なぜ、事業用の不動産は大きな相続税対策になるのか？
土地を所有していて、そこに建物を建て事業を行っている場合、いわゆる事業用の不動産を所有している場合には、大きな相続税対策になる可能性があります。
事業用の不動産とは、店舗や事務所、工場、倉庫などに使っている土地建物です。建物を貸している場合は、ここでいう事業用の不動産にはならず、貸付事業用の不動産ということになります。
なぜ、事業用の不動産が大きな相続税対策になるかというと、小規模宅地等の特例の対象になるからです。小規模宅地等の特例というと、自宅の敷地、いわゆる居住用宅地等の評価減が話題になることが多いですね。相続税の計算上330㎡まで80％評価減できるというものです。
これと同様に、事業用宅地等の評価減は400㎡まで80％評価減をすることができます。しかも、居住用宅地等とは別枠で評価減をすることができます。すなわち、居住用宅地等の評価減と合わせると、最大730㎡までの土地について80％もの評価減をすることができるのです。
ただし、この事業用宅地等の評価減を使うためには、その適用要件を満たしている必要があります。個人事業あるいは同族会社で事業を行っている場合、しかも不動産を所有している場合は、この事業用宅地等の評価減ができる状態になっているかどうか、すなわち適用要件を満たしているかどうかを、是非、チェックしておいて欲しいと思います。
そのうえで要件を満たしていないのであれば、相続が起こる前に要件を満たせるように変えていくことです。それを行うことが大きな相続税対策になります。
また、有効活用されていない不動産がある場合に、その不動産を事業（貸付事業以外）に活用できないか、今後の事業展開において事業用不動産を購入することは考えられないか、なども検討していくことが相続税対策につながっていくことになります。
事業用宅地等の小規模宅地特例とは？
事業用宅地等の小規模宅地特例には、次の２つのケースがあります。
(1)被相続人が事業を行っていたものを引き継ぐ場合
(2)被相続人と生計を一にしていた親族が行っていた事業を継続する場合
以下、それぞれ解説していきます。
被相続人が事業を行っていたものを引き継ぐ場合
例えば、父親が個人所有の店舗で飲食店を経営していて、それを息子が引き継ぐような場合です。このようなケースで父親が亡くなったあと、息子がその土地建物を相続し、飲食店の経営を引き継いだ場合に、事業用宅地の小規模宅地特例を適用することができます。
この特例を適用することにより、その店舗の土地評価について、相続税の計算上400㎡まで80％評価減をすることができます。
この場合の要件は、次のとおりです。
・事業承継要件
その宅地等の上で営まれていた被相続人の事業を相続税の申告期限（亡くなってから10ヵ月）までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその事業を営んでいること。
・保有継続要件
その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
父親の事業を引き継がなければなりませんので、相続後に転業した場合などは要件を満たすことができません。したがって、この特例を適用するためには、父親の生前から父親の事業を引き継ぐことを決め、ある程度以上は引き継いだ事業を行う必要があると思います。
被相続人と生計を一にしていた親族が行っていた事業を継続する場合
このケースは、例えば父親と同居をしている息子が、父親の所有する店舗で飲食店を経営しており、父親が亡くなったあと、その店舗の土地建物を相続し、事業を継続していくような場合です。
この場合に、事業用宅地の小規模宅地特例を適用するための要件は、次のとおりです。
・事業承継要件
相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地等の上で事業を営んでいること。
・保有継続要件
その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
父親の店舗で息子が事業をしていたとしても、父親と息子が生計一でなければ、この特例の適用を受けることができません。生計一とはお財布が一緒ということであり、同じ収入のなかで生活をしているということです。この要件を満たすには、別居している場合は、かなハードルが高いと考えておいた方が良いでしょう。
したがって、このケースで小規模宅地特例を使うのであれば、同居するのが一番です。二世帯住宅なども検討しながら、父親の生前に同居することが相続税対策にもつながっていきます。
相続開始前3年以内に事業を開始した場合の注意点
上記の事業用宅地の小規模宅地特例について、平成31年4月以降の相続について改正がありました。その内容は、相続開始前3年以内に事業の用に供された宅地等は、評価減の対象から除く、というものです。相続直前に単に節税目的でこの特例を活用するような対策を防止するためです。
したがって、この特例を活用するためには早目に検討を行っておくことが必要です。
なお、次のような場合は、除外する宅地等からは除かれます。すなわち、特例の適用を受けることができるということです。
宅地等の相続税評価額×15% ≦ 宅地等の上で事業供用されている減価償却資産の価額
減価償却資産（建物や構築物、機械装置、器具備品など）の額が大きい場合には、節税目的ではなく、しっかりとした事業を行っていると認めるということですね。
また、改正前の平成31年4月前から事業の用に供されている宅地等については、改正の影響は受けません。
同族会社で事業を行っている場合は？
上記で解説してきた小規模宅地特例は、個人で事業を行っている場合の話です。
では、個人事業から法人成りをしたり、当初から会社を作って事業を行ってきた場合は、上記の小規模宅地特例を使うことはできないのでしょうか？
このような場合に適用されるのが、特定同族会社事業用宅地等の小規模宅地特例です。これは個人事業の小規模宅地特例と同様に、該当する宅地について400㎡まで80％の評価減を行うことができます。
では、この場合の適用要件を見ていきましょう。
・宅地等の要件
相続開始の直前から相続税の申告期限まで一定の法人の事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業を除く）の用に供されていた宅地等
・法人の要件
上記の一定の法人とは、相続開始の直前において、被相続人および被相続人の親族等が、法人の発行済株式の総数の50％超を有している場合におけるその法人
・法人役員要件
その宅地等を相続した親族が、相続税の申告期限においてその法人の役員であること
・保有継続要件
その宅地等を相続税の申告期限まで有していること
・有償貸付け要件
被相続人がその宅地等を、その法人に相当の対価で貸し付けていたこと
法人で行う事業は、不動産貸付業（上記①カッコ書き）以外であればOKです。不動産貸付業の場合は、貸付事業用宅地等の小規模宅地特例（200㎡まで50％評価減）の対象となります。
法人の要件は、被相続人と親族で50％超ということであり、被相続人が株式を持っていなくても構いません。また、その宅地等を相続した者が、同族会社の株式を相続する必要はありません。申告期限までに役員になっていればOKです。
最も漏れやすい要件は、⑤の有償貸付け要件です。同族会社だからといって、無償あるいは相場に満たない賃料で貸していると本特例の適用を受けることができませんので、賃料は適正かどうか見直してみてください。
同族会社が他から土地や建物を賃貸して事業をしている場合などは、親族の所有する不動産を活用できないかどうかなど、検討してみると相続税対策になるかも知れません。
