分譲マンションの購入を検討する際、デメリットについて知りたい方が多いのではないでしょうか。この記事では、戸建てと比べてどのような点が劣るのかを解説するとともに、分譲マンションで暮らす利点も紹介します。
最後まで読んでいただくことで、分譲マンションの魅力や、どんな方に向いているのかがわかります。戸建てを購入するか分譲マンションにするかで迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
この記事のまとめ
分譲マンションのデメリットには、騒音トラブルが発生しやすいこと、修繕積立金や管理費が必要なこと、リフォームをしづらいことなどがあります。
その一方、分譲マンションには、立地やセキュリティの良さ、耐久年数の長さ、断熱性・気密性が高いといった多くのメリットも挙げられます。設備や利便性を重視したい方、手間をかけずに長く住みたい方には、戸建てより分譲マンションが向いている可能性があります。
分譲マンションとは？種類や分譲賃貸マンションとの違いを知ろう
始めに分譲マンションの概要を解説します。新築・新古・中古と分けられる他、分譲賃貸マンションとも明確な違いがあります。
分譲マンションとは
「分譲」とは、土地や建物を分割して譲渡することをいいます。分譲マンションは、1棟の建物と敷地を区分して売り渡された住戸です。分割した建物の所有権（区分所有権）と敷地利用権を売買契約で移転する方法で譲渡されます。以下で分譲マンションの種類を説明します。
新築マンション
新築マンションは、竣工から1年未満のマンションを指します（住宅の品質確保の促進等に関する法律第2条2項）。だれも入居したことがなければ、竣工から1年に満たないうちは「新築」として打ち出せるため、購入を検討している方にアピールしやすい利点があります。
新古マンション
新古マンションは、一般的にだれも入居することがないまま、竣工から1年以上経過した物件を指します。法律上、販売する際に「新築」と打ち出すことはできませんが、だれも住んだことがない新しいマンションを割安で購入できる可能性があります。
中古マンション
一度でもだれかが入居したことのあるマンションは、中古マンションとなります。不動産業界では「建築後1年以上経過し、または居住の用に供されたことがあるマンション」は中古マンションに該当するとされています（「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」第3条10号）。
分譲マンションと分譲賃貸マンションの違い
分譲マンションと分譲賃貸マンションは、大きく異なります。分譲マンションは自ら購入して所有する物件であり、分譲賃貸マンションは、本来分譲マンションとして購入した方が転勤に伴う引っ越しなど何らかの理由で住めなくなり、賃貸として提供している物件です。家賃収入を目的に分譲マンションを投資目的で購入する方もいます。
分譲マンションは購入者の資産となりますが、分譲賃貸マンションに入居する方は家賃を払って一定期間利用するだけです。マンションを購入した方なら好みに合わせてリフォームできますが、賃貸マンションの入居者がリフォームをする際はオーナーの許可が必要となります。
分譲マンションは戸建てと比べてデメリットが多い？
分譲マンションは、戸建てと比べてデメリットが多いといわれることもあります。ここでは、実際にどのような点がデメリットとされるのかを解説していきます。騒音問題や修繕積立金、リフォームのしづらさなど、分譲マンション特有の課題を詳しく紹介します。
騒音によるトラブルが発生しやすい
分譲マンションには、上下階や両隣の住民との間で、騒音によるトラブルが発生しやすいデメリットがあります。戸建ては隣家との間に距離があるのに対し、マンションは購入する部屋にもよりますが、他人の部屋が近接していることが多いためです。
大音量で音楽を聴いたり、子どもが走り回ったりすると、トラブルの原因となる可能性があります。壁や床に防音性の高い素材を使ったマンションを選ぶことや、住民同士のあいさつを欠かさず隣人と良好な関係を築くなど、トラブルに発展する心配を和らげることも大切です。
修繕積立金や管理費が必要
分譲マンションを購入すると、修繕積立金や管理費の支払いが必要になります。国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によると、1戸当たりの修繕積立金は平均月12,268円、管理費は平均月15,956 円となっています。住宅ローンに加えて毎月30,000円前後の支出を求められることは、家計の負担となる可能性があります。
管理費は、マンションのエントランスや階段といった共有部分や設備の維持管理などに必要です。戸建てにはない支出ですが、これを負担するおかげで設備の安心が保たれ、清掃も行き届くなど快適な住環境が得られます。
修繕積立金は、外壁の塗り替えや設備の更新に必要な費用を、管理組合の取り決めに従って積み立てておくものです。個人で管理する戸建ての場合は積み立てが義務となることはありませんが、定期的なメンテナンスに備えて自ら計画的に資金を用意しておく必要があります。
参照元：国土交通省「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」
リフォームやリノベーションをしづらい
分譲マンションのデメリットに、リフォームやリノベーションをしづらいことが挙げられます。マンションの構造上の制約などで管理組合が決めたルールに従う必要があるためです。
専有部分である居室をリフォームしたいと考えても、玄関ドアや窓、バルコニーなどは持ち主である区分所有者に専用使用権がありますが、共用部分として定められており、自由に現状の変更などはできません。分譲マンションを購入する際は、リフォームやリノベーションについて管理組合の規則を確認するのが重要です。
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ペット飼育やゴミ出しなどのルールがある
ペット飼育やゴミ出しなどのルールがあることも、分譲マンションのデメリットといえるでしょう。多くの住民が共同で暮らすマンションでは、他の住民に対する配慮や共用部分の適切な管理のため、詳細なルールが管理規約で定められているケースがほとんどです。
飼育可能なペットの種類や飼育数、演奏できる楽器や時間などが決められている場合があり、戸建てに比べて生活に一定の制限が生じます。ゴミ出しに関しても、指定された曜日や時間に出すよう求められるのが一般的です。
広さが限られる
分譲マンションは広さが限られることもデメリットです。戸建てのように2階建てや3階建てにする構造が難しいため、部屋数を確保しづらい傾向があります。
マンションは土地の面積に対して多くの区分所有者がいるため、1戸当たりの広さは限られます。住宅金融支援機構の「2021年度フラット35利用者調査」によると、住宅面積の全国平均は、マンションが64.7平方メートルだったのに対して、戸建ては100平方メートル超でした。広さがないため間取りの自由度が限られる上、庭を設けられないこともデメリットに感じる方もいるでしょう。
参照元：住宅金融支援機構「2021年度フラット35利用者調査」
駐車場代が別途必要な場合も
分譲マンションの場合、駐車場代が別途必要なことがデメリットとなります。戸建てなら敷地内に駐車場を用意すれば自由に使えますが、マンションの場合は、管理組合に駐車場代を支払わなければならないケースが多いです。なかには駐車場代込みで管理費の金額が設定されていることもあります。
また、機械式駐車場の場合は車の移動に時間がかかることもあり、戸建てと比べて手間に感じる方もいるでしょう。敷地内の駐車場不足で、マンションから離れた場所にご自身で駐車場を借りる必要に迫られることもあります。
分譲マンションにはメリットも！
分譲マンションにはデメリットだけでなく、メリットも豊富にあります。立地やセキュリティ、耐久年数など戸建てを上回る利点を詳しく解説していきます。
立地が良い物件が多い
分譲マンションの大きなメリットは、立地が良い物件が多いことです。マンションは高さがある建物に多くの住戸を造れるため、資金を確保しやすい特徴があります。これにより駅近や商業施設が集まる場所に建設されるのが一般的で、通勤通学や買い物、通院など毎日の暮らしで優れた利便性を享受できるでしょう。
国土交通省の住宅市場動向調査によると、分譲マンションを取得した世帯が住宅を選んだ理由は、「立地環境が良かった」が69.6％と最多でした。立地の良さは売却する際にも有利になります。
参照元：国土交通省「住宅市場動向調査」
セキュリティが整っている
セキュリティが整っていることも分譲マンションのメリットになります。分譲マンションにはエントランスにオートロックや防犯カメラを設置することが多く、不審者の侵入対策などで戸建てより高い安心感があります。
管理人に常駐してもらったり、宅配ボックスや利用キーが必要なエレベーターを設置したりすることで、防犯力をさらに引き上げることも可能です。
ワンフロアのため暮らしやすい
分譲マンションは、2階建てや3階建ての戸建てのように室内階段がなく、ワンフロアで暮らしやすいのが利点です。階段の上り下りによる負担がないことは、体力が低下する高齢になっても快適に暮らせる可能性を高めます。
ワンフロアのため部屋数は限られますが、間取りをシンプルにできることから生活動線を確保しやすいのもメリットです。リビング、寝室、キッチンなどが同じフロアにあるため、家族が接する機会が増えます。子どもがいる家庭にとっては目が届きやすいことも利点となるでしょう。
耐久年数が長い
耐久年数が戸建てに比べて長いことも、分譲マンションのメリットです。住宅メーカーなどが独自テストなどを通して判断した住宅として使用できる期間が、耐久年数です。期間は各社の判断で異なりますが、国土交通省の資料で、鉄筋コンクリート造の建物の物理的な寿命は100年を超えるとの推定が紹介されたこともあります。
減価償却費を計算する際に使う固定資産の耐用年数を示した国税庁の耐用年数表でも、分譲マンションの優位性が確認できます。戸建てに多い木造住宅の耐用年数は22年とされているのに対し、分譲マンションのような鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造の住宅は47年とされています。
参照元：国税庁「耐用年数表」
断熱性・気密性が高い傾向にある
分譲マンションの利点のひとつに、断熱性・気密性が高い傾向にあることがあります。分譲マンションはコンクリートで一体的に躯体を造るため、隙間ができにくい構造です。特に近年は省エネ性能を重視した建材や工法が採用されており、断熱性や気密性に優れた物件が増えています。
断熱性・気密性が高い建物は外気の影響を受けにくいため冷暖房が効きやすく、温度変化の少なさから冷暖房費の上昇を抑えることも可能です。高い気密性で室内の湿度調整もしやすく、カビやダニの発生を防ぐ効果も期待できます。
眺望や日当たりが良い傾向にある
分譲マンションは、2階建てや3階建てが多い戸建てに比べて高さがあるため、眺望や日当たりが良い傾向にあります。
上層階になるほどその可能性は高まり、周囲からのぞかれにくいこともメリットになるでしょう。日当たりが良い部屋は室内が明るく、温かくなり、光熱費を抑える効果も期待できます。
将来的に売却しやすい
将来的に売却しやすいことも、分譲マンションのメリットです。分譲マンションは設計段階では購入者が決まっていないため、万人にとって住みやすい間取りが採用されることがほとんどです。
このため、住んでから売却することになっても、間取りを理由に購入を敬遠される確率が下がります。この他、駅や商業施設に近い立地が多いことや、セキュリティが優れていることなど、戸建てに比べて買い手が見つかりやすい点が多くあります。
便利な共有スペースが設置されている場合もある
分譲マンションには便利な共有スペースが設置されている場合があることも、メリットのひとつといえます。ゲストルームやキッズルーム、プール、ジムなどの共有スペースを備えたマンションもあります。
維持管理のコストは必要になりますが、こうした便利なスペースを利用することで、戸建てにはないラグジュアリーな暮らしや、住民同士の活発な交流も期待できるでしょう。
分譲マンション購入に向いている方は？
分譲マンションのメリットとデメリットを踏まえ、分譲マンション購入に向いている方について解説します。
設備や利便性を重視したい
分譲マンションは、駅近などの好立地にあるケースが多いことや、新築時点でジムやゲストルームなどの便利な共有スペースを備えていることがあるため、設備や利便性を重視して住宅探しをしている方におすすめです。
省エネや環境対策が施された物件も増えており、光熱費が上昇する状況では大きなメリットとなるでしょう。IoTを活用したスマートホームシステムの導入も進み、利便性も高まっています。
新しい技術や設備を活用した快適な生活を送りたい方、生活に必要な施設へのアクセスを重視する方は、分譲マンションが向いています。
手間をかけずに長く住みたい
手間をかけずに長く住みたい方も、戸建てより分譲マンションが向いています。分譲マンションの強みのひとつは、共有スペースの維持管理を管理組合や管理会社が担ってくれることです。
戸建ての場合も定期的な屋根・外壁の修繕、庭の手入れなどが必要になりますが、基本的にご自身で管理する必要があります。分譲マンションの場合は修繕積立金や管理費が必要な一方で、専門会社との折衝やスケジュール管理などは管理会社が行ってくれるため、手間を大幅に軽減できます。
分譲マンションの購入を検討している方におすすめのサービス
分譲マンションを購入する際、ほとんどの方は住宅ローンを利用します。ただ、多くの金融機関があるため、どの商品がご自身に合うのかを調べるのには大変手間がかかるでしょう。
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おわりに
分譲マンションのデメリットについて解説してきました。分譲マンションには、騒音トラブルや、修繕積立金・管理費の支払い、リフォームしづらいといったデメリットがある一方で、立地の良さやセキュリティ面での強みがあります。
それぞれのライフスタイルや価値観に合った住まいを選ぶことが大切です。設備や利便性を重視し、手間をかけずに長く住みたいと考える方には、分譲マンションが適しているでしょう。ご自身やご家族の考えを整理しながら、理想の住まい探しを楽しんでください。
