登録免許税の計算方法や軽減措置などをわかりやすく解説

住宅購入時はさまざまな費用がかかります。見慣れない項目も多いため「これは何の費用？」と考える方も少なくないでしょう。

この記事では、住宅購入時にかかる税金のひとつである「登録免許税」について解説します。登録免許税は不動産登記の際に必要な税金です。軽減税率が適用されるケースもあるため、ご自身が条件に該当するかどうか確認が大切です。

また登録免許税以外の住宅購入時にかかる税金も紹介しています。住宅購入に伴う費用を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

登録免許税とは不動産登記でかかる税金

登録免許税は、不動産登記の際にかかる税金です。

不動産登記とは、土地や建物などの所有権を明確にするための手続きです。不動産登記をすることにより、第三者に対して自分が土地や建物の所有者であると主張できるようになります。

登録免許税がかかる代表的な不動産登記は以下のとおりです。

• 所有権保存登記
• 所有権移転登記
• 抵当権設定登記

なお上記の不動産登記は義務ではありません。しかし住宅の売却時や住宅ローンを組むときなどに必要なため、登記するケースが一般的です。

所有権保存登記

所有権保存登記とは、まだ所有権が設定されていない不動産を購入したときに必要な登記です。具体的には、新築の戸建てやマンションなどを購入したときなどに必要となります。

なお新築の戸建てを購入した場合、所有権保存登記は建物のみにするケースが一般的です。土地は不動産会社に所有権が設定されている可能性が高いため、後述する所有権移転登記になるケースがほとんどです。

所有権保存登記は登録免許税がかかる不動産登記のひとつです。

所有権移転登記

中古の戸建てやマンションなどを購入したときに必要なのが、所有権移転登記です。また新築の戸建てを購入したときは、土地に対して所有権移転登記をします。

所有権移転登記は、すでに登記されている土地や建物の所有権を移転する作業です。中古住宅は購入時、前所有者の名義で登記されています。そのため、自分が所有者であること証明するために所有権移転登記をして名義を変更します。

所有権移転登記と所有権保存登記は「自分名義に設定する」という点は共通ですが、登録免許税の金額は異なります。

抵当権設定登記

抵当権設定登記は、住宅ローンを利用する際に必要な登記です。

住宅ローンを利用する際、金融機関は不動産に対して抵当権を設定します。抵当権とは住宅ローンの利用者が返済できなくなった場合に、金融機関がその住宅を売却できる権利です。抵当権には順位があり、通常は住宅ローンを提供している金融機関が1位に設定されます。

住宅ローンを利用するための抵当権設定登記にも、登録免許税はかかります。

登録免許税の計算方法と税率

登録免許税は「課税標準×税率」で計算します。

課税標準は住宅購入時の「固定資産税評価額」が使われるのが一般的です。固定資産税評価額は、不動産の所有者が毎年支払う固定資産税の基準になるものです。なお新築物件の購入で固定資産税評価額がない場合は、法務局の登記官が認定した金額になります。

また抵当権設定登記の課税標準は、住宅ローンの借入金額になるケースが一般的です。

以降で登録免許税の税率について詳しく解説します。

登録免許税の税率と軽減税率

登録免許税の税率は、不動産登記の種類により異なります。また期限付きで軽減税率も設定されています。詳しくは以下の表で確認してください。

	登記部分	登記の種類	税率	軽減税率	軽減税率の適用期限
新築物件の購入	建物	所有権保存登記	0.4％	0.15%	令和9年3月31日まで
	土地	所有権移転登記	2.0％	1.5%	令和8年3月31日まで
中古物件の購入
	建物		2.0％	0.3%	令和9年3月31日まで
住宅ローンの利用	抵当権の設定部分	抵当権設定登記	0.4%	0.1%	令和9年3月31日まで

参照：国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」（PDFファイル）

登記部分	登記の種類	税率	軽減税率	軽減税率の適用期限
新築物件の購入	建物: 所有権保存登記	0.4％	0.15%	令和9年3月31日まで
新築・中古物件の購入	土地: 所有権移転登記	2.0％	1.5%	令和8年3月31日まで
中古物件の購入	建物: 所有権移転登記	2.0％	0.3%	令和9年3月31日まで
住宅ローンの利用	抵当権の設定部分: 抵当権設定登記	0.4%	0.1%	令和9年3月31日まで

特定の住宅に適用される軽減税率

登録免許税の税率は、特定住宅の場合さらに軽減されます。軽減税率が適用される特定住宅は、以下のとおりです。

• 特定認定長期優良住宅
• 認定低炭素住宅
• 特定の増改築

特定住宅で適用される軽減税率を以下の表にまとめました。

	登記の種類	軽減税率	軽減税率の適用期間
特定認定長期優良住宅	所有権保存登記	0.1%	令和9年3月31日まで
	所有権移転登記（マンション）	0.1%
	所有権移転登記（戸建）	0.2%
認定低炭素住宅	所有権保存登記所有権移転登記	0.1%
特定の増改築	所有権移転登記	0.1%

参照：国税庁「特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」（PDFファイル）

登録免許税の軽減条件

登録免許税に軽減税率を適用するには、条件を満たす必要があります。軽減税率の適用条件は以下の表を参考にしてください。

所有権保存登記（建物）		・個人用の住宅 ・床面積50㎡以上 ・令和9年3月31日までに登記
所有権移転登記（建物）抵当権設定登記	・昭和57年1月1日以降に建築されている
特定認定長期優良住宅	・長期優良住宅の普及の促進に関する法律第10条第2号イに該当する住宅
認定低炭素住宅	・都市の低炭素化の促進に関する法律第2条第3項に規定する低炭素建築物に該当する住宅
特定の増改築	・宅地建物取引業法第2条第3号に規定する宅地建物取引業者が一定の増改築等をした住宅 ・新築後10年経過している

参照：財務省「登録免許税に関する資料」国税庁「特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」（PDFファイル）

登録免許税の納税方法

登録免許税は金融機関や税務署での現金納付が一般的です。納付時に受け取った領収証を登記申請書に貼付して法務局に提出します。またオンライン申請での電子納付も可能です。なお登録免許税が30,000円以下の場合は、収入印紙を貼り付けて提出もできます。

住宅購入で登録免許税を支払う場合は、司法書士に依頼するケースが一般的です。ただし、司法書士への依頼は手数料がかかるため、住宅購入にかかる費用を抑えたい方は自分で納税することを検討してみてください。

登録免許税以外に住宅購入で必要になる2種類の税金

住宅購入の際は、登録免許税以外にも税金がかかります。

• 不動産取得税
• 印紙税

以上2種類の税金について解説します。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得したときにかかる税金です。新築・中古を問わず、住宅を取得したときは支払いが必要です。

不動産取得税は、住宅を取得してから約半年〜1年後に通知が届きます。不動産取得税の金額は「固定資産税評価額×4%」です。

なお令和9年3月31日までは、特例措置として税率が3%になります。

参照：国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」

印紙税

印紙税は住宅購入時に必要な書類にかかる税金です。具体的には「売買契約書」や「建築工事請負契約書」などに対して必要になります。

印紙税の金額は、契約書に記載された金額により異なります。例えば3,000万円の住宅を購入した場合、売買契約書にかかる印紙税は20,000円です。

なお不動産の売買に関わる印紙税は、令和9年3月31日まで軽減措置が取られているため、現状は上記のケースでは10,000円となります（令和6年9月時点）。

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

おわりに

登録免許税は不動産登記にかかる税金です。住宅購入に必要な不動産登記は、主に以下のとおりです。

• 所有権保存登記
• 所有権移転登記
• 抵当権設定登記

不動産登記の種類により、登録免許税の納税額は異なります。また条件を満たすことにより、軽減税率が適用されるケースもあります。

住宅購入時に支払う登録免許税は、司法書士に手続きを依頼するケースが一般的です。しかし司法書士への依頼は手数料がかかります。住宅購入の費用を少しでも抑えたい方は、自分で登録免許税を支払うことを検討しましょう。

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