任意売却の流れやメリット | 自己破産すべきか?判断基準も解説

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任意売却の流れやメリット | 自己破産すべきか?判断基準も解説

任意売却とは住宅ローンを滞納しているなどの状況で、借入先の金融機関の同意を得て家を売却する方法のことです。任意売却により競売を回避でき、その交渉過程でリースバックで話がまとまれば、引き続き家に住むことも可能になります。このコラムでは任意売却の仕組みやメリットを詳しく解説します。

1.任意売却とは金融機関の同意を得て不動産を売却する方法

任意売却とは住宅ローンを6ヵ月以上滞納し、なおかつローンの残債が売却金額を上回ってしまう不動産を、金融機関から同意をもらって売却する方法です。金融機関とは住宅ローンの借入先である債権者のことをいいます。

通常、住宅ローンは不動産を売却する前に完済し、住宅ローンの担保として設定された抵当権を解除します。ちなみに抵当権とは、住宅ローンが払えなくなった場合に家を競売にかけて売却したお金を回収する権利のこと。住宅ローンを借りるときには不動産を担保にする、つまり抵当権を設定しています。

不動産の売却資金をあてても住宅ローンが残ってしまう場合は、抵当権を解除できず、本来であれば不動産の売却そのものができなくなります。しかし、任意売却をすれば不動産の売却後もローンが残ってしまう状況でも、債権者である金融機関の了承を得て一定の条件をクリアすることで抵当権を解除してもらうことができます。

1-1.競売、通常売却との違い

競売と任意売却の主な違いは、「強制力の有無」と「経済的損失の大きさ」です。一方、通常売却に近い形で行われる任意売却ですが、通常売却との違いとしては「売却の目的」が挙げられます。

ここからは任意売却における、「競売との違い」「通常売却との違い」についてそれぞれ詳しく解説します。重要なポイントであるため、違いをよく確認してみてください。

1-2.任意売却と競売の違い

任意売却と競売について、不動産の所有者から見た主な違いは「強制力があるかないか」と「経済的な損失の大きさ」です。

任意売却では住居を明け渡す時期などを債権者と相談をして決めることができますが、競売についてはそれが許されません。そのため家を競売で手放す場合、家の所有者とその家族はご自身たちの意思とは無関係に引っ越しをしなければならず、精神的な負担が大きくなります。仕事や学校などとのスケジュールの調整がしにくいため、学生の場合は学期の途中で転校をしなくてはなりません。

このほか、任意売却では競売と違って売却金額、売却後の返済方法などの希望が反映されやすいという特徴があります。競売にかける場合は、市場価格の65%前後で落札されるケースが多いとされます。さらに競売にかかる費用が住宅ローンの残債に追加され、任意売却よりも経済的な負担が大きい傾向があるのです。

そもそも競売とは、不動産所有者との意思とは無関係に債権者が抵当権になっている不動産を裁判所を通じて差し押さえ、強制的に売ってしまうシステムです。住宅ローンを滞納してしまうと早ければ3ヵ月で、債務者が持っていたローンを分割で返済する「期限の利益」という権利を失います。それによりローンの分割返済が不可能になり、残った住宅ローンの全額を一括で返済しなければならなくなります。

ローンの残債を一括で返すことができなければ、金融機関は担保である不動産を強制的に売却し、売却で得た資金によって債務者に貸したお金を回収します。競売は任意売却に比べ強制力が強く、債務者の意思や希望は反映されない点に注意しましょう。

1-3.任意売却と通常売却の違い

任意売却と通常売却とのもっとも大きな違いは「売却の目的」です。任意売却は銀行の債権回収が目的であり、通常売却はご自身のために行うものです。

任意売却は確実に債権回収を行うために、通常よりも短期間で売却活動を行います。それにより「売り急ぎ」の状態となり、市場価格よりやや低い価格での売却となるケースもあります。

通常売却はいつまでに売らなければならないといった期限がないため、一般的には3ヵ月程度かけて売却します。売主が売却金額に納得することができなければ、もっとじっくりと時間をかけても問題ありません。通常売却は自分のためのものなので、不動産会社選びや売却時期・期間、売却価格などすべて自由に決められます。

2.任意売却のメリットと注意すべき点

任意売却は競売と比べて、通常売却に近い形で不動産を売却できることが特徴です。メリットと注意点については以下のとおりです。

【メリット】

  1. 物件所有者の情報を非公開にできる
  2. 引っ越し費用の控除が認められる可能性がある
  3. 残ったローンの分割返済ができる
  4. 希望の引越し日を相談できる

【注意点】

  1. 速やかに売却活動を始める
  2. 任意売却物件の取り扱いが多い業者を選ぶ
  3. 個人信用情報への登録の可能性があることに留意する

ここからは、それぞれの項目について詳しく解説します。

2-1.メリット1.物件所有者の情報を非公開にできる

任意売却は見かけ上、通常の不動産売買と変わりません。通常売却と同じように、周囲に対して所有者の情報を非公開にすることができます。

これに対して競売が決定すると、裁判所のWEBサイトなどに所在地や不動産、物件の写真が公開されます。新聞やインターネットにも競売物件として掲載されることがあるため、周囲に知られる可能性があります。

2-2.メリット2.引っ越し費用の控除が認められる可能性がある

任意売却では、不動産の売却資金から引っ越し費用を捻出することが認められる可能性があります。なぜなら、任意売却は売却資金をどのように配分するかについて、債権者と相談して決める余地があるからです。売却に関する仲介手数料や税金についても、同じように売却したお金から捻出することができるかもしれません。

競売では、引っ越し費用や売却にかかる手数料なども自己資金から支払わなければならないため、生活の立て直しが困難になるリスクがあります。

2-3.メリット3.残ったローンの分割返済ができる

通常、ローンの残債は一括返済を求められますが、任意売却であれば、不動産を売却して、残った住宅ローンの残債について、交渉次第で分割返済ができる場合があります。

また、債権者と「分割和解の契約」を結び分割での返済を認めてもらえれば、毎月の返済を5,000円〜20,000円程度の無理のない設定で行うことも可能になります。

2-4.メリット4.希望の引越し日を相談できる

任意売却の場合、通常売却と同じように、引っ越しの日程などについて債権者と相談することができます。仕事や学校などを考慮して都合の良い日に決められるだけでなく、余裕をもって次の引っ越し先を探すことができる点もメリットです。

競売では、買主が決まった途端に退去を命じられるため、物理的にも精神的にも大きな負担がかかります。

2-5.注意点1.速やかに売却活動を始める

売却方法が任意売却に決まったら、できるだけ速やかに売却活動を始めましょう。通常、任意売却によって不動産を売却できてもローンの返済は残りますが、不動産を高く売ることができればローンの返済額は少なくなります。

そのため少しでも良い条件で売却できるよう、1日でも早く売却活動を始め、売却期間を長くすることが重要です。

2-6.注意点2.任意売却物件の取り扱いが多い業者を選ぶ

任意売却の際には、任意売却物件の取り扱いが多く経験や知識が豊富な不動産会社を選ぶことも重要です。任意売却は通常の不動産売買よりも、法律の知識や金融機関との交渉力が求められるからです。

これまでの任意売却物件の取り扱い件数が多く、弁護士や司法書士などが主体であるか、連携している不動産会社を選ぶようにしましょう。

2-7.注意点3.個人信用情報への登録の可能性があることに留意する

厳密には、任意売却により生じることではありませんが、一般的に住宅ローンの返済を3ヵ月以上滞納すると、個人信用情報に事故情報として登録される可能性が高いです。事故情報が登録されると、5年間程度の期間はクレジットカードの審査に通らなかったり、金融機関からの借り入れができなかったりします。また、住宅ローンやカードローンの利用も難しくなります。

3.任意売却を成立させるには

任意売却をスムーズに成立させるために、内覧の際には室内の掃除を隅々までおこない、不要な物を整理して購入契約者の心証を良くすることを心がけましょう。

また、任意売却を成功させるには不動産の査定額が適正であることも重要です。まれに相場よりも高い査定額が算出されることがありますが、その場合はなかなか売却できない可能性があります。

4.任意売却と自己破産のどちらを選択すべきか

住宅ローンが残っている状況で自己破産しようか悩んでいる場合、自己破産の前に任意売却を検討することをおすすめします。任意売却によって市場価格に近い値段で家を売ることができれば、場合によっては売却で得た資金でローンが完済できるかもしれません。そうすれば、自己破産の手続きを免れることができます。

自己破産の前に任意売却を検討すべき理由としては、自己破産は任意売却後にも行えるという点もあります。現実問題として、任意売却しても住宅ローンが残ってしまうこともあります。その住宅ローンも返せないという場合は、残ったローンを自己破産の手続きにより免責とすることもできます。

また、既にお伝えしたとおり、債権者との交渉次第では任意売却金から引っ越し費用を捻出できる可能性もあります。そのほか、金融機関によっては不動産を手放す際に生じる「抹消登記費用」や売却時の手数料の「仲介手数料」を負担してくれることもあり、持ち出し費用を抑えることができるかもしれません。先に自己破産をしてしまうと家は没収され、任意売却もできなくなります。

不動産などの一定以上の財産を持っている方が自己破産すると、財産を持たない方の自己破産時よりも、裁判所に支払う「予納金」が高額になることにも注意しましょう。一定以上の財産がある方が破産した場合、財産を債権者に分配する手続きを「管財事件」、財産がない方の手続きを「同時廃止」といいます。

財産がある方の「管財事件」の予納金は約20万円〜50万円であり、支払えないと自己破産に進むことができません。そのため、自己破産の前に任意売却を検討すべきだといえます。

5.任意売却が可能な期間

任意売却の手続きを開始できる時期は、家を任意売却で得た資金でローンが完済できるか否かで変わります。売却で得た資金でローンが完済できる場合は、すぐに開始することができます。

それに対して、売却で得た資金よりも住宅ローンの残債の方が多い、いわゆるオーバーローンの場合は、「代位弁済」後でないと任意売却を始めることはできません。代位弁済とは、保証会社が債務者の代わりに金融機関に一括して住宅ローンの残債を返すことです。これにより、金融機関から保証会社へと債権者が代わります。

任意売却の期間は、開始してから最大1年間ですが、状況によっては1年以上となることもあります。通常早くても3ヵ月から6ヵ月はかかるとされています。債権者が売却を見込めないと判断をすると、任意売却から競売の手続きに移行します。ただし、競売が開始しても、開札期日までに任意売却ができれば競売を取り下げてもらえます。

任意売却の期間等の目安と流れについてのイメージは下記表のとおりです。詳細については後述いたします。

時期・期間内容
住宅ローン滞納後1ヵ月から2ヵ月金融機関から督促がくる
住宅ローン滞納後3ヵ月から6ヵ月保証会社から「代位弁済」の通知がくる ※任意売却の手続きの開始
数日間金融機関との相談、ローン滞納や残債の把握をする
約1〜2週間不動産会社の選定+不動産価格の査定
約1ヵ月〜3ヵ月間売却時期や価格について、債権者の同意をとる
約1ヵ月〜3ヵ月間任意売却の開始(内覧などの実施)
売却開始から約1ヵ月から3ヵ月売買契約の締結
契約から約1ヵ月物件の決済・引き渡し
状況に応じて数年間ローン残債の返済

6.任意売却に関する一連の流れ

任意売却に関する流れは次のとおりです。

  1. 金融機関から督促を受け協議を行う
  2. 不動産の査定の依頼、不動産会社の選定をする
  3. 債権者(金融機関)から任意売却の合意を得る
  4. 任意売却を開始〜買主と売買契約を締結する
  5. 不動産の決済と引き渡しを行う
  6. 残債を返済する

通常の売却と似ている部分もありますが、ところどころ債権者の同意を得る必要があるなど違いもあります。前もって全体の流れを把握しておくことで、スムーズに行動ができるはずです。ここからは、それぞれの内容について詳しく解説します。ぜひ参考にしてみてください。

6-1.金融機関から督促を受け協議をおこなう

住宅ローンの滞納が続くと、支払いを促す督促状や催告書が届いたり、督促の電話がかかってきたりします。それでも返済が難しい場合には、このタイミングから任意売却の検討を視野に入れ、金融機関に相談することをおすすめします。後回しにしてしまいがちな内容ですが、なるべく初動を早くすることがポイントです。住宅ローンの滞納の状況や残債の金額について、金融機関に確認しておきましょう。

また早い段階であれば、金融機関との直接の話し合いだけでなく、全国住宅ローン救済協会などの第三者に間に入ってもらうことも可能です。今後の展開に有益なアドバイスなどをもらうことができる可能性があります。

そして滞納を3ヵ月〜6ヵ月続けると、保証会社を利用している場合には保証会社から代位弁済の通知が送られてきます。

6-2.不動産の査定の依頼、不動産会社の選定をする

任意売却をする方向で固まったら、不動産会社に査定依頼を行います。はじめから一社に絞らず複数社に査定をしてもらい、各社の結果を比較して決めましょう。査定を依頼し、不動産会社を決めるまで一般的に1〜2週間程度かかります。

査定額が相場よりも高いなど、適正な価格ではない場合、任意売却では買い手が見つからず競売に移行してしまう可能性もあります。高い査定価格は魅力的ですが、目先の利益にとらわれて最終的な目的を忘れないようにしましょう。不動産会社の選定は慎重に行うことをおすすめします。

6-3.債権者(金融機関)から任意売却の合意を得る

査定を通じて不動産会社が決まったら、不動産の売却価格や売却の時期、売却後のローン残債額などについて、債権者と相談のうえ同意を得ましょう。

通常の売却と違い、不動産の所有者の意向のみで手続きを進めていくことはできません。最終決定権は常に債権者にあることに留意することが重要です。売却について債権者から同意を得る際も、1ヵ月〜3ヵ月程かかる可能性があるため、ゆとりをもって交渉を始めましょう。任意売却がスタートしたあとも、その都度、債権者との相談を重ね、確認を取っていく必要があります。

なお、売却後にもローンが残ってしまう場合は、金融機関に相談してローン返済方法などの計画をたてておくことも重要です。

6-4.任意売却を開始〜買主と売買契約を締結する

任意売却を開始する際には、通常の不動産売買と同様に、不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を締結します。任意売却の開始に伴い、部屋の内覧などもスタートします。

内覧とは、物件の購入を検討する方が建物の様子などを実際に見学するもの。購入検討者の心証を良くするために、部屋はできる限り綺麗に掃除をして、いらない物は処分しスッキリと整理整頓しておきましょう。自分が購入を検討しているとして、どのような家だったら購入したいと思うか、想像してみるとうまくいくかもしれません。

買主が見つかり次第、債権者と売買の条件などについての最終確認を行います。売却条件への同意をもらえたら、買主と売買契約を締結します。売買契約の締結は、売却開始から1ヵ月〜3ヵ月後のタイミングとなるケースが多いです。

任意売却は通常の不動産売却と異なるため、売主である所有者が不利益とならないように、売買契約時に次の2つの特約を盛り込むことが一般的です。

  • 債権者から抵当権抹消の合意を得られなかった場合の白紙解約
  • 契約不適合責任の免責

「債権者から抵当権抹消の合意を得られなかった場合の白紙解約」とは、売買契約締結時になって債権者から売却許可を取り下げられた場合、不動産を手に入れられなくなった買主からの違約金請求を回避するための契約です。

債権者が複数人いるような場合、そこでの話し合いに折り合いがつかないようなこともあります。いずれにしても債権者からの売買許可については、売主である所有者の裁量の及ぶものではないので、賠償を免れることができます。

また「契約不適合責任の免責」は、通常の不動産売買で売主が負うことが課されている、「契約不適合責任」の責任を負わないですむようにするものです。「契約不適合責任」は、売却後に見つかった雨漏れや家の傾きなどの欠陥の修理や賠償をすることを約束する契約のこと。「契約不適合責任の免責」が盛り込まれるのは、任意売却の売主がこれらの責任を果たすことが難しいためです。

6-5.不動産の決済と引き渡しをおこなう

買主の購入準備が整ったらいよいよ不動産の決済と引き渡しを行います。ただし、前提として売主の売却資金の分配やローン残債の返済の方法について、債権者と話し合いがついていなければなりません。

不動産の決済と引き渡しをした日に、売却資金でローンを返済します。不動産の決済と引き渡しは、契約からおおよそ1ヵ月間のうちに行います。そして抵当権を抹消し、不動産の所有権を買主に移転させます。

6-6.残債を返済する

任意売却が終わったからといって、ローンの残債がなくなるわけではありません。ローン残債がある限り、返済は続きます。残ったローンの返済方法については、債権者と相談しながら計画を立て、改めて返済の契約をしましょう。

ただし、もともと住宅ローンの返済ができずに任意売却となった経緯は債権者も認識しています。交渉次第ですが、任意売却後は月々の返済額は5,000円から20,000円程度の無理のない範囲で相談してみましょう。

7.任意売却に関連して進めておくべき3つのこと

任意売却に関連して進めておくべきことについては、次の3つが挙げられます。

  1. マンションの管理費の精算
  2. 任意売却にかかる諸経費の確保
  3. 任意売却後の引っ越し費用・生活費の相談

いずれも手つかずでいると、その時になって慌ててしまうかもしれません。すべてに取りかかっておくことは難しくても、やらなければいけないことをあらかじめ認識しているだけでも不安要素の解消につながるはずです。

7-1.マンションの管理費の精算

売却する物件がマンションであった場合、管理費や積立修繕金についても滞納していたというケースが考えられます。可能であれば事前にこれらの精算を済ませておきましょう。なぜなら、管理費などの滞納分はそのまま次の買主に継承されるため、そのことが売却の妨げになる可能性があるからです。

ただし、そもそも住宅ローンの返済が困難であったからこそ任意売却となったのであり、管理費や積立修繕金の支払いも困難であるという状況も考えられます。そのような場合は、不動産の売却資金から精算したい旨を金融機関に伝え、相談しておきましょう。

7-2.任意売却にかかる諸経費の確保

任意売却においても通常のケースと同じように、次のような売却に関する諸経費がかかりますが、これらの費用を確保する目処もつけておきましょう。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 抵当権抹消登記の費用
  • 測量費用(戸建てや土地の売却の場合)
  • 建物の修理費、残置物の撤去・処分費用

さらに、ローンの返済手数料や遅延損害金も忘れてはいけません。不動産の売却資金からの精算について債権者と相談をしておくようにしましょう。

7-3.任意売却後の引っ越し費用・生活費の相談

引っ越し費用や当面の生活費に関しても、できるだけ早い段階から債権者と相談を重ねておくことをおすすめします。任意売却が終わっても、引っ越しや当面の生活についてのお金が必要になります。ですが、そこまでの資金を確保するのは難しいという方も多いはずです。

債権者との相談・交渉によって、不動産の売却資金から引っ越し費用や生活費を出してもらえる可能性があります。できるだけこちらの希望を通しやすくするためにも、債権者との連絡はこまめにとり、関係性をつくっておくべきでしょう。

ただし債権者が承諾してくれなかったり、それだけでは足りなかったりするケースもあるでしょう。親戚や知り合いの中で、ある程度まとまったお金を貸してくれる方を見つけることも視野に入れておく必要があります。

8.任意売却の交渉過程でリースバックで話がまとまれば自宅に住み続けられる

リースバックとはリースバック会社が家を買取り、リースバック会社が貸主として、賃貸借契約を結ぶことで、売却後もその家に住み続けられるサービスです。簡単にいうと持ち家だった家を売り、同じ家を賃貸物件として借り、住み続けるということです。

住宅ローンの滞納が続くと、まず一括返済か任意売却かの判断を迫られ、いずれもかなわなかった場合には家は競売にかけられてしまいます。そうなってしまうと、その家に住み続けることはできません。

早い段階で任意売却を選択したとして、任意売却によって住宅ローンの残債をなくすことができても、家は手放すことになります。しかしリースバック契約を結ぶことができれば、住み慣れた家に住み続けることができるのです。

リースバックの仕組みを知ると、住宅ローンの返済が滞り任意売却の検討を始める段階で、任意売却を選択せずリースバック契約を結べば良いのではと思う方もいるかもしれません。

ですが、任意売却かリースバックかという選択肢となるわけではなく、リースバックはあくまでも任意売却の手続きを進める中で話し合いを重ね、決めるものです。つまり、リースバックは任意売却の延長線上にある契約といえます。

リースバックの最大の魅力は、なんといっても任意売却後に引っ越しせず住み続けられる点です。生活環境を変える必要がなく、住み慣れた家で引き続き生活できるため、精神的にも金銭的にも負担が少なくてすみます。

特に子どもがいるような場合は、引っ越しをすると転校を余儀なくされることがほとんどです。リースバックを利用すれば、子どもの教育環境や友人関係を変えることなく、今まで通り過ごすことができます。引っ越しの必要がないため、引越しにかかる費用を用意する必要もありません。

リースバックによって持ち家から賃貸となり、家の所有者が変更したとしても、見た目は何も変化はありません。そのため、近所の目が気になるということもありません。

また任意売却後に再度、家を買い戻すことができるのも、リースバックのメリットです。一時的に収入が減ってしまい資金繰りが厳しくなってしまっても、任意売却後に仕事や収入が安定すれば、再び家を所有することができます。

そのほか持ち家を所有していると住宅ローンだけでなく、不動産の維持費である固定資産税や、マンションの場合は修繕積立金や管理費を支払わなくてはなりませんが、リースバックを利用し賃貸借契約を結ぶことで固定資産税やマンションの管理費などを支払う必要がなくなります。これらは買主が負担するため、毎月の家賃のみの支払いをすれば良くなります。

立ち退かなければならない通常の任意売却と比べ、リースバックで売却できる価格の方が安くなる場合もありますが、これらのメリットとの比較で判断をすればよいでしょう。

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おわりに

住宅ローンの返済を続けるのが難しいと感じたら早めに任意売却を検討し、金融機関に相談することをおすすめします。自己破産しようか迷っている場合、先に任意売却することで売却金額によっては自己破産を免れられるかもしれません。

ローンの滞納が続くと自宅は競売にかけられますが、任意売却であれば競売に比べて通常に近い形で売却することができます。また、リースバックを利用することができれば、任意売却後も賃貸物件として住み続けることが可能になります。少しでも条件の良い売却ができるよう、1日も早く任意売却をスタートさせましょう。

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