このコラムは比較的少額で「マンションオーナーになれる方法」をお伝えします。自己資金が少ないけど不動産投資に興味がある方や株やFXなどの投資よりも比較的リスクが低く中長期の投資をしてみたい方は必見です。メリットだけではなくリスクもきちんとお伝えしていくので、ぜひ最後までお読みください。
初心者の方にもわかりやすい内容となっているのでワンルーム不動産投資に必要な基礎知識が身に付きます。
- 不動産投資初心者がワンルーム不動産投資で成功するコツ
- 株やFXなどとは違う中長期投資といわれる不動産投資の魅力
- 一棟オーナーではなくワンルーム不動産オーナーをおすすめする理由
ワンルーム不動産投資とは？初心者におすすめって本当？
ワンルーム不動産投資は、単身者向けの分譲マンションを一室単位で購入し、賃貸物件として貸し出す形で運用する投資法です。
一室を投資対象とするので「不動産投資」の中でも比較的少額から始められます。手元資金があまりない方や、年収が低い方でも始めやすい仕組みになっているので初心者におすすめと言われています。
ワンルーム不動産投資の流れ
ワンルームの不動産投資は下の流れで進んでいきます。
- 地域・物件を選定する
良い物件はすぐに買い手が見つかります。タイミングを逃さないためにも常に複数の物件情報を見るようにしましょう。希望物件の情報収集をしているうちに探している地域や物件の相場が分かってくるでしょう。 - 不動産投資ローンの申込
融資先の融資担当者へ連絡し、手続きのスケジュールを決めます。ローン審査は書類を提出してから約2～4週間かかります。審査に問題がなければ融資が実行されます。 - 物件購入
無事に融資が実行されたら、いよいよ希望物件の購入です。 - 入居者を募集して賃料を得る
購入した物件を入居者に貸し出して、家賃収入を元手に借入を返済していきます。
ワンルーム不動産投資で利益を得る仕組み
ここで気を付けたいのが、家賃収入からローンの返済額を差し引いた額が全て手元に残るわけではないということです。不動産投資を副業的に行う場合、部屋を不動産会社に管理してもらう管理費用がかかります。
退去時のクロスの張り替えや、次の入居者募集のための手数料も必要になります。その他火災保険等の各種保険料や固定資産税等の年間を通してかかる費用もあります。
各種収入ー各種支出=実際に手元に残る金額
以下に主な収入と支出の項目をまとめておきます。
- 【収入】家賃、礼金、更新料など
- 【支出】管理費用、固定資産税、都市計画税、保険料、ローン返済額など
ワンルーム不動産投資が初心者におすすめの理由
ワンルーム不動産投資が、初心者におすすめと言われている理由として代表的なものが「少額の資金で始められる」点になります。
ファミリー向けや一棟マンションなどの投資物件と比べると購入価格が抑えられ、少ない自己資金で運用を始められます。また、一度入居すると通常は賃貸借契約が終了するまでは家賃の支払いが続くので、比較的安定した収益を期待できます。
ワンルーム不動産投資の5つのメリット
投資を行う上で、どの程度のメリットがあるのかを知ることは欠かせません。この記事では、ワンルーム不動産投資のメリットとして、次の5つについてご紹介します。
- 少額資金でスタートできる
- 家賃収入で収益が得られる
- 団体信用生命保険の補償がある
- 管理業務の負担が小さい
- 老後資金のプラスになる
少額資金でスタートできる
マンションやアパートの一棟投資は、融資を活用したとしても多額の頭金が必要となる場合がほとんどです。それに比べワンルーム不動産投資は少額の資金で始められます。
投資するのに多額の資金が必要だと投資をしたいと思ってもそのための資金を作るところから始めなければなりません。一方少額での投資が可能になれば、収入が十分ではない若い方でも早い時期に投資を始められます。
家賃収入で収益が得られる
ワンルームマンションは、自宅用、仕事用、趣味などの需要が高いため、入居者も入りやすいため、空室のリスクが低いと言われています。
契約期間を満了した入居者が退去しないことや家賃の滞納がない限りは、月々で安定した収益が得られます。株などの金融投資に比べ、長期間の運用を前提とした毎月の家賃収入は利回りやキャッシュフローなども読みやすく「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資となります。
安定的な収益を得られるため、融資を受けている場合でも返済計画が狂うことなく進められるでしょう。
団体信用生命保険の補償がある
ローンを組む際には、原則として団体信用生命保険の加入が欠かせません。団体信用生命保険とは契約者が死亡や所定の高度障害状態になったときに、保険会社がローン残債を支払ってくれるものです。
ご自身にもしものことがあった場合でも、ローン返済がない収益用物件を家族に遺すことができるのです。このように生命保険の代わりになるため、安心感が増します。
管理業務の負担が小さい
一棟マンションを購入すると、エントランスやエレベーターなど共用部分の定期的な修繕が必要です。規模にもよりますが、ひとりのオーナーが負担するためかなりの出費となります。
ワンルームは、ファミリータイプの広めの部屋と比べ、部屋ごとの修繕費も大幅に抑えられます。また手数料が必要にはなりますが、入居者募集や家賃回収などの運用業務に関して管理会社に委託することが可能です。
修繕などの建物管理も同じく管理会社に任せられるので、ほぼ手放し状態での運用が可能となり、効率の良い資産運用ができます。
老後資金のプラスになる
ローン完済後は管理費や保険料などの経費を引いた家賃収入分が、そのまま手元に入ります。また売却すれば、一度にまとまったお金を入手することも可能です。
公的年金や退職金だけではなく、ワンルーム不動産を保有することは将来の生活費の備えにもなります。
ワンルーム不動産投資の5つのリスクと対策
ワンルーム不動産投資は安定した運用ですが、「投資」なだけあり、リスクも生じます。
ワンルーム不動産投資を始める前に、十分にリスクを理解し万全な対策を講じましょう。
空室で家賃収入がゼロになる
入居者からの家賃収入で成り立つ投資のため、長期間空室となると経費だけがかかり、収益が得られません。物件選びの際は、購入価格が安いという理由だけで選ばず、立地なども考慮して空室リスクに備えると良いでしょう。また、空室をできるだけ発生させないように、物件の管理をしっかり行いましょう。
空室は非常に大きなリスクではありますが、逆に空室対策を徹底すれば、不動産投資の成功率をぐんと上げることができると言われています。
また入居者がいたとしても家賃を滞納されるというリスクもあります。不動産管理会社によっては滞納保障がついている場合もあるため、管理委託することもリスク回避の方法の一つです。
金利が上昇すると返済の負担が大きくなる
ワンルーム不動産投資は融資を受けて行う方が多い投資です。さらに変動金利でローンを組むことが多くなります。
そのため、金利の上昇により返済額が大きくなる恐れがあります。変動金利は、一見低金利であるものの市場の金利が上昇すればするほど、支払い利息の負担が大きくなります。金利タイプを選ぶ際には、慎重な判断が必要です。
ワンルーム不動産投資は数年、数十年と行うため、長期的に金利を観察しましょう。対策としては、ローンの乗り換えや売却して利益を確定するといった手段があります。
事故や災害による収益の低下
日本で不動産投資を行う以上、地震や台風、豪雨による災害リスクは避けられません。被害は、資産価値の低下に直結します。修理で入居できない状況になるなどのほか、退去者が出ると空室となり「空室で家賃収入がゼロになる」というリスクにつながりかねません。
耐震面で安心できる物件を購入し、ハザードマップで水害の起こりにくいエリアを選ぶことはリスク対策となるでしょう。
築年数の経過で家賃下落
マンションは築年数が長くなることで、価値が下がる傾向があります。それに伴い、当初考えていた家賃では入居者が見つからないということも十分にあり得ます。ただし、ここで古くなったからといって安易に売却を考えないようにご注意ください。
不動産投資においては、価格の下落が即損失につながるわけではありません。不動産価格は景気に左右されることもあり、価格下落基調が続いたことで不安になって焦って手放すことで逆に損失を生んでしまう可能性があります。
このリスクをふまえて「ある程度価格が下がっている」かつ「10年程度は安心して運用できる」築10～20年前後の物件を購入することをおすすめします。
税金や維持費の負担が大きい
ワンルーム不動産投資のランニングコストは、大きく分けて「税金」、「建物管理・賃貸管理等の維持費」の2つに分けられます。時間とともに室内も設備も劣化していくため、壁紙やフローリングの張り替え、給湯設備等の交換が必要になります。
リフォームをしたり最新設備に交換したりすると、入居希望者に魅力的に映る可能性があります。しかし、必要以上に修繕や設備交換に費用をかけても、かけた費用を家賃で回収できなければ収支は悪化するだけです。収支バランスを考えて過度な修繕は控えるようにしましょう。
また、不動産を所有していることに対して課せられる税金（固定資産税と都市計画税）と不動産投資で一定の所得を得た場合に生じる税金（所得税・住民税）もかかってきます。修繕費は経費となるので漏れなく計上したうえで確定申告を行いましょう。
ワンルームの不動産投資の成功のコツ
ワンルーム不動産投資は、メリットやリスクを把握したうえで、目的を持って運用ができる方にはとても良い投資方法だと言えるでしょう。
では、どのような物件を選び、どのように運営すれば成功に近づけるのでしょうか。失敗しないために気をつけたいポイントをいくつかご紹介します。
都心部で物件を探す
以前は、通勤に1時間かけるという方も多かったですが、最近では「多少家賃が高くても会社の近くに住みたい」「通勤に時間をかけたくない」という要望が強まっています。
都心中心部のマンションには、単身の就職者が多く集まる傾向があります。そのため人気の高い都心部中心の物件を選ぶことは、空室のリスク軽減につながると言えるでしょう。
コロナ禍によりテレワークが推進され郊外流出も予想されていましたが、利便性や多くの企業が変わらず東京に拠点を持ち続けているため、今後も都心に高いニーズが維持されると見込めます。また、エリア選定における重要な要素のひとつに「将来性」があります。
将来性のあるエリアの不動産は資産価値が下がりにくく、長期にわたり賃貸需要が望めます。大規模な開発が行われたエリアは地価上昇率がアップしているという数値も出ています。地価上昇は再開発後ではなく、再開発中に今後の需要増を見越して生じます。そのため、再開発情報は早めにチェックすることが重要です。
設備や間取りをしっかり検討する
入居者に人気の設備を備えることは、空室対策としてとても有効です。最近の賃貸物件の設備は多様化し、レベルも上がっています。過去に最新設備だったものも、今やすっかり定番化。むしろその設備なしでは入居者が決まらないと言われているものもあります。
長期的に安定した運用を行うためにも、設備が充実した物件を選んでおく必要があります。最近だと以下のような設備が人気です。
【ワンルームに人気の設備】
| 共有部分（建物）の設備 | 専有部分（貸室内）の設備 | |
| 宅配ボックス | 室内洗濯機置き場 | 温水洗浄便座 |
| 建物内ごみ置き場 | バス、トイレ別 | 独立洗面化粧台 |
| オートロック（エントランス） | 浴室乾燥機 | クローゼットやウォークインクローゼット |
| インターネット環境 | ||
ワンルームは多くが長方形の形をした物件です。L字や、三角形の部分がある部屋など、居心地が悪い雰囲気が出てしまう物件は、どうしても入居が決まりにくくなる傾向があるので避けた方が良いでしょう。
すべての条件を満たすのはなかなか大変ですが、毎日住宅を使う入居者の気持ちになって購入する物件を選ぶと良いかもしれません。
低金利で条件のいいローンを組む
金利が低く長期間の借り入れができれば、毎月の返済額を削減できます。つまり、条件の良いローンを利用することで、キャッシュフローの悪化に対応が可能となります。
不動産投資ローンは、住宅ローンと比べて融資審査基準が厳しいと言われています。借入れ本人(年齢、収入、雇用形態、自己資金など)と担保物件(耐用年数、物件価値など)の両面から総合的な審査が行われます。
それでは、なかなかローンが通りにくいのでは？と思われたあなたにおすすめしたいのがセゾンファンデックスの「不動産投資ローン」です。銀行などの金融機関で借りられなかった方も、永住権のない外国人の方も借入可能です。他に共担に入れられる物件があればフルローンのご相談も可能です。また、自宅やお持ちの収益用不動産を共同担保にすることもできます。
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おわりに
いかがでしたか。今回は、ワンルーム不動産投資のメリットやデメリット、成功のコツについてまとめました。どの投資でもリスクやメリット、デメリットはつきものです。メリット、デメリットを知っていれば、それらを天秤にかけて投資する価値があるのか判断もできます。
不動産会社の営業マンの言うことだけを鵜吞みにせず、このコラムで得た知識をもとに、ご自身の目や耳で情報を掴んで判断し、納得のいくワンルーム不動産投資をしてください。
