相続した不動産の相続登記が未登記！放置するリスクや手続きの流れ・費用について

2024年から相続登記の義務化が始まります。義務化を前に、相続登記が済んでいない不動産が抱えるリスクや注意点について解説しています。相続登記を未登記のままにしておくことでメリットはありません。本記事を参考に、相続した財産についてなるべく早く登記を済ませることをおすすめします。

相続登記が未登記の不動産が存在する理由

相続登記がされていない不動産が存在する理由について解説します。

• そもそも未登記の不動産とは？
• 相続登記が未登記の不動産が存在する理由

そもそも未登記の不動産とは？

未登記の不動産とは、登記されていない土地や建物のことです。そもそも登記とは、土地や建物の所有者や所在、形状などをはっきり確定させるためのものです。未登記であるということは、土地や建物に関する情報が揃っていないという状態です。

相続登記がされていない不動産が存在する理由

近年問題になっているのは、未登記ではなく元の所有者が死亡し、相続によって土地の所有者が細分化されてしまい、結果として放置されている相続登記がされていない不動産です。

相続登記がされていない不動産が存在する理由として、よくあるケースとして以下3つを紹介します。

• 相続登記の義務がなかった
• 相続登記しなくても問題がなかった
• 手続きが面倒で費用がかかるため放置した

相続登記の義務がなかった

詳しくは後述しますが、令和6年4月1日から相続登記は義務化されます。そのため、相続に関する登記はすべて行う必要があります。これまでは相続登記の義務がなく、相続が発生しても名義変更の登記をしなくても罰則がなかったため放置されていることがありました。

相続登記しなくても問題がなかった

相続登記をして新しい所有者が名義変更を登記しなければ、不動産の処分（売買や賃貸など）はできません。

しかし、山奥にある不動産や、車が入らない土地などは売り手がつきにくいため、相続登記をせず放置するというケースがあります。

このように放置された空き家などは現在問題になっており、自治体によって特定空き家の認定をされることで相続登記とは別のペナルティを受けることもあります。

手続きが面倒で費用がかかるため放置した

相続人の間で誰も使わない不動産などは、放置しても実害がないためわざわざ面倒な手続きをしたくないと考えて相続登記がなされないケースがあります。使わない土地や建物に対して、手間や費用をかけたくないなどの理由が考えられます。

2024年以降の相続登記は義務化される

令和6年（2024年）4月1日以降、相続登記は義務化されます。ここからは、相続登記の義務化について解説します。

• 義務化の概要
• 義務化前の相続不動産は？

義務化の概要

令和6年（2024年）4月1日以降、これまで任意だった相続登記が義務化されます。したがって、相続した不動産を相続登記せず放置すると罰則を受けることになります。

具体的には、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。つまり、相続において所有権を取得した事実を認識していない場合は、この3年の期限に含まれません。

なお、正当な事由がなく、期限内に相続登記をしない場合には100,000円以下の過料を支払うことになります。

義務化前の相続不動産は？

相続登記の義務化は、施行日前の相続不動産も対象となります。相続登記されていない不動産は、施行日以降3年以内、令和9年3月31日までに相続登記する必要があります。なお氏名や住所変更の手続きは、2年以内に手続きする必要があります。

相続登記がなされない不動産を放置するリスク

相続登記がなされない不動産を放置するリスクについて解説します。

• 第三者に権利を主張できない
• 売却できない
• 不動産を担保にできない
• 権利関係が複雑になる
• 固定資産税が高い

第三者に権利を主張できない

相続登記をしないまま不動産を放置しておくと、二重譲渡が行われた際などに権利を主張できません。

二重譲渡とは、例えば同一人物Aが土地を譲渡（売却）した場合で、譲渡された側Bが登記せずに放置しているのを良いことに、別の第三者Cへ譲渡（売却）する状態のことです。

先に購入したBが登記せずにいる場合、後から購入したCが先に登記を済ませてしまうと、Bはその不動産の所有権を主張することができません。

相続の場面では、例えば遺産分割協議により、被相続人である父Aの不動産を相続人Bが取得したとします。Bが相続登記をせず放置していたところ、他の相続人Cの債権者が父Aの名義のままの不動産をCの法定相続分として差し押えるということが起こり得ます。この場合、先祖代々の土地などであっても登記をしていないことによってBは自身の法定相続分しか取り戻すことができません。

売却できない

不動産売買では所有者から購入者への名義変更を行います。そのため、そもそも相続登記されていない不動産を購入することに抵抗を感じる方がほとんどであり、売却できないと考えるのが妥当でしょう。

相続登記のない不動産では真の所有者かどうか疑わしく、後のトラブルを避けるために相続登記がされていない不動産は売却できないと考えておきましょう。

不動産を担保にできない

不動産を担保に金融機関から融資を受けるケースがありますが、相続登記がされていないと担保に入れられないため融資が受けられません。

不動産を担保にして融資を受ける場合、抵当権設定登記が必要です。登記申請は共同申請が原則であり、この場合は融資をする金融機関と不動産の所有者が該当します。しかし、相続登記がされていない不動産では真の所有者とみなされないため、結果として抵当権設定登記ができず融資が受けられないということになります。

権利関係が複雑になる

相続登記をしない状態とは、相続人全員が法定相続分を共有している状態です。この状態で相続人の誰かが亡くなると、その持ち分が次の相続人に承継されます。

つまり相続がどんどん枝分かれしていく状態になり、共有関係が複雑になり将来的な手続きに支障をきたします。そのため、もし昔から相続登記がされていない不動産がある場合には、早急に相続登記を済ませておくことをおすすめします。

相続登記の手続きについて

相続登記の手続きについて、次の流れに沿って解説します。

• 該当不動産の相続人を確定する
• 登記申請書を作り法務局へ提出
• 書類審査
• 登記完了
• 登記費用について

該当不動産の相続人を確定する

相続開始後、相続人を確認し遺言書または遺産分割協議によって該当する不動産の相続人を確定します。財産のうち不動産に関しては分割できないため、共有名義で相続することも可能です。しかし前述のとおり不動産の共有は将来的に大変になるため避けたほうが良いでしょう。

登記申請書を作り法務局へ提出

登記申請に必要な書類は次のとおりです。

• 登記申請書
• 遺言または遺産分割協議書
• 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
• 固定資産税評価証明書
• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書

書類審査

提出した法務局で書類に不備がないかをチェックされ、問題がなければ登記簿へ記載されます。

登記完了

無事に相続登記が完了すれば、登記識別情報の通知があります。念のため登記事項証明書を取得すると安心です。

登記費用について

相続登記をするにあたって、さまざまな費用がかかります。主な費用は次のとおりです。

• 戸籍謄本や住民票などの手数料　数千円（実費）
• 法務局への交通費や通信費　数千円（実費）
• 登録免許税　固定資産税評価額の0.4%相当額
• 登記事項証明書　不動産1件につき600円
• 司法書士への報酬（登記手続きの代行を依頼する場合）　100,000～150,000円（司法書士によって差がある）

わからないことはセゾンの相続へ

相続手続きにまつわる困りごとや不明点は、早めに専門家に相談することをおすすめします。「セゾンの相続 相続手続きサポート」では、相続案件に強い専門家のご紹介が可能です。初回のご相談は無料ですので、実際に依頼するかどうか悩んでいる場合でもお気軽に利用ください。

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おわりに 

2024年からいよいよ相続登記が義務化されます。それ以降の相続は必ず登記が必要ですが、以前に相続した不動産に関しても相続登記が済んでいなければ、相続登記をする必要があります。相続登記をしないまま放置しておくことで、次の代まで相続人が枝分かれをしていき相続人が多くなり、登記手続きが難航することが予想されます。したがって、現在相続登記をしないまま放置している場合2024年4月から3年以内の相続登記が義務となるので、速やかに登記手続きを進めましょう。今後は過料の対象にもなり、放置することのメリットはありません。相続に関する困りごとは、セゾンの相続へお気軽にご相談ください。