親が亡くなると、ほとんどの方が経験する相続。財産のなかには、慣れ親しんだ実家が含まれていることも少なくありません。そこで、このコラムでは実家の相続についてご紹介します。実家の相続でするべきことや、覚えておきたい手続きの期限、さらに実家を相続するときの注意点とやってはいけないことについて解説します。相続に直面している方はもちろん、将来実家を相続する可能性がある方はぜひ参考にしてください。
この記事のまとめ
実家を相続したものの、住む方がいないために空き家のまま放置したり、建物を撤去する場合がありますが、あまりおすすめできません。誰も住んでいなくても税金や水道代などの維持費は発生し、老朽化すると思わぬトラブルにつながる可能性があるからです。また、建物を撤去すると管理の必要はなくなりますが、相続人の間でもめる原因にもなりかねません。
誰も住まなくなった家は、賃貸物件として利用したり空き家バンクに登録したりすることで新しい活用方法が見いだせるかもしれません。売却も選択肢に含め、大切な実家をスムーズに引き継ぐために、最適な方法を見つけましょう。
実家の相続、まずすべきことは？
実家を相続するとき、気をつけなければいけないのが各手続きの期限です。短いものは3ヵ月の期限となっているため、相続人の把握や財産の整理は2ヵ月以内に済ませておくのがベストです。まずは、実家を相続するときの流れや各種手続きの期限について確認していきましょう。
相続の流れ
親が死亡した場合、相続人が誰であるのか、また親が希望する相続の内容はどういったものなのかを確認するために、法定相続人を確定するとともに遺言書を探しましょう。
遺言書が見つかったら、必要に応じて確認手続きを行います。被相続人である親が公証人のもと作成した「公正証書遺言」であればすぐに相続人が確定しますが、「自筆証書遺言」であれば開封前に家庭裁判所で検認する必要があるので注意が必要です。
法定相続人が判明し、相続人が決定したら、相続財産の調査を行います。財産となる貴金属や預貯金、土地や建物などの資産を調査。さらに、住宅ローンや借金といった負債も調査対象です。
なお、相続にはさまざまな期限があります。調査が遅れると、次に行うべき手続き等が遅れてしまう可能性があります。相続の調査は速やかに始め、2ヵ月以内に済ませておきましょう。
相続後の3つの期限とは
決定した相続人は、さまざまな手続きを行わなければなりません。特に気をつけたいのが「限定承認と相続放棄」「被相続人の確定申告（準確定申告）」「相続税の申告・納付」の期限です。手続きの内容と、期限についてまとめました。
限定承認と相続放棄
相続するのは、プラスの財産だけではありません。場合によっては、財産よりも借金や住宅ローンなどの負債の方が上回る場合もあります。財産も負債もすべて相続する場合には、特別な手続きは必要ありませんが、負債が財産より上回ってしまう場合は、限定承認や相続放棄することも可能です。
限定承認とは、相続で得たプラスの財産の範囲内で債務も相続する方法です。例えば、500万円の負債があり100万円の貴金属の財産があるケースでは、負債を請け負っている銀行などに100万円を支払うことで貴金属を相続することができます。一方、相続放棄はすべての相続財産を受け取らない方法です。
なお、限定承認と相続放棄は、相続人であることを知ってから3ヵ月以内に家庭裁判所に申述することが必要で、3ヵ月を過ぎてしまうと相続人が負債を返済することになります。
準確定申告
準確定申告とは、被相続人である親の代わりに相続人が確定申告を行うことです。準確定申告は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヵ月以内に行わなければなりません。準確定申告では、死亡した年の1月1日から死亡日までの収入の確定申告を行います。
準確定申告では相続人全員の承認が必要です。複数の相続人がいる場合は、全員の署名と押印をした書類を準備しましょう。
なお、準確定申告は、亡くなった方の公的年金収入が400万円以下の場合や、その他の所得が20万円以下の場合は必要ありません。準確定申告は以下に該当する場合に必要です。
- 年間400万円を超える公的年金を受けている場合
- 複数の企業から給与がある場合（フリーランスなど）
- 給与や退職金以外で20万円を超える収入がある場合
- 年間2,000万円を超える収入がある場合
- 不動産所得や事業所得がある場合
- 医療費控除などで還付が受けられる場合
相続税の申告・納付
相続税の申告と納付は、被相続人の死亡を知った日（通常は死亡日）の翌日から10ヵ月以内に行う必要があります。期限を過ぎてしまうと、延滞税などが科されるので、注意しましょう。
相続税は、相続人の基礎控除額である、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超えるとかかります。
例えば、ひとりで相続する場合、相続する財産が3,600万円以内であれば、相続税がかからないのはもちろん、申告の必要はありません。兄弟3人で相続する場合には、3,000万円に1,800万円が加算され、4,800万円まで申告が必要なしとなります。
相続した実家に住む場合の注意点
ここからは、実家を相続する場合の注意点についてご紹介します。相続する実家の老朽化などの状態について、さらに、相続トラブルや生前贈与についてまとめました。
建物の老朽化
実家は、新しくても築20年、一般的には築30年以上のものも多いでしょう。どんなに大切に住んだ家でも、老朽化の懸念は免れません。
実際に住むとなると、水回りを中心にリフォームを行うことが必要な場合も多いです。家の状態によりますが、大規模な改修やリノベーションを行わなければならないことも念頭に置きましょう。
兄弟で相続する場合の相続トラブル
兄弟で実家を相続する場合、誰がどのように住むのかが問題になります。はじめは納得していた相続人が、のちのち不公平感を持ち、相続トラブルにつながることも少なくありません。
複数が相続人となった場合、遺産をひとつずつ分ける「現物分割」、売却して現金化したのち相続人同士で分け合う「換価分割」、分割できない遺産を相続した相続人が他の相続人に現金などを支払う「代償分割」の3つの方法があります。
複数の相続人のなかから誰かひとりが実家に住む場合は、代償分割を行うことが多いです。代償分割であれば、相続財産を明確にしたのち遺産分割協議書を作成することで、兄弟間のトラブルを避けることができるでしょう。
なお、代償分割でまとまった現金が必要な場合は、他の相続人の持ち分を買い取る親族間売買に対応したローンを利用するのもひとつの方法です。クレディセゾングループのセゾンファンデックスでは、相続時の代償金支払いや親族間売買にも対応しています。銀行で資金を借りられないとお困りの方は、ぜひご覧ください。
参照元：住宅ローン｜セゾンファンデックス
生前贈与すると費用が余計にかかることも
贈与税の節税対策として、生前贈与を行う場合もあります。しかし、生前贈与の場合は不動産取得税として実家の固定資産税評価額の1.5％が課せられるため注意が必要です。
一方、築年数が経過している家を相続する場合、実家の評価額が基礎控除範囲内に収まることも考えられます。基礎控除の範囲内であれば、相続税がかからないだけでなく、不動産取得税もかかりません。
相続の場合、実家だけに限らずさまざまな財産があるなど、複雑なケースも多々あります。生前贈与にすべきか、相続にすべきか不安な場合は、税理士などに相談するのが得策でしょう。
実家の相続でやってはいけないことは？
では、実家を相続した場合にやってはいけないこととは何があるのでしょうか。実家の相続で起こりがちな2つのポイントについてまとめました。
誰も住まないまま保有し続ける
実家を相続したものの、相続人の間で誰が住むのかが決まらないなどの理由で、そのまま放置してしまうこともよくあるケースです。しかし、誰も住まない実家を放置したまま保有し続けると、さまざまなトラブルになる危険性があります。
建物の老朽化に加え敷地に雑草が生え、近隣住民からの苦情のもととなるだけでなく、塀が倒れたり台風で物が飛んだりなどして加害責任を負う可能性があるのです。
さらに注意したいのが、2015年に施行された「空き家対策の推進に関する特別措置法」（『平成二十六年法律第百二十七号｜空家等対策の推進に関する特別措置法』）による影響です。「特定空き家」に指定されると大きなペナルティが課されることになりました。
老朽化が進み景観を損ねていたり、衛生上有害になる恐れがあったり、危険な空き家と判断された場合には、特定空き家に指定される可能性があります。
特定空き家に指定された後に自治体からの勧告を受けると、固定資産税減免の解除や命令違反の過料などが科せられるだけでなく、取り壊し費用などを請求されることもあるのです。
家屋だけ撤去する
実家の相続をした後で、すぐに家屋だけ解体してしまうのも、やってはいけないことのひとつといえます。家屋を撤去すると相続人の間でトラブルが生じにくく、管理の必要もなくなりますが、土地の固定資産税が高くなってしまう可能性があるからです。
また、複数の相続人がいる場合は、実家に住みたいと希望している方がいるかもしれません。すぐに撤去してしまうと、実家に住むという選択肢自体をなくしてしまうことになります。
家屋の解体は、土地の固定資産税がどれくらいになるのか、建物は本当に必要ないかについて考えてから行いましょう。
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住まない家を保有し続けるとどうなる？
実家に誰も住まない場合、そのまま保有し続けていると、さまざまな費用が必要になるだけでなく、トラブルの原因にもなりかねません。
不要なお金を支払わなくてはならない
誰も住まない場合でも、家にはさまざまな費用が発生します。
固定資産税
相続した実家には、毎年固定資産税がかかります。固定資産税額は、実家がある自治体が定めた固定資産税評価額×1.4％（原則）です。なお、200平方メートル以下の敷地の場合、課税標準額が6分の1、200平方メートルを超えた部分は課税標準額が3分の1となります。
都市計画税
実家が市街化区域内の場合は、固定資産税とは別に、都市計画税が必要です。市街化区域とは、すでに市街地になっていたり、10年以内に都市化を図っていたりする区域です。
都市計画税は、「課税標準額×一定の税率（上限は0.3％）」で算出可能です。税率は、各市町村の条例で定められています。
都市計画税も固定資産税と同じく、200平方メートル以下の敷地の場合、課税標準額が3分の1,200平方メートルを超えた部分は課税標準額が3分の2になる特例があるので覚えておきましょう。
火災保険
実家に誰も住んでいない状態であっても、火災などの災害に備えて火災保険に加入しておきましょう。しかし、一般的な家屋よりも、空き家の場合は保険料が高くなることがあります。さらに、状態によっては加入できない場合もあるため、保険選びも慎重に行うことが大切です。
修繕費用
修繕せずに放置すると、建物自体にさらなるダメージが生じ、老朽化が進んでしまう恐れがあります。さらに、誰も住んでいないことが一目でわかるような状態になれば、侵入者が住み着いたり、不法投棄などの犯罪場所になったりする恐れもあるのです。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」で特定空き家となった場合、自治体が修繕を行い、思いのほか多くの費用を請求されてしまうといったトラブルにもなりかねません。定期的な修繕を行い、状態を維持しておくことも必要になるのです。
水道代・光熱費
空き家を所持している場合、定期的に清掃に行くこともあり得るでしょう。電気や水道は、毎月基本使用料がかかります。実家を空き家のまま所持しておく場合は、維持費として水道代・光熱費も念頭に入れておきましょう。
兄弟で共有する場合、管理費などでもめることがある
複数の相続人で相続した場合、発生する管理費などがトラブルの原因になることがあります。とはいえ、放置して誰も管理しないと特定空き家に認定される可能性もあるため避けたいものです。
多額の負担を強いられることがないよう、空き家になった実家の管理方法について、相続人同士で話し合うことが大切になります。
住まない家を放置しないためにできること
実家に住まない場合、放置しないためにできる方法についてまとめました。
賃貸物件として利用する
実家に住まない場合、賃貸物件として利用するのも良いでしょう。しかし、地域によっては賃貸の需要がない場合もあるので、注意が必要です。賃貸として利用する場合、チェックしておきたい項目は以下になります。
- 賃貸の需要
- 建物の損失状況
- 事故物件か否か
- 管理できる方がいるかどうか
実家は築年数が経過しているものがほとんどのため、賃貸物件として活用するためにはあらかじめリフォームを検討する必要が出てくるでしょう。また、改修や定期的なメンテナンスも必要です。
しかし、家賃が得られるという大きなメリットもあります。どのくらいで貸すことができ、リフォーム費用がどれくらいの期間で回収できるのかを考え、メリットの方が大きいのであれば、賃貸として活用するのもおすすめです。
売却する
相続した実家に誰も住む予定がないのであれば、売却することも検討しましょう。
実家の売却に当たっては、まずは、実家がいくらで売れるのか、複数の不動産会社に売却価格の査定を依頼すると良いでしょう。複数の相続人がいる場合は、相続する全員が納得する査定金額であることが必要です。
なお、相続をした実家を売却するには、名義変更が必要です。2024年以降には、名義変更が義務化されます。また、相続のために名義を変更する場合、登録免許税が必要になることも覚えておきましょう。
空き家バンクに登録する
空き家バンクとは、地方公共団体のWEBサイトに物件を掲載し、利用希望者に紹介するサービスです。行政が携わっており、移住を希望している方などに情報を提供しています。
空き家バンクへの登録方法は、地方公共団体に申し込みを行った後、市の担当者が調査を行い、問題がなければ簡単に登録ができるため、空き家を放置しないためにも便利な方法です。
土地活用方法をプロに相談する
実家をできるだけ活用したいと考えるなら、不動産のプロに相談するのも良いでしょう。賃貸として活用するべきか、売却するべきかなど、複数の選択肢のなかから将来を考えたアドバイスをしてくれます。何から始めたら良いのかわからないという方も、まずは相談するのがおすすめです。
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相続前に実家を処分してしまう方法も
親が生きている間に、実家の相続について話し合い、先に処分してしまうのもひとつの方法でしょう。しかし、生きている間に実家を処分するのは現実的に難しいのがほとんどです。実家がなくなるだけでなく、親が住む場所を探さなければならず、老人ホームなどに移る場合には、まとまった費用が必要になります。大切な我が家を売却したくないと感じる方も多いでしょう。
そこで活用したいのが、近年人気のリースバックです。リースバックとは、家を売却した後にも、賃貸として住み続けることができるサービス。親が生きている間にリースバックで売却をしておけば、不動産を現金化できるため、相続時のトラブルを防ぐことにもつながります。また、売却後もそのまま住み続けられるため、引っ越しをする必要がないのもメリットでしょう。
おわりに
実家を相続するなら、トラブルなく引き継ぎたいもの。相続した実家は住むだけが選択肢ではありません。誰も住まない場合は、放置せずに売却したり誰かの手に託したり、状況に合わせて選択しましょう。今回ご紹介した内容を、円満な相続に役立ててください。
