未登記の建物とは？デメリットや登記するメリット、よくある疑問などを徹底解説

未登記の建物は、そのままにしておいてもメリットはほとんどありません。登記をした方が良いとわかっていても、費用面や登記するメリットがわからないという場合は、ぜひこのコラムを参考にしてください。未登記建物のデメリットや登記することのメリット、登記する場合の費用面についても解説しています。

未登記の建物とは？

未登記の建物とは、不動産（土地や建物）の登記登録をしていない建物のことです。

不動産登記法により新築した建物を取得した場合は、その、所有権を取得した日から1ヵ月以内に表題登記を申請しなければならないと定められています。なお表題登記とは、まだ誰にも登記されていない土地や建物について最初に行う登記のことです。

築年数が古い場合、建てた当時に登記をせず現在もそのままになっていることもまれにあります。このような登記漏れの物件や、相続等で所有者が変わったにもかかわらず変更登記をしていない物件など、最新の情報での登記をしていない物件も未登記の建物です。

このあと詳しく解説しますが、未登記のままにしておくことでのメリットはほとんどありません。また、登記した建物の増築をした部分に対しても登記が必要です。

建物すべてが未登記である場合や、未登記部分のある建物に関しても売却できない等のデメリットがあります。未登記であることのデメリットについて、ここから詳しく確認していきましょう。

未登記の建物を所有している場合のデメリット

未登記の建物を所有している場合のデメリットについて解説します。

• 過料の発生
• 売却が難しい
• 融資が受けられない
• 特例措置が受けられない
• 所有権や賃借権の主張ができない
• 登記をするための費用が発生する

過料の発生

未登記の建物を所有している場合は、100,000円以下の過料（罰金のようなもの）が発生する可能性があります。

なお、これは1ヵ月以内に表題登記をしていない場合の過料です。冒頭で紹介した増築部分未登記に対する過料はありません。ただし、過料の対象にならないというだけで、この後ご紹介するデメリットに関しては増築部分未登記も対象となる場合があるため注意しましょう。

売却が難しい

不動産の取引では、売主と買主が双方で協力して登記する義務があります。登記は共同申請が原則であるためです。

このことから、未登記の建物を売却する場合、買主名義に登記することができないというデメリットが生じます。何らかの事情で現在の所有者の特定が難しい場合、未登記のままの建物は登記せずに取り壊す場合もあります。未登記物件の売却はできなくても解体は可能なためです。

融資が受けられない

建物をリフォームする際の融資には、表題登記が必要になります。一般的に建物を担保に入れ抵当権を設定することが融資の条件であるため、未登記の場合には融資が受けられないことがほとんどです。

ここまでで、未登記の物件は売却もできず、融資を受ける大がかりなリフォームもできないということがわかりました。

特例措置が受けられない

未登記の場合は都や市町村が建物の存在を把握していないため、土地の固定資産税や都市計画税に対する特例措置や負担調整措置が適用されません。

なかでも、固定資産税の軽減措置が使えず、軽減措置を使った場合の6倍の固定資産税額になります。

所有権や貸借権の主張ができない

第三者が所有している土地に未登記の建物が建っている場合、底地の所有者に対して建物の所有権や貸借権の主張ができません。

登記には、ご自身がその建物の所有者（使用者）であると対外的に主張できる目的があります。そのため、未登記のままだと所有者（使用者）かどうか確認が取れず、最悪の場合は立ち退きを命じられ、建物の取り壊しをすることになるのです。

登記するための費用が発生する

表題登記もされていない未登記家屋を登記する場合は、表題登記と所有権保存登記の2つが必要になります。

所有権保存登記とは、表題登記をした家の所有者であると確定するための登記です。建物が古ければ建物の概要がわからないため、登記に必要な情報が足りないことがあります。

その場合は再度調査が必要となることから、費用が余計にかかることもあるでしょう。

登記することで得られるメリット

登記することで得られるメリットについて解説します。

• 権利や所有者の明確化
• 融資や売却など各種手続きがスムーズ

権利や所有者の明確化

登記をすることのメリットは、その不動産が誰の所有物で、どのような状態の建物かが明確になることです。

所有権や貸借権など権利の登記もするため、登記を見たすべての方に対して建物の権利を主張できます。

融資や売却などの各種手続きがスムーズ

登記済の建物は担保に入れやすいため融資がスムーズです。逆の視点で考えると、登記をしていないと不動産の活用はほとんどできないということになります。登記をすることで誰の所有かはっきりしているため、売却もスムーズに進められるでしょう。

登記の種類と必要な費用は？

ここからは、主な登記の種類と発生する費用について解説します。

• 表題登記
• 所有権保存登記
• 抵当権設定登記

表題登記

表題登記とは、建物の所在や地番、家屋番号や建物の種類、構造、床面積などを記録することです。古い建物で未登記の場合、建物の構造や正確な床面積が不明であるという場合には、土地家屋調査士へ調査を依頼し、現状の建物について調べてもらう必要があります。

表題登記にかかる費用は、必ず発生する登録免許税として10,000～30,000円が必要です。土地家屋調査士へ依頼する場合は別途100,000円前後が必要です。

所有権保存登記

所有権保存登記とは、前述の表題部にしか登記がない場合に初めて所有権を記録すること。これまで登記していない未登記建物では、表題登記と所有権保存登記をセットで行う必要があります。

発生する費用は、登録免許税として10,000～30,000円です。別途、司法書士へ依頼する場合には30,000円前後かかる場合が多いでしょう。なお、司法書士の報酬は、一律で決まっているわけではありません。司法書士によって報酬体系はさまざまですので、依頼する場合には前もって報酬を確認しておくと安心です。

抵当権設定登記

抵当権設定登記とは、住宅ローンなど融資を受ける際に建物を担保とする際に必要な登記のこと。そのため、未登記建物の登記に際し、特に金銭の借り入れをしないのであれば抵当権設定登記は必要ありません。

抵当権設定登記にかかる費用は、最低でも登録免許税として20,000～200,000円必要です。借り入れる金額によって、登録免許税に差があります。別途、司法書士へ依頼する場合には50,000円前後の報酬が発生します。

ます。別途、司法書士へ依頼する場合には50,000円前後の報酬が発生します。

未登記の建物に関するよくある疑問

登記の建物に関するよくある疑問について、以下3点についてご紹介しましょう。

• 未登記の建物でも固定資産税は発生する？
• 未登記の建物であっても火災保険に加入できる？
• 未登記の建物は相続できる？

未登記の建物でも固定資産税は発生する？

未登記であっても、固定資産税は発生します。併せて、都市計画税や不動産取得税等も課税対象となるため、仮に税金を払いたくないという理由で未登記にしていても意味がありません。

前述しましたが、未登記のままにしておくことで、固定資産税の軽減措置が受けられないため税額が高くなるデメリットがあります。

そのため、登記をせずに放置することによるメリットはないといえるでしょう。

未登記の建物でも火災保険に加入できる？

未登記の建物であっても、ほとんどの場合で火災保険に入ることが可能です。ただし、場合によっては「家屋所在証明書」などの取得が必要になることがあります。

登記があれば確認できる建物の状況が確認できないため、家屋所在証明書をもって正確な建物の情報を保険会社に記録するためです。

未登記の建物は相続できる？

未登記の建物でも相続はできます。ただし、登記済みの建物の相続より手続きが煩雑化することが多いでしょう。

手続きの流れとして、まず未登記の建物の相続人を決定することが必要です。次に表題登記を行い、同時に所有権保存登記を行うことで、登記済物件として相続が可能になります。

ただし、手続きが大変、よくわからないといった際には相続に強いプロに相談するのがおすすめです。「セゾンの相続 相続手続きサポート」では、相続に強い司法書士や税理士と提携し、最適なアドバイスも実施していますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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おわりに 

未登記建物をそのままにしておくことにメリットはありません。むしろデメリットしかなく、なかでも、未登記のままにしておくことによる金銭面の負担は大きいでしょう。未登記でも固定資産税は払い続ける必要があり、さらに固定資産税の軽減措置は適用外となるため税額が大きくなります。

また、未登記建物の売却やローンを使ったリフォームもできないなど、自在性がほぼありません。相続で未登記物件を相続した場合は、セゾンの相続にお気軽にご相談ください。