定期借家契約は中途解約できる?可能なケース&よくある疑問を解説

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定期借家契約は中途解約できる?可能なケース&よくある疑問を解説

定期借家契約は原則として中途解約ができず、定められた期間は住み続けなければいけません。ただし、特約の有無や事情によっては契約期間中の解約が認められることもあります。このコラムでは、定期借家契約を中途解約できるケースやよくある疑問について解説します。

1.定期借家契約の特徴は?基礎知識を理解しよう

定期借家契約とは、貸主によって契約期間があらかじめ設定された契約方法です。貸主は契約期間を自由に決められるため、一時的に自宅を賃貸に出したい場合や、売却予定の物件を貸したい場合に利用されるケースが多いです。

契約期間の満了を迎えると、借主は契約を更新できず、物件を明け渡さなければいけません。明け渡しの際のトラブルなどを避けるために、貸主は契約に関する公正証書等の書面を作成し、交付・説明するよう定められています。 

原則として契約の更新はできませんが、貸主と借主の双方が合意できれば、改めて再契約が可能です。中途解約も同様に、原則として契約期間中は解約できないものの、次項で述べるケースに該当する場合は中途解約が認められます。

2.定期借家契約を中途解約できるケース3つ

定期借家契約は契約期間が定められており、契約期間中に解約することはできません。ただし、以下の3つのケースに当てはまれば、中途解約できる可能性はあります。定期借家契約の中途解約には細かいルールが設けられているため、正しい知識を理解しておきましょう。

  • 解約権留保特約を付けて定期借家契約している
  • 条件を満たして中途解約権を行使する
  • 貸主に違約金を支払って解約する

2-1.解約権留保特約を付けて定期借家契約している

定期借家契約を中途解約できるのは、解約権留保特約を付けて定期借家契約をしているケースです。解約権留保特約は、契約期間中での中途解約を認める条項のことです。契約書に解約権留保特約の記載があれば、契約期間中であっても解約の申し入れができます。事情があって定期借家契約を解約したい場合は、まず契約書の記載内容をチェックしてみましょう。

2-2.条件を満たして中途解約権を行使する

契約時に解約権留保特約を結んでいなくても、中途解約権を行使することで中途解約できる可能性があります。中途解約権の行使を認めてもらうためには、以下の3つの条件を満たさなければいけません。

  • 物件を居住目的で使用している
  • 物件の床面積が200平方メートル未満である
  • やむを得ない事情によって契約の続行が困難である

権利を行使できるのは、住むことを目的に物件を借りている場合のみです。事業を行うために借りている物件に関しては、中途解約権が認められません。ただし、事業用の物件であっても、一部を住まいとして使用している場合は例外です。

物件の大きさにもルールが定められており、権利の行使が許されるのは床面積が200平方メートル未満に限られます。事業用と居住用を兼ねている物件は、事業で使う部分も含めた床面積の合計が200平方メートル未満でなければいけません。

3つ目の条件である「やむを得ない事情」とは、「転勤を命じられた」「病気を患って療養が必要になった」などです。明確な定義はないため、やむを得ない事情として認められるかどうかは、貸主や裁判所などの判断に委ねられます。

これらの条件を満たすと、借主は貸主に対して解約の申し入れが可能です。契約書に「中途解約を認めない」という条項が盛り込まれていたとしても、申し入れから1ヵ月が経過すれば解約が成立します。

2-3.貸主に違約金を支払って解約する

解約権留保特約や中途解約権以外では、貸主に違約金を支払うことで解約できるケースもあります。違約金の金額は、残りの契約期間の賃料相当額です。例えば、契約期間が6ヵ月残っている場合は、6ヵ月分の賃料をまとめて支払うことで解約が可能です。

解約権留保特約や中途解約権を行使する方法が難しいのであれば、残りの賃料相当分のお金を用意して解約を申し入れましょう。

3.定期借家契約のよくある疑問3つ

定期借家契約は普通借家契約と性質が異なるため、再契約や中途解約に関して疑問が生じるでしょう。契約終了時に思わぬ損をしないためには、分からない部分を解消しておくことが重要です。

ここでは、定期借家契約のよくある疑問を3つご紹介します。

  1. 再契約して住居に住み続けられる?
  2. 事業用物件も中途解約できる?
  3. 中途解約できない場合のコストの抑え方は?

3-1.再契約して住居に住み続けられる?

定期借家契約では更新ができませんが、再契約すれば住居に住み続けることが可能です。再契約が認められるのは、貸主と借主の双方が合意している場合です。

再契約は、文字どおり「契約を再び結ぶこと」のため、契約にあたって初期費用が係る場合には再度支払わなければいけません。ただし、入居する際に礼金や敷金を支払っている場合、再契約時は支払いを求められないのが一般的です。

再契約できるかどうかは、契約終了が近づいたタイミングで届く「契約満了通知」に記載されています。再契約が認められない場合は新しい住まいを見つける必要があるため、再契約の相談は早めに行うのが賢明です。

3-2.事業用物件も中途解約できる?

事業のために借りている物件は、原則として中途解約が認められません。これは、事業用物件は賃料が高額になりやすく、中途解約を認めると貸主の家賃収入が大幅にダウンするためと考えられます。

ただし、残りの契約期間の賃料に相当する違約金を支払ったり、貸主に対して合意解除を交渉したりすると、事業用物件でも解約できる可能性があります。どうしても解約しなければいけない場合は、一度貸主に相談してみましょう。

事前にできる対策としては、契約前に貸主と話し合い、契約期間中に解約を認める特約に同意してもらうことも重要です。

3-3.中途解約できない場合のコストの抑え方は?

引っ越す必要があっても、場合によっては中途解約が認められない可能性があります。中途解約できなければ、引っ越し先と居住中の物件の家賃支払いが重複するため、負担が重くなるでしょう。そのような場合には、以下の2つの方法でコストを抑えられないか検討してみましょう。

  • 中途解約できないか貸主に相談する
  • フリーレント物件に引っ越す

・中途解約できないか貸主に相談する

法律上は中途解約が難しい場合でも、貸主への交渉次第で解約を認めてもらえるかもしれません。その際は、「中途解約したい理由や支払う金額などを明確に伝えること」「貸主に有利な条件を提示すること」が重要です。

貸主に伝えるべき項目や、貸主に有利な条件は以下のとおりです。ポイントを押さえて交渉を行い、コストカットにつなげましょう。

【貸主に伝えるべき項目】

  • 中途解約しなければならない事情
  • 中途解約したい具体的な時期
  • 中途解約の際の金銭の条件

【貸主に有利な条件】

  • 即解約ではなく、数ヵ月分の賃料を支払う意思があること
  • 数ヵ月分の賃料を一括支払いすること
  • 新規入居者が多い3月前後に解約すること

・フリーレント物件に引っ越す

どうしても中途解約できない場合は、フリーレント物件に引っ越すのも一つの方法です。フリーレント物件は契約月から数ヵ月の家賃がかからないため、家賃が二重で発生するリスクを抑えられます。ただし、管理費や共益費の支払いが必要になるケースもありますので注意しましょう。

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4.定期借家契約の中途解約のルールを覚えておこう

定期借家契約はあらかじめ契約期間が決まっているため、原則として中途解約が認められません。ただし、解約権留保特約や中途解約権を行使することで、契約の途中でも解約できる可能性があります。

あるいは、違約金を支払うことで解約できるケースもあるため、一度貸主に相談してみましょう。中途解約が必要になった場合に備えて、定期借家契約における中途解約のルールを理解しておきましょう。

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