空き家の処分ってどうすれば良い？手続き方法や費用について

空き家を所有している方や、実家を相続した方のなかには、早い段階で処分したほうが良いのだろうかと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

将来の使い道が明確でない場合は、所有し続けることにデメリットが生じる場合もあるため、処分の検討をするのがおすすめです。

このコラムでは空き家を処分する方法や費用について解説します。このコラムを読んでいただければご自身に合った売却方法が分かり、スムーズに処分を進められるでしょう。

空き家は放置するよりも処分したほうが良い！その理由は？

空き家を処分したいと考えているものの不動産の売却には手間がかかると感じ、空き家を放置している方も多いのではないでしょうか。

しかし、空き家を放置すると以下のようなデメリットがあるため、なるべく早い段階で処分するのがおすすめです。

• 固定資産税がかかる
• 劣化が進む
• 近隣トラブルに発展する
• 被災するリスクが高まる
• 相続人に迷惑をかける

それぞれについて詳しく解説します。

固定資産税がかかる

不動産を所有している限り、毎年固定資産税を納めなければなりません。税額は立地や規模によっても異なりますが、使用していない不動産に対して毎年数万円〜数十万円の費用がかかるのはもったいないことです。

また、自治体から特定空き家に指定されると固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、最大で6倍の固定資産税が課される恐れがあります。

特定空き家に指定される対象は以下のとおりです。

• そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

税金の負担が大幅に増えるため、特定空き家に指定される前に処分するのがおすすめです。

なお、固定資産税以外にも水道や電気の基本料金、火災保険、メンテナンス費用など空き家を維持するために多くのコストが発生します。

劣化が進む

定期的にメンテナンスしなければ劣化が進むのが家です。

室内の換気が行われないため、湿気によってカビが発生したり、害虫の発生によって木部が腐食したりする恐れがあります。

空き家が現在の住まいの近くにある場合は比較的メンテナンスしやすいですが、田舎の実家を相続した場合などは頻繁にメンテナンスするのは難しいでしょう。

建物の劣化が進むと購入検討者からの印象も悪くなるため、売却しにくくなる恐れがあります。

近隣トラブルに発展する

メンテナンスが行き届いていない空き家を放置すると、生じる恐れがあるのが近隣トラブルです。

例えば、害虫の発生や草木が隣地まで伸びてしまうことが挙げられます。2023年4月の法改正で、越境された枝を越境された隣人が切り取ることができるようになりましたが、それまでは民法上、隣地の枝木は勝手に切れなかったため、遠方に住んでいる場合などは隣地の方に迷惑をかけてしまうこともありました。

また、長らく使用されていない空き家はゴミを投棄される恐れもあります。

近隣トラブルを引き起こさないためには、定期的なメンテナンスが必要になると考えましょう。

被災するリスクが高まる

劣化が進んだ空き家を放置しておくと被災するリスクが高まります。

倒木や家屋の倒壊やガラスの破損によって周囲の方へ危害を与えてしまう恐れもあるでしょう。とくに遠方に住んでいる場合はすぐに対応できないため、事後処理にも時間がかかってしまいます。

日本は地震や台風が多く、いつ被災するか分かりません。空き家を放置するのではなく、処分や活用方法を考える必要があります。

相続人に迷惑をかける

不動産は所有者が亡くなると相続人に相続されるため、空き家の処分を後回しにすると相続人に迷惑をかける可能性が大きいです。とくに長らく放置された空き家は、買手がなかなか見つからず処分に時間がかかってしまうでしょう。

次世代に面倒事を引き継がせないためにも、ご自身の代で空き家を処分する必要があります。

空き家の処分方法その1｜更地にして売却

空き家の処分をする際に代表的な方法は、更地にして売却することです。ここからは更地にして売却するメリット・デメリットについて解説します。

更地にして売却するメリット

更地にして売却するメリットは以下のとおりです。

• 買手が見つかりやすい
• 建物に関する責任を負わない
• 被災や倒壊などのリスクが減る

更地にすることで、買手が見つかりやすくなります。なぜなら、買手が購入後に建物を解体する費用を負担せずに済むためです。

また、更地にすると土地全体を見渡せるため、購入の判断がしやすいことも理由のひとつです。土地は形状によって建物プランが変わるため、事前に土地全体を確認できるのは買手にとっても安心でしょう。

さらに、建物に関する責任を負わずに済むこともメリットです。不動産の売買では売主が買主に対して契約不適合責任という責任を負います。これは種類、品質、数量に関して、契約の内容に適合しない引き渡しを行った場合に売主が負う責任です。

例えば、過去に雨漏りはないと記載して引き渡したにもかかわらず、引き渡し後一定期間内に雨漏りが生じた際は売主が修理費用などを負担しなければなりません。空き家の状態を細かく把握するのは困難であるため、更地であれば契約不適合責任が免責になるのは売主にとって安心でしょう。

更地にして売却するデメリット

更地にして売却するデメリットは以下のとおりです。

• 解体費用がかかる
• 固定資産税が高くなる

建物の解体費用は売主負担であるため、売却する際のコストが高くなります。

また、建物を解体すると固定資産税の優遇措置が適用されなくなるため、固定資産税が高くなることがデメリットです。最大6倍の固定資産税となるため、売却期間が長引くとその分費用負担が高くなる点に注意しましょう。

空き家の処分方法その2｜建物を含めて売却

更地にして売却する以外に、建物を含めて売却する方法もあります。

ここからは建物を含めて売却するメリット・デメリットを解説しましょう。

建物を含めて売却するメリット

建物を含めて売却するメリットは以下のとおりです。

• 解体費用がかからない
• 固定資産税が上がらない
• リフォームを検討している方をターゲットにできる

更地にして売却するケースと違い、建物の解体費用がかからないため売却時のコストを抑えられます。固定資産税も上がらないため、売却期間が長引いたとしても金銭的な負担は高くなりません。

また、中古物件を購入してリフォームしたいと考えている方をターゲットにできます。近年リフォームやリノベーションの人気が高まっているため、不動産会社とも相談しながら売却方法を考えてみましょう。

建物を含めて売却するデメリット

建物を含めて売却するデメリットは以下のとおりです。

• 契約不適合責任を負う
• 買手が見つからない
• 価格交渉を受ける

建物を含めて売却する場合、売主は契約不適合責任を負います。責任期間は「買主が不適合を知った時から1年以内」と民法で定められていますが、個人間の同意で変更可能。実際の取引では引き渡しから3ヵ月以内と定めるのが一般的です。

契約不適合責任を免責にする取引も可能ですが、買手側のリスクが大きく、断わられる可能性があります。古い空き家は買手が見つかりにくいため、なるべく良い条件で売却する必要があるのです。

また、価格交渉を受ける可能性があると考えましょう。建物があまりにも古い場合や、買手が建物の解体を検討している場合、価格の交渉を受けるケースが多いです。不動産会社とも相談して、どのように対応するべきかを考えましょう。

空き家の処分方法その3｜有効活用する 

不動産という大きな資産を手放すのはもったいないと感じる方も多いでしょう。そのような方は空き家を活用するのがおすすめ。具体的には以下のとおりです。

• 駐車場・駐輪場
• 賃貸物件
• コインランドリー
• 貸しトランクルーム
• 太陽光発電　など

本章では空き家を有効活用するメリット・デメリットを解説します。

有効利用するメリット

空き家を有効活用するメリットは以下のとおりです。

• 資産を売却せずに済む
• 持続的な収入源になる

大切な資産である空き家を有効活用すると資産を売却せずに済みます。先祖代々受け継がれてきた土地で、売却しにくい方などは有効活用する方法を考えましょう。

空き家を駐車場や賃貸物件にすることで、持続的な収入を見込めます。放置していると固定資産税などのコストがかかるだけですが、上手に活用できれば家計のプラスになるでしょう。

有効利用するデメリット

空き家を有効活用するデメリットは以下のとおりです。

• 不動産経営の知識が必要
• 場合によっては赤字になる

不動産経営では、立地に応じた活用方法を選ぶ必要があります。例えば、駐車場であれば、その地域に駐車場の需要があるのかを調べなければなりません。月極とコインパーキングでも需要は異なるでしょう。

地域の需要に適さない方法を選択すると収益が得られないだけでなく、赤字が発生する恐れもあります。コインランドリーや貸しトランクルームは初期費用もかかるため、慎重に検討しましょう。

空き家処分の手続きの流れと費用について

空き家の処分方法が分かったところで、ここからは空き家処分の手続きや費用について解説します。

具体的にどのような流れで進むのかを把握して、行動に移しましょう。

空き家処分の手続きの流れ

空き家処分の手続きの流れは以下のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 売却を依頼する不動産会社を選ぶ
• 売却活動を行う
• 売買契約を締結する
• 残代金の決済・引き渡しを行う

空き家を処分する際は、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定を依頼することで、いくらで売れるかの目安が分かるため、今後の資金計画を立てられます。

なお、査定を依頼する際は複数社に依頼するのがおすすめです。不動産会社によって査定価格は異なるため、複数社の査定価格をもとに相場を判断しましょう。

査定が完了した後は、実際に売却を依頼する不動産会社を選びます。不動産会社は1社だけでなく複数社への依頼も可能です。各社の実績やサービス内容、担当者との相性をもとに選ぶとよいでしょう。

売却を依頼するための媒介契約を交わした後は、売却活動がスタートします。不動産会社が広告や既存顧客への紹介をしてくれるため、買手が現れるのを待ちましょう。

購入申込みがあった場合、契約の諸条件がまとまり次第売買契約を締結します。その後1〜2ヵ月以内に残代金の決済・引き渡しを行うのが一般的です。不動産会社からの案内に沿って、契約から引き渡しまでの間に、荷物の処分や必要書類の準備を行いましょう。

セゾンの相続では手続きのサポートが受けられる！

空き家を相続して、処分の方法に悩んでいる方は「セゾンの相続 相続不動産の有効活用」でご相談が可能です。売却したい、有効活用したいなど、お客様の意向に沿ってプロの専門家が最適なプランをご提案いたします。無料で相談できるため、処分方法に悩んでいる方はぜひお気軽にご相談ください。

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空き家処分にかかる費用

空き家の処分にかかる費用は以下のとおりです。

• 印紙税
• 登録免許税（相続登記や住所変更登記、抵当権抹消登記がある場合）
• 司法書士報酬
• 仲介手数料
• 解体費用
• 譲渡所得税

印紙税とは売買契約書に貼付する印紙代のこと。不動産の売買契約書は印紙税法に定める課税文書に該当するため、売買金額に応じた所定の印紙を貼付する必要があります。

売買契約書に記載された金額	税額	税額（軽減措置）
10万円超え50万円以下	400円	200円
50万円超え100万円以下	1,000円	500円
100万円超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超え1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超え5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超え1億円以下	60,000円	30,000円

参照元：国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

登録免許税とは、不動産の登記にかかる費用です。所有権移転登記は買主負担ですが、相続登記をしていない場合や、購入時と住所が変わっている場合、抵当権を抹消していない場合は以下の費用がかかるため注意しましょう。

• 相続登記：固定資産税評価額×0.4％
• 住所変更登記：不動産1個につき1,000円
• 抵当権抹消登記：不動産1個につき1,000円

また、登記は司法書士に依頼するのが一般的であるため、司法書士報酬もかかります。費用は司法書士によって異なりますが、20,000〜100,000円が目安です。

不動産会社に支払う仲介手数料は空き家の価格によって異なります。

売買価格	仲介手数料（消費税10％込み）
200万円以下の部分	売買価格×5.5％
200万円超え400万円以下の部分	売買価格×4.4％
400万円超えの部分	売買価格×3.3％

なお、400万円を超える金額に関しては「売買価格×3.3％+6.6万円」の速算式で算出するのが便利です。

構造ごとの解体費用の目安は以下の表を参考にしてください。

建物構造	1坪あたりの費用
木造	40,000円
鉄骨造	60,000円
鉄筋コンクリート造	70,000円
浄化槽	500,000〜800,000円（1個当たり）

参照元：NPO法人空家・空地管理センター「解体費用について」

譲渡所得税とは、不動産が取得時よりも高く売れて利益が出た際に課される税金です。譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。

• 譲渡所得=収入金額ー（取得費+譲渡費用）ー特別控除
• 譲渡所得税=譲渡所得×税率

取得費とは、農地の購入価格や購入時にかかった諸費用のこと。税率は所有期間によって異なる点に注意しましょう。

	所得税 （復興特別所得税含む）	住民税	合計
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	30.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得 （所有期間5年超え）	15.315％	5％	20.315％

相続で取得した場合は、被相続人の所有期間を引き継げます。

空き家の処分で控除や補助金を受け取れることも

空き家の処分では控除や補助金を受けられる場合もあるため事前に確認しておきましょう。

ここからは空き家の処分に使える控除や補助金について解説します。

空き家の処分に使える控除や補助金

空き家の処分に使える控除や補助金は以下のとおりです。

• 相続空き家3,000万円控除
• 居住用財産3,000万円控除
• 各自治体の空き家処分の補助金制度

それぞれについて解説します。

相続空き家3,000万円控除

相続空き家3,000万円控除とは、相続で取得した空き家を売却して利益が出た際に最大3,000万円の控除を受けられる制度。対象となる住宅は以下のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと（マンションは不可）
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

相続開始後に賃貸物件として貸した場合などは制度の適用から除外されるため、処分を検討している方は国税庁のホームページで要件を確認しておきましょう。

居住用財産3,000万円控除

居住用財産3,000万円控除とは、マイホームを売却して利益が出た際に最大3,000万円の控除を受けられる制度です。相続した建物がそのまま相続の自宅となった場合にも利用できます。

しかし、以下のような要件があるため、制度の適用を受けたい方は売却時期などに注意しましょう。

• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年とその前年・前々年にマイホームの買換えや交換の特例の適用を受けていないこと
• 特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋ではないこと

詳細は国税庁のホームページをご覧ください。

各自治体の空き家処分の補助金制度

自治体によっては独自の補助金制度を設けていることがあるため確認しましょう。

【例：横浜市】

除却工事費用に対して、以下の費用のうち最も低い額の補助が受けられます。

補助金額

200,000円（課税世帯）・400,000円（非課税世帯）

対象建築物の延べ面積(㎡)×13,500円/㎡に1/3を乗じた額

対象建築物の除却工事に要する費用に1/3を乗じた額

参照元：横浜市「住宅除却補助制度」

【例：千葉市】

除却工事費用に対して、一部の補助が受けられます。

• 工事費の23％、ただし20万円が限度

お得に処分するためにも、空き家がある自治体の補助金を調べてみましょう。

相続不動産の売却や活用方法の相談はセゾンの相続へ

相続不動産の売却や活用には、専門知識を要します。売却と活用のどちらが適しているのかは人それぞれであるため、お困りの際はぜひ「セゾンの相続 相続不動産の有効活用」へご相談ください。経験豊富な提携専門家のご紹介も可能ですので、お気軽にお問い合わせください。

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おわりに 

空き家を放置すると劣化が進み、売却が難しくなったり、近隣トラブルが発生したりする恐れがあります。トラブルが発生してからではなく、発生する前に対処しましょう。

空き家の処分方法は、更地にして売却する方法と建物込みで売却する方法があります。また、売却せずに有効活用する方法もあるため、どの方法が適しているかを考えてみましょう。

ご自身だけで判断できない場合は、不動産会社や専門家に相談するのがおすすめです。