持ち家を売る方法は？売却の流れや費用、注意点についてご紹介

転勤や出産などのライフイベントをきっかけとした住み替えや老後に向けたマンション購入など、さまざまな理由で持ち家を売却しようと検討している方も多いでしょう。持ち家の売却は、まとまった資金を得られるという大きなメリットがある一方、不動産に関する専門知識が必要であり、初めて不動産を売却する方にとっては難しいことも多くなります。

このコラムでは、持ち家を売る方法や具体的手順、売却にかかる費用・税金などについて紹介します。

持ち家を売る方法は？

持ち家を売る方法には以下の4つの方法があります。

仲介

仲介とは、不動産会社に持ち家の買主を探してもらう方法です。仲介で持ち家を売る場合、不動産会社が買主を探してくれるため、専門知識を必要としないことや売却希望額に近い価格で売却できる可能性が高いなどのメリットがあります。

一方で、売却が決まった際に仲介手数料が発生することや買主探しに時間がかかる点には留意する必要があるでしょう。売却までの手間をかけたくない方や、可能な限り高く売りたい方には仲介がおすすめです。

買取

持ち家を売る方法として、不動産会社に直接持ち家を買い取ってもらう方法である「買取」があります。買取では不動産会社が買主となるため、買主を新たに募る必要がなく、比較的短期間で持ち家を売却できるでしょう。

しかし、仲介で売却する場合よりも売却価格が低くなることが多いため、価格よりも短期間で持ち家を売りたいという方におすすめといえます。

個人売買

個人売買は売主自身で買主の募集から引き渡しの手続きまですべてを行う方法です。仲介や買取と比較すると一般的ではありませんが、不動産会社に支払う手数料が発生しないなどのメリットがあります。

とはいえ、専門的な書類の準備・作成や買主の募集などのすべてを自分で行わなければならず、初めて不動産売却を検討している方にとっては難易度が高い方法でしょう。

リースバック

リースバックとは、持ち家を売却してまとまった資金を得た後、賃貸借契約を結び売却した家に住み続ける方法です。通常、持ち家を売ると住み慣れた家に住み続けられないといった懸念がありますが、リースバックでは売却後も住み慣れた家に住み続けられるため、近年注目が集まっています。

しかし、通常の不動産取引よりも売却価格が低くなる傾向があるといった点はデメリットです。持ち家の売却価格にこだわりたい方は注意しましょう。

持ち家を売る手順

以下では不動産売却で一般的な仲介を想定して、持ち家を売る手順についてご紹介します。

売却価格の相場を調べる

持ち家の売却を検討する際に、まず売却価格の相場を調べることが大切です。売却価格の相場を調べておくことによって、不動産会社の査定価格と相場価格を比較して適切な金額を見極めることができます。

また、相場よりも高めに売却価格を設定しておくことにより、値下げ交渉になったとしても最終的に相場価格で売却できるでしょう。

事前準備・不動産会社に相談

売却価格の相場を調べた後は、不動産会社に相談して売却方法やスケジュールなどを具体的にしていきます。

その際、住宅ローンの残債がいくらなのか把握しておきましょう。また、事前準備として物件概要書や登記事項証明書、間取り図など必要書類をあらかじめ用意しておくと、スムーズな持ち家売却につながります。

不動産会社選び・査定依頼

持ち家を売る具体的なスケジュールなどが決まったら、持ち家が該当する地域に対応している不動産会社を複数社選びましょう。複数の不動産会社に査定依頼し、売却金額など最も条件が良い不動産会社に絞り込むのがおすすめです。

また、査定にはWebや電話で情報を入力・伝えるだけで査定額がわかる「机上査定」と不動会社の従業員が現地で詳細に調査した上で査定額を算出する「訪問査定」があります。

机上査定の場合は査定金額が出るのが一般的に翌日、訪問査定の場合は約1週間です。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定依頼をして最も条件が良い不動産会社を選んだ後は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に買主募集に関連する業務を依頼する手数料として、持ち家売却の一部を手数料として支払う契約のことです。

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴は以下の表のとおりです。

契約の種類	契約の有効期間	売主自身が買主を募集する可否	依頼可能な不動産仲介会社数	不動産仲介会社からの報告
専属専任媒介契約	3ヶ月以内	できない	1社	1週間ごとにメールまたは文書
専任媒介契約	3ヶ月以内	できる	複数社可能	2週間ごとにメールまたは文書
一般媒介契約	定めなし	できる	複数社可能	なし

不動産仲介会社による販売活動・部屋のクリーニング

媒介契約後に不動産仲介会社によって買主の募集をはじめとした販売活動が行われます。

ただし、部屋のクリーニングは売主自身またはクリーニング会社に依頼するのが一般的なため注意が必要です。

内覧に対応する

不動産仲介会社による広告出稿や各種宣伝などの販売活動がしっかりされていれば、購入希望者から内覧の申し込みがあります。

内覧が行われても売却までつながらない場合も多いため、部屋のクリーニングを済ませ、聞かれた質問には包み隠さず答えるなど、内覧に向けてしっかり準備しておきましょう。

買主と売買契約を結ぶ

内覧の結果、買主が不動産の購入を決める場合は、買主から不動産仲介会社宛に買付申込書が送られます。

買付申込書受領後、問題がなければ不動産会社立ち会いのもと、売買契約書の読み合わせや契約書の記名押印、手付金の受領などを進めましょう。

売買契約書には基本的に以下の項目が書かれています。

項目	内容
売買物件の表示	物件の面積や間取り、権利者などの情報
売買代金・手付金額・支払日	売却代金の詳細
所有権の移転日・引き渡し日	物件の所有権の移転について
公租公課の精算	物件に関連する諸費用を引き渡し日を起算日として日割り計算した結果
反社会的勢力の排除	反社会的勢力でないか、密接な関係でないか確認し、排除する条項
ローン特約	売買契約後に住宅ローン審査が通らなかった場合に契約を無効化できる特例
負担の消除	所有権移転までに抵当権や担保権など一切の負担消除を約束するもの
付帯設備等の引き渡し	付帯設備を売却物件に残したまま引き渡すこと
手付解除	契約キャンセル時の手付金と解除の要件
引き渡し前の物件の滅失・毀損	引き渡し前に火災など起きた場合の対応
契約違反による解除	契約違反したときに契約解除やペナルティになること
瑕疵担保責任	契約後に物件に欠陥があった場合、売主に責任を求められる期間
特約事項	その他、法的な遵守義務項目意外に売買者間で定めた事項

決済・引き渡し

売買契約締結後は売買代金の残金の受け取りや税金・諸費用の決済をしましょう。決済が完了した後は、売却物件を買主に引き渡します。

確定申告する

持ち家や土地などの不動産を売却して得た譲渡所得は課税対象のため、確定申告が必要です。確定申告は不動産売却の翌年の2月16日〜3月15日ですので、忘れずに行いましょう。

持ち家を売るときにかかる費用・税金

持ち家を売るときにかかる費用・税金について以下に紹介します。

持ち家を売るときにかかる諸費用

持ち家を売るときには、不動産会社に支払う仲介手数料の他、司法書士に支払う登記費用などが必要です。仲介手数料は不動産会社によって金額設定が異なりますが、宅地建物取引業法により定められた上限額があります。

登記費用は不動産の所有権移転や抵当権抹消などの、法務局の不動産登記簿に登記を行うための費用です。法務局での登記手続きは個人でもできますが、一般的には司法書士へ依頼します。また、その他諸費用として、持ち家売却後に住む新居への引っ越し代や住宅ローンの残債などがあるため余裕を持って準備しましょう。

持ち家を売るときにかかる税金

持ち家を売ると、主に印紙税・登録免許税・譲渡所得税がかかります。

印紙税

印紙税とは、売買契約書などの課税文書に対する税金です。文書に記載されている税額分の収入印紙を、文書に貼り付けることで納税となります。

登録免許税

登録免許税は抵当権抹消にかかる税金で、課税額の目安としては売却価格の1000分の20です。登録免許税は司法書士を介する場合が多く、その場合は司法書士に報酬として15,000円ほど支払うことになります。

譲渡所得税

持ち家や土地などの不動産売却で得た利益に生じる税金が 譲渡所得税です。譲渡所得にかかる税金の金額は、譲渡所得に対して一定の税率をかけることで算出され、税率は持ち家の取得期間によって異なります。

持ち家を売るときの注意点

持ち家を売る前・売却活動中・売った後、それぞれの注意点は以下のとおりです。

家を売る前の注意点

家を売る前の注意点として、不動産会社によって得意分野があるため複数の不動産会社に査定を依頼することが挙げられます。査定価格にも差があるため、最も条件が良く信頼できる不動産会社を選びましょう。

また、売却目的や物件に合わせて適切な媒介契約の内容を検討することも大切です。一般媒介契約では複数の不動産会社に仲介を依頼できるというメリットがあり、専任媒介契約・専属専任媒介契約では、売主の報告義務やレインズへの登録義務があるといったメリットがあります。

家の売却活動の注意点

持ち家の売却活動を成功させるためにも、内覧は購入希望者の印象が高まるように対応しましょう。内覧時に物件の状態や売主の印象が悪いと、買主の購入意欲が落ちてしまいます。

また、売買契約書の内容を精査することも重要です。売買契約書には買主と交渉・相談の上決定したさまざまな事項が記載されており、例え口頭で伝えていたとしても、契約書に反映されていなければ無効になります。契約前に内容の抜け漏れがないかなど、隅々までチェックしておきましょう。

家を売った後の注意点

売主は物件の引き渡し前に、住宅ローン完済の手続きや隣家との境界線の確認、契約時に定めた設備の修復等が必要です。売却後のトラブルを避けるためにもきちんと行いましょう。

また、買主とのトラブルを避けるという観点で、引き渡しが完了したことを証明する「引き渡し確認書」を作成しておくことも有効です。

住宅ローン返済中の家を売却する注意点

基本的に住宅ローンの残債がある持ち家は売却できないため、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。万が一、住宅ローンの返済が難しい場合は、債権者である金融機関の了承を得て一般市場で任意売却によって物件を売却できる可能性もあるため、相談してみるのもひとつの方法です。

持ち家が売れる時期と住み替える時期は一致しない

持ち家を売却した後に新居として賃貸に住み替える場合、必ずしも持ち家の売却と新居へ引っ越しできる時期が一致するとは限りません。

時期がずれてしまうと住宅ローンと賃貸の家賃を重複して支払うことになってしまったり、売却できたとしても理想の新居が見つからず仮住まいになってしまったりすることがあるため、注意が必要です。

このような持ち家を売るタイミングと賃貸物件への住み替えのタイミングの不一致を避けるために、不動産会社と相談しながら余裕を持ったスケジュールを組んでおきましょう。

リースバックなら持ち家を売却した後も住み続けられる

持ち家を売るタイミングと賃貸物件への住み替えのタイミングの不一致を解決できるサービスとしてリースパックがあります。リースバックとは、セール・アンド・リースバックとも称される金融取引の手法です。リースバックでは持ち家を売却し資金を得たあと、賃貸借契約を結ぶことで売却した家に住み続けることができます。

信頼できるリースバックの事業者選びにお悩みの方におすすめの方法が「セゾンのリースバック」。クレディセゾングループ企業のセゾンファンデックスが提供しているリースバックで、最短2週間で契約可能です。

セゾンのリースバックのメリットとして家を売却することで、固定資産税の支払いがなくなる点や家財保険の自己負担額が0円となることなどあげられます。

持ち家の売却を検討されている方は検討してみてはいかがでしょうか。

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おわりに

持ち家を売る方法は仲介・買取・個人売買がありますが、手数料の金額や売却までの期間が異なるため、不動産会社と相談の上で最適な方法で売却を進めることが大切です。

持ち家や土地などの不動産売却時には譲渡所得を納税する必要があるため、確定申告を忘れず行いましょう。

まとまった資金を確保しながら、持ち家に住み続けたいという方はリースバックも検討してはいかがでしょうか。