2025/05/28

2023/04/28

不動産の共有持分を贈与する場合の税金は？持分放棄との違いや注意点

# 不動産相続でもめたくない

執筆者

セゾンのくらし大研究編集部

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不動産の共有持分がある方は、修繕費や固定資産税といった費用負担が生じます。共有不動産を利用する予定がない場合、物件を保有する魅力を感じにくいかもしれません。そのようなときは、共有持分を手放してしまうのもひとつの方法です。

しかし、共有持分を処分する場合には、売却・贈与・放棄といった選択肢があります。特に、放棄と贈与の違いや税金については、正しく理解しておくことが非常に大切です。この記事では、不動産の共有持分を解消する方法について詳しく解説していきます。

不動産の共有持分とは？

共有持分とは、ひとつの不動産を複数人で共有している場合に、それぞれが所有する割合を示すものです。

例えば、親の自宅を2人の子どもが譲り受けた際に、所有権の割合を50%ずつに設定したとします。この場合、2人の子どもは、それぞれ50%の共有持分を持っていることになります。

共有持分が発生する代表的なケースの事例は、以下のとおりです。

・親の遺産である住宅を遺族で分割して所有することになった。
・夫婦でペアローンを組んで住宅を購入した。
・複数人で出資して不動産を購入した。

不動産を共有している方は、共有持分に応じた固定資産税などを支払う義務があります。そのため、実際に住んでいないにも関わらず、税金や修繕費だけを支払わなければいけない場合もあるでしょう。

例えば、2人の兄弟が親から自宅を譲り受けた際に、兄だけが自宅に住むことになったとします。この場合、弟は固定資産税や修繕費を負担しているにもかかわらず、居住の恩恵を受けられない可能性があります。

もし共有している不動産から何も恩恵を受けられていない状況であれば、共有持分を手放すことも検討の余地があります。

共有持分の贈与とは｜放棄や売却との違いは？

不動産の共有持分は、贈与や放棄、売却などの方法で手放せます。ただし、各方法で特徴やメリット、デメリットが異なるため、どの方法で共有持分を手放すか慎重に判断することが大切です。

共有持分を処分する3つの方法と、それぞれの特徴は以下のとおりです。

処分する方法	特徴	メリット	デメリット
贈与	他の方へ無償で譲渡する方法	・贈与する相手を自由に選べる・共有者以外に贈与することも可能	・贈与を受けた方は不動産取得費を引き継ぐので二重課税（同じ対象に2回課税されること。詳細は後述）になるリスクもある
放棄	・共有持分を手放し、他の共有者に分配する方法・他の共有者の持分割合に従い、帰属される	・他の共有者の同意を得ずに放棄できる	・共有者にしか引き継げず、登記移転手続きに協力してもらう必要あり・特定の人物に渡せない
売却	共有持分のみ売却する方法	売却できればまとまった資金を得られる	・共有持分のみであれば売却価格が低くなる・購入したい方は少ない傾向があり、買い主がなかなか見つからない可能性もある

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ここでは贈与と放棄を分けて記載しましたが、共有持ち分の放棄は、他の共有者への「贈与」となります。相続放棄とは異なるので注意しましょう。

贈与を受けた方は、将来売却した際に二重課税が発生する可能性もある点を理解しておきましょう。

二重課税とは、同じ対象に対して複数の税金がかかってしまうことです。贈与された不動産を売却する場合には、不動産の取得費と時価の差額について、贈与税と譲渡所得税が2回分課税されるリスクがあります。

詳しくは後述する「贈与を受けた共有持分を売却するときに二重課税になる」をご参照ください。

共有持分の贈与や放棄・売却で発生する税金は？

共有持分の贈与や放棄をした場合、どちらも新たに持分を取得した方に贈与税や不動産取得税が課せられます。

ただし、利用できる税金の控除制度や、将来的に不動産を売却した場合の税金について違いがある点を理解しておきましょう。一方、共有持分を売却する場合には、譲渡した本人に譲渡所得税が発生します。

ここでは、共有持分の贈与や放棄、売却それぞれにおける税金について詳しく解説していきます。

共有持分の贈与を受けた方が負担する税金

共有持分を他の共有者に贈与した場合、贈与を受けた側は以下の税金を納める必要があります。

不動産取得税
贈与税
登録免許税

各税金の計算方法について、順番に見ていきましょう。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に課される税金で、固定資産税評価額をもとに納税額が決定します。

固定資産税評価額とは、国が定める評価基準に基づいて、各市町村が算出したものです。毎年4月〜5月ごろに自治体から送付される「固定資産税の納税通知書」に金額が記載されています。

基本的には、固定資産税評価額に標準税率4％を乗じて、不動産取得税を算出します。しかし、2027年3月31日までは、住宅を取得した場合の税率を3％に軽減する特例措置を利用することが可能です。

さらに、居住用住宅の不動産取得税（特例適用住宅を新築・増改築した場合）には、1,200万円の控除が適用され、土地の不動産取得税についても固定資産税評価額が50％に減額されています。詳細な要件と特例の内容については以下のとおりです。

特例の対象	要件	不動産取得税額
建物	・マイホーム、セカンドハウスなどの住宅全般に適用・課税床面積が50㎡以上（戸建て以外の貸家住宅は1戸あたり40㎡以上）240㎡以下	（固定資産税評価額 – 1,200万円） × 3%
土地	・建物の要件を満たす・取得から3年以内（2026年3月31日までの特例）に建物を新築すること（土地先行取得の場合）・土地を借りるなどして住宅を新築した方が新築1年以内にその土地を取得すること（建物建築先行の場合）	（固定資産税評価額 × 1/2 × 3%） – 控除額（下記AかBの多い金額） A：45,000円 B：（土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2 ） × （課税床面積 × 2［200㎡限度］） × 3%

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不動産取得税に関する特例措置は、土地等に対する需要を喚起して、不動産の流動性や有効活用を促進し、経済回復を進めることを目的とした制度です。そのため、新たに取得する不動産の固定資産税評価額を半額にして、税率を下げる措置が取られています。

例えば、贈与した住宅の固定資産税評価額が2,000万円で、土地が1,000万円だったとします。（特例措置の要件を満たし、上記表における土地の控除額はAに該当）この不動産の共有持分50%を取得した場合の不動産取得税は、以下のとおりです。

建物
（2,000万円 – 1,200万円） × 3% = 24万円
24万円 × 50%（共有持分）＝ 12万円
土地
1,000万円 × 1/2 × 3% = 15万円
15万円 – 4万5,000円（控除額） × 50%（共有持分）＝ 5万2,500円
不動産取得税
12万円 + 5万2,500円 = 17万2,500円

贈与税の計算方法

贈与税の課税対象となるのは、固定資産税評価額の共有持分から基礎控除110万円を差し引いた金額です。さらに、基礎控除を差し引いた課税価格に応じて、税率と控除額が設定されています。

（固定資産税評価額 × 共有持分の割合－ 110万円(基礎控除)）× 税率－控除額

贈与税の税率と控除額には、祖父母や父母から1月1日時点で18歳以上の子どもに贈与した場合に適用される「特例税率」と、それ以外の場合に適用される「一般税率」があります。課税所得ごとの各税率と控除額は、以下のとおりです。

【特例贈与財産用（特例税率）】

課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	–
400万円以下	15%	10万円
600万円以下	20%	30万円
1,000万円以下	30%	90万円
1,500万円以下	40%	190万円
3,000万円以下	45%	265万円
4,500万円以下	50%	415万円
4,500万円超	55%	640万円

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【一般贈与財産用（一般税率）】

課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	–
300万円以下	15%	10万円
400万円以下	20%	25万円
600万円以下	30%	65万円
1,000万円以下	40%	125万円
1,500万円以下	45%	250万円
3,000万円以下	50%	250万円
3,000万円超	55%	400万円

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参照元：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

例えば、父から20歳の息子へ贈与した住宅の固定資産税評価額が2,000万円で、共有持分が50%だった場合の計算式は、以下のとおりです。

2,000万円(固定資産税評価額) × 50%(共有持分)- 110万円(基礎控除）＝890万円
890万円× 30%（1,000万円以下の税率）- 90万円（1,000万円以下の控除額）＝ 177万円

また、婚姻期間が20年以上の夫婦間で共有持分を贈与する場合、贈与税の配偶者控除を受けられます。そのため、要件を満たした配偶者への贈与であれば、基礎控除に加えて最高2,000万円まで非課税で贈与することも可能です。

参照元：国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」

登録免許税の計算方法

登録免許税とは、不動産登記をする際に必要な税金のことで、共有持分を移転する登記手続きの際に必要です。共有持分を贈与する側と贈与を受ける側が連帯して負担する義務がありますが、贈与を受ける側が支払うのが一般的です。

贈与で支払う登録免許税は、以下の計算式で算出されます。

固定資産税評価額 × 2% × 共有持分の割合

例えば、贈与した住宅の固定資産税評価額が2,000万円で共有持分が50%だった場合の計算式は、以下のとおりです。

『2,000万円（固定資産税評価額）×2％（税率） × 50%（共有持分） = 20万円』

放棄によって共有持分が増えた方が負担する税金

共有持分を放棄した場合、その持分は他の共有者に無償で移転したものとみなされ、「贈与」として取り扱われます。このため、放棄によって持分が増えた共有者は、不動産取得税、贈与税、登録免許税といった各種の税金を負担することになります。

例えば、5人でそれぞれ20%ずつ所有している不動産のうち、1人が持分を放棄すると、残る4人がそれぞれ5%ずつ贈与を受けたと判断されます。結果として、各共有者に対して不動産取得税と贈与税、登録免許税が課税されます。

共有持分の放棄を有効にするには、他の共有者に放棄の意思を伝えたうえで、持分移転登記の手続きを行う必要があります。この登記には、共有者全員の同意や押印、本人確認書類の提出などが必要です。また、放棄によって共有者の税負担や管理コストが増えることから、他の共有者から反対される可能性もあるため、事前にしっかりと協議しておくことが重要です。

共有持分を売却した方が負担する税金

共有持分を売却すると、売却益に対して譲渡所得税が課されます。

譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として計算されます。

譲渡所得の種類	税率
短期譲渡所得（5年以下）	39.63% （所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63%）
長期譲渡所得（5年を超える）	20.315% （所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%）

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また、ご自身が住んでいる住宅（マイホーム）を売却する場合は、所有者1人あたり3,000万円の特別控除を利用できます。

例えば、夫婦の共有名義のマイホームを売却した場合は、合計6,000万円の特別控除になるため、課税額を大幅に抑えられる可能性があります。

参照元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

贈与以外に共有不動産を扱う際の注意点

共有不動産の手続きには、ローン返済やリフォーム費用、分筆などによって思わぬかたちで贈与税が発生する場合があります。ここでは、贈与以外の場面で注意したいポイントを解説します。

共有不動産のローン返済やリフォーム費用を負担すると贈与税が発生する

共有名義の不動産に関して、一部の共有者が他の共有者の分までローンを返済したり、リフォーム費用を全額負担したりすると、贈与税が発生する可能性があります。

例えば、共有不動産の住宅ローン残債を一部の共有者がまとめて返済した場合、他の共有者にとっては「本来自分が支払うべき費用を負担してもらった」ことになり、その金額が年間110万円を超えると贈与税の課税対象となります。同様に、リフォーム費用を一部の共有者だけで負担した場合も、他の共有者は経済的な恩恵を受けたとみなされ、贈与税が課される可能性があります。金銭のやり取りがない場合でも、「経済的利益の無償供与」があると判断されれば、贈与に該当する点に注意が必要です。

分筆した不動産の差分に贈与税が発生する

分筆とは、共有名義の不動産を分割して、それぞれが単独名義で所有できるようにする手続きのことです。しかし、同じ面積で分けた場合でも、接道や土地の形状などの諸条件が異なるため資産価値に違いが出てきます。

分筆後に一方が価値の高い土地を取得した場合、もう一方との間に「価値の差分を無償で受け取った」と判断され、差額に対して贈与税が課される可能性があります。公平に分けたつもりでも、実質的な価値の偏りがある場合は注意が必要です。

贈与を受けた共有持分を売却するときに二重課税になる

贈与を受けた不動産を売却するときは、贈与税と譲渡所得税が重複して課税される、いわゆる「二重課税」が起きるリスクがあります。

譲渡所得税は、不動産の「売却価格 – 取得費」で算出されます。ところが、贈与でもらった場合、贈与された方は「贈与以前の取得費」を引き継ぐ決まりがあるため、贈与時の不動産の時価と引き継いだ取得費との差額に対して、贈与税と不動産取得費の二重で課税されることになるのです。

例えば、贈与時の時価1,000万円、取得費700万円だった不動産が、1,200万円で売却できたとします。この場合の贈与税と譲渡所得税は、以下のとおりです。

【取得費700万円の物件を贈与後に売却】
①贈与時
贈与税は、贈与時の時価1,000万円に課税
②売却時
譲渡所得税は、売却価格1,200万円－引き継いだ取得費700万円＝500万円に課税

贈与時の贈与税は、贈与時の時価1,000万円に対して発生しています。その後売却した場合の譲渡所得税は、贈与を受けたときの時価1,000万円を取得費として差し引くのではなく、贈与を受ける前の取得費である700万円を差し引いて計算しなければいけません。

その場合、贈与時の時価1,000万円と取得費700万円の差額である300万円に対して、贈与税と譲渡所得税が重複して課税されることになります。

一方、持分放棄で取得した不動産を売却する場合、贈与税が発生したときの時価を取得費として譲渡所得税を計算することから、二重課税になることはありません。同じ物件を放棄によって引き継いだ後に売却した場合の税金については以下のとおりです。

【取得費700万円の物件を放棄後に売却】
①放棄時
贈与税は、放棄時の時価1,000万円に課税される。
②売却時
譲渡所得税は、売却価格1,200万円－取得費1,000万円＝200万円に課税される。

放棄によって引き継いだ不動産は、引き継いだときの時価1,000万円を取得費として差し引けるため、贈与税と譲渡所得税で二重課税が発生することはありません。

このように、贈与を受けた不動産を将来売却する際には、二重課税される可能性があります。場合によっては、二重課税のリスクを理由に、贈与を拒否されてしまうこともあるでしょう。

共有持分の贈与で相続時精算課税制度を利用することも可能

共有持分を贈与する場合は、相続税の影響も含めて検討することが重要です。その際に活用できるのが「相続時精算課税制度」です。

この制度は、60歳以上の父母または祖父母から18歳以上の子や孫へ財産を贈与する際に利用でき、最大2,500万円までの贈与を相続財産（相続税として精算する仕組み）として扱います。2024年1月から基礎控除110万円までの基礎控除が追加され、年間110万円までなら贈与税がかからなくなりました。なお、相続税での精算も不要です。

通常の贈与税よりも税制上有利になる可能性があり、結果的に税負担の軽減につながることがあります。

特に、将来的に値上がりが見込まれる土地や建物を早めに贈与しておきたい場合には有効です。贈与時の時価評価で課税額が計算されるため、他の相続財産が少なく、相続税負担が軽い場合にも適しています。

ただし、一度相続時精算課税制度を利用すると撤回することはできず、暦年贈与が利用できなくなる点に注意しなければいけません。贈与者と受贈者が定められている相続時精算課税制度と異なり、暦年贈与は誰に対してでも贈与することが可能です。そのため、制度の利用にあたっては慎重に判断する必要があります。