フラット35は、金利が上がらない安心の住宅ローンとして人気の高い商品です。しかし住宅ローンを検討する方の中には、フラット35のデメリットを把握したうえで、他の金融商品と比較したいと考える方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、フラット35のデメリットをはじめ、メリットや選ぶ際の注意点などをまとめました。この記事を読むことで、フラット35の特徴やご自身に合う住宅ローンの選び方が分かります。
フラット35とは
フラット35とは、独立行政法人住宅金融支援機構（以下、住宅金融支援機構という）と民間の金融機関が提携して取り扱う住宅ローンのことです。
大きな特徴は、基本最長35年という長期間にわたり、固定金利で融資を受けられること。そんなフラット35の種類や民間の住宅ローンとの違いについて解説します。
フラット35の種類
金融機関と住宅金融支援機構との取り決めの違いにより、フラット35には買取型と保証型の2種類があります。
買取型
フラット35の買取型では、住宅金融支援機構が、民間の金融機関から利用者へ融資した住宅ローンを買い取り、それを担保とする債券を発行します。この債券を期間投資家に販売することにより、資金を調達する仕組みになっているのが特徴です
一般的にフラット35というと買取型を指していることがほとんどで、民間の金融機関の多くが買取型のみを扱っています。
保証型
フラット35の保証型は、住宅金融支援機構が民間の金融機関が提供する住宅ローンに保険をかけ、返済を保証するという仕組みのものです。買取型に比べ、取り扱う金融機関が少なく、新規受付を行っている金融機関も限られています。
民間ローンとフラット35の違い
民間の金融機関で取り扱われている住宅ローンとフラット35の違いを次の表にまとめました。
| 民間住宅ローン | フラット35 | |
| 取り扱い主体 | 銀行や信用金庫などの民間の金融機関 | 住宅金融支援機構と民間の金融機関の連携 |
| 金利タイプ | 商品により、固定金利型、変動金利型などさまざま | 全期間固定金利型 |
| 団体信用生命保険 | 加入が必須（一部を除く） | 加入は任意 |
| 審査基準 | 金融機関による | 申し込み者本人の審査に加え、借入対象となる住宅の基準あり |
| 保証人 | 金融機関による | 不要 |
民間の金融機関にとって、全期間固定型の住宅ローンは回収に時間がかかるため取り扱いが難しいのが現状です。その点フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が連携を図ることにより、長期間固定金利の住宅ローンの提供が可能になっています。
また、民間の住宅ローンではほぼ必須である団体信用生命保険（団信）への加入については、フラット35では任意となっていることも特徴です。
フラット35を利用するための主な条件
フラット35を利用するための5つの主な条件について解説します。
申込者の条件
申し込み時の年齢が満70歳未満の方で、日本国籍の方・永住許可を受けている方・特別永住者の方のいずれかの場合に、フラット35を申し込むことができます。
ただし、申込者本人の子や孫などを後継者に設定する親子リレー返済の場合は、満70歳以上でも申し込みが可能です。
使用用途の条件
資金使途は、申込者本人または親族が住む新築住宅の建設や購入資金、または中古住宅の購入資金となっています。また、生活の拠点としている住居の他に、週末などにご自身で利用するセカンドハウスを購入する際にもフラット35が利用可能です。ただし、賃貸用の住宅購入には利用できないためご注意ください。
借入金額の条件
借入金額は、100万円以上8,000万円以下（10,000円単位）で、建設費または購入額以内となっています。ただし、その住宅に店舗や事務所などの非居住部分がある場合は、非住居部分にかかる建設費・購入金額の借り入れはできません。
住宅の条件
フラット35は、借り入れ対象の住宅に基準があることも特徴です。要件の1つ目は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であること。2つ目は、住宅の床面積が、次に示す基準に適合する住宅であることと定められています。
- 一戸建て・連続建て・重ね建て…70平方メートル以上
- マンションなどの共同住宅…30平方メートル以上
敷地面積の要件は特にありません。また、店舗や事務所が入った併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分の床面積以上であることが必要です。
借入期間の条件
借入期間の下限は15年、上限は「80歳－申し込み時の年齢」または35年のいずれか短い年数（1年単位）となっています。
もし、年収の50％を超えて合算した収入合算者がいる場合には、申込者ご自身と収入合算者のうち、高い方の年齢を基準として上限が算出されます。また、親子リレー返済を利用する場合は、後継者の年齢が基準となることも押さえておきましょう。
フラット35のデメリット
フラット35は、全期間固定金利で住宅ローンを借り入れられることが大きな特徴です。それゆえ、いくつかのデメリットもあります。
適用される金利が変動金利に比べ高い
フラット35は全期間固定金利型のため、変動金利型や固定金利期間選択型の住宅ローンに比べて適用金利が高い設定となりやすいことがデメリットです。
もちろん変動金利型には金利上昇のリスクがあるものの、返済期間中に金利が上昇しなかった場合には、固定金利型の方が総返済額は大きくなります。
物件によっては審査に通らない
フラット35を利用する際は、物件検査を受け、適合証明書の交付を受ける必要があります。つまり、契約者の職業や収入に問題がない場合でも、対象となる物件が住宅金融支援機構が定める審査をクリアしなければ融資を受けることはできないのです。
繰り上げ返済は100,000円からしかできない
フラット35は、繰り上げ返済額の最低額が100,000円と比較的まとまった金額が必要であることもデメリットといえます。また100,000円というのもインターネットサービスを利用した場合の返済最低額です。金融機関の窓口で繰り上げ返済する場合は、最低100万円が必要となります。
10,000円程度でも繰り上げ返済可能な民間の住宅ローンと比較すると、フラット35は繰り上げ返済しづらい商品といえるでしょう。
団体信用生命保険の保険料負担が大きい
民間の金融機関では、標準的な団信加入の場合、保険料を金融機関が負担するケースが多いのが特徴です。対してフラット35は、団信の保険料が金利に組み込まれるため、民間ローンと比較して団信の保険料負担が大きくなるというデメリットがあります。ただし、フラット35では団信への加入は任意です。
頭金の有無で金利が変わる
フラット35は、融資率が9割以下か9割を超えるのかによって金利が変わります。つまり、借入額の1割に相当する頭金を用意できないと、金利が上がってしまうのです。そのため頭金の用意が難しい方は金利が高くなり、総支払額も大きくなってしまいます。
融資率の算出方法は次のとおりです。
融資率＝フラット35の借入額÷住宅の建設費または購入価額
融資までに時間がかかる
民間金融機関の住宅ローンと比べて、融資を受けるまでに時間がかかりやすいこともフラット35の特徴です。
前述のとおり、フラット35を利用する際には物件検査を受け、適合証明書の交付を受けなければなりませんが、この物件検査に時間を要するのです。
特に新築住宅の購入の際にフラット35を利用する場合には、審査が通るまでに時間がかかる傾向にあります。早く住みはじめたい方にとっては、融資までに時間がかかることはデメリットとなるでしょう。
フラット35のメリット
ここまでフラット35のデメリットを紹介してきましたが、いくつものメリットもあります。続いて、フラット35のメリットを6つご紹介しましょう。
職業や勤続年数の制限が少ない
フラット35は一般的な民間ローンに比べて、勤務状況や職業を厳しく審査することはありません。収入基準と借り入れ条件を満たしていれば、個人事業主の方や契約社員の方でも住宅ローンを組むことが可能です。
また、勤続年数などの縛りもないため、転職して間もない方でもフラット35を利用することができます。このように職業や勤続年数の制限が少ないことが、フラット35のメリットといえるでしょう。
返済計画が立てやすい
フラット35は全期間固定金利のため、資金受け取り時に返済終了までの借り入れ金利と返済額を確定させることができます。返済額が景気に左右されることがなく、一定額を返済し続ければ良いため、返済計画を立てやすいのがメリットです。
「金利が多少高くても、毎月一定額を返済できる方が安心」「金利が上がるリスクがあると心配」といった方は、フラット35がおすすめです。
保証料がかからない
フラット35は、保証料が不要というメリットがあります。そもそも保証料とは、住宅ローンを利用する際に必要となる諸費用のひとつです。
住宅ローンの契約者が何らかの理由で返済できなくなった場合に、代理で保証会社に返済してもらうための費用となります。借り入れ条件によっては、保証料が100万円を超えることもあるようです。
対してフラット35は、保証会社を利用しないため保証料がかからないのです。
フラット35と組み合わせて利用できるオプションがある
フラット35には、組み合わせて利用できるオプションや特約があります。所定の条件を満たすことで、金利の優遇や困窮時のサポートを受けられるようになることがメリットです。
組み合わせ可能なオプションや特約をいくつかご紹介します。
- フラット35S…長期優良住宅など、省エネルギー性や耐震性などハイクオリティ住宅を取得される場合に借入金利を一定期間引き下げる制度
- フラット35リノベ…中古住宅を購入し、一定の条件を満たすリフォームを行う場合、もしくは一定の要件を満たすリフォームが実施された中古住宅を購入する場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度
- 家賃返済特約付きフラット35…将来返済が困難となった場合に、一定の条件に該当すれば返済方法変更の特例により償還期間が延長され、割賦金が減額されます。その上で、その住宅を住宅借上機関に賃貸し、賃料を住宅金融支援機構が直接受け取ることで契約者の返済に充てるという内容の特約
団体信用生命保険への加入は任意である
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの契約者に万が一の事態が発生した場合に、残りの住宅ローンが弁済される保障制度のことです。
民間の金融機関の住宅ローンの多くは、団信への加入が必須となっています。対して、フラット35では新機構団体信用生命保険制度と呼ばれる団信が用意されており、加入は任意。団信に加入せずに住宅ローンを組めることがメリットといえます。
住宅性能・管理修繕・エリアによって金利優遇制度がある
2022年10月以降の借入申し込み受付分より、住宅の性能や管理修繕、居住するエリアによって金利が引き下げられる方法が変わりました。
例えば、断熱等級や高齢者配慮等級などにより長期優良住宅と判断された場合には、最長35年の返済期間が50年まで延長されます。また、長期優良住宅や管理計画認定マンションなどの条件を満たすことで一定期間金利が引き下げられるフラット35維持保全型という商品も登場しました。
さらに、地方公共団体による子育て支援のための補助事業の利用と組み合わせて金利を引き下げるフラット35地域連携型もあります。
フラット35を選ぶときの注意点
フラット35を利用する前に押さえておきたいポイントをまとめました。利用を検討している方はぜひチェックしてください。
金融機関ごとに金利や手数料は異なる
フラット35という商品は同じでも、扱う金融機関によって金利や手数料が異なる場合があります。フラット35は数多くの金融機関で取り扱われているため、検討する際には複数の金融機関の条件を比較し、ご自身に合うものを選ぶことが大切です。
頭金が用意できると低金利で融資を受けやすい場合も
前述のとおり、フラット35は融資率が9割以下か9割を超えるかによって金利が変わります。そのため、借入額の1割以上に相当する頭金があれば、低金利で融資が受けられることを念頭に置いておくと良いでしょう。
「セゾンの住宅ローン」には、自己資金の割合によって「フラット35（買取型）」より低金利で利用可能できる「フラット35（保証型）」という商品があります。住宅ローンを低金利で利用したい方はぜひチェックしてみてください。
団体信用生命保険への加入は資産状況と併せて検討する
フラット35は団信に加入せずとも利用できますが、加入しない場合は死亡など万が一の時、住宅ローンの債務が相続人に引き継がれます。そのため団信に加入しない選択をするのであれば、契約者に万が一のことがあった場合に相続人が返済可能な資産状況であるかも確認しておくと安心です。
おわりに
フラット35には、変動金利よりも金利が高い、住宅が審査を通過しなければ利用できないなどのデメリットがあります。しかし、固定金利で返済計画が立てやすく、保証料が不要、繰り上げ返済手数料が不要、長期優良住宅の場合には優遇措置制度があるといった多くのメリットがあるのも特徴です。
金利が変動することへの不安が大きい方や長期優良住宅を購入予定の方などは、ぜひフラット35の利用を検討してみてください。
