滅失登記とは、建物を取り壊すなどを行ったことで、土地の上に建物がなくなった場合に、現在の登記簿から建物の登記内容をなくす登記手続のことをいいます。登記手続は土地家屋調査士が行うのが一般的ですが、自分で申請することもできます。
今回は自分で滅失登記を行うにあたり、滅失登記の基本を知ってもらうとともに、滅失登記の流れや自分で行う際の注意点について解説します。
この記事のまとめ
滅失登記とは、建物を取り壊した際に行う登記手続ですが、登記の期日が決まっており、期日以内に登記手続を行わなかった場合には100,000円以下の過料に処せられることとなっています。滅失登記手続は、土地家屋調査士に依頼する方法と自分で行う方法がありますが、自分で行う際にはその登記の内容や手続きの流れ、そして注意点をきちんと理解してから行う必要があります。
特に滅失登記は期日が「滅失した日から1ヵ月」と短いため、書類をそろえる時間などを考えると専門家に任せるほうがいい場合もあります。自分で滅失登記の手続きを行う場合は、注意点やデメリットについても知ったうえで確実に行うように心がけましょう。
滅失登記とは？まずは基本をおさらい
土地の上にある建物を取り壊したり、建物が火災によって焼失したりなど、建物が滅失した際に行う登記手続を滅失登記といいます。建物の滅失登記であることから、建物滅失登記と呼ばれることもあります。
登記簿には、土地の上にどのような建物が建てられているかを記載する部分があり、登記簿を見れば建物があるかどうかが分かるようになっています。そのため、建物がなくなった場合は、その情報を登記簿に反映させなければなりません。
建物が滅失した場合、その建物の所有者もしくは所有権の登記名義人は、建物が滅失した日から1ヵ月以内に建物滅失登記を行わなければならないと法律で決められており、もし守らなかった場合は100,000円以下の過料と定められています。また、滅失登記を行わなかったことにより、固定資産税の支払いが発生する他、土地の売却や建物の再建築ができないというデメリットがありますので、注意が必要です。
滅失登記の手続きは自分でできる？
建物滅失登記の手続きは、自分でも行えます。申請は法務局へ行いますが、その際には登記事項証明書や印鑑証明書などが必要です。
この項では、自分で建物滅失登記を行う際に必要となる書類と費用、そして、滅失登記の手続きの流れについて解説します。
滅失登記を行う際に必要な書類と費用
建物滅失登記を行う際に必要な書類と費用については以下のとおりです。
建物滅失登記申請書
建物滅失登記申請書の様式は、法務局のサイトからダウンロードできます。記載例も載っていますので合わせて参考にしましょう。
建物滅失登記申請書には、現在の登記簿謄本に記載されている「不動産番号」や「所在」、「家屋番号」、「種類」、「構造」、「床面積」などの情報をそのまま転記する必要がありますので、現在の登記簿謄本を用意しておくことをおすすめします。登記簿謄本（登記事項証明書）は、法務局の窓口で取得できますが、取得費用として600円かかります。インターネットでも取り寄せることができ、その場合は、窓口で取得するよりも安く済む場合もあります。
建物滅失証明書（取り壊し証明書）
建物滅失証明書は、「取り壊し証明書」もしくは「建物取壊証明書」とも呼ばれ、解体業者が証明する書類です。発行までの段取りは業者によって異なりますので、事前に発行されるかどうかを確認しておくようにしましょう。
場合によっては、解体工事が完了した時点で建物滅失証明書を発行してくれる業者もあります。書類を受け取った際には、解体業者の署名押印があるかを確認しておきましょう。
解体業者によっては、発行までに時間がかかるケースもありますので、早めに請求しておくことをおすすめします。
なかなか対応してもらえない場合、自分で建物滅失証明書の雛形を作成し、解体業者に署名押印を依頼してみましょう。
建物滅失証明書の発行費用は、業者によって異なりますが、基本的には無料としている業者が多く見られます。
解体工事を行った企業からの資格証明書
建物滅失登記には解体工事を行った業者を証明する書類が必要です。建物滅失証明書と合わせて取得するケースが多いですので、同じタイミングで依頼しておきましょう。
具体的には、解体業者の「代表者事項証明書または履歴事項証明書」と「印鑑証明書」が必要です。解体業者の資格証明書の取得費用について、実費がかかる場合もあります。
地図と写真
滅失した建物があった場所が分かる地図と、建物がなくなったことを証明する写真などを準備しておきましょう。地図に関しては、GoogleなどWEBサイトの地図でも構いません。印刷し、場所がわかるように印を付けて提出しましょう。
提出が必須の書類ではありませんが、地図や写真があることによって、法務局側が状況を把握しやすくなります。場合によっては、書類を提出した後に建物の場所や解体の状況を尋ねられるケースがありますので、二度手間にならないよう、合わせて提出しておくことをおすすめします。
これらの書類は自分で作成するものですので、費用はかかりません。
その他、状況別に必要な書類
現在の登記事項証明書と住所や氏名が異なる場合は、戸籍謄本や住民票、除籍謄本などが必要になります。戸籍謄本は400円、住民票は300円で取得できますが、郵送でも対応している自治体もあります。
また、解体した建物を証明する書類として、「登記簿謄本」、「建物図面」、「各階平面図」、「公図」が求められる場合です。これらの書類は法務局の窓口もしくはインターネットで取得できます。
なお、土地家屋調査士に申請を依頼する場合は、委任状が必要です。
滅失登記を申請する際の基本の流れ
必要書類がそろったら、建物滅失登記を申請しましょう。申請の基本的な流れは以下のとおりです。
管轄法務局を調べる
建物滅失登記の管轄法務局は、解体した家の住所地を管轄する法務局です。最寄りの法務局ではありませんので注意してください。管轄の法務局はWEBサイトで調べられます。
必要書類を用意する
建物滅失登記の申請にあたり、必要書類を準備しましょう。申請にあたって必要となる書類はWEBサイトでダウンロードできるものも多いですので、うまく活用することでスムーズに書類がそろえられます。
用意した書類を法務局に提出する
建物滅失登記の申請に必要な書類を、管轄の法務局に提出します。提出方法は、窓口、郵送、インターネットの3つがありますが、窓口に行って提出するほうが、その場で内容を確認してもらえ、不備があった際にはその場で訂正できる可能性もあります。訂正が発生する可能性も踏まえ、訂正用の印鑑も持参するようにしましょう。
郵送の場合は、重要な書類が入っているため、簡易書留を利用します。また、表面に「不動産登記申請書類在中」と記載することも忘れないようにしてください。郵送による申請で不備が見つかった場合では、書類が一旦返送され、修正した後にまた送り直す必要がある可能性も考慮しておきましょう。
インターネットでの申請に慣れていればインターネットでの申請が便利ですが、マイナンバーカードが必要です。初めて申請する場合は手続きが複雑に感じるケースが多いですので、窓口もしくは郵送での申請を選ぶほうが良いかもしれません。
滅失登記を自分で行う際の注意点とポイント
建物滅失登記を自分で行う際には、以下のとおり注意したおきたい点やポイントがあります。
- 建物滅失登記は誰でも行えるわけではない
- 申請には期限が設けられている
これらの詳細について、以下で詳しく解説します。
滅失登記できるのは限られた方のみ
建物滅失登記の申請ができるのは、「建物の所有者」つまり登記名義人です。申請はもちろんのこと、申請を行い、建物滅失登記が完了した際に書類を受け取る必要があります。
また、土地家屋調査士に依頼することもできますが、委任状が必要になる点や登記費用以外に報酬が発生する点に注意が必要です。
建物を取り壊した登記名義人が、滅失登記をせずに亡くなった場合は注意が必要です。そのような場合には、登記名義人の相続人のうちひとりを選んで申請人とします。
その際には、登記名義人が亡くなっていることを証明する書類（登記名義人が亡くなっていることが記載されている戸籍謄本もしくは除籍謄本など）や、登記名義人と相続人の関係を証明する書類（戸籍謄本）を法務局に提出しなければなりません。
申請には期限がある
建物滅失登記は、建物が滅失した日から1ヵ月以内に申請を行わなければならないことになっています。
仮に申請した書類に不備があった場合には再提出が必要になるため、申請のために法務局に赴くときには、訂正印を持参することをおすすめします。
建物滅失登記は申請期限が短いため、早めの行動とスムーズな手続きを心がける必要があります。このことを踏まえ、以下の点に注意しながら、手続きを進めていきましょう。
- 解体業者から受け取る書類は早めに依頼しておき、あらかじめ期限を設けておく
- 戸籍謄本などの書類が必要な場合は、どの書類が何部必要なのかを把握し、入手が1日で済むように下準備を行っておくとともに、提出前に自分用にコピーを取っておく
- 土地家屋調査士に依頼する場合、依頼から手続完了までに1～2週間程度かかるため、早めに依頼するようにする
- 建物の場所の地図や写真は空き時間に早めに準備しておく
- 登記簿謄本などは、インターネットで取り寄せる方が費用を抑えることができ、わざわざ法務局に行かなくてもいいため、積極的に利用する。
- 法務局では登記相談を行っており、事前に内容に間違いがないかを確認できるので、利用するのもおすすめ。場合によっては予約が必要なケースがあるため、管轄の法務局に問い合わせるとよい
自分での手続きが難しいと感じたらプロに相談を
自分で建物滅失登記を行おうと思って、いざ行動を開始しても、書類をそろえる段階になってどこで入手すればいいのか分からなくなったり、手続きの時間が取れなくなったりした場合は、早めに専門家に依頼しましょう。スムーズに手続きを行ってくれるでしょう。
「セゾンの相続 相続手続きサポート」では、経験豊富な提携専門家のご紹介も可能です。登記以外でも、相続関係などさまざまなシーンでサポートいたしますので、自分で登記手続きを行うことにお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
滅失登記に関するよくある疑問
ここでは、建物滅失登記に関するよくある疑問について、その回答も併せてご紹介します。
必要に応じて参考にしてください。
他人名義の建物登記が残っている場合は？
自分の土地の上に他人名義の建物が登記上残っている場合には、いくら土地の所有者だといえども、土地の上の建物について建物滅失登記の申請を行うことはできません。
ただし、登記簿の表題部つまり表題登記については、登記官が職権により登記を行えることになっています。そのため、申し出ることにより、登記官による職権登記を促すことが可能です。
建物滅失証明書がない場合は？
解体業者から建物滅失証明書を取得できない場合には、土地の所有者が上申書を作成することで、登記を行えます。
上申書には、「建物を特定できる情報」や、「既に建物がなくなっていること」などを記載し、実印を押して、さらに印鑑証明書の添付が必要です。
滅失登記の申請をしなかった場合は？
期限までに建物滅失登記の申請をしなかった場合は、行政罰の対象となり、100,000円以下の過料が発生する可能性があります。
また、登記簿上、建物が残っていることになるため、土地の売却や建物の建て替えができません。
さらに、申請をせずにそのままにしておくと、登記名義人が自分で申請手続きを行えない状態に陥ることも考えられます。
放置したままにしておいたせいで手続きが複雑になるなど、後々面倒なことになるのを防ぐためにも、期限までに必ず申請するようにしましょう。
おわりに
建物滅失登記は、土地の上に建っている建物を取り壊すなどで建物が滅失した際に申請が必要となるものです。申請は登記名義人本人でもできますが、用意する書類などがそのときの状況によって異なりますので、もれのないようにそろえて申請するようにしましょう。ただし、期限が「建物が滅失した日から1ヵ月以内」と非常に短いため、自分で行うのが難しいと感じたらまずはセゾンの相続に相談ください。
