何らかの原因で夫婦が別居に至った場合に、契約した住宅ローンがどうなるのか気になっている方も多いのではないでしょうか。別居中の住宅ローンの扱いは、名義が誰なのか、どのような別居方法を選択するかによって異なるので注意しましょう。
このコラムでは、別居中の住宅ローンの扱いについて名義や別居方法といったケース別に解説します。別居中の住宅ローンの扱いがどうなるか気になる方は是非参考にしてください。
別居中の住宅ローンの扱いは、住宅ローンの名義人が誰なのかによって異なります。契約者である名義人が住宅ローンを返済する方なので、必ず居住者と一致するわけではありません。仮に別居で名義人が家を出て、配偶者が残債のある自宅に住むことになった場合でも、名義人が住宅ローンを返済します。ただし、このケースでは、名義人が住宅ローンを滞納した場合に自宅を追い出されるリスクを伴うので注意が必要です。別居する前に誰が住宅ローンを負担するのか、どの別居方法が最適なのかを確認してから別居に移りましょう。
住宅ローンの名義は共有名義か単独名義か
別居する際は、住宅ローンの名義が単独名義または共有名義なのかで扱いが異なります。トラブルを回避するためにも、住宅ローンにどのような契約方法があるのか確認しておきましょう。
住宅ローンの契約方法は大きく以下の4つに分類されます。
- 単独名義
- 連帯保証型
- 連帯債務型
- ペアローン
単独名義とは、夫または妻のどちらか一方が契約者となる契約方法です。連帯保証型、連帯債務型、ペアローンは共有名義に分類されます。
連帯保証型は契約者の返済が滞った際に保証する契約形態です。共有者という立場ではないので家の持ち分はなく、毎月の返済をする必要はありません。
連帯債務型は連帯債務者として契約者と毎月の返済を一緒に行う契約形態です。返済額に応じた持ち分を取得できます。
ペアローンは夫婦で別々の住宅ローンを契約する契約形態です。各々返済負担が生じ、返済額に応じた持ち分を取得できます。
住宅ローンの名義人が住んだまま、配偶者が家を出るケース
夫婦別居を選択する際は、名義人が住むケースと名義人が出ていくケースに分けられます。名義人が住んだまま配偶者が出ていくケースでは、どのような点に注意しなくてはならないのでしょうか。
名義人が住んだまま配偶者が出ていくケースでは、以下の点に注意が必要です。
- 住宅ローンの支払いとは別に婚姻費用の支払いが必要になる
- 家を出る配偶者が連帯保証人になっている場合は注意
それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの支払いとは別に婚姻費用の支払いが必要になる
婚姻中の夫婦には、お互いを助け合う義務があることが民法に定められています。そのため、別居中であっても離婚するまでは収入が少ない配偶者の生活費を支払わなくてはなりません。
つまり、住宅ローンの返済と自身の生活費、配偶者に支払う婚姻費用が発生するということなので、負担が大きくなります。
家を出る配偶者が連帯保証人になっている場合は注意
連帯保証人とは、契約者が万が一返済を滞納した場合に返済を保証する人物です。家を出る配偶者が連帯保証人になっている場合には、配偶者自身は住んでいないにもかかわらず、名義人が返済を滞納すると連帯保証人である配偶者に返済督促が送られてきます。
トラブルを回避するためには、別居前に連帯保証人の解除を住宅ローン契約先の金融機関に申し出て連帯保証人から外してもらいましょう。
住宅ローンの名義人が家を出るケース
配偶者が住んだまま名義人が出ていく場合は、以下の点に注意が必要です。
- 住宅ローンの支払いが婚姻費用の一部になる可能性あり
- 離婚を前提として住民票を移す場合は注意！
それぞれの注意点と名義人が住宅ローンを支払わない場合にどうなるのか詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの支払いが婚姻費用の一部になる可能性あり
住宅ローンの名義人である夫が家を出て妻が住み続ける場合、別居中の夫は生活費を妻に支払う義務があります。
しかし、このケースでは夫が住宅ローンを支払うことで生活費の一部の支払いが完了していることになるため、婚姻費用の一部が控除される可能性があるのです。
夫としては妻に支払う婚姻費用の金額を減らせる一方、妻としては住宅費の負担を減らせるものの、受け取れる婚姻費用が減る点に注意しましょう。
離婚を前提として住民票を移す場合は注意！
住宅ローンは自身が居住する住宅の購入資金をカバーするものです。
そのため、ローン契約を組んだ本人が家を出て、住民票を転居先に移してしまうと、契約違反に該当して契約解除や一括返済を求められる可能性があります。
契約違反を回避するためにも、事前に住宅ローンを契約した金融機関に相談しましょう。
住宅ローンを払わないとどうなるのか
家を出た夫が妻の住み続ける住宅ローンの返済を続けるケースでは、住宅ローンの返済が滞ることが考えられます。
返済が滞った場合、金融機関が設定した抵当権を実行して、差し押さえからの競売に至る可能性があるので注意が必要です。
住宅ローンを必ず支払ってもらうためにも、別居する際は弁護士に相談して夫が妻の住んでいる家の住宅ローンを支払い続けるという誓約を公正証書で残しておいてもらいましょう。
住宅ローンが共有名義のケースは？
住宅ローンが共有名義の場合、単独名義の場合と比べてトラブルに発展する可能性が高いので注意が必要です。住宅ローンが共有名義の場合の注意点として、以下の2つが挙げられます。
- どちらかが滞納すれば家を失う
- 離婚後は単独名義に切り替えるのがベター
それぞれの注意点について詳しく説明していきます。
どちらかが滞納すれば家を失う
連帯債務やペアローンなどの場合、夫婦どちらも住宅の持ち分を有しているため、どちらかが単独で家の売却を決めることはできません。夫婦で話し合って双方が合意した場合に売却できます。
また、夫婦の両方に返済義務があるため、住んでいる側が返済を続けても別居した側の返済が滞ると差し押さえの可能性があるので注意しましょう。
万が一別居した側の返済が滞った場合は、一度立て替えて後から請求することは可能です。
離婚後は単独名義に切り替えがベター
別居した側の返済が滞るリスクを未然に防ぐためにも、離婚が成立してから住宅ローンを単独名義に切り替えることをおすすめします。
ただし、単独名義に切り替えられるとは限りません。その理由は、単独名義に切り替える場合、再度審査が行われますが、共有名義の場合よりも支払能力が低くなるためです。
そもそも、住宅ローンは自身が居住する住居の購入資金を補うものなので、金融機関とのトラブルを回避するためにも、別居前に名義の切り替えも含めて相談しておきましょう。
住宅ローン控除は受けられる？
住宅ローン控除とは、住宅ローンを契約して購入したマイホームに住み続けている場合に受けられる控除です。そのため、名義人なのか、住み続けているのかが控除を受けられる条件となります。
ペアローンでは、住み続ける側は住宅ローン控除を引き続き受けることができますが、別居後に家を出た側については条件を満たしていないので控除を受けられないという点に注意しましょう。
家を売却した方が良い場合も
別居する際に住宅ローンを支払っている自宅に誰も住む予定がない、または離婚前提の別居の場合には家を売却することも検討しましょう。その理由は、売却代金で住宅ローンを一括返済することで財産分与がしやすくなるためです。
ただし、家を売却できない可能性もあるため、住宅ローンを返済中の自宅を売却する際には、以下の注意点を押さえながら自宅を売却しましょう。
別居中に家を売るときの注意点
別居中に家を売りたい場合、勝手に家を売却することはできません。その理由は、家の名義人が異なる場合や、住宅ローンの残債が多く売却代金でローンを完済できないケースもあるからです。
家を売却できるのは家の所有者である名義人だけです。別居して家を出ていった側の単独名義の場合は名義人が売却手続きを進めることができ、配偶者は自宅に住み続けることができません。また、両方の共有名義の場合は、話し合って双方が合意した場合以外は売却が不可能です。
住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合、売却代金だけでは残債を完済できません。完済しないとマンションや戸建て住宅などの自宅に設定された抵当権を抹消できず、原則不動産を売却できないのです。
不足分を自己資金で補える場合は抵当権を抹消してもらえますが、それも無理な場合にはほかの方法を考えなくてはならないため、必ず住宅ローンの残債を確認しましょう。
離婚後の財産分与はどうなる？
財産分与とは、離婚する際に夫婦が婚姻中に協力して築き上げた財産を離婚時に分け合うことです。夫婦で購入した家具や電化製品、婚姻中に購入した住居も財産分与の対象となります。
住宅ローンの残債が売却価格を下回るアンダーローンの場合は、特に問題なく住宅を売却できるので、売却で現金化したほうが財産分与を行いやすいでしょう。ただし、売却が完了するまでは財産分与が終わらないという点に注意が必要です。
住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合は、自己資金で残債を補うか任意売却で住宅を売却するかのいずれかを選択します。
任意売却とは、金融機関の許可を得て抵当権を抹消してもらい、自宅を売却する手段です。ただし、住宅ローンを滞納することで信用情報機関に滞納履歴が登録され、新規のローン契約やクレジットカードの申し込みができなくなるリスクがあるので注意しましょう。また任意売却後に残ったローン残債は、金融機関と相談の上、返済を行うことになります。
売却した家に家賃を払って住み続けるという選択肢も
家の売却ではリースバックを利用するという選択肢もあります。リースバックとは、自宅を売却して現金化し、賃貸借契約を締結して家賃を支払いながら売却した家に住み続けられる契約形態です。
引っ越しの手間や環境の変化に伴う精神的な負担を軽減できるので、住み続けたいと考えている方におすすめです。
リースバックの利用を検討している方には、セゾンのリースバックをおすすめします。最短2週間で契約に至るため、速やかにリースバック契約を締結したい方は是非ご相談ください。
別居中に新しいローンが組める？
別居中の方の中には、離婚調停中や別居中に家を買う際、住宅ローンを組めるか気になっている方も多いと思います。しかし、専業主婦（夫）や収入が少ない方などの場合は住宅ローンを組むのは厳しいケースが多いでしょう。
フラット35であれば別居中でも住宅ローンを組める可能性があるかもしれません。審査基準は各金融機関で異なるため、複数の金融機関に相談しましょう。
おわりに
住宅ローンの返済は、誰がローンの名義人なのかによって異なります。単独名義の場合は名義人、共有名義であれば双方に返済義務があるのです。
別居中であっても住宅ローンの返済義務がなくなるわけではありません。家を出ていった側が返済、配偶者が家に住んでいる場合は、途中で返済が滞り、差し押さえで自宅を追い出される可能性があります。
トラブルを回避するためにも住宅ローンの名義人が誰か、別居方法をどうするのかなどを考えてから別居に移りましょう。
