相続税対策にマンション購入！節税の仕組みや気をつけたいポイントを解説

マンションを購入し、そのマンションを家族に残す場合、現金での相続よりも相続税を軽減できる可能性があります。相続予定の財産に預貯金が多く、家族に高額な負担を負わせたくない方であれば、「どの程度節税できるか」「マンション購入時にデメリットはないのか」など、気になるのではないでしょうか。

この記事ではマンションによる相続税の節税について解説します。現金とマンションの相続税の比較や気をつけるべきポイントもわかり、安心して相続対策を始められるでしょう。

マンション購入が相続税対策になる理由

相続税の計算では、はじめに預貯金や土地、建物、車、保険などの相続税評価額を算出します。現金は1,000万円であれば1,000万円そのままが相続税評価額です。

一方マンションには、路線価や固定資産税評価額などを用いるため、相続税評価額が大きく減ります。そのため現金で相続するよりも、マンションを購入しその物件を家族に相続させたほうが、相続人の税負担を軽減できる可能性があります。

マンションの相続税評価額の計算方法

マンションの相続税評価額は「土地」と「建物」にわけて算出します。

土地の評価

土地の相続税評価額は「路線価方式」もしくは「倍率方式」で計算します。路線価方式は市街地など、路線価が設定されている地域で用いられます。計算式は「路線価方式での評価額＝路線価×一定の補正率×宅地面積」で、路線価は公示価格の80%程度です。

倍率方式は、路線価が設定されていない地域で用いられます。計算式は「倍率方式での評価額＝固定資産税評価額×一定の倍率」で、固定資産税評価額は公示価格の70%程度です。

マンションが路線価方式か、倍率方式かわからないときには、国税庁のホームページで確認しましょう。

家屋の評価

家屋の相続税評価額は「固定資産税評価額×1.0」で算出でき、固定資産税評価額と同額です。固定資産税評価額は市区町村から送られてくる「固定資産税の課税明細書」で確認できます。

現金保有と賃貸マンション購入の場合で相続税を比較

マンションについては、居住用よりも賃貸用にしたほうが相続税評価額は下がります。

ここでは相続財産が1億5,000万円で、現金と賃貸マンションでどの程度相続税に差があるのか比較しましょう。親と子どもひとりの家庭で、親が死亡し、法定相続人は子どもひとり、基礎控除は3,600万円（3,000万円＋（600万円×法定相続人の数））とします。

現金保有の場合

現金1億5,000万円を相続した際の相続税は以下のとおりです。

（1億5,000万円－3,600万円）×40%－1,700万円＝2,860万円

賃貸マンション購入の場合

次に、親が生前に賃貸マンション1億5,000万円（内訳：土地6,000万円、建物9,000万円）を購入したケースで計算します。自用地の相続税評価額は時価の80%、自用家屋の相続税評価額は時価の70%、借地権割合は70%、借家権割合は30%、賃貸割合は100%と仮定します。

• 賃貸マンション（土地）の相続税評価額
  自用地の相続税評価額＝6,000万円×80%＝4,800万円
  賃貸マンション（土地）の相続税評価額＝4,800万円×（1－70%×30%×100%）＝3,792万円

• 賃貸マンション（建物）の相続税評価額
  自用家屋の相続税評価額＝9,000万円×70%＝6,300万円
  賃貸マンション（建物）の相続税評価額＝6,300万円×（1－30%×100%）＝4,410万円

• 合計の相続税評価額
  3,792万円＋4,410万円＝8,202万円

• 賃貸マンションの相続税
  （8,202万円－3,600万円）×20%－200万円＝720万4,000円

現金で相続した場合の相続税2,860万円と比べると、約2,140万円の差となります。

ローンでマンションを購入するケース

相続税の計算では預貯金や土地、建物などのプラスの財産だけではなく、債務や葬式費用といったマイナスの財産を控除した上で、計算できます。この仕組みを「債務控除」といいます。

ローンでマンションを購入する際には、団体信用生命保険に加入していなければ、債務控除の対象です。具体的には現金5,000万円を所有している方が1億円のローンで賃貸マンションを購入すると、プラスの財産よりもマイナスの財産が多くなり、状況によっては相続税がかかりません。

賃貸マンションの相続税評価額などによって節税効果があるかどうかは変わるため、詳しくは税理士に相談することをおすすめします。

賃貸マンションを購入するメリット

賃貸マンション購入には、相続税の節税の他に、家賃収入が得られる、所得税を節税できるといったメリットがあります。

家賃収入が得られる

マンションを購入し貸し出すことで、入居者がいる限り、家賃収入が発生します。生活費で足りない部分を補えれば、家計が安定するでしょう。また老後の年金にもなります。

定期的に家賃収入を得るためには、入居者が集まるような工夫が大切です。最寄り駅やスーパーから近い物件を探すなど、対策を考えましょう。

所得税も節税できる

マンション経営では損益通算により所得税を節税できる可能性があります。損益通算とは不動産所得の赤字分を給与所得などから差し引き、税金を減らすことです。例えば会社からの給与所得が1,000万円で不動産所得がマイナス100万円の場合、残りの900万円が所得税の計算対象となります。

相続税対策でマンション購入する時に気をつけたい5つのポイント

相続税対策でマンション購入を検討する際には、相続税の節税のみに着目するのではなく、他の税金や残される家族の考えなども含めて、総合的に判断することが大切です。

納税資金不足

マンション購入には2,000万円、3,000万円と多額のお金が必要です。ローンを組む場合にも、毎月ある程度のお金が出ていきます。

家族が亡くなると、相続財産によっては相続税が発生し、相続人は亡くなったことを知った日の翌日から10ヵ月以内に相続税を納付しなければなりません。マンション購入で多額のお金を使えば、納税資金が足りなくなるおそれがあります。

相続税の節税だけを目的にするのは危険ですので、詳しくは税理士に相談してみましょう。

相続人でもめる可能性がある

相続財産に不動産があると、誰が相続するかでもめるといわれています。「相続人で共有して所有すること」や「ひとりが不動産を相続し他の相続人に代償金を支払って解決すること」など、さまざまな相続方法があります。マンションを売却して現金化したいと主張する相続人もいるかもしれません。

「子どもや兄弟姉妹が普段から連絡を取らない」など、相続トラブルが心配なときには別の方法を考えてみることをおすすめします。

空室リスク、修繕費など出費も考慮する

満室を見込んでマンションを購入したものの、商店街の閉店や別の地域での再開発などで、人口が流れていってしまう可能性もあります。空室が目立ち、家賃収入が大きく減少することもあるでしょう。また自然災害でマンションの修繕費が負担になり、赤字が続くおそれがあります。

マンションを購入すると、数年、数十年と持ち続けることもあるため、長期的な視点で運用していけるかシミュレーションすることが大切です。

所得税と住民税は増える

マンションを購入し、入居者に貸し出すと、その分家賃収入が増え、所得税や住民税は増える可能性があります。マンションで相続税を節税できるのは大きなメリットですが、メリットだけに目を向けると危険です。マンションを貸し出すことでどの程度トータルの税負担が増えるのか、専門家に相談しながら計算することをおすすめします。

必ず売却できる保証はない

マンションを購入する際には、将来の売却について視野に入れることが重要です。新築マンションの価値は数年過ぎると下がる傾向にあり、必ずしも売却できるとは限りません。買主が見つかっても希望する価格で売却できないこともあります。

残された家族が経済的リスクを背負う可能性があることも踏まえて、マンションの購入を検討しましょう。

マンション購入による相続税対策に関してよくある疑問

不動産にはさまざまな特例や節税方法があります。ここではよくある疑問として、小規模宅地等の特例とタワマン節税についてわかりやすく解説します。

小規模宅地等特例とは？

小規模宅地等の特例とは土地の一定の面積まで評価額を減額できる制度です。賃貸マンションの場合、条件に該当すれば、200平方メートルまで相続税評価額を50%減額できます。

例えば先ほどの例で、賃貸マンション（土地）の相続税評価額が3,792万円だとすると、最終的な相続税評価額は1,896万円になります。

タワーマンション節税とは？

タワーマンション節税とはマンションの時価と相続税評価額の開きの大きさを利用する方法で、ニュースで聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。

タワマンを評価する際には一般的なマンションと同じく、土地と建物にわけて計算します。タワマンは部屋数が多く、1戸あたりの土地の評価額は小さくなり、建物に関しては高層階のほうが時価は高くなります。タワマンの高層階であればあるほど、開きが大きくなるため、より大きな節税効果を得られるでしょう。

否認されやすい事例はどんなケース？

タワマン節税については国税庁が規制する動きが出ています。否認されやすいケースは、以下のとおりです。

• 死亡後すぐにマンションを売却する
• 死亡する数ヵ月前に、マンションを購入している
• マンション購入時点で被相続人に認知症の疑いがある　など

また、令和6年1月から財産評価基本通達が改正され、相続税評価方法のルールが変わります。これにより、タワーマンションの相続対策も変わってきます。

相続税対策は税理士に相談してから実行するのが適切です。気になる税理士を見つけたら、相談の予約を入れてみましょう。

相続税対策にお悩みなら、専門家のアドバイスを受けよう

マンション購入で相続税対策を考えていれば、専門家に相談することで、より自身に合った対策を提案してくれるでしょう

「セゾンの相続 相続対策サポート」では、経験豊富な提携専門家のご紹介も可能です。相談は無料ですので、お困りの方は電話またはWEBフォームからお問い合わせください。

セゾンの相続 相続対策サポートについての詳細はこちら

おわりに

マンションを購入し相続させることで、現金での相続よりも相続税を軽減できる可能性があります。賃貸マンションであればさらなる節税が見込めるでしょう。マンションを貸し出すことで、家賃収入が入ったり、給与所得と損益通算できたりとさまざまなメリットがあります。

一方で相続税の納税資金が足りなくなり、相続人同士でマンションの相続方法でもめるといったデメリットもあります。空室が続き、家賃収入が少なくなったり、修繕費などの経費が増えたりするのも難点です。

マンションを購入する際には、信頼できる専門家に相談し、ご自身の状況に適した対策を教えてもらうことをおすすめします。