この記事では、住宅ローン破綻が起こる原因や、住宅ローン破綻を防ぐ方法を紹介します。無理のある返済計画や収入の減少などにより、住宅ローン破綻に陥る方が増えています。
破綻してしまうと、マイホームを失うだけでなく、自己破産をしなければならないこともあります。このような事態を防ぐために、記事を読んで住宅ローン破綻の原因と対策をしっかりと理解しておきましょう。
- 無理な返済計画や収入減、支出の増加などで住宅ローン破綻に陥る方が増えています。
- 住宅ローン破綻により、自宅が競売にかけられ、返済元金を一括返済しなければならなくなります。
- そのような事態を避けるには、金融機関に早めに相談、家計の見直し、ローン借り換えの検討などの対策が必要です。
住宅ローン破綻は誰にも起こること
まずは住宅ローン破綻とはどのような状態か？また、住宅ローン破綻がどのくらい増えているのか、紹介します。
そもそも住宅ローン破綻とは？
住宅ローン破綻とは、さまざまな事情からローンの支払いができなくなり、家計が破綻してしまう状態です。
通常、住宅ローンは20～35年と、長期にわたって返済していくものです。返済期間中に勤務先の会社が倒産したり、ケガや病気で働けなくなったりして収入が減ってしまうと、住宅ローンの負担が大きくなってしまいます。
また、住宅ローンを変動金利で借り入れしている場合、急激な金利上昇によって月々の支払額が増え、返済が困難になることもあるでしょう。
このような変化に対応しきれないと、住宅ローン破綻に陥ってしまう可能性があるのです。
実は住宅ローン破綻が急増中
住宅ローン破綻に陥る方は少なくありません。何らかの理由によって、返済が延滞したり、返済不能となってしまった住宅ローン等貸出金のことを「リスク管理債権」といいます。
長期固定金利ローン「フラット35」を提供する住宅金融支援機構の統計によると、平成29年度～令和3年度のリスク管理債権の割合の推移は以下のとおりです。
- 平成29年度…3.94％
- 平成30年度…3.49％
- 令和元年度…3.20％
- 令和2年度…3.32％
- 令和3年度…3.17％
単純平均すると約3.4％となります。つまり100人に3人以上は住宅ローン破綻の危機に陥っている、ということになるのです。
また、令和2年4月以降、新型コロナウイルスの影響で住宅金融支援機構のお客さまコールセンターへの相談が急増しています。2020年3月の相談件数が214件だったのに対し、同年4月は1,158件と5倍以上も増加、これに伴って、破綻率の割合も増えることが予想されます。
住宅ローン破綻の危機にある方の相談内容とは？
住宅金融支援機構のお客さまコールセンターに寄せられている相談の主な内容は以下のとおりです。
- 新型コロナウイルスの影響で、今月分のローン返済が難しい。1ヵ月ほど待ってもらえないか。
- ボーナスが減りそうなので、住宅ローンのボーナス払いを取りやめたいが、どうすれば良いか。
- 住宅金融支援機構のWEBサイトに「新型コロナウイルスの影響で住宅ローン返済が困難になった場合の相談を受け付ける」と記載してあった。どのような相談が可能なのか、具体例を教えてほしい。
- 新型コロナウイルスの影響で収入が不安定だ。返済期間の延長や返済額の減額の手続きは可能か。
いずれの相談内容も、コロナウィルス禍の初期の頃の問合せですが、対策を講じないと住宅ローン破綻に陥ってしまう可能性が高い相談、といえるでしょう。
住宅ローン破綻に陥る原因とは
ここからは住宅ローン破綻に陥る原因は一体何なのかを紹介します。
無理のある返済計画を立てていたため
借入可能額の上限まで借りてしまうなど、無理のある返済計画を立ててしまうと住宅ローン破綻に陥る可能性が高くなります。
年収に対する借入金の総返済額の割合のことを「総返済負担率」といいます。フラット35では、総返済負担率の割合の上限は、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下に設定されています。
一般的にはローンを無理なく返済できる総返済負担率は25％が目安であるとされています。総返済負担率が30％から35％でも審査に通るからといって、返済比率を考えずに上限いっぱいまで借り入れしてしまうと、毎月の返済が負担になって家計を圧迫してしまう可能性があるのです。
契約時の収入だけを考えて契約したため
住宅ローン契約時に、将来の収支状況を考えずに現在の収入のみをベースにした返済計画を立ててしまうと、破綻してしまう可能性が高くなるでしょう。
前述したとおり、住宅ローンは20～35年と長期に渡って返済していくものです。その間に不測の事態が起こり、収入が減少してしまうこともあるかもしれません。また、さまざまなライフイベントでお金がかかってしまうことも考えられます。
将来の収支状況を細かく考えずに返済計画を立ててしまうと、いざ返済が始まってから「こんなはずじゃなかった」という状態になりかねません。
収入が減ったため
給料やボーナスのカット、会社の倒産などの不測の事態に見舞われると、住宅ローンが家計の大きな負担になってしまいます。
普段から収入減に対する備えを万全にしている、という方は問題ありませんが、そうではない場合、住宅ローンの返済が困難になっても不思議ではありません。
支出が増えたため
住宅ローンを借りる家庭の多くは、「これから出費が増える世帯」です。出産や子育て、子どもの進学、親の介護、病気や怪我など、ライフステージごとにさまざまな支出が考えられます。
これらの支出を想定していない場合、返済計画が狂ってしまい、住宅ローン破綻に陥りやすくなるでしょう。
離婚したため
離婚が引き金となって、住宅ローン破綻に陥るケースも少なくありません。離婚をすると、家庭がふたつに分かれてしまうので、生活費や住居費、光熱費も2倍になってしまいます。
また、慰謝料や養育費を支払う可能性もあり、離婚することでさまざまな支出が増え、住宅ローンの返済が難しくなってしまう、というわけです。
いまや3組に1組の夫婦が離婚する、といわれている時代です。離婚が原因で住宅ローン破綻するケースも決して珍しくはないのです。
住宅ローン破綻者はどうなる？
住宅ローン破綻するといったいどうなってしまうのか、詳しく紹介しましょう。
競売にかけられて自宅を失う
住宅ローンが支払えなくなると、自宅は強制的に「競売」にかけられます。とはいえ、住宅ローンを滞納すると直ちに競売にかけられるわけではありません。
1～2ヵ月程度の滞納の場合は、金融機関から返済を督促される程度でしょう。しかし、一般的に住宅ローンでは督促されているにもかかわらず滞納し続け、滞納が6ヵ月以上続くと、期限の利益喪失の通知が届きます。期限の利益とは、「約束した返済日までにお金を返済すれば良い」という権利です。
住宅ローンを借りる際に、期日ごとに分別して返済できることを金銭消費貸借契約書で約束しています。つまり、期限の利益を喪失するということは、すぐに借りたお金を一括返済しなければいけなくなります。
ここで一括返済できない場合は、金融機関が「抵当権」を行使して、住宅を差し押さえます。差し押さえられた住宅は、債権回収のために競売にかけられ、居住者は自宅を追われてしまうのです。
競売にかけられても残った返済元金支払い義務がある
住宅が競売にかけられ落札者が決まっても、ローンが無くなるとは限りません。仮に競売で売却された価格よりも住宅ローン残高の方が多いと、返済元金は残ってしまいます。
一般的に競売物件の価格は、市場価格よりも大幅に低く設定されます。そのため、売却したとしても残債が多く残ってしまう可能性も高いのです。
また、住宅ローンは滞納日数に応じて「遅延損害金」が発生します。遅延損害金は毎月の返済額に対して年14.0～14.6％ですが、境涯による売却後に残債がある場合は、残債に対して年14.0～14.6％かかってしまいます。この遅延損害金が膨らむことで、家計への負担はより大きくなります。
なかには自己破産する方も
競売後も残ってしまった残債は、原則として一括返済が求められます。これは、前述のとおり、期限の利益を喪失してしまったためです。もしもまとめて返済できないとなると、自己破産に追い込まれてしまう可能性もあります。
自己破産をすると、返済に追われることはなくなりますが、車などの資産を手放さなければいけません。
また、信用情報に傷が付いてしまうので、一定の期間、クレジットカードやローンの新規契約ができなくなってしまいます。
さらに、行政書士や司法書士、会社役員、資産や金銭などを取り扱う職業の方は、仕事に制限がかかってしまうでしょう。
住宅ローン破綻を防ぐためにできる対応
住宅ローン破綻を起こさないためにも、ローンの返済が負担になったら早めに対応することが大切です。ここでは、住宅ローン破綻を回避するための対策を紹介します。
家計の見直し
まずは、家計の見直しからはじめましょう。住宅ローンの月々の返済額をはじめ、食費、光熱費など、実際にかかっている費用を家計簿で可視化して、そのうえで無駄な出費や使途不明金はないかをチェックしましょう。
また、加入している保険の見直しをすることで、固定費の削減にもつながります。このように家計を見直したうえで、今後住宅ローンを返済していく余地があるかどうかをしっかり見極めましょう。
住宅ローンを契約している金融機関に相談
返済が厳しい場合は、金融機関に相談してみると良いでしょう。金融機関は、返済が苦しい方の相談に応じてくれるものです。また、昨今は新型コロナウイルス感染拡大を受け、ローン返済に対する柔軟な改善策を提案してくれる金融機関が増えています。
具体的には、
- 返済額を一定期間減額
- 返済期間を延長
- 一時的な返済の猶予
などについて対応してくれるようです。また、金融庁では新型コロナウイルスに関する相談ダイヤルを開設しています。新型コロナウイルスの影響で、収入が減ってローン返済が厳しいという方は、一度相談してみてみると良いかもしれません。
住宅ローンの借り換えを検討
金利が低い住宅ローンへの借り換えもひとつの方法です。特に、10年以上前に固定金利で借り入れをしている方は、金利が下がることで、月々の返済額を減少できる可能性があります。借り換えには諸費用がかかるので、そちらも考慮することが大切です。
何度も金融機関に足を運んで手続きをするのが面倒であれば、来店不要のクレディセゾン「フラット35」の借り換えサービスがおすすめです。無料相談から契約の手続きまで電話やメールで完結できます。
WEBサイトで借り換えのシミュレーションができるので、まずはシミュレーションをしてみてメリットがあるようであれば無料相談を申し込むのもおすすめです。詳しい内容やお申し込みは、以下のリンクからお問い合せください。
借り換えを検討したいけれど、どこに相談すれば良いのかわからない、という方は、クレディセゾンが提携するiYell（イエール）の住宅ローンの相談窓口に相談すると良いでしょう。
イエールは国内100社以上の金融機関と業務提携しています。そのため、お客様一人ひとりの相談内容に寄り添ったローン商品を提案してくれます。また、ローンのプロが親身に対応し、借り換えに関する面倒な手続きも極力軽減してくれます。
相談時の利用負担は0円なので、まずは気軽に問い合せをしてみてはいかがでしょうか。
返済が無理な場合の対応策について
どうしても返済が困難になってしまった、という場合もいくつかの対応策があります。それぞれ詳しく紹介しましょう。
任意売却を行う
一般の市場で不動産を売却する「任意売却」を行うことで、競売を避けることができます。任意売却は、住宅ローンを滞納していたり、住宅ローン返済の見通しが立たなかったりする際に、債権者の同意を得たうえで不動産を売却する方法です。
売却で得た利益は、住宅ローンの返済に充てることができます。残債が発生しても、債権者と話し合いのうえ、分割で返済できることもあります。
また、引越し日も売主がある程度自由に決められるので、強制退去させられる心配もありません。
任意売却を利用すれば、不動産を少しでも高く売却できるので、住宅ローンの負担も減らすことができるでしょう。
リースバックを利用する
自宅を売却して現金化し、売却後は買主と賃貸契約を結ぶことでそのまま自宅に住むことができる仕組みを「リースバック」といいます。
リースバックを活用すれば、住宅ローンの他、固定資産税や修繕費用などの負担もなくなり、支払いは毎月の賃料のみとなります。また、売却後も同じ家に住み続けられるので、近所の方などに余計な詮索をされる心配もありません。
セゾンのリースバックは、事務手数料や礼金、不動産の調査費用など、手続きにかかるさまざまな費用が無料です。また、相談から最短2週間で契約可能なので、できるだけ早くリースバックしたい、という方にもおすすめです。電話での無料相談も受け付けているので、気になる方は問合せをしてみると良いでしょう。
リバースモーゲージを利用する
60歳以上の方は、リバースモーゲージを利用できる可能性があります。リバースモーゲージとは、自宅を担保に入れて融資を受け、亡くなった後に自宅を処分し、借入金を一括返済する制度です。
リバースモーゲージの返済方法は「利息利払方式」と「利息元加方式」の大きく2通りに分かれます。
利息利払方式は、利息分を毎月返済し、死亡後に元金を一括返済する方法です。利息元加方式では、利息と元金の合計額を死亡後に一括返済します。どちらを選んでも、元金の返済は死亡後なので、家計の負担は大きく軽減できるでしょう。
リバースモーゲージの利用には、年齢をはじめさまざまな条件があるので、事前にしっかり確認しておきましょう。
不動産投資ローンを活用
自宅を賃貸に出して家賃収入を得ることで、ローン返済の負担を減らす方法もあります。ただし、住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すには、不動産投資用ローンに変更しなければいけません。
また、ローンの借り換えには手数料がかかるほか、投資用ローンの金利は住宅ローンよりも高くなってしまうことがあるので注意が必要です。
おわりに
住宅ローン破綻に陥ると、自宅を手放さなければいけなくなるだけでなく、ローン残債の一括支払いをしなければいけません。そのため、自己破産に追い込まれてしまう方も少なくないのです。そのような事態を避けるために、ローンの返済が負担に感じた時は、金融機関などに相談することで、解決できることもあります。いずれにせよ、そのまま放置せずすぐに対策を取ることが必要です。
