相続した土地を3年以内に売却すると節税になる？適用となる特例や条件について詳しく解説

相続した土地を3年以内に売却すると節税できます。その理由は以下の2つです。

• 固定資産税や都市計画税を売却以降は支払わなくて良い
• 売却する際の譲渡所得税を節税できる

固定資産税や都市計画税は不動産を所有しているだけで課税されるため、早く売却すると支払う税金を減らせます。また、相続してから3年以内に売却するなど、一定の要件を満たすことで特例を受けられるため譲渡所得税を節税することも可能です。

本記事では、相続した不動産を3年以内に売却して譲渡所得税を節税できる特例について、概要と注意点についてご紹介します。

相続した土地を売却する際にかかる税金は？

相続した土地を売却した場合、3種類の税金がかかります。

• 登録免許税
• 印紙税
• 譲渡所得税

ここからは、各税金について詳しくご紹介しましょう。

登録免許税

登録免許税は不動産を登記する際にかかる税金で、登記の内容によって税額が異なります。不動産の売買による所有権移転登記費用は通常買主が負担するため、売主は支払いません。

売主に登録免許税がかかるケースは、次の2つがあります。

• 所有者の住所または氏名の変更の登記
• 抵当権の抹消登記

不動産取得後に引っ越しをした、結婚して姓が変わったなど、所有者の住所や氏名が登記上の住所や氏名と異なる場合、登記上の住所や氏名を変更しなければなりません。

また、ローンを組んで不動産に抵当権が付いている場合、売却するには抵当権の抹消が必要です。

所有者の住所氏名の変更登記や抵当権の抹消登記にかかる登録免許税の税額は、どちらもひとつの不動産につき1,000円です。

例えば、2筆の土地にひとつの建物があり抵当権が付いていたとすると、抵当権抹消登記にかかる登録免許税は3,000円になります。

印紙税

不動産売買契約書は印紙税法上の課税文書に該当するため、契約書には印紙の貼付が必要です。印紙の額は契約書に記載された売買価格により税額が異なります。

不動産売買契約書にかかる印紙税は以下のとおりです。

令和6年3月31日までに作成された契約書に課せられる印紙税は軽減措置が適用されるため、上記の表の軽減税率の税額となります。

印紙税は、不動産売買契約書の原本にかかる税金のため、コピーを控えとして保管すると印紙税を節税することも可能です。

譲渡所得税

相続した土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得税額=譲渡所得×譲渡所得税率譲渡所得=売却金額－（譲渡費用＋取得費）

譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税、登録免許税など、土地を売却する際にかかった諸費用のことです。

取得費とは、土地を取得する際にかかった費用のことで、取得した際の購入代金や諸費用が含まれます。取得した際の売買代金などがわからない場合は、売却代金の5％が取得費です。

譲渡所得税には所得税と住民税があり、税率は土地の所有期間によって変わります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり税率は所得税と住民税の合計で39.63％、5年を超えると長期譲渡所得となり税率は20.315％です。また、令和19年まで、復興特別所得税として所得税に2.1％が加算されます。

相続した土地を3年以内に売却すると2つの特例が利用できる

相続した土地を3年以内に売却すると、一定の条件を満たすことで2つの特例が利用可能です。

• 取得費加算の特例
• 居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

特例の利用により、土地の売却時にかかる譲渡所得税を節税できます。

ここからは、2つの特例の概要と適用の条件、計算方法についてご紹介します。特例の内容を把握できれば、相続した土地を3年以内に売るといくら得するのかがわかるでしょう。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、支払った相続税の一部を、譲渡所得税を計算する際の取得費に加算できる特例です。相続した不動産の取得費を増やして譲渡所得を減らせるため、譲渡所得税を節税できます。

取得費加算の特例が適用される条件と税額の計算方法は以下のとおりです。

適用の条件

取得費加算の特例を適用するためには、3つの条件があります。

• 相続により不動産を取得した
• 相続により相続税が課税されている
• 相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した

相続税の申告期限は相続してから10ヵ月以内に行う必要があるため、相続してから3年10ヵ月以内に売却すると特例を受けられます。

計算方法

取得費に加算できる相続税の金額の計算方法は、次のとおりです。

取得費に加算できる相続税の金額=支払った相続税の金額×（売却する不動産の相続税評価額÷取得した全ての相続財産の価格）

例えば、支払った相続税が300万円、不動産の相続税評価額が1,000万円、取得した全ての相続財産の合計価格が3,000万円とした場合、取得費に加算できる相続税の金額を計算してみましょう。

300万円×（1,000万円÷3,000万円）=100万円

上記の例では、譲渡所得税を計算する際に、100万円を取得費に加算できます。

取得費加算特例を加味した譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得＝売却金額－（譲渡費用＋取得費＋加算できる相続税額）譲渡所得税＝譲渡所得×税率

先ほどの例で、相続した土地を1,500万円で売却し、諸費用が100万円かかったとします。被相続人が土地を取得した際の購入金額が700万円、諸費用が150万円、土地を取得してから7年の場合の計算式は以下のとおりです。

1,500万円－（100万円＋700万円＋150万円＋100万円）＝450万円×20.315％＝914,175円

取得費加算の特例を利用した場合の譲渡所得税額は914,175円になります。特例を利用しなかった場合、譲渡所得税は以下のとおりです。

1,500万円－（100万円＋700万円＋150万円）＝550万円×20.315％＝111万7,325円

取得費加算の特例を利用しなかった場合の譲渡所得税は111万7,235円です。つまり、取得費加算の特例を利用すると、203,150円の節税になります。

居住用財産（空き家）を売却した時の特例

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例とは、相続した実家を一定の要件を満たして売却すると、譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられる特例です。

ここでは、適用を受けるために必要な条件についてご紹介しましょう。

適用の条件

居住用財産（空き家）を売った時の特例を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 相続開始の直前まで被相続人がひとりで住んでいたこと
• 昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建て住宅であること
• 相続により取得した不動産を平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却すること
• 解体して更地にするか、または耐震基準を満たすリフォームをして売却すること
• 相続が開始されてから3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること
• 売却相手が、親子や配偶者など特別な関係にある者でないこと

この特例の適用を受けた場合の譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得＝売却金額－（譲渡費用＋取得費）－3,000万円譲渡所得税＝譲渡所得×税率

特例の適用を受けるには、解体またはリフォームが必要ですが、リフォームにはまとまった費用がかかるため、解体して更地にするのが一般的です。

また、解体して更地にしてから売却する場合は、測量費用や残置物処理費用がかかる場合があります。手元にいくら残るのかをしっかりと把握して売却価格を決めましょう。

特例の内容が理解しづらかったり、実際にいくらお得になるのかわかりにくかったりする場合は専門家への相談がおすすめです。

特例を利用する際の注意点

取得費加算の特例や居住用財産（空き家）を売った時の特例を利用する際は、注意すべき点があります。

• 2つの特例は併用できない
• 不動産の所有期間に注意する
• 控除の適用期間内に売却する

ここからは、これらの注意点について詳しくご紹介します。スムーズに特例の適用を受けられるように、しっかりと理解しましょう。

2つの特例は併用できない

取得費加算の特例と居住用財産（空き家）を売った時の特例は併用できません。どちらかひとつを選んで適用を受けることになります。

計算式に従って税額を計算し、どちらが得なのかシミュレーションして判断しましょう。

不動産の所有期間に注意

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。所有期間は相続が開始されてからの期間ではなく、亡くなった被相続人が不動産を取得した時から通算した期間です。

所有期間が5年以下の場合を短期譲渡所得、5年を超える場合を長期譲渡所得といいます。それぞれの税率は以下のとおりです。

	所有期間	譲渡所得税の税率（復興特別所得税を含む）
短期譲渡所得	5年以下	39.63％（内訳：所得税30.63％＋住民税9％）
長期譲渡所得	5年超	20.315％（内訳：所得税15.315％＋住民税5％）

仮に、被相続人が不動産を取得して5年以内に亡くなった場合、短期譲渡所得の税率が適用されます。早く売却しなければならない事情がなければ、5年が経過するまで待ってから売却した方が税率を下げられ、節税になるのです。

控除の適用期間内に売却する

2つの特例には、適用の期限があります。

取得費加算の特例は、相続が開始してから3年10ヵ月以内、居住用財産（空き家）を売った時の特例は相続が開始してから3年が経過する年の12月31日までです。

不動産の売却は、売却時期を特定できません。早く売れるケースもあれば、なかなか売れないケースもあります。公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）の報告によると、2022年に成約した土地について、レインズに登録されてから成約するまでの日数は平均83.6日です。

売り出してから売却できるまで概ね3ヵ月程度かかることがわかります。また、解体して居住用財産（空き家）を売った時の特例を適用させるには、解体作業や建物の滅失登記などの手続きに時間がかかるため注意が必要です。

売却に時間がかかることを想定して、特例の適用期限内に売却できるように計画的に進めましょう。

相続から売却までの流れ

不動産の相続から売却までは、以下の流れで進みます。

1. 相続登記をする
2. 不動産会社を選ぶ
3. 売却する

ここからは、各項目について詳しくご紹介します。相続した不動産を計画的に売却するため、売却の流れをしっかりと把握しましょう。

相続登記をする

不動産の相続が発生した際は、相続人全員の合意のうえで遺産分割協議書を作成します。相続後のトラブルを避けるためにも、どの財産を誰が相続するのかを明記することが重要です。

遺産分割協議書が完成し、不動産の相続人が決定したら、相続登記を行いましょう。相続登記は自動的に行われるものではないため、相続人が必要書類を添えて法務局に申請します。

相続登記の申請は、義務ではありませんでしたが、近年の空き家問題の解決策として、令和6年4月1日より義務化されることとなりました。相続により不動産を取得した場合、取得したことを知った日から3年以内に不動産の相続登記をする義務を負います。

通常相続登記は司法書士などの有資格者が相続人の代理で行いますが、相続人が申請することも可能です。ただし、揃える書類がわかりにくかったり、不慣れな言葉が使われていたりするため、間違いなく手続きするためには司法書士に依頼しても良いでしょう。

不動産会社を選ぶ

不動産を売却するには、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。個人間で取引することも可能ですが、トラブルを避けるためにも不動産会社に仲介を依頼しましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶために、複数社に査定を依頼します。大手の不動産仲介会社や地元の不動産会社など、幅広く依頼することが大切です。複数社に依頼することで査定額の相場がわかります。不動産会社を選ぶ際は、査定額の根拠をしっかりと説明してくれる不動産会社を選びましょう。

査定は机上でも可能ですが、正確な査定額を算出するには訪問査定がおすすめです。立ち会う手間や時間がかかりますが、不動産の現状を踏まえた正確な査定価格がわかります。

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結して売却活動を始めましょう。

媒介契約には、次の3つの種類があります。

	買主の 自己発見	依頼できる 会社数	レインズ 登録義務	売却状況の 報告義務	契約期間
専属専任媒介契約	不可	1社	あり	1週間に一度	3ヵ月以内
専任媒介契約	可	1社	あり	2週間に一度	3ヵ月以内
一般媒介契約	可	制限なし	なし	なし	3ヵ月以内

特例を受けて譲渡所得税を節税するには、一定の期間内に売却しなければなりません。そのため、不動産会社が積極的に売却活動を行う専属専任媒介契約や専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。

売却する

不動産売買契約を締結できるのは相続登記が完了した後ですが、売却活動は遺産分割協議書が完了すると始められます。

2つの特例を適用するには決められた期間内に売却しなければなりません。売却が決まるまでに時間がかかる場合があるため、遺産分割協議書ができたら売却活動を始めるのがおすすめです。

不動産会社は、売主と媒介契約を締結したら、ポータルサイトやチラシなどに掲載して買主を探します。購入希望者から条件交渉される場合もあるため、あらかじめ売却する最低限の価格を決めておきましょう。

購入の意思が固まったら、購入希望者から購入申込書を受け取ります。購入申込書には購入の条件が記載されており、条件に同意できれば不動産売買契約を締結しましょう。

居住用財産（空き家）を売った時の特例を適用するための解体や測量、残置物処理などは、買主の合意を得なければならない場合もあるため、契約締結の前にしっかりと条件を固めておくことが重要です。

売買契約を締結したら、買主の住宅ローン手続きなどを経て、決済・引渡しを行い取引完了となります。

売却後の確定申告について

譲渡所得税は、給与など他の収入とは分離して課税されるため、相続した不動産を売却して利益が出れば会社員でも確定申告しなければなりません。また、取得費加算の特例や居住用財産（空き家）を売った時の特例を適用する場合も、確定申告が必要です。

ここからは、確定申告を行う時期と必要書類についてご紹介します。間違いのないようにしっかりと準備して申告しましょう。

確定申告を行う時期

不動産の譲渡所得税の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。

期間内に確定申告しなければ2つの特例の適用を受けられないため、節税するためにも忘れずに申告しましょう。

また、譲渡益が出ているのにもかかわらず確定申告をしなければ、無申告税や延滞税などが科せられるため注意しましょう。

手続きに必要な書類

確定申告の手続きに必要な主な書類は、以下のとおりです。

• 売却した不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
• 不動産売買契約書
• 被相続人居住用家屋等確認書（不動産が所在する市区町村で発行）
• 税務署所定の譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 諸費用の領収証
• 取得費を証明できるもの（取得時の売買契約書、諸費用の領収証等）

その他に、別途書類が必要となる場合もあるため、前もって専門家や税務署に問い合わせておきましょう。

相続した不動産の売却に悩んだら…プロに相談してみよう

相続や不動産の売却は専門的な要素が多く、不慣れな言葉や難しい内容で理解しづらい部分もあります。また、不動産を相続したけれど売却するべきか迷っていたり、どのように税金対策をするのか疑問に感じていたりと、相続した不動産で悩んでいる方も多いでしょう。

相続した不動産に関する疑問や悩みはプロに相談するのがおすすめです。「セゾンの相続」では、不動産のプロフェッショナルが、相続した不動産の有効活用をサポートします。売却や処分、活用など、お客様のご事情やご希望を伺ったうえで、最適なプランをご提案いたします。無料で相談することもできます。ぜひ「セゾンの相続 相続不動産の有効活用」にご相談ください。

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おわりに 

不動産を相続した場合、3年以内に売却すると節税できます。取得費加算の特例と居住用財産（空き家）を売った時の特例は、相続した不動産の売却時に譲渡所得税を節税できる特例です。2つの特例は併用できず、売却する期限が決められています。また、適用には確定申告が必要です。間違いなく適用できるように条件をしっかり理解して、上手に節税しましょう。