住宅の購入予定がある場合、多くの方が住宅ローンを検討するでしょう。住宅ローンは、金利や団体信用生命保険（団信）の内容に注目しがちですが、保証料のチェックも欠かせません。保証料の有無や支払い方法で住宅ローンの総返済額が変わるため、知識がないと損をする可能性があります。
今回は、住宅ローンの保証料の仕組みや支払い方法などを解説します。住宅ローン選びで後悔しないよう、保証料の理解を深めておきましょう。
この記事でわかること
保証料は、住宅ローンを組む際にかかる諸費用の1つです。保証料を支払うと、契約者が万が一住宅ローンを返済できなくなった場合に、保証会社が残りの債務を代わりに全額返済する仕組みになっています。保証会社は債務者である契約者に一括返済を請求することになります。
保証料の支払い方法は、住宅ローン契約時に保証料を全額支払う「一括前払い」と、毎月返済する住宅ローンの金利に保証料分の金利が加わる「金利上乗せ払い」の2パターンです。保証料を含めた住宅ローンの総返済額は一括前払いの方が安くなる傾向がありますが、初期費用が高いため、ご自身の資金計画を考慮して支払い方法を選択しましょう。
住宅ローンの商品や金融機関によっては、保証料が必要ないケースがあります。その分、事務手数料が高額になる傾向があるので、総合的に検討しましょう。
住宅ローンの「保証料」とは？目的や仕組みを解説
まずは、住宅ローンの保証料の目的や仕組みについて理解しておきましょう。
保証料は、住宅ローンを組む際にかかる諸費用のひとつです。保証料を支払うと、契約者が万が一住宅ローンを返済できなくなった場合に、保証会社が残りの債務を代わりに支払ってくれる仕組みになっています。
保証料が導入されている目的は、融資先の金融機関が「住宅ローンを返済してもらえない」というリスクを減らすところにあります。
つまり、住宅ローンを借り入れる方のための仕組みというより、金融機関を守るために導入されているのです。保証料は「連帯保証人」の役割を果たしているとイメージすると、わかりやすいでしょう。
保証会社との契約に必要なお金
住宅ローンを組む条件として、多くの金融機関が保証会社との契約を求めています。そして、保証会社と契約する際に必要となるのが、保証料です。保証料は住宅ローンの諸費用の中でも割合が大きくなっており、決して安い金額ではありません。保証料額の目安については、次で解説します。
ちなみに、契約を結ぶ保証会社は自由に決められるわけではなく、金融機関が提携している保証会社になります。
借入金額や借入期間などで変動する
保証料にいくらかかるかは、住宅ローンの借入金額と借入期間で変動します。金融機関によっては、保証料の支払い方法にも左右されます。以下の計算式で、だいたいの保証料額を割り出してみましょう。
【保証料額の目安】
保証料額＝借入金額×保証料率
例えば、保証料率が2％の金融機関で2,000万円借り入れる場合、保証料は400,000円になります。なお、保証料率は借入期間や金融機関によって異なることを覚えておきましょう。保証料は、住宅ローンの借入金額が高額であればあるほど、また借入期間が長ければ長いほど高くなります。
住宅ローンを肩代わりしてもらっても債務はなくならない
ここで注意しておきたいのが、住宅ローンの返済を保証会社が肩代わりしてくれたとしても、残りの債務が消えるわけではないということです。保証会社は、住宅ローンを立て替えてくれるにすぎません。確かに住宅ローンを組んだ金融機関への返済義務はなくなりますが、返済先が保証会社に変わるのです。
保証会社が住宅ローンを立て替えた場合、債務者は保証会社に基本的に一括で返済します。とはいえ、一括返済が難しいケースもあるでしょう。保証会社との協議によって分割払いが可能になる場合もありますが、家を売却するなど資金を工面して返済に充てなければならないケースも考えられます。
住宅ローンの保証料の支払い方法は2パターン
続いて、保証料の支払い方法を解説します。住宅ローンの保証料の支払い方法は、一括前払い（外枠方式）と金利上乗せ払い（内枠方式）の2パターンあります。それぞれの特徴や保証料の相場、メリット・デメリットをまとめました。
一括前払い（外枠方式）
住宅ローンの契約と同時に、保証料を一括で支払う方法が「一括前払い」です。一括前払いを選択した場合、保証料の相場は借入金額の2％となっています。
先ほど紹介した例のように、2,000万円借り入れるとすると、住宅ローン契約時に保証料として400,000円支払うことになります。一括で支払いが完了するため、後々保証料を請求されることはありません。
参照元：オウチーノニュース｜住宅ローンの保証料とは？相場はいくらが目安？いつ払う？
メリット
住宅ローンに上乗せして保証料を返済しなくて済むので、毎月のローン返済額を軽減できるでしょう。後ほど紹介する金利上乗せ払いよりも、保証料を含めた住宅ローンの合計返済金額を安く抑えられるケースがあります。
デメリット
最初に一括で支払うため、まとまったお金を用意しなければなりません。他の出費との兼ね合いをよく考慮してから、一括前払いを選択するかどうか決断しましょう。
金利上乗せ払い（内枠方式）
金利上乗せ払いは、毎月返済する住宅ローンに保証料分の金利を上乗せして支払う方法です。保証料分として上乗せされる金利の相場は、0.2％となっています。例えば住宅ローンの金利が1.8％の場合、保証料分の0.2％が上乗せされて、合計2.0％の利息が発生することになります。
メリット
住宅ローン契約時に保証料の支払いが発生しないので、高額な資金を準備しなくて済みます。そのため、初期費用を抑えられる点がメリットです。
デメリット
一括前払いと比べ、保証料を含めた住宅ローンの総返済額が高くなるケースがあります。また、住宅ローンの金利に保証料の金利がプラスとなるため、毎月の費用負担が大きくなってしまいます。
【支払い方法別】保証料を含めた住宅ローン返済額のシミュレーション
ここからは、具体的な数値で保証料を含めた住宅ローンの返済額を計算していきましょう。以下の条件で、支払い方法別の試算をしました。総返済額や毎月の返済額、利息分をまとめています。
シミュレーションには、住宅金融支援機構のWEBサイトで提供されている「返済プラン比較シミュレーション」を活用しました。
【借入条件】
| 借入先 | 民間金融機関 |
| 借入金額 | 2,000万円 |
| ボーナス返済 | なし（0円） |
| 借入期間 | 20年 |
| 金利 | 年率1.8％ ※全期間固定 |
| 住宅ローンの返済方法 | 元利均等返済 |
なお、保証料以外の住宅ローンにかかる諸費用は含まれていません。また、保証料の金額は保証会社の審査を経て決まるので、あくまで目安としてお考えください。
一括前払い（外枠方式）のシミュレーション
保証料として、借入金額の2.0％である40万円を一括前払いすると仮定します。試算すると次の金額になりました。
| 返済総額 | 2,423万241円 ※うち保証料が40万円 |
| 利息分 | 383万241円 |
| 毎月の返済額 | 9万9,293円 |
住宅ローンの借入金額と保証料に利息分が加わり、トータルの返済額は2,423万241円となっています。利息分だけで、約383万円かかっていることがわかります。
金利上乗せ払い（内枠方式）のシミュレーション
保証料分の金利が0.2％上乗せされると仮定し、総返済額や毎月の返済額を試算したところ、次のようになりました。
| 返済総額 | 2,428万2,300円 |
| 利息分 | 428万2,300円 |
| 毎月の返済額 | 10万1,176円 |
保証料分の金利が上乗せされた分、合計金利が2.0％となり、利息分だけで400万円を超える計算です。一括前払いと同じ借入条件であっても、金利上乗せ払いでは総返済額がおよそ5万円高い結果となりました。
支払い方法はライフプランと照らして選択しよう
保証料の支払い方法をどちらにするかは、住宅ローン契約時の資金の余力だけではなく、ライフプランとも照らし合わせてみてください。シミュレーションで分かるとおり、同じ借入金額、同じ借入期間であっても、支払い方法次第で毎月の返済額や総返済額が変わります。
「子どもの大学進学に向けて教育費を毎月貯蓄したい」「老後の資金を積み立てたい」といった計画があるなら、毎月の返済額が少ない一括前払いが向いているでしょう。一方「新居への引っ越し費用を考えて、ある程度のお金を手元に残しておきたい」というケースでは、金利上乗せ払いを選択した方が、引っ越し費用を捻出しやすくなります。
このように、ライフプランや近い将来の予定を考慮し、ご自身に合った支払い方法を選択しましょう。とはいえ「お金のことは正直良く分からない」「なかなか決められない」という悩みが生まれがちです。そのような悩みを解決するには、プロへの相談がおすすめです。プロに相談すると、保証料を含め、総合的に必要なお金を把握しやすくなります。
おすすめは、住宅ローンの相談窓口です。相談の対応をするのは、住宅ローンのサポートを行っているクレディセゾンが提携している「iYell（いえーる）」グループのローンアドバイザーです。さまざまな金利タイプや条件の中から、相談者の悩みや希望にマッチする商品を提案しています。保証料を含め、住宅ローンに関する悩みをお持ちの方は、お気軽にご相談ください。
住宅ローンの保証料を安くするには
前述のとおり、住宅ローンの保証料は決して安くありません。保証料が高い理由は、住宅ローンの返済が不能に陥るリスクを保証会社が引き受けているためです。とはいえ、できることなら費用負担は軽くしたいものです。そこで、住宅ローンの保証料を少しでも安くする方法を紹介します。
インターネットバンキングの住宅ローンを検討する
インターネットバンキングの住宅ローンは、保証料が不要なケースが多いです。その分事務手数料が高くなる傾向がありますが、インターネットバンキングの中には事務手数料を定額にしている場合があるため、選び方によっては保証料がある金融機関より安くなるのです。
なお、保証料がかからない住宅ローンについては、後ほど深掘りして解説します。
さらに、インターネットバンキングの魅力は低金利な点にもあります。そもそも金利が低い金融機関を選べば、保証料や事務手数料を含めた住宅ローンの総返済額を抑えられるでしょう。
繰り上げ返済をする
保証料の支払い方法を一括前払いにした場合、繰り上げ返済すると短縮期間分の保証料が戻ってきます。
例えば、20年の住宅ローンを組んだものの繰り上げ返済して15年に短縮できたとしましょう。保証会社は、短縮できた5年間の保証をしなくて済むことになります。保証料は、最初に20年分で計算して支払っているため、短縮した5年分が返還されるのです。
繰り上げ返済によって保証料の一部が返ってくる仕組みは「戻し保証料」と呼ばれています。ただし、どの金融機関も戻し保証料の対応が可能とは限らないので、ご注意ください。
住宅ローンの保証料が設定されていないケースもある
先ほど少し触れましたが、金融機関や住宅ローンの商品によっては、保証料がそもそも設定されていないケースがあります。注意点を含め、具体的な内容を把握しておきましょう。
フラット35で支払う場合
フラット35は、金融機関が取り扱っている住宅ローンに対し、住宅金融支援機構が保証をつける仕組みになっています。そのため、保証会社と契約する必要がなく、保証料が発生しないのです。
新興銀行やインターネットバンキング
新興銀行やインターネットバンキングでは、保証料が設定されていない銀行が多くなっています。前述のように、インターネットバンキングは金利が低い傾向もあるため、住宅ローンをお得に組みたいなら、大手銀行や地方銀行だけに捉われず、さまざまな金融機関を検討してみてください。
【注意！】保証料が不要でもお得とは限らない
保証料が不要だからといって、必ずしも住宅ローンの総返済額が安くなるとは限りません。保証料がないかわりに、事務手数料が高額に設定されている場合があるのです。
その理由は、金融機関が審査を行う点にあります。保証料がないということは、保証会社と契約を結びません。そのため、金融機関が審査を行うことになり、その分事務手数料が高くなるのです。
また、保証料が不要な住宅ローンは、審査が厳しい傾向があります。保証会社と契約しないため、金融機関は「貸したお金が返済されない」というリスクを背負わなければなりません。ゆえに、審査基準も厳しくなっています。
保証料が不要の住宅ローンを検討する際は、事務手数料に着目し、審査基準が厳しくなることも頭に入れておきましょう。
おわりに
住宅ローンの保証料は、金融機関が背負うリスクを減らすために導入されています。住宅ローンの商品によっては、保証料が不要な場合もあります。しかし、どこの金融機関の住宅ローンを組むか検討するならば、保証料の仕組みや支払い方法なども知っておいた方が良いでしょう。
「住宅の購入予定がある」「住宅ローンを比較検討している」という方は、金利やプラン内容だけでなく、今回紹介した内容を参考に保証料にも注目してみてください。借入先や支払い方法をなかなか決められないようであればプロに相談し、ご自身のニーズに合う住宅ローンを見つけましょう。
