セカンドハウスにおいてローンが組めると、自己資金を一括で投入せずとも別宅を手に入れることが可能です。このコラムでは、セカンドハウス購入時に組むことができる「フラット35」と「セカンドハウス専用の住宅ローン」をご紹介し、メリットやデメリット、審査基準を解説していきます。「審査が厳しそうだから」とセカンドハウスの購入でローンを迷っている方にも適したプランが見つかるかもしれません。ぜひ参考にしてください。
- セカンドハウス購入時において組めるローンには「フラット35」と「セカンドハウス専用の住宅ローン」があります。
- フラット35は、固定金利かつ、一般の住宅ローンと同等の金利で借入できるところがメリット。
- セカンドハウス専用の住宅ローンは、金利が高い反面、高額の借入も可能といった魅力があります。
- それぞれのメリットやデメリットを把握し、自身のニーズを満たせるローンか、無理のない返済が叶うかなどを検討していきましょう。
セカンドハウスローンの概要を解説
セカンドハウスを購入する際は、条件を満たせばローンを組むことができます。民間の金融機関によるセカンドハウス専用のローン、またはフラット35の提携住宅ローンが選択肢です。セカンドハウスローンの概要とともにこれらをわかりやすく説明していきましょう。
セカンドハウスローンとは
セカンドハウスローンとは、自宅とは別に自分が利用する住宅を購入、改築、増築する時に組めるローンです。セカンドハウスとは、居住用に保有している自宅とは別に持つ家のことで、仕事や通学のために購入した別宅などのこと。ちなみに、厳密に分けると保養を目的とした別荘はセカンドハウスとはいわず、税制上の扱いが異なります。
また、セカンドハウスや別荘の購入時には、一般的な住宅ローンは組むことができません。しかし、条件を満たしていれば特定のローンの利用が可能です。ローンの選択肢は基本的に2つあります。
＜別宅購入時に組める2つのローン＞
- 民間の金融機関のセカンドハウス専用の住宅ローン
- フラット35の提携住宅ローン
それぞれの概要を確認していきましょう。
セカンドハウスローン専用の住宅ローン
セカンドハウス専用の住宅ローンとは、民間の金融機関によるセカンドハウス購入者向けの代表的なローンです。大手の金融機関やネット銀行などが扱っています。通常の住宅ローンと比べると、専用のセカンドハウスローンを取り扱う金融機関は少ないのが現状です。
セカンドハウスローン専用の住宅ローンの利用者には富裕層が多く、審査が厳しく、設定金利が2～3％台と一般的な住宅ローンよりも高い傾向があります。一方、商品によっては金融機関独自の保障がある面や、借り入れできる金額が高い面は魅力。条件によっては2億円まで借り入れできる金融機関もあります。
フラット35の提携住宅ローン
セカンドハウスを購入する際は、実はフラット35も利用可能です。フラット35とは、住宅金融支援機構と金融機関が提携して供給しているローン制度で、融資期間は最長35年間、融資額は8,000万円までという上限があります。全期間固定金利で、借入期間中の金利が変わらないローンです。条件を満たせば自宅購入時に利用できるだけでなく、セカンドハウスの購入時にも活用可能です。
フラット35の魅力は借りやすさと、金利です。借りやすさの面では、審査において職業選別されないため個人事業主の方も借りやすい点が挙げられます。金利面では、金融機関にもよりますがおおむね1％台の金利で借入が可能。セカンドハウスローンにおいて金利を重視する方には、セカンドハウスローン専用の住宅ローンよりもフラット35の利用が向いているでしょう。
セカンドハウスローンとして活用できるおすすめのサービス
フラット35を扱う金融機関は多岐に渡り、クレディセゾンも「セゾンのフラット35」を取り扱っており、保証人不要で保証料や繰り上げ返済時の手数料が無料の商品です。自己資金によって「セゾンのフラット35（買取型）」、「セゾンのフラット35（保証型）」を選択でき、金利は各プランによって異なります。すでにローンを組んでいる方も契約可能です。詳しい条件などは以下をご確認ください。
セカンドハウスローンのメリット・デメリット
セカンドハウスローンのメリットとデメリットをまとめました。セカンドハウスローン専用の住宅ローンとともに、フラット35の特徴も把握していきましょう。
メリット
セカンドハウスの購入でローンを組むことができれば、自己資金を一括投入せずに別宅を手にすることができます。セカンドハウスローン専用の住宅ローンとフラット35それぞれのメリットはこちらです。
セカンドハウスローン専用の住宅ローンのメリット
セカンドハウスローン専用の住宅ローンのメリットは、融資上限額が大きい点です。高額のローンを組めれば、住宅の選択の幅が広がるでしょう。前項で審査が厳しいと紹介しましたが、安定した高収入があれば比較的すんなりと審査にとおるといわれています。
フラット35のメリット
セカンドハウスでフラット35を組むメリットは、一般のフラット35と同等の金利で全期間固定金利が叶う点です。個人事業主でも審査にとおりやすい点もメリットでしょう。
デメリット
セカンドハウスでローン組む際に感じるデメリットとして、セカンドハウスローン専用の住宅ローンとフラット35ともに共通して住宅ローン控除が受けられない点が挙げられます。さらにそれぞれのデメリットも確認していきましょう。
セカンドハウスローン専用の住宅ローンのデメリット
セカンドハウスローン専用の住宅ローンは、一般の住宅ローンよりも金利が高いことが留意点です。一般の住宅ローンと同等の金額を借りたとしても、総返済額はセカンドハウスローン専用の住宅ローンの方が高くなるため、綿密に返済計画を立てることが大切。審査基準や融資条件が一般のローンよりも厳しい点にも気をつけておきましょう。
フラット35のデメリット
利用するには技術基準に対応した住宅である必要があります。
フラット35をセカンドハウスローンとして組んだ場合、用途を賃貸などへ変更できないことは覚えておきたいポイント。もし、セカンドハウスを賃貸に出すこととなった場合、アパートローンなどへの借り換えが必要となります。
セカンドハウスローンの審査基準は？
ここからは、セカンドハウスのローンとしてフラット35を利用する時の審査基準を確認していきましょう。フラット35はセカンドハウスローン専用の住宅ローンよりも借りやすいのが特徴ですが、どのようなポイントが重視されるのか把握しておくことで、より事前審査にとおりやすくなるでしょう。
返済能力の有無
セカンドハウスにおいてローンを組む際は、すでに借り入れている住宅ローンと併せて返済することになるため、返済能力があるかどうかはしっかりとチェックされます。
住宅金融支援機構によると、フラット35では「年間合計返済額の年収に占める割合（返済負担率）」が基準を満たすかどうかが要件のひとつ。年収400万円未満の方の場合、返済負担率30％以下であることが求められます。例えば、年収が300万円の場合、年間のローン返済額の合計は900,000円以下が条件です。
年収400万円以上の方の場合は、返済負担率が35％以下であることが条件。例えば、年収が500万円の場合、年間のローン返済額の合計は175万円以下です。
これらの審査基準は金融機関や自己資金の額によっても条件が異なるためご注意ください。フラット35では年収の最低基準の取り決めはありませんが、一般的に年収500万円以上がセカンドハウスローンの審査にとおりやすい目安、といわれています。
雇用の状態
フラット35では基本的に雇用の形態に条件はありません。安定した収入が見込めることがポイントで、正社員であっても、契約社員やパートタイマーなどであっても申し込むことができます。
自営業や個人事業主の方も、確定申告書による判定の結果、返済負担率の条件をクリアしていれば申し込み可能です。
購入する物件の担保評価
フラット35では、購入する物件（融資対象の住宅と敷地）を担保とすることが融資の条件となっています。購入する物件の担保評価があまりにも低いと、抵当権を行使して競売にかけた時に融資分を取り戻せないため、審査にとおらないケースがあることを理解しておきましょう。
債務の返済状況
フラット35でセカンドハウスのローンを組む場合は、住宅ローンだけでなく、クレジットカードでのキャッシングや車のローン、教育ローンなどの有無と金額も審査のポイントとなるためご注意ください。これらにもし未払いや滞納金などの信用情報にかかわる傷があると、審査はとおりにくくなります。
債務の返済状況の審査基準は、すでにご紹介したとおり「年間合計返済額の年収に占める割合（返済負担率）」が基準を満たすかどうかです。
健康状態
フラット35では、団体信用生命保険（団信）への加入は任意で、マストでありません。したがって、健康状態に不安がある方でも申し込みは可能です。ただし、死亡など万が一の理由で返済ができなくなると、相続人が債務を引き継ぐこととなります。
健康上の理由があって団信に加入できない方は、別で生命保険に入っておく、家族としっかり話し合っておくなどの対応が重要でしょう。審査にとおるか心配な方は事前に無料相談窓口などで相談する手段もあります。
セカンドハウスローンを申し込む際の基本の流れ
ここからは、セカンドハウスのローンとしてフラット35を利用する時の申し込みの流れをご紹介していきます。
設計検査
セカンドハウスのローンとしてフラット35を利用するには、住宅が住宅金融支援機構の定める物件基準に適合していることを示す適合証明書を取得する必要があります。しかるべきタイミングで検査機関へ物件検査を申請します。物件検査に通ると、取扱金融機関に提出するための適合証明書が発行される流れです。
借入の申し込み
フラット35を扱う金融機関へ借り入れの申し込みをします。金融機関で審査され、1～2週間で審査結果を得られるでしょう。申し込みの際に必要な書類は金融機関により異なります。慌てないよう事前に把握し、書類を揃えておくことが大切です。
契約手続き
審査にとおったら、正式に契約手続きを行い、融資スタートとなります。契約手続きには物件検査で発行される適合証明書も必要。抵当権設定手続きや火災保険への加入といった手続きも必要となります。
セカンドハウスローンの注意点
最後に、セカンドハウスのためにローンを組む際に気をつけたいポイントをまとめました。セカンドハウスローン専用の住宅ローンやフラット35を検討している方はぜひご確認ください。
一般的な住宅ローンよりも取り扱い機関が少ない
セカンドハウスローン専用の住宅ローンを検討されている方は、取り扱い金融機関が少ないためご注意ください。金融機関によっては、セカンドハウスローン関連商品の取り扱いについて公式サイトなどに明記していない場合や、金利が不明な場合などがあります。気になる金融機関に直接問い合わせて相談してみるなど積極的に行動に移すと、限られた選択肢のなかでもご自身に合うものを見つけやすいでしょう。
フラット35であれば、取り扱い金融機関が多い傾向にあります。金利が固定金利で変動しない魅力もあるため、両者を含めて検討してみてはいかがでしょうか。
セカンドハウスローンで土地の購入は難しい
セカンドハウスローン専用の住宅ローンやフラット35は、土地の購入だけの場合は利用できないことも注意したいポイントです。セカンドハウスローンは住宅購入を目的としたローンのため、住宅と土地を同時に購入する場合は組むことができても、土地だけの購入では組むことができません。
将来その土地に家を建てる予定があったとしても、土地だけを先に購入する場合はこれらのローンの利用は難しいでしょう。一時的に自己資金を用意するか、金融機関へ相談して別のローンを組む必要があります。
おわりに
セカンドハウスのためのローンの選択肢には、民間の金融機関によるセカンドハウスローン専用の住宅ローンとフラット35があります。安定した高収入があり、高い金額を借り入れたい方はセカンドハウスローン専用の住宅ローン、一般の住宅ローンと同等の金利で借り入れたい方はフラット35など、ニーズに合ったローンを見つけてください。
セカンドハウスローンを組む際は返済負担率も考慮し、無理がない借入額で組めるかどうかもしっかり確認しましょう。
