使用貸借は無償での物の貸し借りです。通常何かを貸すときには有料か、無料であることを契約書などで明示します。親子や密接な関係ではそのあたりを敢えてぼかして、人間関係の円滑さを維持することが行われます。平時は問題のない使用貸借ですが、相続の場合にはその決め事のなさが大きなトラブルに発展する可能性もあります。
この記事を読んでわかること
- 使用賃貸とは、無償で物を貸し借りする契約を指し、実務上、親の土地を子どもが無償で借りて家を建てて住む状況のこと
- 使用賃貸している間に借主が死亡した場合と賃主が死亡した場合では対応が異なる
- 使用賃貸している土地を相続した場合は、相続税の支払い義務が発生する
- 使用賃貸する際は、使用貸借契約書を作成することでトラブルを未然に防げる
使用貸借は無償での物の貸し借り
使用貸借とは何でしょうか。
使用貸借とは？
使用貸借とは、無償で物を貸し借りする契約のことです。使用貸借という言葉自体は不動産に限ったものではありませんが、実務上は親の土地を子どもが無償で借りて家を建てて住む状況のことを使用貸借と定義する場合が多いです。本記事も不動産をめぐる関係を中心に解説していきます。
具体的には親の土地を子どもが活用し家を建てて、そこに住んでいる状態などを指します。一般的に使用貸借は契約書などの客観的資料が存在せず、親子間で「なんとなく」の関係性が強い状態です。
親子間でも贈与税の対象にならない
原則として、親子間で土地の売買をする場合、基礎控除を超える年間110万円以上の取引には贈与税がかかります。仮に親の土地を子どもに時価よりも安く売った場合も、みなし贈与として贈与税がかかることに注意しましょう。
この対策として、権利金や地代を払わず無償で土地を利用する使用貸借であれば、贈与税の対象に該当しません。
使用貸借と賃貸借の違いは？
一般的な不動産の貸し借りは賃貸借契約です。賃貸借は有償で不動産を貸し借りします。基本的に無償で貸借をすることはないため、使用貸借は賃貸借に該当しない場合の特例の関係といえます。
固定資産税は誰が払う？
使用貸借の場合、無償での貸し借りが前提です。そのため土地や建物などの資産を所有している貸主に対して、固定資産税や都市計画税などの支払義務が生じます。一方、「必要費」に該当する部分の税金を借主が支払うことは使用貸借の範囲内とされています。
国や地方自治体に対しての課税義務ではなく、あくまで貸主と借主のあいだで決める事柄といえます。税金の支払いについて両者で書面上の合意をしている場合もありますが、後述する通り契約書がないことも多いため、やはり「なんとなく」の場合が多いでしょう。その場合は借主の税金面での費用としても認められません。
使用貸借している土地の相続はケースによって異なる
使用貸借と相続についてです。貸主が亡くなった場合と借主が亡くなった場合によって、相続の取り扱いが異なります。相続の特徴は、使用貸借関係において貸主と借主が親と子ではなく、兄弟姉妹などになり距離が発生することと、対象となる不動産全てではなく一部使用が発生することです。
借主が死亡した場合は使用貸借が終了する
使用貸借は、土地を無償で借りている借主の死亡によって契約が終了します。家を相続した借主の相続人は、貸主から建物収去や土地の明け渡しを求められた場合、立ち退きをする必要があります。使用貸借が第三者に対抗できないという意味です。
借主が死亡しても相続人が土地を使用したい場合は、新たに使用貸借契約を結ぶ必要があります。
例外的に相続の対象となることも
借主が死亡した場合も、例外的に以下のケースは相続の対象となります。つまり、借主の変更とともに使用貸借関係が継続されます。
使用貸借契約で別段の定めがある場合
使用貸借契約内に、相続発生時に使用貸借を継続するなどの特約がある場合は使用を継続できます。
黙示の承諾
貸主が相続の事実を知りながら、何もアクションを起こさない場合、「黙示の承諾」が認められます。いわゆる黙認として同意をしたことになります。特に黙示の承諾に該当する期限が定められているものではないので、貸主は注意が必要です。
使用貸借に対抗するためには、貸主として何かしらのアクションが求められていると考えましょう。
貸主が死亡した場合は使用貸借が相続される
一方の貸主の死亡です。貸主が死亡した場合、使用貸借契約は終了せず、土地と貸主としての地位が相続人に引き継がれます。貸主の相続人は貸主の権利を承継し、借主と契約関係になります。
使用貸借している土地を相続した場合の相続税は？
貸主に相続が発生した場合、相続税の支払義務があります。
使用貸借している土地は自用地として評価
相続税支払額の根拠となるのが相続税評価額です。相続税評価額にはさまざまな計算の仕組みがありますが、使用貸借により無償で借りている土地に家を建てている場合、土地の相続税評価額は自用地評価額となり、借地権の評価額の控除（減価）はありません。
貸主にとって使用貸借に節税効果がないことを意味しています。
使用貸借を賃貸借に変更すれば、相続税評価額は下がる？
使用貸借ではなく、通常の賃貸借契約の場合は相続税評価額が軽減されます。そのため相続が生じる前に使用貸借契約を賃貸借契約に変更することを計画する方がいます。課税面で問題はないのでしょうか。
地代の支払いが必要
賃貸借契約が認められるには貸主と借主のあいだで、客観的に認められる程度の金額の支払いが必要です。また、一定期間にわたって地代の支払いが認められなくてはなりません。どのくらいの期間、賃貸借の事実が必要かは、裁判判例が参考にされます。
支払った地代が相続財産となれば相続税が課税される
子である借主が親である貸主に地代を払い続け、親が地代を貯金として貯めていた場合、その貯金は相続財産として課税対象になります。事例によっては地代の発生しない使用貸借よりも、相続財産全体の課税評価額が増えるケースもあります。
贈与税が課税されるリスクも
賃貸借契約の地代設定額によっては貸主から借主へ借地権の贈与があったとみなされ、借主に贈与税が課税されるリスクがあります。以上のように使用貸借を賃貸借に変更する場合、課税上不利になる可能性もあります。
使用貸借している土地に小規模宅地等の特例は使える？
使用貸借をしている親子間が同一生計の場合、土地の相続税評価額が最大80％減額される「小規模宅地の特例」に該当する可能性があります。一方で別生計の場合は該当しません。前提として土地が小規模宅地の特例の条件に当てはまっている必要があります。
使用貸借における契約書の必要性
ここまでの使用貸借の実態から、たとえ親子間における使用貸借といっても契約書が必要であることがわかります。
使用貸借は口約束でも契約が成立する
民法上の契約は、契約書がなくても成立します。よって親子間で使用貸借が口約束で行われた場合、契約成立と同意義となります。本記事のなかでお伝えした使用貸借による効果が適用されます。
契約書なしの使用貸借はトラブルになることも
使用貸借の契約書が存在せず、土地の返還期限を定められていない場合はトラブルになる可能性があります。貸主から「貸した土地を売却したい」などの意思表明が行われ、借主が拒否することによる立ち退きトラブルにつながるためです。
使用貸借契約書を作成することがトラブル防止に
土地の使用貸借は、親子間だけでなく兄弟間・親族間で行われることもあります。親子間であれば両者合意で問題ない事柄も、親子以外だと共有できない可能性があります。
どのような関係性であっても話し合いの上、「契約満了期日・使用目的・目的外での使用禁止・返還時の原状回復」などを盛り込んだ使用貸借契約書を作成しておくことがトラブル防止になります。
親子間から相続により兄弟姉妹に相続権が譲渡された際に、このようなトラブルが頻発します。不動産全てではなく、一部所有でも契約書のない使用貸借に対抗することができます。
セゾンの相続で専門家に無料相談
使用貸借関係の相続手続きについては、「セゾンの相続 相続手続きサポート」に相談しましょう。経験豊富な提携専門家のご紹介も可能ですので、スムーズな手続きをサポートします。
おわりに
使用貸借と相続の関係についてお伝えしました。親子間で行われる使用貸借は血縁関係を前提としているもので、貸主の相続によって不安定な契約関係に移行する可能性も高いものです。相続が近くなってから慌てて賃貸借契約を検討するより、長期的な視野で対策することをおすすめします。
適宜専門家に相談することで、将来のトラブルを予防していきましょう。
