書士が作成（代理申請の場合） |
■書類作成に必要なもの
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 対象不動産の登記簿謄本 | 法務局 |
| 2 | 登録免許税の収入印紙（税額が30,000円以下の場合） | 法務局（登記局や郵便局でも購入可能） |
参照元：グリーン司法書士On Line 相続登記の必要書類を簡単チェック【相続パターン別の一覧表】 ※一部加筆
※相続登記申請の際には、法務局で申請書などの必要書類とともに登録免許税の納付が必要です。登録免許税は「固定資産評価額×0.4％」で算出できます。
※遺言による相続登記では、亡くなった方の出生〜死亡までの戸籍謄本は不要。死亡記載のある戸籍謄本があれば申請可能です。相続人全員の戸籍謄本もいりません。
相続手続きが簡単になる！法定相続情報証明制度とは
相続登記には「法定相続情報証明制度」という制度を活用する方法もあります。この制度を知っておけば相続手続きをもっと簡単に進めることが可能です。
法定相続情報一覧図などを提出すれば写しを無料交付
法定相続情報証明制度とは、2017年5月29日からスタートした、各種相続手続きに必要な相続情報を管理、証明するための制度です。
以前の相続手続きでは、亡くなった方の戸徐籍謄本などの書類を各種窓口にその都度提出しなくてはなりませんでした。しかし、法定相続情報証明制度が開始してからは、登記所（法務局）に戸徐籍謄本などの書類と法定相続情報一覧図を提出しさえすれば、登記官が一覧図に認証文を付した写しを無料で交付してくれるようになりました。その後の手続きはこの写しを利用して進めることができるため、戸除籍謄本の書類を何度も提出する必要はなくなったのです。
3ステップで完了！手続き方法とは
法定相続情報証明制度を利用するときの手続きは、以下の流れで進められます。
ステップ１：必要書類を準備する
以下の書類を用意します。
■必ず必要な書類
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | 故人の戸除籍謄本 | 故人の本籍地のある市区町村役場 |
| 2 | 故人の住民票の除票（または戸籍の附票） | 故人の最後の住所地のある市区町村役場 |
| 3 | 相続人の戸籍謄抄本 | 各相続人の本籍地のある市区町村役場 |
| 4 | 申請者の氏名、住所を確認できる公的書類（運転免許証、マイナンバーカードなど） |
■必要に応じて用意する書類
| 書類名 | 取得場所 | |
| 1 | ※法定相続情報一覧図に各相続人の住所を記載する場合 各相続人の住民票記載事項証明書 | 各相続人の住所地のある市区町村役場 |
| 2 | ※代理申請する場合 委任状、代理人との親族関係を証明する戸籍謄本（代理人が親族の場合）、資格者代理人団体所定の身分証明書の写し等（代理人が資格者代理人の場合） | 市区町村役場 |
| 3 | ※故人の住民票の除票が取得できない場合 故人の戸籍の附表 | 故人の本籍地のある市区町村役場 |
ステップ2：法定相続情報一覧図を作成する
法定相続情報一覧図は、法務省が簡単にExcelで作成できるテンプレートを公開しています。作成の際には利用してみると良いでしょう。
ステップ3：申請書を作成し、登記所へ提出
申請書に必要事項を記入し、必要書類、法定相続情報一覧図とともに、登記所へ提出します。
利用範囲が拡大！遺族年金などの手続きにも使えるように
2020年10月26日より、亡くなった方に起因する各種年金手続き（遺族年金、未支給年金、死亡一時金などの請求にまつわる手続き）にも、法定相続情報一覧図の写しが使えるようになりました。さまざまな手続きへと利用範囲が拡大し、ますます便利な制度になりつつあります。
相続登記をするときの注意点
相続登記をするときは、以下の点に注意して進めましょう。
代理申請は司法書士など有資格者に依頼する
代理申請をする場合には、司法書士などの資格を持つ代理人に依頼するようにしましょう。無資格者が登記申請書の作成、代理申請をすることは法律違反に当たる可能性があります。トラブルを防ぐためにも、実績のある司法書士に依頼すると安心です。
「司法書士法人 松野下事務所」は、『頼りになる相続・事業承継のプロ50選』にも選ばれた実績を持つ安心できる司法書士事務所。不動産登記の担当件数も多く、豊富な知識を持つ司法書士が多数在籍しています。信頼できる司法書士に任せたい、という方はぜひ相談してみましょう。
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相続などの相談は民間機関に依頼する
登記申請書の作成方法について分からないときは、法務局へ相談しましょう。法務局では予約制で相談を受け付けています。
ただし、相続人同士での相続分の協議については法務局へ相談できませんので、司法書士などの民間機関を利用するようにしましょう。
おわりに
2024年4月より申請が義務化され、以前のように後回しにするわけにはいかない相続登記。期限に迫られて手続きするよりも、余裕のあるうちから準備を進めておくとスムーズに進められて安心です。慣れない書類準備に不安な方も大丈夫。困ったときはぜひ法務局の相談窓口や専門家のサポートを利用してみてください。
