マンションの良好な住環境と資産価値を維持するには、定期的な修繕工事が欠かせません。しかし、大規模修繕には多額の費用がかかります。
工事の際に一括で集金するのは現実的ではないため、長期修繕計画を策定し、毎月一定額を区分所有者から徴収する場合が一般的です。集められた修繕積立金は高額になるため、適切に管理・運用しなければなりません。
このコラムでは、修繕積立金の計画的な積み立ておよび運用をサポートする「マンションすまい・る債」についてご紹介します。
マンションすまい・る債とは？
「マンションすまい・る債」とは、独立行政法人住宅金融支援機構が発行している債券です。マンション管理組合が、分譲マンションの共有部分の修繕工事のための積立金を安全に管理するための有効な手段です。
分譲マンションの共有部分は、購入者全員で維持・管理しなければなりません。そのため、区分所有者は定期的な修繕工事に関わる修繕積立金を負担する必要があります。
しかし、大規模修繕には多額の費用がかかるため、工事費用を一括で徴収するのは現実的ではありません。そこで、多くのマンション管理組合では長期修繕計画を策定し、毎月一定額を徴収し、安全・確実な管理・運用のため金融機関の普通預金で管理するのが一般的です。
なお、普通預金の場合、1金融機関の貯蓄額を元本1,000万円までにすることでより安全性が高まります。これは、万が一金融機関が破綻した場合には、預金者１名当たり１金融機関ごとに元本1,000万円とその利息を上限として預金保険機構から直接保険金を受け取れるペイオフ制度のためです。したがって貯蓄額が上限額を超過しないように複数の金融機関に分散するなどの工夫も必要です。
一方、マンションすまい・る債には元本保証こそありませんが、「独立行政法人住宅金融支援機構法」に「機構債権者は機構の財産から優先的に弁済を受けることができる」と定められているため、リスクを抑えた運用が可能です。
国の認可を受けたマンションすまい・る債を定期的に購入することで、安心・安全に修繕積立金を運用できます。さらに、利息の受け取りやマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げなどの特典を受けることができる点も魅力です。
マンションすまい・る債の特徴
国の認可を受けているので安全性が高い
住宅金融支援機構は資本金の100%を政府が出資する独立行政法人で、国の認可を受けてマンションすまい・る債を発行しています。前章でもご紹介したとおり、マンションすまい・る債に元本保証はありませんが、住宅金融支援機構について定めた「独立行政法人住宅金融支援機構法」に基づき、機構債権者は優先弁済を受けることが可能です。
国が元本を保証する政府保証債ではありませんが、マンションすまい・る債は比較的安全性の高い金融商品といえるでしょう。
共用部分のリフォーム融資を年0.2％引下げ
マンションすまい・る債を購入しているマンション管理組合は、住宅金融支援機構が提供しているマンション共用部分リフォーム融資を利用する際に金利が引き下げられます。マンション共用部分リフォーム融資とは、マンション共有部分のリフォームや改修などの工事費用を対象とした融資です。
法人格の有無を問わず、全期間固定金利・担保不要で利用できます。マンションすまい・る債を購入していないマンション管理組合がマンション共用部分リフォーム融資を受ける場合と比較すると、融資金利を年0.2%引き下げることが可能です。
なお、マンション共用部分リフォーム融資は管理組合だけでなく、区分所有者が負担しなければならない一時金を対象として融資を受けることもできます。
共用部分のリフォーム融資の保証料を約２割引
さらに、マンションすまい・る債を購入しているマンション管理組合がマンション共用部分リフォーム融資を利用する場合は、公益財団法人マンション管理センターの保証料が２割程度割り引かれます。保証料は保証金額である融資額と返済期間に応じて決まります。
例えば、一般のマンション管理組合が融資額3,000万円を返済期間7年間で借りた場合、保証料は588,900円。マンションすまい・る債を積み立てている管理組合であれば割引を受けられるため、588,900円の2割に相当する117,780円が割り引かれ471,120円となります。
マンションすまい・る債を利用するための条件
マンションすまい・る債の利用には、以下の条件が設定されています。
- 管理規約が定められていること
- 長期修繕計画の計画期間が20年以上であること
- 反社会的勢力と関係がないこと
- 機構融資を利用し共有部分の修繕工事を行うことを予定していること
まず、マンションすまい・る債を利用するには「マンション管理規約」が定められていなければなりません。管理規約は、総会の議決事項として区分所有者の決議によって決定されるものです。マンション管理組合は、総会で決議された管理規約に従い管理業務を実行します。
修繕工事は管理規約に基づき長期修繕計画を策定して進められますが、マンションすまい・る債を利用するには計画期間が20年以上でなければなりません。なお、20年の起点は長期修繕計画を策定した時点で、マンションすまい・る債に応募する時点ではない点に注意してください。また、マンションならびにマンション管理組合が反社会的勢力と関係ある場合はマンションすまい・る債に応募することはできません。
さらに、マンションすまい・る債の購入は、基本的に住宅金融支援機構が提供しているリフォームローンの利用を前提としています。そのため、マンションすまい・る債への応募は、将来的にマンション共用部分リフォーム融資の申し込みを検討しているマンション管理組合に限られる点にも注意が必要です。ただし、結果として融資を受けずに修繕工事を行ったとしても違約金などはかかりません。
なお、総会での決議はマンションすまい・る債の応募要件に含まれませんが、修繕積立金の運用方法について規定されている可能性があるため、事前に管理規約などを確認しておきましょう。
マンションすまい・る債の費用や購入方法
マンションすまい・る債は1口50万円の「利付10年債」です。10年満期で、1年に1回定期的に利息を受け取ることができます。
満期まで積み立てた場合、最大10回利息を受け取ることが可能です。利息は毎年2月に支払われ、満期を迎えると元本の全額が払い戻されます。購入方法はマンションごとのニーズに合わせて継続購入と一括購入の2パターンあります。以下でそれぞれの購入方法について詳しくみていきましょう。
満期償還10年の定額購入
マンションすまい・る債は1口50万円単位で、1年に1回購入することが可能です。一度だけ購入することももちろん可能ですが、同一口数で継続して購入することもできます。
定額購入による積み立ては10年、すなわち10回が上限とされています。上限に達した後に再度購入を希望する場合は新規で応募する必要があります。定額購入は、これから新たに修繕積立金の積み立てを開始するマンション管理組合に最適な購入方法といえるでしょう。
例えば、修繕積立金が毎年500万円貯まる管理組合は、10口を10年間継続購入することで、安心・安全に資産を保管・運用することができます。
中途換金した場合でも、積立継続を希望すれば引き続き定額購入可能。なお、年1回受け取ることができる利息の利率は、発行の都度、決定されます。
単体購入
すでに修繕積立金がある程度貯まっているマンション管理組合は、まとまった口数を一括購入することもできます。例えば、修繕積立金が5,000万円貯まっている場合、100口分を一括購入するのも有効な運用方法です。
なお、購入できる口数の上限は、マンション全体の１年当たりの修繕積立金と、前年度決算における修繕積立金の残高を合算した金額の範囲内となります。利息の利率は、債券が発行された時点で確定。定額購入は２回目以降市場金利水準の影響を受けますが、単体購入は金利の変動を気にする必要はありません。
継続購入には新規申し込みが必要
マンションすまい・る債の継続購入を希望する場合は、新規申し込みが必要です。
例えば、2023年に本債券を単体購入したとします。そして、翌年以降は継続購入を希望する場合は新規購入の手続きが必要です。
また、継続購入は最大10回まで可能ですが、10回目を超えてさらに購入を続けたい場合も、新規の申し込み手続きが必要になります。
募集期間と募集口数
マンションすまい・る債は、年に1回募集されます。募集期間は毎年4月中旬頃から10月中旬までです。募集口数の上限についても毎年定められており、上限に達した場合は期限前に募集が終了することもあるため注意しましょう。
なお、2020年度までは募集口数を上回る応募があった場合は抽選でしたが、2021年度以降は応募口数のすべてが受けつけられます。抽選制度の廃止に伴い募集期間が延長されていますので、応募する際は今一度募集期間を確認しましょう。
過去６年の募集期間ならびに募集口数をまとめます。
| 年数 | 募集期間 | 募集口数 |
| 2019年（平成元年） | ４月24日～９月19日（148日） | 150,000口 |
| 2020年（令和２年） | ４月24日～９月18日（147日） | 150,000口 |
| 2021年（令和３年） | ４月19日～10月15日（179日） | 150,000口 |
| 2022年（令和４年） | ４月18日～10月14日（179日） | 150,000口 |
| 2023年（令和５年） | ４月17日～10月13日（179日） | 150,000口 |
| 2024年（令和６年） | ４月15日～10月15日（183日） | 150,000口 |
なお、2024年度の募集は4月15日から開始され、同年10月15日を期限としています。
マンションすまい・る債の利率
前述したとおり、マンションすまい・る債の債権者は、年に1回定期的に利息を受け取ることができます。利息の支払は毎年2月20日前後。
一般的に、債券は預入期間が短いほど利率が低く、預入期間が長いものほど利率が高くなるため、マンションすまい・る債もそれに倣って経過年数に応じて次第に利率が高くなります。
2025年度2月発行の債券を10年間保有した場合、10年間の年平均利率は0.500%。なお、債券の利息は源泉分離課税の対象となり、所得税ならびに復興特別所得税の合計15.315%相当額が差し引かれて支払われます。税引き後の年平均利率は0.4234%です。
- 税引き前の年平均利率：0.500%
- 税引き後の年平均利率：0.42342%（小数点第5位以下切り捨て）
2025年度2月発行債券の単年利率と税引き前利息額についてまとめます。
| 年数 | 単年利率 | 利息額（税引き前） |
| １年 | 0.010％ | 50円 |
| ２年 | 0.050％ | 250円 |
| ３年 | 0.090％ | 450円 |
| ４年 | 0.130％ | 650円 |
| ５年 | 0.170％ | 850円 |
| ６年 | 0.216％ | 1,080円 |
| ７年 | 0.426％ | 2,130円 |
| ８年 | 0.924％ | 4,620円 |
| ９年 | 1.368％ | 6,840円 |
| 10年 | 1.616％ | 8,080円 |
参考：マンションすまい・る債のご案内別添チラシ（2024年度版）｜（独）住宅金融支援機構
過去10年間の年平均利率と合計受取利息額の推移は下記のとおりです。ゼロ金利政策の影響で2017年に大幅に引き下げられましたが、昨年度以降は上昇傾向に転じています。決して高い金利ではありませんが、大手都市銀行の預金金利と比較すると十分有利な金利といえるでしょう。
| 債券発行月 | 年平均利率（税引き前） | 合計受取利息額（税引き前） |
| 2016年２月 | 0.313％ | 15,650円 |
| 2017年２月 | 0.080％ | 4,000円 |
| 2018年２月 | 0.152％ | 7,600円 |
| 2019年２月 | 0.143％ | 7,150円 |
| 2020年２月 | 0.102％ | 5,100円 |
| 2021年２月 | 0.080％ | 4,000円 |
| 2022年２月 | 0.120％ | 6,000円 |
| 2023年２月 | 0.208％ | 10,400円 |
| 2024年２月 | 0.475％ | 23,750円 |
| 2025年２月 | 0.500％ | 25,000円 |
参考：マンションすまい・る債受取利息表｜（独）住宅金融支援機構
途中解約について
マンションすまい・る債は10年満期の利付10年債ですが、中途換金することも可能です。途中解約には解約手数料などはかかりません。継続購入している場合は、解約時に次年度以降の購入を継続するかしないかを選択することができます。なお、下記の期間は原則中途換金ができないため気を付けましょう。
- 1回目のマンションすまい・る債が発行されて1年以内
- 2回目以降のマンションすまい・る債が発行されて2ヵ月以内
- 発行から10年後の満期償還となる年の2月
中途換金は1口50万円単位で行われます。例えば、45万円など端数のある換金はできません。中途換金可能な金額は、保有している債券の範囲内であれば一部でも全部でも換金可能です。
一部のみ中途換金する場合は、購入時期が古い債券から順番に換金されます。購入した債権は、回数制限なく複数回に分けて中途換金することが可能です。ただし、同じ月に中途換金できるのは一度のみです。
途中解約すると、元本ならびに月割りの経過利息を受け取ることができます。なお、債券の利息は源泉分離課税の対象として、所得税と復興特別所得税が課されるため気を付けましょう。
マンションすまい・る債の格付
マンションすまい・る債は信用格付機関による個別の格付こそ取得していませんが、住宅金融支援機構は債券を発行する発行体として、債務履行能力などに関する発行体格付を取得しています。主要な格付機関による住宅金融支援機構の発行体格付は下記のとおりです。
| 格付機関名 | 住宅金融支援機構の発行体格付 | 代表的な同評価 |
| 株式会社格付投資情報センター（R＆I） | AA＋（維持） | 日本国債、日本政策金融公庫、東日本旅客鉄道、ブリヂストン、村田製作所 |
| Ｓ＆Ｐグローバル・レーティング・ジャパン | A＋（維持） | 日本国債、東京都、東海旅客鉄道、トヨタ自動車、日本生命保険 |
日本国内における主要な格付機関であるR&Iは、新型コロナウイルス感染症の拡大によってリスク管理債権は増加したものの、決算への影響は限定的にとどまっており財務の健全性は揺るがないとの見方を示しています。
さらに、政府の住宅政策執行機関としての重要性は極めて高いと評価し、住宅金融支援機構の発行体格付は日本国債と同格の「AA＋」とされています。
国際的な格付け機関であるS&Pからも、日本国債と同等水準である「A＋」の評価を得ています。東京都などの自治体や政府系金融機関、JR東日本やトヨタ自動車などの大企業と同等の評価を得ていることから、住宅金融支援機構は比較的信頼性の高い機関といえるでしょう。
マンションすまい・る債のメリット
マンションすまい・る債にはさまざまなメリットがあります。ここで改めてマンションすまい・る債のメリットについてみていきます。
- マンションごとのニーズに合わせて購入方法を選択可能
- 手数料無料で中途換金可能
- マンション共有部分リフォーム融資をお得に利用可能
- 比較的金利が高い
- 機構による保護預かりで安全に債券を保管可能
マンションごとのニーズに合わせて購入方法を選択可能
マンションすまい・る債は単体購入と定額購入の2つの選択肢が設けられているため、各管理組合のニーズに合わせた購入が可能です。
例えば、すでにある程度の修繕積立金が貯まっているマンション管理組合であれば、単体購入を選択して今ある修繕積立金で債券を購入します。一方、これから修繕積立金を積み立てていく管理組合であれば、定額購入を選択して10年間にわたって債券を積立購入するとよいでしょう。
このように、マンションすまい・る債は各管理組合の財務状況に応じて最適な購入方法を選択できるため、修繕積立金を最大限に活かせます。
手数料無料で中途換金可能
マンションすまい・る債では、解約する際に手数料が発生しません。急なメンテナンス費用や災害など、不測の事態が発生した際にも迅速に対応できるでしょう。
また、発行体の破綻リスクはあるものの、債券価格の変動による元本割れの心配がないため、安心して購入できます。管理組合によっては億単位の修繕積立金を管理する必要があるため、元本保障がある本債券は利用者にとって非常に有用な商品です。
マンション共有部分リフォーム融資をお得に利用可能
マンションすまい・る債を購入している管理組合であれば、マンション共有部分リフォーム融資を利用する際に、お得な特典が設けられています。
マンション共有部分リフォーム融資とは、共用部分のリフォーム工事や耐震改修工事などの工事費用を対象に利用できる融資のことです。返済期間が10年以内の場合、年0.37%～の金利で融資を受けられます。
マンション共有部分リフォーム融資を利用するにあたり、適用されるお得な特典は、以下の2つです。
- 借入金利を年0.2%引下げ
- 保証料を２割程度割引き
これにより、融資利用時の初期費用や、毎月の金利負担を軽減することが可能です。億単位の大規模修繕の際には、多額の融資が必要となり、これらの特典が大きなコスト削減となるでしょう。
比較的金利が高い
マンションすまい・る債は比較的金利の高い商品であることも、メリットのひとつです。
2025年度に発行されるマンションすまい・る債は、年平均利率が0.500%（税引後0.4234%）と設定されており、通常の銀行預金の利息と比較して高いリターンを得られます。
マンション管理組合を対象とした他の金融商品と比較しても、有利な金利といえるでしょう。
機構による保護預かりで安全に債券を保管可能
マンションすまい・る債は、銀行預金とは異なりペイオフの対象外であるものの、「独立行政法人住宅金融支援機構法」に基づいて厳重に保護されています。この法律は、積立金が機構の財産より優先的に弁済されることを保証しており、発行体の破綻リスクはあるものの、高い安全性を誇ります。
また、購入した債券は盗難、火災、紛失などのリスクから無償で保護されるため、購入者は事故による損失を心配せず安心して預けられます。
マンションすまい・る債のデメリット
続いて、マンションすまい・る債のデメリットをご紹介します。
- 元本割れする可能性がある
- 中途換金すると利率が低い
元本割れする可能性がある
先述のとおり、マンションすまい・る債は国の認可を受けており、安全性の高い商品と位置づけられています。しかし、発行会社のデフォルトなどによって元本割れを起こしてしまうことも、十分に考えられます。
本債券の購入を検討する際は、元本保証がないことを十分に理解したうえで判断しましょう。
ただし、万一の場合でも積立金については、法律で機構の財産より優先的に弁済されることが定められています。これによって、財産を保全するための措置が講じられているため、「元本が全額が返金されない」といったことは考えにくいでしょう。
中途換金すると利率が低い
マンションすまい・る債を中途換金した場合、利率が低くなってしまう点にも注意が必要です。本債券は時間の経過とともに金利が上昇する仕組みになっており、積立期間が短い場合には解約時に受け取れる利息が非常に小さくなります。
そのため、短期間での中途換金を検討する際は、得られる利益が限定的であることを理解しておく必要があるでしょう。
どんなマンション管理組合におすすめ？
ここまでご紹介したとおり、マンションすまい・る債はこれから修繕積立金を積み立て始めるマンション管理組合におすすめの運用方法です。加えて、修繕積立金が一定額以上貯まっているマンション管理組合にとっても、一括購入することで貯めた資金を有効活用でき、住人に住みやすい環境を提供したり資産価値の向上に努めたりできるでしょう。
この債券を購入する際には「管理規約が定められていること」や「長期修繕計画の計画期間が20年以上であること」などの要件をきちんと満たす必要があります。もし、これらの基準をクリアしている場合はマンションすまい・る債の購入を検討してみるとよいでしょう。
おわりに
マンションすまい・る債についてご紹介しました。マンションすまい・る債は、独立行政法人住宅金融支援機構が発行している債券です。国の認可を受けて発行されており、機構債権者は優先弁済を受けられると法律に定められています。国が元本を保証する政府保証債ではありませんが、比較的安全性の高い金融商品といえるでしょう。
マンションすまい・る債は、マンションごとのニーズに合わせて継続購入と一括購入が選択可能です。これから修繕積立金の積み立てを開始するマンション管理組合は継続購入を、ある程度修繕積立金が貯まっているマンション管理組合は一括購入を選択すると良いでしょう。なお、購入した債券は手数料無料で中途換金することができます。
一方、多くのマンション管理組合は、普通預金で修繕積立金を保管しているようです。しかし、ペイオフを考慮すると金融機関への預金が最善の運用方法とはいえません。修繕積立金を安心・安全に管理・運用するには、マンションすまい・る債の購入もひとつの方法です。
※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。
