マンションの購入時にはあまり注目されることのない管理費ですが、住んでいるうちに管理費が見直され、その後の支払いが徐々に家計を圧迫するケースが見られます。実際にマンションの管理費の相場はどのくらいなのでしょうか。
今回はマンションの管理費および修繕積立金がどのように使われているのかといった内容や相場を解説するとともに、管理費が払えなくなった際の対処法について紹介します。
マンションに住む限り、管理費とは切っても切れない関係にあります。
管理費について正しい知識を持つとともに、管理費を負担に感じる場合の対処方法を知っておきましょう。
マンション管理費と修繕積立金の用途と相場
マンションの購入に関して、管理費と修繕積立金の支払いは必ず発生するものという認識があると思います。しかし、それが実際にどのような内容に使われているのか、また自身のマンションの管理費は相場と比べ、どのくらいの差があるのかを知っている方は少ないのではないでしょうか。
この章では、マンション管理費と修繕積立金の使い道および相場について解説します。
管理費の使い道と役割
一般的に管理費とは、マンションの管理のための費用です。マンションはそれぞれの居住部分（専用部分）とマンションに住んでいる全員が利用する廊下や階段、エレベーターなどの共用部分に分けられます。
共用部分の清掃などの管理については、管理会社に委託するケースがほとんどですので、管理費は、以下の名目で利用されています。
- 管理会社への手数料
- 管理人の人件費
- 共用部分にかかる電気代
- エレベーターの保守点検費用
- 駐車場の機械点検費用
など
マンションのエントランスの掃除などを管理会社に委託することで、設備をきれいに保つことができ、資産価値が下がるのを防ぐことができます。
修繕積立費の使い道と重要性
修繕積立金は管理費と同じように毎月支払います。修繕積立金は、20年に1度などの長いスパンで行われる大規模修繕工事費用に充てる目的で徴収されています。
大規模修繕は法律（区分所有法）で定められており、必ず実施しなければなりません。また、マンションの規模が大きければ大きいほど工事費用も高くなるため、一括で集めるのではなく、計画を立てて毎月徴収するようにしています。
管理費や修繕積立費の相場の目安
国土交通省が公表している「平成30年度マンション総合調査結果」によると、1戸あたりの毎月の管理費の平均は15,956円、修繕積立金の平均は12,268円となっています（駐車場利用費などを含む）。
管理費や修繕積立金はマンションの規模や戸数によって異なりますが、相場としては毎月約30,000円の管理費および修繕積立金を支払っていることになります。
マンション管理費や修繕積立金の上昇が老後の支払いに影響する
マンションの管理費や修繕積立金は定期的に見直されます。その結果、金額が上昇するケースが多く見られます。
その理由は長期修繕計画の見直しや、火災保険料の値上げを反映した結果、さらには電気代の高騰といったものが挙げられます。
また、管理業務を委託している場合、管理手数料の値上げも管理費に影響します。管理手数料は、管理人の人件費も考慮しているため、人件費が上がると当然管理手数料も上がります。
長期修繕計画は5年ごとに見直すマンションが半数以上を占めており、5年に1度大幅な値上げが実施されていると予想されます。
マンション管理費と修繕積立金の月平均費用
管理費や修繕積立金の平均額をお伝えしましたが、その費用には駐車場利用費などが含まれています。つまり、純粋な共用部分にかかる管理費と修繕積立金の平均額はもう少し低くなります。
実際に駐車場利用費などを含めない管理費の平均は1戸あたり月10,862円、そして修繕積立金の平均は11,243円となり、月の合計額は約22,000円程度です。
国土交通省資料で分かる修繕積立金の引き上げ幅
同調査によると、修繕積立金の直近の増額幅は20％以上30％以下が一番多く、次いで10％以上20％以下となっています。
仮に20％の値上げが実施された場合、駐車場利用費などを含めない管理費と修繕積立金の合計額は約26,400円となり、年間約50,000円の支出増になることが分かります。
マンション管理費や修繕積立金が高い原因
マンションの管理費や修繕積立金が高い原因はさまざまですが、そもそも総戸数が少ないと、１戸あたりの負担額は大きくなります。
また、駐車場が平面ではなく機械式だと、その分メンテナンス費用がかかり、負担額が増加する原因になります。
さらに一時金を徴収する制度を採用しているマンションもあります。大規模修繕工事費用が修繕積立金では足りず、不足分を住民が負担するというものです。不足する工事費や戸数にもよりますが、不足する工事費が多く、かつ戸数が少なければ、１戸あたりの一時金負担額も高額になることが予想されます。
マンション管理費や修繕積立金を滞納するとどうなる？
現役世代の間は払えた管理費や修繕積立金も、リタイアして年金生活になったときにはかなりの負担に感じる場合も考えられます。その際、管理費や修繕積立金の支払いを滞納してしまうとどうなるのでしょうか。
滞納のリスクと影響
一般的に管理費や修繕積立金を滞納すると、管理会社からの督促があります。督促はおよそ3ヵ月から半年続き、それでも支払いに応じない場合はマンションの定期総会で氏名を公表され、滞納していることをほかの住民（区分所有者）に知られてしまいます。
管理組合はその後法的措置をとります。総会にて裁判所に支払督促を行う旨の決議を行い、住民の同意を得たうえで、裁判所に対して支払督促の申し立てを行います。
最悪の場合は競売に至る可能性も
裁判所が行う支払督促は法的な強制力を持っており、その段階でも管理費および修繕積立金が支払われない場合には、管理組合による総会の決議をもって競売の手続きを進めることになります。
実際には滞納が始まってから2～3年の間で競売に至るケースが多く見られます。
マンション管理費がきついときの具体的な対処方法
ただ、払わなければならないけれど払えないといった状況下にある場合、どのような対処方法をとれば良いのでしょうか。
考えられる対処方法には以下のものがあります。
FP（ファイナンシャル・プランナー）に相談する
ＦＰ（ファイナンシャルプランナー）に相談し、家計の見直しを行うのも１つの対策法です。
現状と将来の収支バランスを明確にしてもらい、問題点を自身で把握するとともに、問題点を解決するためのアドバイスももらえるでしょう。
また、まだ現役であれば、今後リタイアした際の資金状況やライフイベントに沿ったキャッシュフローがどうなるかといったシミュレーションもしてもらえます。
ファイナンシャルプランナーに相談する目的は、管理費および修繕積立金の負担がどのくらいになるのかを正確に把握し、不足する場合の対策についてアドバイスしてもらうことです。
日常的な無駄をなくして節約する
ファイナンシャルプランナーに相談することで収支が把握でき、問題点が明確になれば、支出を減らす努力をする必要もあるでしょう。生命保険の見直しや、車を保有し続けるかどうかの検討など無駄な部分を見つけて削減することで、節約につなげられます。
特に固定費の見直しは効果が続くため、積極的に取り組むようにしましょう。
マンションの理事長に価格改定状況を確認する
マンションの管理費や修繕積立金は、管理会社を変更することで価格が下がる可能性があります。周りの区分所有者に管理費や修繕積立金が負担になっていないかを聞きとり、負担と感じている方が多ければ、管理組合の理事長にその旨を伝え、何らかの対策をとってもらいましょう。
マンション管理費や修繕積立金を削減できないか検討する
また、マンションの管理費や修繕積立金を削減できないか検討する方法もあります。
管理組合資料で収支報告の内容を確認して管理費内訳を見直す
管理費や修繕積立金を削減するには、まず現状の把握が必要です。
管理組合の資料を元に内訳がどのようになっているのかを確認しましょう。
住んでいるマンションに機械式駐車場が設置されているなら、適切に管理・運用されているかについて管理会社に支払っている管理手数料の内容も含めて確認することも忘れないようにしましょう。
削減できそうな部分が見つかれば、次回の管理組合総会開催時に質問してみましょう。
大規模修繕工事費用を比較検討して見直す
大規模修繕工事費用は必要不可欠なものではありますが、言い値をそのまま受けていてはいけません。費用項目と金額が相場と合っているかどうかを確認し、あまりにも高い場合は別の工事業者に見積もりを取ってみるなど、行動を起こしてみましょう。
もし、工事業者を変更することで大規模修繕工事費用が削減できるなら、総会を通じて区分所有者の意見を聞き、最終的にどうするかを決めてもらいましょう。
また、管理会社の変更が管理費の削減につながることもあります。その場合も組合の総会を通して意見を提示し、全員で検討するようにしてください。
将来的にも管理費の支払いがきつい場合はマンション売却も視野に入れるべき
上記の対策を行ったとしても管理費や修繕積立金の支払いが負担になる場合は、最終的にマンションの売却も視野に入れる必要があります。
マンションの売却メリットと注意点
マンションを売却することで管理費や修繕積立金の負担から逃れられるほか、固定資産税などの負担からも解放されます。
ただし、築年数や立地条件によっては思ったほどの額で売れなかったり、売却したあとの住まいを探さなければならなかったりする可能性もあります。引っ越し費用も発生するため、売却金額が手元にほとんど残らないといったケースもある点に注意が必要です。
マンションの売却が容易な理由
マンションは戸建てに比べ、気密性が高く、また防犯性に優れているといった一面があります。さらに、交通のアクセスが良く、病院に近いなど立地条件が有利になるケースも多く見られます。
購入する側としても戸建てと比べるとマンションを選ぶ方が多く、売りやすい物件といえるでしょう。
セゾンのリースバックならマンション売却後も住み続けられる
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リースバックは売却という行為が発生するため、所有権が移転し、管理費や修繕積立金、さらには固定資産税の負担がなくなります。ただし、住み続けるにあたって賃貸借契約を締結するため、家賃を支払わなければなりません。家賃については、利回りはもちろん、管理費や修繕積立金などのコストを考慮して設定されるため、実質的な負担はあまり変わらないと考えておきましょう。
ただ、管理費や修繕積立金が今後値上がりする際のリスクを負わないため、資金計画の見通しがつきやすくなるというメリットを享受できます。
まとめ
マンションの管理費や修繕積立金の負担は住んでいる限り続きますので、資金計画に当然反映しておかなければなりません。とはいえ、相場と比べてあまりにも高かったり、見直しの際の値上げ幅が大きかったりする場合は、管理費や修繕積立金の削減を検討する必要もあるでしょう。
管理費や修繕積立金の見直しは自身だけで行えるものではありません。管理組合や区分所有者と充分に話し合いながら進めていくようにしましょう。
