「共同出資して良いマイホームを買いたいけど、共有名義は危険？」「共有名義で不動産を持っているけど何かデメリットはある？」と、共有名義に関して不安に思われている方も多いでしょう。
そこで、この記事では、共有名義で不動産を所有することのメリット・デメリット、共有を変更・解消するための方法について解説します。
不動産の共有名義に対して漠然と不安感を持っている、できるなら共有名義を解消したいと考えている人は、ぜひ参考にしてください。
- 売却時には、名義人ひとりにつき最高3,000万円の特別控除が受けられる
- 不動産の売却・貸し出し・リフォームには共有名義人全員の同意が必要
- 共有名義は持分を売買・譲渡することで解消できる
- 親子間売買（持分）で銀行から融資を受けることは難しい
- セゾンファンデックスの遺産分割ローンなら親子間売買にも対応可能
共有名義の不動産とはどういう状態か
複数人の所有者が、持分割合に沿ってひとつの不動産を所有しているとき、所有権は共有名義になっているといいます。持分割合は、所有権のうち、ひとりあたりどれくらいの持分があるかを示すもので、不動産を取得するために、どれくらい費用負担をしたかで決まります。
例えば、4,000万円の不動産の場合、2人の購入者が2,000万円ずつ支払って不動産を取得すれば、持分割合は2分の1ずつとなります。
不動産を共有名義にするよくあるケース
共有名義で不動産を所有する例として、次の2つの場合があります。ひとつは、取得する際に共同出資で不動産を購入する場合、2つ目は複数人で不動産を遺産相続する場合です。
購入する際、住宅ローンは夫のみ組んで、ローン以外の部分を配偶者が現金で支払うなどした場合も、費用負担の割合に沿って持分割合が設定されます。
共有名義にすることが多い2つのケースについて、それぞれ解説します。
共同出資で不動産を購入する
共同出資で不動産を購入する例として最も多いケースは、夫婦が新居を購入する場合です。近年、住宅価格は高騰しており、特に、生活利便性の高い中心部などは顕著に相場が変わってきています。
そのため、生活利便性の高いところで住宅を購入する場合、夫婦で共同出資をしないと買えないケースも少なくありません。
夫が年収500万円で配偶者が年収400万円の場合、収入合算すると年に900万円の収入がある計算になります。単純に借入限度額で判断すると、5,800〜6,000万円ほどの住宅の購入が視野に入ってきますが、最終的には各金融機関の判断になりますのでお確かめください。
また、親子で共同出資するケースも珍しくありません。両親と一緒に暮らせるための二世帯住宅を建てるなどの場合です。
二世帯住宅ともなると、広めの土地が必要になったり、建築費用も高くなるため、購入費用は出し合うケースが多いでしょう。費用負担に占める割合によって持分が定められます。
また、固定資産税や維持管理費なども、出資額によって定められた持分に沿って按分されます。
複数人で不動産を遺産相続する
相続人が複数いて不動産を相続する場合、次の2つの方法で資産を分けることが多いでしょう。
ひとつは、相続人のうち1人が所有権を取得し、相続分に沿って、他の相続人に現金で支払う方法です。もうひとつは、不動産を売却して、そのお金を相続分に沿って分割する方法です。
しかし、遺産分割協議で意見が分かれ、分割方法が決まらない場合があります。そのときは、民法900条で定められた法定相続分に沿って、すべての相続人に不動産の持分が分け与えられます（放棄した場合を除く）。
不動産共有名義の3つのメリット
不動産を共有名義にするメリットは、次の3つです。
- 名義人それぞれに住宅ローン控除が適用される
- 売却時に名義人全員が特別控除を受けられる
- 親子共有名義にすれば贈与税が回避できる
それぞれ解説します。
名義人それぞれに住宅ローン控除が適用される
住宅ローン控除は、各年末の住宅ローンの残高に合わせて、毎年の所得税が控除される仕組みです。
各年の控除限度額は住宅の性能によって決まっており、新築住宅と環境性能の高い中古住宅の場合は最大で210,000円、長期優良住宅（新築）の場合は最大で350,000円、その他の中古住宅の場合は最大で140,000円となっています。（2023年12月時点）
夫婦で共有名義となった場合は、この控除を2人で受けられます。
例えば、一般的な新築物件を購入した場合に、夫が200,000円、配偶者が100,000円の控除を受けられる場合、夫婦で控除を受けられる額は合計額の300,000円となります。
一般的な新築住宅の場合は、ひとりあたりの上限は210,000円であるため、90,000円多く控除を受けられる計算となります。
参照元：「国土交通省 住宅ローン減税」
売却時に名義人全員が特別控除を受けられる
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。しかし、住居用の不動産であれば特別控除の枠があり、ひとりあたり3,000万円とされています。
つまり、単独所有では3,000万円までしか控除されませんが、共有名義であれば、それぞれ3,000万円ずつ控除を受けられます。
参照元：「国税庁 No.3308 共有のマイホームを売ったとき」
親子共有名義にすれば贈与税がかからない
親の家を子がリフォームやリノベーションした場合、その金額が基礎控除額の110万円を超える場合、贈与税の対象とされる可能性があります。
しかし、リフォーム完了後にその費用分に値する不動産の持分を子が取得し、所有割合を変更して登記し不動産を親子間で共有することで、贈与税がかからなくなります。
登記をしないで放置すると子から親への贈与とみなされ、贈与税がかかるので注意しましょう。
不動産共有名義の4つのデメリットと回避方法
不動産を共有名義にするデメリットは、次の4つです。
- 不動産の売却・貸し出し・リフォームには名義人全員の同意が必要
- 諸経費が各名義人に発生する
- 共有者の離婚によるトラブル
- 相続が発生すると共有者がさらに増える可能性も
回避する方法も併せて解説します。
不動産の売却・貸し出し・リフォームには名義人全員の同意が必要
不動産を共有名義で所有している場合、全員の意見が合わないときは、売却することも貸し出すことも、リフォームすることさえできません。そこで、次のような問題が発生する可能性があります。
ひとつは、相続トラブルです。相続で不動産を取得する場合、売却してその利益を皆で分けようという方向で話が進んでいても、ひとりが反対すると売却はできなくなってしまいます。
2つ目は、夫婦間トラブル。離婚する際、夫婦間で意見が異なれば、購入したマイホームは売却もできず、住宅ローンが残っている場合、残代金をどう支払っていくのか決めなくてはなりません。
諸経費が各名義人に発生する
不動産を取得する際、税金や司法書士に支払う報酬、住宅ローンを借りる場合はその手数料など、さまざまな諸経費がかかります。
通常、この諸経費は物件価格の1～2割程度とされます。しかし、共有名義の場合は、共有者の人数に合わせてそれぞれ費用がかかるため、諸経費の総額が通常よりも高額になることがあります。
共有者の離婚からトラブルに発展する可能性も
離婚する場合、結婚してから二人で築いてきた財産を分ける必要があり、これを財産分与といいます。マイホームなどを購入している場合、マイホームも財産のひとつとして含まれます。
共有名義で購入している場合は、どちらかが相応の金額を支払い、もう一方がすべての持分を取得するケースが一般的です。しかし、この過程で意見のすれ違いが起こることも珍しくありません。
共同出資をして少しでも良い家を持ちたい人も多いですが、共有名義の場合は、離婚する際にトラブルの種が増えてしまうことは理解しておく方が良いでしょう。
相続が発生すると共有者が増えやすい
相続が発生すると、法定相続人が誰なのか調べなくてはなりません。その過程で、新たな法定相続人が見つかるケースがあります。
例えば、親が死亡し、司法書士が法定相続人の調査を行っていたところ『隠し子がいた』などのケースです。
新しい法定相続人と接触を避け、そのまま不動産を放っておくと、代が変わったときなどに誰が所有しているかわからなくなり、管理や売却がより困難になります。
共有名義のデメリットを回避する方法
前提として持分割合は明確にしておき、持分割合が記載された書面などは大切に保管しておくようにしましょう。
その上で、共有名義となっている者どうしで契約書を作成し、共有者間のルールを取り決めておくと、何かトラブルが発生したときでも話し合いを進めやすいでしょう。
共有名義はトラブルが起きやすいといわれていますが、いざそうなったときに、少しでもスムーズに話し合いが進められるよう、契約書で共有のルールを取り決め、大切に保管しておく必要があります。
共有名義の変更・解消方法
不動産の共有名義を変更・解消したいときの施策を5つ紹介します。
- 共有名義人の同意を得られれば単独名義に変更できる
- 不動産自体を売却する
- 物理的に土地を分割して単独名義にする
- 他の共有名義人と持分を売買する
- 最終的に共有物分割請求訴訟を起こす手も
それぞれ順番に解説します。
共有名義人の同意を得れば単独名義に変更できる
不動産は、共有名義者の同意を得れば、持分を買い取って単独所有にできます。
不動産は市場の相場に合わせて実勢価格で取引されなくてはなりません。その価格に持分割合をかけることで、持分の取引価格が決まります。
無償譲渡することもできますが、無償で譲渡された場合は、財産を贈与された扱いになるため、贈与税の対象となることは理解しておかなくてはなりません。
また、名義を変更する際には、次の費用がかかることを理解しておきましょう。
- 登録免許税
- 印紙税
- 不動産取得税
- 譲渡所得税
- 司法書士への報酬
不動産自体を売却する
共有名義となっている不動産を売却し、そこで得た売却益を持分割合に応じて分配することで、共有名義を解消する方法があります。
売却する際には、共有名義者全員の同意が必要になる点は理解しておきましょう。
物理的に土地を分割して単独名義にする
所有している不動産が土地の場合、物理的に土地を分割し、共有名義者で分ける方法があります。土地を分割するときには、分筆登記が必要になります。
分筆登記を行う際には、共有名義者だけでなく、該当の土地と隣接する土地の所有者全員の同意を得なくてはなりません。分筆登記は、土地家屋調査士に依頼して行います。
費用相場は、150,000〜300,000円ほどですが、別途で確定測量が必要な場合はさらに費用が上がる可能性があります。また1筆あたり、1,000円の登録免許税も必要になります。
他の共有名義人と持分を売買する
共有名義者の同意を得られれば、持分を買い取って単独所有にできます。しかし、持分を支払うだけの資金がないケースも考えられるでしょう。
そこで、融資を受けて持分を買い取る方法もありますが、銀行は持分の取引に関しては審査が厳しい傾向にあります。
特に、親族間で売買を行う場合、銀行から融資を受けることは難しい場合が多いでしょう。なぜなら、親族間売買を装って、資金を集め、他の用途で利用する場合があるからです。
とはいえ、持分の売買に関して、すべての金融機関が難色を示しているわけではありません。
セゾンファンデックスの「遺産分割ローン」は、共有名義で相続した不動産の持分を買い取る際に利用できます。
親族・親子間の売買にも対応しており、フラット35で融資を受けられなかった方にも融資した実績があります。
対応エリアは全国で、WEBからの申込が可能です。本審査は最短3営業日で完了するため、相続した不動産の持分でお困りの方は、ぜひ以下よりお問い合わせください。
最終的に共有物分割請求訴訟を起こす手も
売買や譲渡に応じてもらえず、共有名義が解消できない場合は、共有分割請求訴訟を起こす方法があります。
裁判所の力を行使し、強制的に共有名義を解消できますが、弁護士費用などが高額になる場合があります。50～100万円ほどが相場ですが、場合によってはそれ以上かかるケースもあるでしょう。
また、裁判所の決定に従わなくてはならないため、自身が望む結果にならない場合でも、決定された内容に従って持分を解消するしかありません。
共有分割請求訴訟は、最終手段として理解しておきましょう。
おわりに
共有名義は、資金的なメリットが大きい反面、トラブルに繋がりやすいデメリットがあることは理解できたでしょう。自分の意思に反して、相続などで仕方なく共有名義となってしまった場合は、早期に解消しておくことをおすすめいたします。
解消方法には、贈与や売買がありますが、贈与の場合は受贈者に贈与税がかかり、売買の場合は持分割合に沿って必要な金額を支払う他、譲渡所得税がかかります。
持分割合の売買で資金が必要となる場合は、セゾンファンデックスに一度ご相談ください。
