住宅ローンの返済比率はどのくらいが理想?計算方法や注意点を解説

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住宅ローンの返済比率はどのくらいが理想?計算方法や注意点を解説

住宅ローンの返済比率とは、年収に占めるローンの年間返済額の割合のことです。この数値は、借り入れの金額を決める際の目安になります。このコラムでは、住宅ローンの返済比率はどのくらいが適当か説明し、年収ごとのシミュレーションもご紹介します。

1.住宅ローンの適正な返済比率はどのくらい?

住宅ローンを組む際は、借入額をいくらにするか決める必要があります。住宅ローンは長きにわたって返済が続くため、借りられるだけ借りるのではなく、自身の年収に対して適切な借入額を検討すべきでしょう。借入額を考える際は、「返済比率」をひとつの基準としてみるのも良いでしょう。ここでは、基本的な考え方や計算の仕方、理想的な目安などを解説します。

1-1.返済比率とは

返済比率とは、年収に対して住宅ローンの年間返済額が占める割合を表したものです。年間返済額を年収で割ったものに、100を乗じることで求められます。

年間返済額には、住宅取得を目的とした借り入れの年間返済額と、住宅取得以外を目的とした借り入れの年間返済額が含まれます。住宅取得以外を目的とした借り入れとは、キャッシングやカードローン、自動車ローンなどです。

年収に用いる数字は、住宅ローンを申し込む方の年収と、収入を合算する方の年収を合わせて求めます。例として、「年収600万円、年間返済額120万円」と仮定すると、返済比率は以下のとおりです。

  • 120万円÷ 600万円×100=20% 

1-2.審査での基準は30~35%が目安

住宅ローンを組む際の審査では、返済比率が重視されます。これは、申込者の返済能力を超える金額を融資しないようにするためです。金融機関によって異なるものの、例えば全期間固定金利型の住宅ローンであるフラット35では、返済比率の基準は30〜35%です。 

年収600万円と仮定した場合、返済比率が5%変わるだけで、月々の返済額には以下のような差が生じます。

返済比率30%35%
年間返済額180万円210万円
月々の返済額15万円17万5,000円

返済比率の上限は年収に応じて決まっていることもあります。例えば、フラット35を利用する場合の年収に対する返済比率の上限は以下のとおりです。

年収400万円未満400万円以上
基準〜30%〜35%

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1-3.理想の返済比率は20%

金融機関が設ける返済比率は30〜35%が一般的と説明しました。しかし、住宅ローンについて考える際の理想的な返済比率は20%とされています。返済比率を20%にすべき理由はいくつかあります。

  • 住宅ローンの返済期間中に家計の状況が変動する可能性がある
  • 住宅を維持・管理するための支出がかさむ
  • 手取り年収に換算した場合は返済比率が大きくなる

住宅ローンは長期間返済を続けるものです。返済していく中では、子どもの教育費が増加したり、収入が減ったりすることも考えられるでしょう。住宅を維持・管理するためには、固定資産税や修繕費などの費用も発生します。これらの要因が重なり、借入時は予想できなかった支出が膨らむかもしれません。

また、返済比率の計算では税金を差し引く前の「額面年収」を用いるのが基本です。しかし、実際に手元に残るのは税金が差し引かれた「手取り年収」であり、どちらで計算するかによって返済比率は大きく異なります。

例えば、「額面年収800万円、手取り年収589万円、年間返済額160万円」と仮定した場合、額面年収と手取り年収に対する返済比率は以下のとおりです。

額面年収20%
手取り年収約27%

このように、額面年収で計算した場合は20%でも、手取り年収に換算した場合は30%近くになります。賃貸に住む場合の家賃の目安に置き換えて考えると、適正な住居費は手取り月収の3分の1とされています。

持ち家に住む場合は、上述した住宅の維持・管理にかかる費用も考えなければいけません。これらの理由を踏まえると、手取り年収に対する返済比率が賃貸と同程度であり、家計が圧迫されずに返済を続けられる返済比率の目安は20%程度といわれています。 

1-4.ボーナス払いを併用する場合

住宅ローンの返済にボーナス払いを併用する場合は、計算方法が異なります。具体的には、年間返済額にボーナス返済分を加算しなければいけません。「年収500万円、毎月返済額10万円、ボーナス返済20万円(年2回)」と仮定した場合、返済比率は以下のように求められます。

  • (10万円×12ヵ月+20万円×2回)÷500万円×100=32%

2.【年収別】返済比率ごとの借入可能額をシミュレーション

返済比率の基礎知識を理解したら、返済比率ごとの借入可能額をシミュレーションしてみましょう。ここでは、返済比率に対する借入可能額を以下の3通りの年収に分けて見ていきます。

  1. 年収400万円
  2. 年収500万円
  3. 年収600万円

借入可能額は「(年間返済可能額÷12ヵ月)÷借入金額100万円あたりの返済額×100万円」で求められます。年間返済可能額とは、年収に返済比率を乗じたものです。なお、シミュレーションする際の仮定条件と計算式は以下のとおりです。

【仮定条件】

  • 返済期間:35年
  • 金利:1.0%
  • 元利均等返済
  • ボーナス返済なし
  • 借入金額100万円あたりの返済額:2,822円 ※このケースの場合

2-1.年収400万円

年収400万円の方が住宅ローンを組む場合、仮定条件での返済比率ごとの借入可能額は以下のように求められます。

【計算式】

  • [(400万円×返済比率)÷12ヵ月)]÷2,822円×100万円
返済比率借入金額(※10万円未満切り捨て)
20%2,360万円
25%2,950万円
30%3,540万円
35%4,130万円
40%4,720万円

2-2.年収500万円

年収500万円の方が住宅ローンを組むケースでは、仮定条件での返済比率ごとの借入可能額は以下のとおりです。

【計算式】

  • [(500万円×返済比率)÷12ヵ月)]÷2,822円×100万円
返済比率借入金額(※10万円未満切り捨て)
20%2,950万円
25%3,690万円
30%4,420万円
35%5,160万円
40%5,900万円

2-3.年収600万円

年収600万円の方が住宅ローンを組む場合、仮定条件での返済比率ごとの借入可能額は以下を参考にしてください。

【計算式】

  • [(600万円×返済比率)÷12ヵ月)]÷2,822円×100万円
返済比率借入金額(※10万円未満切り捨て)
20%3,540万円
25%4,420万円
30%5,310万円
35%6,200万円
40%7,080万円

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3.住宅ローンの返済比率を考える際の注意点

上述のとおり、返済比率を用いると借入可能額を求められます。しかし、返済比率によって算出した借入可能額が、必ずしも無理なく返済できる金額とは限りません。住宅ローンの返済比率を考える際は、以下の注意点を押さえておくことが大切です。

  • 適切な返済比率はライフスタイルによっても異なる
  • 他のローン返済額も合わせて考える
  • 収入の減少なども考慮する

3-1.適切な返済比率はライフスタイルによっても異なる

ライフスタイルによって、生活に必要な金額には違いがあるでしょう。それと同じく、適切な返済比率もライフスタイルごとに異なります。

年収が同じ場合でも、「世帯人数は何人か」「子どもの教育費がいくらかかるか」などによって、家計における支出額は変わってきます。住宅購入にかけられるお金も家庭ごとに異なるため、同じ年収かつ同じ返済比率であっても、家計における返済負担の割合には差が生じるでしょう。

住宅ローンの借入額を決める際は、支出や貯蓄額などを踏まえたうえで、無理なく返済できるかを考えることが大切です。

3-2.他のローン返済額も合わせて考える

住宅ローンの借入額の設定においては、他のローン返済額も合わせて考える必要があります。住宅ローンだけであれば余裕をもって返済できる場合でも、自動車ローンやカードローンなどを含めると、返済の負担が重くなるかもしれません。

住宅ローン以外にも借り入れしているものがある場合は、住宅ローンと他のローンを合算した年間返済額がいくらになるかを理解しておきましょう。

なお、住宅ローンを申し込む前に、貯蓄などで他のローンを完済しておくのも選択肢の一つです。これは、自動車ローンやカードローンの金利は住宅ローンよりも高い傾向があるうえに、住宅ローン控除のような税制面の優遇がないことが理由です。

3-3.収入の減少なども考慮する

適切な返済比率を求めるためには、収入の減少や支出の増加なども考慮する必要があります。住宅ローンの返済期間中に病気やケガを負ったり、身内の介護が必要になったりして、それまでのように働けなくなる可能性はゼロではありません。または、転職によって一時的に収入が減少することもあるでしょう。

収入の減少に加えて、支出の増加も注意すべきポイントです。固定資産税や修繕費など、住宅ローンの借入後にはさまざまな支出が増えると考えられます。

借入時には無理のない返済比率でも、返済期間中に家計の状況が変化することは充分にあり得ます。収入の減少や支出の増加があっても返済を続けられるように、ゆとりのある返済比率をもとに借入額を考えることが大切です。 

なお、どうしても返済が難しくなった場合の選択肢として、「リースバック」という方法があることを覚えておきましょう。リースバックとは、自宅を売却して現金化したあとに、買主と賃貸借契約を結び、そのまま住み続けられる仕組みです。

「セゾンのリースバック」なら、調査費用や事務手数料などのさまざまな費用がかからず、コストを抑えて利用できます。最短2週間で契約できるため、まとまったお金を急ぎで用意したい方にも向いているでしょう。住宅ローンの返済が苦しくなった際は、ぜひ「セゾンのリースバック」の利用を検討してみてください。

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4.返済比率を抑える方法

住宅ローンの返済比率を低くするほど、返済の負担を抑えることが可能です。しかし、年収や他のローンなどの事情によっては返済比率が高くなることも考えられます。負担軽減のために返済比率を抑えたいなら、以下の3つの方法を検討してみましょう。

  1. 頭金を増やす
  2. 返済期間を伸ばす
  3. 他の借り入れを完済する

4-1.頭金を増やす

返済比率を下げるためには、頭金を増やすことが有効です。頭金を増額することで借入金額が少なくなり、返済比率を抑えられます。頭金の増額には返済比率以外にもメリットがあり、利息の軽減や、金融機関によっては住宅ローンの適用金利の引き下げといった効果が期待できます。

ただし、自己資金のすべてを頭金に使ってしまうと、住宅購入時にかかるさまざまな費用の支払いが難しくなるかもしれません。予期せぬ支出が発生する可能性もあるため、貯蓄として残しておくお金を考慮したうえで、頭金の金額を決めましょう。

4-2.返済期間を長めに設定する

返済比率を抑える方法として、返済期間を長めに設定することも挙げられます。返済期間を長くすると年間返済額が抑えられるため、返済比率を下げることが可能です。

ただし、返済期間を長めに設定した場合は、総返済額が増加する点に注意が必要です。借入時の年齢によっては、老後も住宅ローンの返済が続くかもしれません。返済の長期化によってリスクが生じることもあるため、あくまで返済比率を抑える最終手段と考え、まずは頭金の増額を検討するのがおすすめです。

4-3.他の借り入れを完済する

返済比率を抑えるためには、他の借り入れを完済しておくことが大切です。住宅ローン以外にも借り入れしているものがあれば、返済負担が上がるうえに、審査に通過するのが難しくなる可能性があります。可能であれば、他の借り入れの返済が完了してから住宅ローンを申し込むことを検討しましょう。すべてを完済するのが困難な方は、金利の高い借入を優先的に完済するのがおすすめです。

5.住宅ローンは返済比率が大事

住宅ローンの返済比率は、「年収のうち、住宅ローンの年間返済額がどのくらいの割合を占めるか」を指します。借入額を検討する際の基準の一つであり、返済比率の目安は30〜35%です。ただし、今後のライフスタイルの変化などを見通し、融通の利く生活を過ごしたい場合には、目安は20%程度が良いでしょう。住宅ローンを検討する際は、返済比率ごとの借入可能額の違いなども参考にしながら、妥当な返済比率を考えてみてください。

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