住宅ローンの繰り上げ返済のベストなタイミングは？メリット・デメリットも

住宅ローンの繰り上げ返済を適切なタイミングで行うと、元金にかかる利息を減らして、総返済額の圧縮が叶うケースがあります。住宅ローンの繰り上げ返済にはどのような方法があり、メリットやデメリット、注意すべきポイントにはどのようなことが挙げられるのでしょうか？

マイホームのローン負担を軽減させたい方や、金利上昇に備えておきたい方、手持ちの資金に余裕がある方に、ぜひご一読いただきたい内容です。

住宅ローンの繰り上げ返済とは？返済の方法2つ

住宅ローンの繰り上げ返済の基本的な仕組みや返済方法の種類を解説していきましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済とは

住宅ローンの繰り上げ返済とは、通常の返済をしながら別途元金を前倒しして返済することです。元金を一括で全額繰り上げ返済する場合、元金の一部を繰り上げ返済する場合の2つの選択肢がありますが、多くの方は後者でしょう。繰り上げ返済した金額はローンの元金返済に充てられるため、その分だけ利息が減り、トータルでみた時に総返済額を圧縮できます。

住宅ローンの繰り上げ返済は、「いつでも可能」としている金融機関が多いようです。ただし、金融機関によって最低返済額や手数料が異なります。

住宅ローンの一部を繰り上げ返済する時は、方法が2種類あるのでご説明していきましょう。

期間短縮型と返済額軽減型がある

住宅ローンの繰り上げ返済方法には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。それぞれの概要はこちらです。

期間短縮型

繰り上げ返済方法のひとつ「期間短縮型」は、毎月の返済額はそのままにして、その分、返済期間を短縮する方法です。元金の返済期間が早まるため、利息の軽減効果が高いという特徴があります。毎月の返済に余裕がある場合はこちらの返済方法を優先すると良いでしょう。

返済額軽減型

「返済額軽減型」は、繰り上げ返済後の返済期間はそのままにして、その分、毎月の返済額を減らす方法です。毎月の負担を減らせる一方で、返済期間には変化がないため、利息の軽減効果は期間短縮型よりも小さくなります。「毎月の生活費や教育費の負担が増しそうだから、毎月の住宅ローンの返済額を減らしたい」といったケースでおすすめです。

期間短縮型と返済額軽減型の比較

期間短縮型は利息の軽減効果が高い、返済額軽減型では毎月の負担が軽減する、とそれぞれの魅力をご紹介しましたが、実際にはどれくらい金額として違いがあるのでしょうか。シミュレーションで具体的な金額をご紹介します。

住宅ローンの繰り上げ返済を以下の条件で計算してみましょう。

＜設定条件＞

• 借入額3,000万円
• 返済期間35年
• 固定金利（金利2％）
• 5年後に300万円を繰り上げ返済

	繰り上げ返済なし	5年後に300万円繰り上げ返済 （期間短縮型）	5年後に300万円繰り上げ返済 （返済額軽減型）
毎月返済額	99,378円	99,378円 （変更なし）	88,290円 （11,088円軽減）
総返済期間	35年	30年7ヵ月 （4年5ヵ月短縮）	35年 （変更なし）
総返済額	41,738,968円	39,492,940円	40,747,001円
将来の支払利息軽減額		2,246,028円	991,967円

※期間短縮型では厳密には3,021,006円の繰り上げ返済額となります。
参照元：住宅保証機構株式会社＜住宅ローンシミュレーション＞

ボーナス払いなしで各種手数料などを考慮せずに計算すると、設定した条件では毎月の返済額は99,378円で、総返済額は41,738,968円です。これを、5年後に期間短縮型で300万円繰り上げ返済すると、総返済期間は4年5ヵ月短縮され、将来の支払利息軽減額は2,246,028円になります。

5年後に返済額軽減型で300万円繰り上げ返済した場合は、毎月返済額は11,088円軽減し、将来の支払利息軽減額は991,967円です。

期間短縮型と返済額軽減型を比べると、期間短縮型のほうが将来支払う利息の軽減効果が大きいことがわかります。一方で、設定した条件の場合は返済額軽減型で毎月の支払いを10,000円以上軽減することが可能です。繰り上げ返済を検討する場合は、具体的な金額をシミュレーションしながらご自身に合った方法を選びましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済のメリット

住宅ローンを繰り上げ返済することで得られるメリットは、「利息を減らせる」「返済期間を短縮できる」「月々の返済額を減額できる」の3つが代表的です。それぞれの内容を再確認して理解を深めていきましょう。

利息を減らすことができる

住宅ローンの繰り上げ返済でローンの元金部分を前倒して返済すると、その元金に対して将来支払う予定だった利息を節約することができます。利息が減ることで、総返済額を圧縮することが可能です。

期間短縮型と返済額軽減型、どちらの返済方法を選ぶかによって減額できる金額は異なり、一般的には期間短縮型のほうが将来支払う利息の軽減効果は大きくなります。

返済期間を短縮することができる

期間短縮型を選べば、月々の返済額を据え置く代わりに返済期間の短縮が可能です。ローンを早く完済することができ、金利の節約効果も大きくなります。毎月のローン返済の負担額を減らしたい方には向きませんが、資金に余裕がある方は期間短縮型がおすすめです。

月々の返済額を減額できる

返済額軽減型を選べば、返済期間を据え置く代わりに月々の返済額を減額できます。例えば子どもの成長に伴い、日常でかかるお金が増える見通しの方などは、繰り上げ返済で物入りな時期に備えるのもひとつの手段です。

住宅ローンの繰り上げ返済にはこのように3つのメリットがありますが、金融機関によっては繰り上げ返済で手数料がかかります。繰り上げ返済の際は、その分も考慮して計算しましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済のデメリット

住宅ローンの繰り上げ返済に伴うデメリットには、一時的に手元の資金が減ることなどが挙げられます。その他のデメリットも詳しく解説していきましょう。繰り上げ返済によるリスクが心配な方は、必要に応じてファイナンシャルプランナーなどお金のプロに相談すると将来の見通しを立てやすくなります。

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手元の資金が減る

繰り上げ返済ではまとまったお金が必要です。手元の資金が減るため、繰り上げ返済で無理をしてしまうと生活資金が不足するリスクがあることは充分に理解しておきましょう。将来の総返済額を節約できても、当面の生活が苦しくなってしまっては本末転倒です。一度繰り上げ返済に充てた資金は手元には戻りません。

子どもの教育費用がかかる、車や家電など高額のものを購入する予定がある、といった方は、バランスを考えて返済計画を立てましょう。

手数料がかかる場合がある

繰り上げ返済には、金融機関によっては手数料がかかります。手数料には金融機関への手数料や、保証会社の事務手数料などがあり、無料から数万円までさまざまです。

例えば三菱UFJ銀行の場合、オンラインでの手続きは手数料無料ですが、窓口での手続きの場合は金融機関へ16,500円と保証会社へ11,000円の手数料がかかります。繰り上げ返済手数料がかかる金融機関で住宅ローンを組んでいる場合は、手数料がかからない手続き方法を選んだり、まとまった金額を一回で繰り上げ返済したりする工夫が必要でしょう。

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住宅ローン控除額が減る場合がある

繰り上げ返済をしてローンの返済期間や元金が減ることで、税金の控除額が減る可能性がある点もリスクとしてチェックしておきたいポイントです。住宅ローン控除の額は、年末時点のローン残高に控除率をかけた金額なので、総返済額が減ることで控除額も減少することがあります。

しかし、必ず住宅ローン控除の額に影響が出るわけではありません。住宅ローン控除には、ローン残高の借入限度額が設定されています。その限度額以上の金額でローンを組んでいて、繰り上げ返済後もその金額を下回らないようであれば、ローン控除額に変化はありません。

繰り上げ返済でローンの返済期間が短くなることで、控除が受けられなくなるケースにも注意が必要です。住宅ローン控除は返済期間が10年未満になると対象外となるため気をつけましょう。

繰り上げ返済時に住宅ローン控除を受け続けられたほうが有利な方もいれば、必ずしもそうではない方もいます。繰り上げ返済の前にご自身はどうか、状況を詳しく確認しておくことがおすすめです。必要に応じて金融機関に相談するのもひとつの手段でしょう。

団体信用生命保険が支払われるとメリットがなくなる

もしも団体信用生命保険（団信）の保険金が支払われることとなった場合、その後のローン返済は不要です。近年では、所定の介護状態で保険金が支払われる介護保障付きの団信や、ガンの診断で保険金が支払われる団信などもあります。

家計のやりくりを頑張って繰り上げ返済をした後に、不慮の事態で団信の保障が適用となり、「無理せず手元に資金を残しておけばよかった…」と感じるケースもゼロではありません。

住宅ローンの繰り上げ返済に適したタイミング

住宅ローンの繰り上げ返済は基本的にいつでも可能ですが、するならよりメリットを感じられる時期を選びたいものです。タイミングとしておすすめの時期をご紹介しましょう。

時期が早いほど効果がある

住宅ローンの繰り上げ返済は、時期が早いほど、また、金額が大きいほど大きな効果を感じることができます。また、金利が高いほど利息の削減効果も大きくなるのがポイントです。

まとまった資金があるとき

ご自身にまとまった資金があるタイミングを選ぶことも重要でしょう。繰り上げ返済額が大きければ大きいほど感じられる効果が大きいためです。貯蓄が充分に貯まったタイミングや、ボーナス時などに計画すると良いでしょう。

無理のない金額で、物入りでない時期を見極めることも大切です。

住宅ローンの繰り上げ返済のポイント

住宅ローンの繰り上げ返済を検討する時に意識しておきたいポイントがあります。手元にある程度の資金を確保しておくことや、完済プランを考えておくことなどです。それぞれについてわかりやすく解説していきましょう。

生活資金の確保が先決

将来的な負担の軽減を考えて精力的に住宅ローンの繰り上げ返済を試みる方もいますが、まず優先すべきは現在の生活資金の確保です。必要な資金を想定し、把握したうえで、いくら繰り上げ返済できるか、どのような方法で返済するか、などを検討していきましょう。

今よりも生活費がかかったり、収入が減ったりするケースも想定して、繰り上げ返済で生活資金がカツカツにならないよう気をつけることが大切です。このご時世、ノー残業の推進や手当の見直しなどで収入が今よりも減少するケースがないとは言い切れません。住宅ローンの返済は変わらず続きますし、変動金利で組んでいる場合は金利上昇で返済額が増加する可能性もゼロではないのです。

そんなときに手元に資金がないと、ローンの返済が滞ってしまうリスクもあります。繰り上げ返済は総返済額や返済期間、月々の返済額を圧縮できますが、焦りすぎないこともポイントです。

将来のライフイベントの資金を準備しておく

住宅ローンの繰り上げ返済は、生活資金の確保だけでなく、将来必要となるであろう教育資金や医療費なども確保したうえで金額を検討しましょう。

例えば、子どもがいる家庭では大学の受験費用や入学費、授業料などでまとまったお金が必要となる時期がくることを想定しておくことが大切です。数十年後にマイホームの大規模修繕でお金が必要になるかもしれません。ほかにも、病気になり医療費が必要となる時がくる可能性もあります。

こういった少し先の将来で必要となるお金にも注目して、いざという場合に「繰り上げ返済で手元にお金がない」と困らないよう配慮しながら計画を立てることが重要です。

完済プランを考えておく

繰り上げ返済の検討をする場合は、ぜひ定年退職までに住宅ローンを完済できるプランを考えましょう。年金に頼る生活をしながら住宅ローンを返済するのは楽ではありません。退職金で全額を繰り上げ返済することも、老後の資金を考えるとリスクがあります。

現在の返済プランが退職後もローン返済が続く内容であれば期間短縮型で完済時期を早めるなど、工夫ができると老後の暮らしにゆとりが生まれるでしょう。

迷ったらプロに相談を

住宅ローンの繰り上げ返済をすべきかどうかや、適した方法・タイミング、繰り上げ返済額などはご家庭により異なります。住宅ローンで迷ったら、ひとりで悩まずぜひプロに相談してみましょう。迷いや疑問をクリアにしていくことで、次の一手が見えてきます。

クレディセゾングループが提携しているiYell（いえーる）はローンのプロです。ぜひお悩みや疑問があればご相談下さい。

住宅ローンの相談窓口の詳細はこちら

住宅ローンの繰り上げ返済は金利上昇対策になる？

近年、住宅ローンの金利が上昇する可能性が示唆されています。繰り上げ返済は金利上昇に向けた対策にもおすすめです。

金利が上昇してきたら繰り上げ返済の検討を

金利が上昇すると、当然毎月のローン返済額が増え、家計への負担も増します。そこで切り札のひとつとなるのが繰り上げ返済です。繰り上げ返済でローンの元金を減らせば、金利が上昇しても利息による家計への負担を少なく抑えることができます。

金利の上昇が気になる方は、いざ金利上昇となった際にタイミング良く繰り上げ返済ができるよう、できるだけ貯蓄をしておくことがおすすめです。

おわりに

住宅ローンの繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型があります。期間短縮型は返済期間を短縮できる、返済額軽減型は月々の負担を軽減できるところがメリットです。支払う利息の軽減効果が大きいのは期間短縮型ですが、方法や金額は生活への負担やライフプランを考慮して決めましょう。

手元にまとまった資金があり、なるべく早いタイミングがおすすめです。繰り上げ返済は金利上昇対策にもなります。興味がある方は、一度プロに相談してみてはいかがでしょうか。