不動産相続の名義変更の手続き｜必要書類や費用相場も解説

大切な家族が亡くなると、手続きや決めなければならないことが多く、悲しむ間もないかもしれません。ただ、遺された家族として、相続税申告や相続登記など期限を確認しながら、やるべきことを進めていきましょう。

この記事では、いざという時に、慌てないよう、相続手続きの流れ、遺産分割の方法など知っておきたい基本とともに、必要書類や費用についてもお伝えします。

相続した不動産の名義変更しないとどうなる？

不動産登記法が改正され、2024年4月1日より相続登記等が義務化されます。被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産を、相続した人の名義に変更する手続きを「相続登記」といいます。

過去の相続において、遺産を分割したものの登記はせずに長期間にわたり放置したため、所有者不明の土地が多く存在します。このような土地が増加している背景には、少子化・核家族化の影響にあり、親族間の関係性が希薄になっていることも背景にあります。

改正施行日以降、「相続の開始および所有権を取得したと知った日から3年以内」に相続登記を行わなければなりません。相続登記を怠った場合には、100,000円以下の過料に処せられることになります。

不動産相続の名義変更の手続き手順

親が亡くなり、相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内に相続税の申告と納税をする必要があります。特に、遺産の中に不動産がある場合には、分割に難航し、手続きに時間がかかることが多く見られます。不動産相続の名義変更の手続きについて、おおまかな手順として、以下のとおりです。

• 相続人を特定する
• 相続財産を特定する
• 遺産分割協議を行う
• 相続登記で名義変更をする
• 相続税の申告をする

相続人を特定する

相続手続きにおいて、まず取り組むべきは、相続人の特定です。そのためには、「被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本」を確認する必要があります。戸籍謄本を確認することで、被相続人のこれまでを知ることができます。

ときには、家族が存在を知らなかった親族などが現れる場合もあり、思いもよらない争族に発展することもあるのですが、あくまでも、相続人の漏れを防ぐことが目的です。

手順としては、まず被相続人死亡時の戸籍から順次さかのぼって、出生まですべての戸籍を揃えます。戸籍謄本は、被相続人の本籍地の市区町村窓口で取得しますが、郵送での申請も可能です。

結婚などにより本籍地が変わっている場合には、前の本籍地の市区町村窓口でも取得しなければなりません。戸籍の書き換え（データ化）によって本籍地が変わっていなくても何通かに分かれることが一般的です。

複数枚の戸籍謄本の日付を確認し、漏れがなければ、秘相続人を中心とした相続関係説明図（家系図）を作成し、法定相続人が確定します。

相続財産を特定する

故人が生前、ノートに書き留めていたり、リスト化など管理ができていれば何よりですが、やろうと思いつつできていなかったというケースが多いのが現状です。相続財産を特定するためにも、同時に、故人の想いを知るためにも遺言書の存在についても確認する必要があります。できるだけ早めに確認しましょう。

税金の納付書から固定資産を調べることも、有効な手段です。

財産は、プラスの財産だけでなく、マイナスの財産についても確認する必要があります。相続財産と特定した結果、ローンなどマイナスの財産が多いケースもあります。その場合は相続放棄や限定承認することも選択肢です。

プラスの財産	マイナスの財産
土地不動産	ローン固定資産税

遺産分割協議を行う

相続人と相続財産が特定できたら、相続人全員で遺産を分ける「遺産分割協議」を行います。話し合いで誰がどの財産を引き継ぐのかなど、相続人全員の合意を得られたら、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書には、全員の署名と実印の押印が必要です。もし、被相続人が遺した遺言書があれば、遺言の内容に基づいて資産を分割します。

相続登記で名義変更をする

家や土地を相続する場合、土地と建物の所有権移転登記が必要です。「相続による所有権移転登記」の手続きで名義が変更されます。

相続税の申告をする

亡くなった日から10ヵ月以内に相続税の申告をします。相続税は財産総額から基礎控除額を引くなどした「課税価格」に対して税金が発生します。

不動産相続の名義変更に必要な書類

不動産相続の名義変更には、被相続人と相続人双方に関する資料が必要です。必要な書類は、相続人の人数や遺言の有無などで変わりますので、事前に確認が必要です。

被相続人に関する書類

被相続人に関する書類として、以下のとおりです。

• 戸籍謄本
  被相続人の出生から死亡時までの連続した戸籍謄本が必要となります。相続人を確定するために取り寄せた戸籍謄本が使えれば、再度申請する必要はありません。添付書類として提出する場合には、公布日より3ヵ月以内であれば有効です。
• 住民票の除票の写し
  住民票に記載されている事項の他に、除票（死亡年月日が記載されたもの）が必要です。最後に住んでいた町の市町村役場で取得します。

相続人に関する書類

相続人（財産を引き継ぐ方）に関する書類としては、以下のとおりです。

• 戸籍謄本
  相続人全員分の戸籍謄本が必要となります。本籍地の市区町村役場で取得します。
• 遺言書
  遺言がある場合には、提出します。遺言の内容に沿って手続きが行われます。
• 遺産分割協議書
  遺言書がない場合は、遺産分割協議書の提出が必要です。
• 印鑑証明書
  遺産分割協議書に署名押印した相続人全員の印鑑証明書が必要です。
• 住民票の写し
  住居地の市区町村役場で、登記名義人になる人の住民票を取得します。
• 固定資産評価証明書
  不動産を管轄する市区町村役場で、固定資産評価証明書を取得します。
• 登記事項証明書
  不動産について登記されている名義人や権利関係が記載された書類です。法務局で申請のうえ取得する他、インターネットでの取得申請も可能です。

不動産相続の名義変更にかかる費用相場

不動産相続の名義変更にかかる費用は、専門家である司法書士に依頼する場合と、自分でする場合で大きく異なります。「セゾンの相続 相続手続きサポート」では、経験豊富な提携専門家のご紹介が可能です。

セゾンの相続 相続手続きサポートの詳細はこちら

自分で手続きをする場合

費用は抑えられますが、書類の記入などで手間がかかります。

必要書類取得費用＋登録免許税^※＋交通費など実費

^※登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
　固定資産税評価額が2,000万円とすると80,000円

なお、ご自身でされる場合、書類作成などのサポートをそうぞくドットコム 不動産で対応しています。

司法書士に依頼する場合

費用の内訳は、必要書類取得費用＋登録免許税＋司法書士報酬です。司法書士への手数料相場は、1不動産当たり50,000〜100,000円程度の費用が発生します。手間をかけたくない場合には、司法書士への依頼がおすすめです。

不動産を相続する場合の分割方法

遺産に不動産があり、相続人が複数人いる場合、不動産をどのように相続するのかが問題となることが多いのが現状です。実際の相続ケースとして以下の4つのパターンがあげられます

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有持分

具体的な例で確認しながら進めましょう。

【事例】

被相続人（夫）が残した財産：不動産6,000万円、現金3,000万円

法定相続人：配偶者、子A・B

現物分割

現物分割とは、不動産を1人が相続する方法をいいます。

配偶者：不動産6,000万円　

子A：現金1,500万円

子B：現金1,500万円

法定相続人は配偶者と子どもたちである場合、配偶者が不動産を取得し、その他の金融資産を子どもたちで分割するなど話し合いで合意ができていることがポイントです。

金融資産など不動産の他に財産がある場合は、他の相続人の合意が容易にできますが、不動産の評価額が大きい場合、今回は相続税が発生しなかったとしても、二次相続で子どもたちに引き継ぐ場合には、特例が適用されないことから相続税が発生することが想定されます。

代償分割

代償分割とは、​​​​特定の相続人が不動産を取得し、残りの相続人に相続相当分の金銭を渡す方法です。

配偶者：不動産6,000万円　

子A：現金1,500万円に加え、配偶者から750万円

子B：現金1,500万円に加え、 配偶者から750万円

財産は異なりますが、金額的な価値は同等となるよう分割します。

換価分割

換価分割とは、不動産を売却し、現金を相続人で分ける方法をいいます。

不動産を売却し、6,000万円に現金化した場合

配偶者：現金4,500万円　

子A：現金2,250万円 

子B：現金2,250万円

均等にお金が渡ることがメリットとなります。現金を受け取った相続人全員には、不動産を売却したことにより譲渡益（取得価格を上回った場合）に対し、譲渡所得税の支払義務が生じます。

共有持分

共有持分とは、不動産を複数人で共有する方法です。将来的に、不動産を売却する場合や賃貸として貸し出す場合は、全員の合意が必要です。

不動産相続でトラブルを未然に防ぐポイント

相続トラブルを未然に防ぐためにも、「遺言」を残しておくことをおすすめします。

2020年7月10日から法務局での自筆証書遺言の保管制度が始まりました。作成した遺言を法務局で預かってくれる新しい制度です。紛失や盗難の心配なく、費用は保管料（1件につき3,900円）と法務局までの交通費のみです。

遺された家族で、遺産について話し合い、合意ができればいいのですが、それぞれの経済状況や想いによって、快諾できないケースもあり得ます。

法定相続割合で分割することも可能ですが、それでも納得のいかず、揉めるケースも少なくありません。話し合いが平行線となった場合には、家庭裁判所への申立てにより、調停や審判で中立的な第三者を交えて話し合うことになります。

相続税申告期限に間に合わず、特例が適用されないなど、精神的・経済的・時間的な負担となり得ますので、そうならないためにも、生前に遺言を残すことが有効です。

遺言書の作成は司法書士に依頼することができます。不動産相続に関することは、司法書士の専門領域ですので、登記手続きも併せてワンストップで依頼できればスムーズです。なお、「セゾンの相続 相続手続きサポート」では、経験豊富な提携専門家のご紹介が可能です。

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おわりに

不動産登記法が改正され、2024年4月1日より相続登記等が義務化されることになりました。これまで、相続登記の申請は義務ではなく、申請しなくても、不利益を被ることはありませんでした。私たちの周りにも、亡くなった方名義のままの不動産は多くあるでしょう。だからこそ、今改正の罰則付きの義務化は、国の本気度がうかがえます。

公的書類の取り寄せから、税申告、移転登記など、相続が発生すると、やるべきことは多くあります。必要書類とスケジュールをきちんと管理しつつ、もれなく進めたいものです。時間的な負担と、精神的な負担を考慮すると、報酬を支払っても信頼できる専門家に相談、依頼をおすすめします。

何より大切なことは、遺産分割協議における家族との話し合いです。故人が残してくれた財産で争うことは、可能な限り避けたいものです。