土地の価格は、何を基準に、どのように決められるのでしょうか。自分の保有する土地は、いくらで売れるのか。など土地の価格に関する疑問は多い一方で、わかりにくいという声も多く耳にします。なぜならば、土地の価格は個別事情に大きく影響するため、簡単には算出できないのです。
この記事では、土地の価格を知るための基準や調べ方、そして注意点について紹介します。
この記事を読んでわかること
- 土地の価格を決める基準は5つあり、公示地価、基準地価、相続税路線価、固定資産税路線価、時価である
- 土地の価格は立地、広さ、向き、需要、経済情勢などの影響を受ける
- 土地の価格を調べる方法、算出方法、注意点
土地の価格は5つの基準をもとに決められる
土地の価格には、定価がありません。土地は同じ地域、同じ面積であっても、その形状や接する道路との距離など状況は違うため、また、同じ土地であっても、売買などの契約ための金額、保有する土地に対する課税、相続による財産評価など目的によっても、その土地の価額は異なります。
土地については、「一物四価」もしくは「一物五価」といわれ、ひとつの土地に対して、何を基準とするかによって複数の価格が存在します。それぞれの基準について解説しましょう。
公示地価
「公示地価」は、地価公示法に基づき、複数の不動産鑑定士により調査が行われ、国土交通省の土地鑑定委員会の審議を経て決定される価格です。毎年1月1日時点における「標準地」の正常な価格を3月下旬に国土交通省が公示するもので、土地売買の際の指標や公共事業の取得価格の基準となっています。
公示されると、ニュースなどで「昨年に比べ○％上昇」などと報道されることも多いので、耳にしたことがあるかもしれません。
公示地価は、標準地における1平方メートル当たりの価格で、建物がある場合は建物がない更地として評価されます。
基準地価
「基準地価」は、各都道府県が主体となり、毎年7月1日時点における「基準地」の評価が9月頃に公表される土地の価格です。
基準地価の評価方法は公示地価とほぼ同じですが、都市計画区域内以外も含まれ、また公示地価では不動産鑑定士が2人以上で鑑定を行うのに対し、基準地価では1人以上という点が異なります。
基準地価は、公示地価と同じ地点での評価もあるため、1月1日時点の「公示地価」との比較により半年ごとの評価の動向を知ることもできます。基準地価は公示地価を補完する役割もあります。
相続税路線価
「相続税路線価」は、一般的には「路線価」とも呼ばれ、道路ごとに付された価格をもとに毎年1月1日時点を基準として7月初旬に国税庁から「相続評価基準書」として公表されています。
毎年発表される路線価は、相続税や贈与税を算出する際の目安として「1平方メートル当たりの宅地の価格」を表しており、「公示地価」の80％が目安となっています。
固定資産税路線価
「固定資産税路線価」は、土地の所有者に課される固定資産税や都市計画税の他、不動産取得税や登録免許税の算定基準となる価格です。各市町村（東京23区内は東京都）によって決定され、「公示地価」の70％が目安となっています。
なお、固定資産税評価額は、評価額の見直しを3年毎（次回は2024年4月頃）に行います。
時価（実勢価格）
「時価」は、「実勢価格」ともいわれ、実際に取引をする際の価格で、当事者間で合意した金額をいいます。実勢価格は、近隣の取引事例等を参考にしつつ、その土地の固有条件や売買当事者の事情をふまえて決定されます。
なお、参考にする事例の価格そのものがその当事者の事情をふまえた価格であるとすると、適正価格かどうかという点では乖離があることがあります。
土地の価格に影響する条件は
その土地の価格は、売買契約を想定すると、一般的な取引と同様に、需要と供給のバランスによって成立します。需要が多ければ価格は上昇しますし、供給が上回れば価格は下がります。
土地の価格に影響する条件として、「立地」「広さや形」「向き（方角）」「需要」「経済情勢」「土地の利用計画」などがあげられます。
立地
立地条件は、土地の価格形成において大きく影響します。
「駅から徒歩10分以内」「スーパー（コンビニ）に近い」など利便性が良ければ人気が集中するため価格が高くても買いたい、高く売れる立地となり得ます。一方で、立地条件によっては、需要が期待できず、価格を下げざるを得ないということになります。
広さや形
広い土地であれば活用の自由度があるため価格が高く設定できますし、同様の理由から、正方形や長方形などの整形地は価格が高くなります。
奥まった土地やいびつな土地、接道状況によっては、建築基準法で建物が建てられない場合もあります。価格設定どころか売れない土地、売りにくい土地ということもあり得ます。
建ぺい率・容積率・用途地域
土地にはそれぞれ、その土地に建てられる建物の大きさ「建ぺい率（敷地面積に対する建物の建築面積）」「容積率（敷地面積に対する建物の延べ床面積）」の上限が建築基準法によって決められています。
また、都市計画法では、住居系・商業系・工業系の用途に応じて13の用途地域が定められています。これらの用途地域では、それぞれ建ぺい率や容積率が異なります。つまり、土地の活用効率が価格に影響するのです。
向き
土地の向き、「日当たり」を重視する方は多いのが現状です。一般的には、南東西北の順で価格が高いといわれています。
需要
「需要があるかどうか」が土地価格に大きく影響します。
雑誌やドラマで取り上げられた「おしゃれな街」であれば、駅からの距離が徒歩20分でも高い価格設定が可能な場合もありますし、運行本数の少ない路線の駅であれば、たとえ徒歩5分でも需要がないということも考えられます。
経済情勢
社会情勢や経済状況によっても、土地の価格は変動します。金利が下がれば不動産の取引は活発になり、金利が上昇すれば、不動産の取引需要は少なくなる傾向です。
また、景気によっては、自宅用として土地を探すだけでなく、投資目的のケースも増えます。そういった意味で世の中の経済情勢にアンテナを張ることはとても重要です。
土地の利用計画
行政的要因と呼ばれることもありますが。駅前の再開発計画や区画整理が進めば、利便性の高まり、活性化が期待できます。安いと思われていた田舎の土地が、なぜか急激に高騰する事例も多くあります。確実な情報を収集できるかどうかが「カギ」となります。
道路との接道状況
魅力的なエリアでも、その土地が道路から奥まっている場合や、特に他人の土地を通り抜ける必要がある場合などは、防災、防犯上の懸念もあるため、価格が低くなりがちです。
土地の価格を調べる方法
実際に、土地の値段を調べたい場合には、どうしたら良いのでしょうか。不動産会社への依頼のほか、自分自身でも、土地の価格を調べる方法があります。また、注意すべき点もありますので、以下を参考にしてみてください。
不動産会社の査定を受ける
不動産会社に、売却できる価格の見積もりを依頼します。その地域での取引事例を参考に査定する机上査定の他、実際に現地に出向き査定する訪問査定があります。
訪問査定であれば、プロの経験から個別事情を加味した価格が算出されるため実態に近い土地の相場がわかります。基本的に査定は無料ですし、査定を依頼したからといって契約をする必要はありません。複数の不動産会社に依頼した場合、絶対的な価格ではないため、金額に差が生じることもあります。
最近では、インターネットでの簡易的な査定シミュレーションもあります。住所や面積などを入力するだけで誰でも、すぐに調べることができるため便利ですが、あくまでも簡易査定ですので、実際の価格とは大きく乖離する場合も多く、目安として捉えるようにしましょう。
固定資産税評価額を参考にする
所有している土地の価格を調べたい時には、毎年4月～6月頃に郵送されてくる「固定資産税納付書（課税明細書）」に記載されている「固定資産税評価額」で確認することができます。市町村や都税事務所で「固定資産評価証明」を取得して確認することも可能です。
固定資産税評価額は、概ね、公示地価の70％程度になるように定められています。公示地価は、一般的に実勢価格の代用とされることが多いため、実勢価格の目安は、「固定資産税評価額÷0.7」で算出することができます。
相続税路線価を参考にする
国税庁ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で検索すると「相続税路線価」を調べることができます。
相続税路線価は、公示地価の80％程度になるように定められているため、
実勢価格の目安は、「相続税路線価×土地の面積÷0.8」で算出することができます。
おおよその価格を知るためには有効ですが、路線価は、その道路沿いにあるあくまでも「標準的な面積・形状」の土地の評価額を表します。そのため、詳細を知るためには、路線価をもとに、奥行距離や不整形（いびつな形）の度合い、角地など対象地の形状に基づいて補正率を参照して補正する必要があります。
なお、地方では相続税路線価が定められていない地域もあります。その場合には、市区町村の「評価倍率表」を確認し、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる「倍率方式」によって評価額を算出します。
地価公示・地価調査を参考にする
国土交通省の土地総合情報システム「地価公示・都道府県地価調査」で調べることができます。
土地の所在地を地図から選択し、検索条件などを指定します。住宅地や商業地など用途区分がわかればチェックすることで絞り込むことが可能です。近隣の類似事例からおおよその価格を知ることができます。
ただし、基準地点が必ずしも調べたい土地でないことも多く、また、接道状況や方角によっても価格差が生じることから実際の価格とは乖離する可能性もあります。
土地の相続にまつわるご相談は「セゾンの相続 相続手続きサポート」へ！
相続税の申告、遺産分割、分割後の不動産売却などさまざまな局面で土地などの不動産価格を知りたい場面が想定されます。相続に関する手続きにおいては、一般的な売却とは異なる注意点などもありますので、まずは、専門家への相談をおすすめします。
「セゾンの相続 相続手続きサポート」では、信頼できる専門家との無料相談や最適なプランの提案が可能です。相談だけしたいという方も、まずは、お気軽にお問い合わせください。
おわりに
「土地」は、その場所に存在する唯一無二の存在であるため、定価がつけられません。評価額を知るためには、売買や課税のためといった目的に合わせて、基準をもとに算出することができます。公表されている基準も、特定の地点の標準的な地形に基づいたものですので、個別事情をふまえる必要があります。
また、需要と供給のバランスによっても価格に影響すること、変動することを理解しておきたいものです。いずれにしても、資産の多くが不動産というケースが多いのは、日本人の特徴ともいえます。土地の価格について、また価格の調べ方について知っておくことには、大きな意味があります。
