評価額が最大80％減に！相続税における小規模宅地等の特例とは？

「両親が亡くなったら実家を相続するけど、相続税が高そうで」と不安な方もいらっしゃるかもしれません。亡くなった方が住んでいた家を相続する場合、要件に当てはまれば小規模宅地等の特例の適用が受けられます。

今回の記事では、ご家族の相続が発生した際の相続税額が心配な方のために、小規模宅地等の特例について詳しく解説します。手続きをすれば相続税額が大幅に安くなるかもしれませんので、有効活用してください。

相続税における小規模宅地等の特例とは？

相続税には、小規模宅地等の特例が設けられています。亡くなった方が住んでいた家などを相続する場合、条件次第では小規模宅地等の特例が利用でき、結果として相続税が安くなるかもしれません。ここでは、小規模宅地等の特例について詳しく解説します。

小規模宅地等の特例について

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいた家が建っている土地など、一定の要件を満たす土地を相続する場合、一定面積までは相続税の計算上の評価額を50％または80％減額できる制度です。相続税の計算の前提となる金額が安くなるため、結果として節税できます。

なお、この制度は相続人（土地を受け継いだ方）の生活を守る意味合いがあります。

家や事業用の土地を全て相続税の課税対象にした場合、相続税が払えずに結局手放さざるを得ないかもしれません。そこで、一定の面積までは相続税法上の評価額を下げることで相続税を抑え、土地を手放さなくても済むようにしています。

なお、小規模宅地等の特例において減額をするのは、あくまで相続税の計算をするためだけです。特例を適用したからといって、土地そのものの価値が変わるわけではありません。

小規模宅地等の特例を利用できる土地とは？

小規模宅地等の特例を利用できる土地は以下の3種類です。

• 住んでいた土地
• 事業用の土地
• 賃貸用の土地

それぞれについて、詳しく解説します。

住んでいた土地

亡くなった方が住んでいた家が建っている土地のうち、一定の範囲まで評価額が減額されます。専門用語では特定居住用宅地等というため、併せて覚えておきましょう。

事業用の土地

亡くなった方がその土地を使って事業を営んでいた（例：店舗や事務所を建てていた）場合も、一定の範囲まで評価額が減額されます。専門用語では特定事業用宅地等といいます。なお、同族会社を通じて事業を営んでいた場合は特定同族会社用事業用宅地等というため、併せて覚えておきましょう。

同族会社とは特定の関係にある個人あるいは法人が一定数以上の株式を有していたり、出資を行っていたりする会社のことです。親族経営の会社とは限らないので、同族会社に当てはまるかどうかは税理士や弁護士など専門家に確認しましょう。

賃貸用の土地

亡くなった方が土地の上にアパートを建てたり、駐車場として整備して貸していたりした場合も、一定の範囲まで評価額が減額されます。専門用語では貸付事業用宅地等といいます。

小規模宅地等の特例を利用するための要件

小規模宅地等の特例では、以下の表にもあるように、要件を満たすと一定の面積までは相続税の評価額の減額が受けられます。

宅地等の利用区分	上限面積	減額割合
特定居住用宅地等	330㎡	80％
特定事業用宅地等	400㎡	80％
貸付事業用宅地等	200㎡	50％

要件について、さらに詳しく解説します。

特定居住用宅地等の場合

要件を満たした場合、330㎡までの部分について、80％評価額が減額されます。ただし、特定居住用宅地等の場合、特例が適用できるのは以下に当てはまるご親族に限られるので注意してください。

• 配偶者
• 同居の親族
• 家なき子（持ち家のない別居親族）

また、当てはまるご親族であっても、続柄によって求められる要件が異なります。以下のいずれか、もしくは両方の要件を満たさなくてはいけません。

• 所有要件：相続開始時から相続税の申告期限まで所有していること
• 居住要件：相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住していること

相続する方	所有要件	居住要件
配偶者	なし	なし
同居の親族	あり	あり
持ち家のない別居親族	あり	なし

なお、大前提として亡くなった方が相続開始直前まで住んでいた家が建っていることが必要になります。更地にしてしまった場合は適用対象外になりますので注意してください。

特定事業用宅地等の場合

亡くなった方がその土地で事業を営んでいた場合、以下の条件を満たせば特定事業用宅地等として扱われます。土地のうち400㎡までの部分について、評価額を80％減額することが可能です。

• 亡くなった方の個人事業に使用されていた土地である
• 相続税の申告期限まで引き続き事業を営んでいる
• 相続した土地を申告期限まで引き続き保有している
• 申告期限までに遺産分割を終えて申告書を提出する

貸付事業用宅地等の場合

営んでいた個人事業がアパートや駐車場の賃貸だった場合は、貸付事業用宅地等として扱われます。以下の条件を満たせば、土地のうち200㎡までの部分について、評価額を50％減額することが可能です。

• 不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業を営んでいる
• 相続税申告期限まで継続して貸付事業を行っている
• 相続税申告期限まで該当する宅地等を保有している
• 相続開始前3年以内に貸付事業を開始した宅地等でない（3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っていた場合は適用可）

小規模宅地等の特例を使う場合に必要な手続きと書類

小規模宅地等の特例は、条件を満たしたら自動的に適用されるわけではありませんので注意してください。具体的にどんな手続きが必要か、書類は何を用意する必要があるのかについて、詳しく解説します。

小規模宅地等の特例を使う場合の手続き

小規模宅地等の特例を適用するためには、管轄税務署への申告が必要になります。前提として、相続税を期限内（相続開始から10ヵ月以内）に申告しないといけないため、間に合うように動きましょう。

特定居住用宅地等の場合

亡くなった方が住んでいたご自宅を相続したなど、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を使いたい場合、以下の書類を用意しましょう。

必ず必要な書類

どんなケースであっても必要になる書類は以下のとおりです。

• 相続税の申告書
• 遺言書または遺産分割協議書の写し
• 図形式の法定相続情報一覧（被相続人と相続人の関係を証明するもの）
• 被相続人の戸籍謄本（相続発生日から10日以降に作成されたもの）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 申告期限後3年以内の分割見込書

法定相続情報一覧の様式は、法務省のWEBサイトからダウンロードできます。記入例も掲載されているので、参考にしましょう。

また、申告期限後3年以内の分割見込書は相続税の申告期限内に遺産分割が完了しなかった場合に添付します。国税庁のWEBサイトから様式と記入例が入手可能です。

なお、相続人全員の印鑑証明書は、遺産分割協議書に押印した印鑑と同じものを使ってください。

同居していた場合に必要な書類

配偶者であれば、前述した書類だけで問題ありませんが、同居している親族（子どもなど）の場合は、住民票の写しも添付しなくてはいけません。

ただし、マイナンバーカードを提出するなら不要になります。住民票と住所・氏名が一致しているなら通知カードでも可能です。

同居していなかった場合に必要な書類

同居していない親族の場合、前述した書類に加えて以下の2点が必要になります。

• 戸籍の附票の写し（相続発生日以降に作成されたもの）
• 相続する家屋の登記事項証明書および借家の賃貸借契約書等

ただし、相続人がマイナンバーカードを提出できるなら、戸籍の附票の写しは必要ありません。

また、被相続人が生前、老人ホーム等に入居していた場合は、以下の書類を用意しましょう。

• 被相続人の戸籍の附票の写し（相続発生日以降に作成されたもの）
• 介護保険の被保険者証、要介護認定証、要支援認定証、障害福祉サービス受給者証等の写し
• 施設等へ入居する際の契約書の写し等

特定事業用宅地等の場合

基本的には、特別な書類は必要ありません。しかし、親族経営により法人化された会社の建物がある場合は特定同族会社事業用宅地等となるため、以下の3点の書類を添付する必要があります。

• 対象法人の定款の写し
• 対象法人の登記事項証明書
• 対象法人の株主名簿

貸付事業用宅地等の場合

基本的には、特別な書類は必要ありません。ただし、相続発生前＝亡くなる前3年以内に、新たに被相続人等の特定貸付事業として使われた場合は、被相続人等が相続発生日まで3年を超えて特定貸付事業を行っていたことの証明書類が必要になります。

賃貸借契約書や確定申告書など、事業を行っていた書類を添付して申告すれば構いません。

小規模宅地等の特例を使う場合に注意したいこと

小規模宅地等の特例を使う場合は、以下の3点に注意しましょう。

• 相続税の申告が必須
• 遺産分割協議を終わらせる
• 小規模宅地等の特例が使えない場合がある

それぞれについて、詳しく解説します。

相続税の申告が必須

大前提として、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、期限内に相続税の申告を済ませる必要があります。

相続税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヵ月以内に申告・納税しなくてはいけません。特例を使ったことで相続税の支払額が0円になったとしても、本来は相続税が発生していたなら、申告する必要があります。

遺産分割協議を終わらせる

小規模宅地等の特例を利用したい場合は、遺産分割協議は終わらせておきましょう。小規模宅地等の特例の利用要件の中に「相続税申告書の提出期限までに相続財産が分割されていること」と明記されています。

実際のところ、遺産分割協議が終わっていなくても小規模宅地等の特例を利用することができます。ただし、追加で提出する書類があるうえに、方法も変わってくるため注意してください。

状況	必要書類	手続きの流れ
申告期限後3年以内に未分割であった土地が分割される場合	申告期限後3年内の分割見込書	小規模宅地等の特例を使用しない方法での相続税の申告・納付を行い、分割が決まり更正の請求を行うことで多く納めすぎた税金の還付手続きを行う
申告期限後3年以内に分割が完了しない土地の場合	遺産が未分割であることについてやむを得ない理由がある旨の承認申請書	申告期限後3年を経過する日の翌日から2ヵ月を経過する日までに承認申請書を提出し、承認がおりたら分割後に小規模宅地等の特例を受けられる ※分割確定から4ヵ月後に更正の請求が必要

小規模宅地等の特例が使えない場合がある

小規模宅地等の特例が使えないケースもあるため注意しましょう。ます、宅地が棚卸資産の土地だった場合は、小規模宅地等の特例は使えません。例えば、被相続人が生前不動産業を営んでいて、商品として一戸建てやマンションを扱っていた場合が考えられます。

また、相続人が不在の場合は小規模宅地等の特例は使えません。例えば、亡くなった方に配偶者や子、両親、祖父母、兄弟姉妹がいなかった場合が考えられます。

このような場合でも、長年連れ添った事実婚パートナーなどが特別縁故者として財産を受け取れる可能性はありますが、それでも小規模宅地等の特例の適用は受けられないので注意しましょう。

小規模宅地等の特例を受けたい場合は、生前に婚姻届を出したり、養子縁組をしたりして、法的な家族になっておかなくてはいけません。

小規模宅地等の特例の利用における疑問点

小規模宅地等の特例の利用において、多く寄せられる質問とその回答を紹介します。

• 老人ホームに入った場合利用できる？
• マンションの場合は利用できる？
• 二世帯住宅の場合は利用できる？
• 広い土地の場合はどうすると良い？

老人ホームに入った場合利用できる？

老人ホームに入った場合は、小規模宅地等の特例の利用が可能です。2014年の税制改正により、以下の一定要件を満たせば小規模宅地等の特例が使えるようになりました。

• 要介護認定か要支援認定を受けている
• 住居を他の人に貸したり、事業用に使ったりしていない
• 都道府県に届出を出している老人ホームに入居している

なお、老人ホームに入った後の住居を誰かに貸していた場合は、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例が適用されます。

マンションの場合は利用できる？

利用可能です。ただし、小規模宅地等の特例はあくまで「建物が建っている土地」を前提にしています。

マンションはあくまで区分所有に過ぎない以上、戸建てに比べて土地のウエイトが小さいです。そのため、小規模宅地等の特例により節税できる相続税額も多くありません。

二世帯住宅の場合は利用できる？

基本的に二世帯住宅でも利用可能ですが、区分所有登記されている二世帯住宅では利用できません。

具体例として「1階部分は父親が所有権を有していて、2階部分は長男が所有権を有している」というパターンが考えられます。なお、共有登記されている二世帯住宅であれば特に問題ありません。

広い土地の場合はどうすると良い？

要件を満たす方が複数いる場合は、誰が特例を使うのかを選びましょう。小規模宅地等の特例が受けられる土地の面積には上限があるためです。相続人が2人以上の場合でも上限は変わりません。

例えば「父親・母親・長女」というご家庭で相続が発生したとします。父親が所有していた200坪の土地を相続する場合、母親と長女が100坪ずつ相続したとしましょう。母親は配偶者である以上、相続財産の評価額が1億6,000万円までは相続税がかかりません。

そのため、長女が小規模宅地等の特例を受けたほうが、節税効果は高くなるはずです。ただし、相続人間で話し合いをし、同意を得てから進めましょう。

利用できるか迷ったときはセゾンの相続へ相談を

小規模宅地等の特例が適用できるかどうかは、実際の事例を見て判断しないと断言できない部分が大きいです。「うちの場合はどうなのかしら？」と思った場合は、なるべく早めに専門家に相談しましょう。

「セゾンの相続 相続税申告サポート」でも、提携専門家のご紹介が可能ですので、小規模宅地等の特例の利用に関するお悩みについてご相談いただけます。相談は無料で受け付けておりますので、まずはご連絡ください。

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おわりに 

小規模宅地等の特例は、相続税額を大幅に減らせる可能性がある特例なので、ぜひ有効活用したいところです。相続財産の額によっては、小規模宅地等の特例を使うことで相続税が0円になるケースもあるでしょう。

しかし、実際に利用できるかどうかは専門家による判断が必要になるうえに、手続きに当たって揃える書類も多くあります。何より、遺産分割協議や相続税の申告を相続発生から10ヵ月以内に終わらせないと事実上利用が難しい制度です。生前から準備を進め、いざ相続が発生した場合でも慌てないようにしておきましょう。