住宅ローンの審査では、本審査の前に事前審査があるということはご存じですか？事前審査は、本審査や物件の売買契約に進むためには必ず通過しなくてはならない重要なステップです。
今回は住宅ローンの事前審査について、審査基準や必要書類、通過率を上げるための方法などをまとめました。さらに、審査に落ちた場合の対応についても詳しく解説します。
この記事のまとめ
住宅ローンの事前審査は、本審査や物件の売買契約の前に必ず受けなければならないステップのひとつです。本審査と比べると、審査結果が出るのが早く、審査基準もそれほど厳しくはありません。しかし、物件概要や本人確認書類などの必要書類を求められる場合が多く、虚偽の内容で申告すると大きなトラブルに発展することもあります。年齢や年収、過去の金融トラブルによって審査落ちする可能性もあるため、頭金を多めに用意したり、ペアローンなどの商品を検討したりしてみると良いでしょう。
住宅ローンの事前審査の概要について
まずは住宅ローンの事前審査では何が行われるのか、概要を押さえておきましょう。
住宅ローンの審査の手順
住宅ローンを借りるためには、借入先の審査を通過しなくてはなりません。住宅ローン審査の手順は、以下のような流れが一般的です。
- 事前申し込み
- 事前審査
- 正式申し込み
- 本審査
- 住宅ローン契約
- 借り入れ
住宅ローンの審査には本審査と事前審査（仮審査）がある
住宅ローンの審査では、本審査の前に事前審査（仮審査）が行われます。金融機関によっては審査時に源泉徴収票などの提出を求められる場合もありますが、本審査と比べるとそれほど厳しくないでしょう。
事前審査を行う目的は、ローン申請者が本審査で落ちるリスクを少しでも軽減することです。一般的に、住宅ローンの本審査は物件の売買契約完了後に行われます。本審査で落ちてしまうと購入自体を諦めざるを得ないケースがほとんどです。
そうなると、本人はもちろん物件の売り主や不動産会社にとっても相当な損害となってしまいます。そのため事前審査で、ローンの借入基準をある程度満たしているかどうか確認する必要があるのです。
住宅ローンの事前審査では何を審査するの？
住宅ローンの事前審査の審査項目は金融機関によっても異なりますが、一般的には次のような観点でチェックされています。（国土交通省住宅局「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」より）
- ローン借入時（完済時）の年齢
- 健康状態
- 担保評価
- 年収（返済負担率）
- 勤続年数
- 連帯保証
- 金融機関の営業エリア など
事前審査で特に重視されるのは、ローン申請者の返済能力です。完済まで安定して返済を続けられるかどうか、審査されます。
住宅ローンの審査はどれくらいかかる？
住宅ローンの事前審査には、おおよそ3～4日程度かかります。もちろん金融機関によってかかる日数は異なりますが、長くても一週間あれば完了することがほとんどでしょう。最近ではWEBで申込から事前審査まで行えて、申込後わずか15分程度で審査結果が分かるサービスもあります。
住宅ローンの審査に必要なもの・書類とは
住宅ローンの事前審査、本審査に必要な書類を確認しておきましょう。
事前審査に必要なもの・書類
事前審査に必要なものは以下のとおりです。（WEB手続きが可能な金融機関では必要書類がないこともあります）
| 必要書類 | 対象者 | 入手先 |
| 住宅ローン申込書（事前審査用） | 全員 | 金融機関 |
| 物件概要が分かる資料（広告や見積書、間取り図など） | 全員 | 不動産会社 |
| 印鑑（認印でも良い） | 全員 | ― |
| 本人確認資料（運転免許証や健康保険証など） | 全員 | ― |
| 源泉徴収票（前年分）※法人代表者は直近3年分 | 給与所得者・法人代表者 | 勤務先 |
| 確定申告書と付表（いずれも直近3年分） | 個人事業主・法人代表者・フリーランスや副業をしている人 （確定申告をしている人） | ― |
| 法人の決算報告書（直近3期分、科目明細付き） | 法人代表者 | 本人が代表を務める法人 |
| 借入中の償還予定表の写し（または残高証明書） | 他に借り入れがある方 | 借入中の金融機関 |
本審査に必要なもの・書類
本審査で必要なものは以下のとおりです。
| 必要書類 | 対象者 | 入手先 |
| 住宅ローン申込書（本審査用） | 全員 | 金融機関 |
| 団体信用生命保険申込書兼告知書 | 全員 | 金融機関 |
| 住民票の写し（家族全員の記載があり、本籍地・マイナンバーの記載がないもの） | 全員 | 市区町村役場 |
| 物件概要が分かる資料（広告や見積書、間取り図など） | 全員 | 不動産会社 |
| 土地登記事項証明書（発行後3ヵ月以内） | 全員 | 法務局 |
| 建物登記事項証明書（発行後3ヵ月以内） | 全員 | 法務局 |
| 印鑑登録証明書 | 全員 | 市区町村役場 |
| 印鑑（実印） | 全員 | |
| 物件に関する書類（売買契約書写し、重要事項説明書写しなど） | 全員 | ― |
| 源泉徴収票（前年分）※法人代表者は直近3年分 | 給与所得者・法人代表者 | 勤務先 |
| 住民税決定通知書（直近分） | 給与所得者 | ― |
| 確定申告書と付表（いずれも直近3年分） | 個人事業主・法人代表者・フリーランスや副業をしている方 （確定申告をしている方） | ― |
| 申告所得税納税証明書（直近3年分） | 個人事業主・フリーランスや副業をしている方 （確定申告をしている方） | 税務署 |
| 事業税納税証明書（直近3年分） | 個人事業主・フリーランスや副業をしている方 （確定申告をしている方） | 税務署 |
| 法人の決算報告書（直近3期分、科目明細付き） | 法人代表者 | 本人が代表を務める法人 |
| 法人税納税証明書（直近3年分） | 法人代表者 | 税務署 |
| 法人事業税納税証明書 | 法人代表者 | 税務署 |
| 借入中の償還予定表の写し（または残高証明書） | 他に借り入れがある方 | 借入中の金融機関 |
住宅ローン事前審査を受けるときの注意点
住宅ローンの事前審査を受ける際には、次のようなことに注意しましょう。
他ローンなどの負債を整理しておく
返済能力の有無を判断するために、すでに借り入れ中のローンがないかチェックされます。なぜなら総返済負担率（年収に占める年間での他の借り入れを含めたローン返済額）の割合に関わるからです。事前審査の際に他の金融機関から借り入れ中であれば、現在の返済額を踏まえたうえで今回の融資額が決まります。
その結果、審査には通ったとしても、当初希望した借入金額よりも低い額での契約となることもあるでしょう。そのため、希望額での融資を受けられるよう、出来るだけ完済しておくことも重要です。
申告不備・書類不備がないよう正確に記入する
事前審査はそれほど厳しい審査ではないものの、申告内容の不備には気を付けないといけません。最近ではWEBで手続きできる金融機関も増えているため、手書き申請のときより入力ミスも起こりやすくなるでしょう。申告内容や提出書類に不備があると、審査が長引くこともあります。
住宅ローンの事前審査に落ちるケースとは
事前審査は住宅ローン契約までの第一歩といわれています。事前審査で落ちてしまうのはどのようなケースなのでしょうか。
借入希望額に対して年収が低い
一般的に年間で300万円以上の収入があれば融資の申し込みは可能といわれていますが、年収が多ければ多いほど審査に通りやすくなります。
さらに、重視されるのが年収におけるローンの返済負担率（返済比率）です。借入希望額での返済負担率が年収の35％以上になると、返済が難しいとみなされて事前審査の通過が厳しくなります。また、すでに他の借り入れがある場合にはその返済額も合算して返済負担率が算出されるため、ますます審査通過が難しくなるでしょう。
借入時の年齢が高い
借入時の年齢が高いと事前審査で落とされる可能性が高くなります。なぜなら、多くの金融機関では申込時の要件として「完済時の年齢が80歳以下」としており、返済期間が短くなるからです。
また、実際には60歳～65歳が一般的に定年退職を迎えるタイミングのため、安定して返済し続けるためにはさらに若い年齢でのローン契約が推奨されることになるでしょう。
健康状態が良くない
健康状態も事前審査の重要なチェック項目のひとつとして挙げられます。なぜなら、事前審査の通過基準に「団体信用生命保険（団信）」加入が必要となる場合が多く、団信加入のためには健康状態が良好であることが必須条件だからです。
債務状況や返済履歴に問題がある
現在の債務状況や返済履歴をチェックして、以下のような問題がある場合には事前審査通過が厳しくなります。
- 複数の借入先からお金を借りている
- 自己破産など金融事故を起こしている
- クレジットカードや各種ローンの返済を延滞している
上記のような事実があると、個人信用情報機関にその情報が登録されます。いわゆる“ブラックリスト”のことで、一度登録されてから5～10年間は情報が消えることはありません。この間、事前審査の通過が難しくなり、ローン契約がしづらい状況が続くのです。
過去の納税記録に問題がある
過去に納税義務を怠った事実がある方も事前審査に不利な状況となります。特に、自営業者や企業経営者は税金が給与天引きとならないため、気づいたら滞納していたということもよくあるようです。
住宅ローンの事前審査に落ちないためにはどうすると良い？
住宅ローンの事前審査に落ちないためには、さまざまな対策があります。
頭金を準備するなどして借入額を減らす
住宅購入の際には、購入費用の一部を頭金として支払い、残額を住宅ローンで借り入れるという方法が一般的です。この際、頭金の額が多ければ多いほど、ローン返済額は少なくなります。借入額を減らすことは返済負担率を下げることにもなるので、審査通過のための有効な対策となります。
ペアローンや親子リレーローンを活用する
基本の住宅ローンでは希望借入額の契約が難しい場合には、ペアローンや親子リレーローンといった方法もあります。
まず、ペアローンとは共働き夫婦や親子がそれぞれ契約者となって組む住宅ローンのことで、ひとりの収入額では希望借入額に満たない場合に活用できる方法です。一方、親子リレーローンでは契約する住宅ローンはひとつですが、返済責任が親子など親族へと受け継がれます。資産状況や家族の状況に合わせて、さまざまなローンを検討してみると良いでしょう。
信用情報が気になる場合は個人信用情報を取り寄せる
過去の信用情報に問題があるかどうかは、事前審査通過に大きく関わります。そのため、不安な方は審査の前に確認してみると良いでしょう。
個人信用情報については、以下の3機関から取り寄せることが可能です。
- 全国銀行個人信用情報センター（KSC）…銀行系 ※全国銀行協会（JBA）運営のため、JBAともいわれる。
- 株式会社日本信用情報機構（JICC）…消費者金融系
- 株式会社シー・アイ・シー（CIC）…カード系
税金の未納が発覚した場合は対策などを書いて提出する
税金の未納が発覚した時点で審査通過が難しい状況ではありますが、借入先に原因と対策を提示することで多少状況が改善する場合もあります。
ただし、故意による脱税や滞納期間が長期になるような場合にはあまり効果はありません。日頃から未納が発生しないよう気を付けることが最も重要です。
住宅ローン事前審査でしてはいけないこと
住宅ローンの事前審査では、以下のような行為は控えましょう。
短期間に複数の金融機関に審査を依頼する
住宅ローン審査に落ちてから、間をあけずに他の金融機関に申請することはおすすめしません。なぜなら、ローンを申し込むと個人信用情報に記録されるため、短期間で複数のローン申請を出していると「落ちる理由がある」とみなされてしまうからです。
ローン申し込み情報は基本的に6ヵ月残るため、審査落ちしてから半年は間を空けたほうが良いでしょう。
とはいえ、申請先をひとつに絞ると落ちたときのリスクが高いため、3～4ヵ所に並行して申請を出すというのが一般的なようです。
偽った情報を書いて提出する
ローン申請時に虚偽の内容を書いて提出してはいけません。仮に審査を通過したとしても、その後虚偽の情報で申請したことが発覚すれば、借入額の全額返済を求められることもあります。
住宅ローン事前審査に落ちたらどうする？
もし住宅ローン事前審査に落ちてしまったら、以下のような方法で審査通過を目指すことは可能です。
別の金融機関で事前審査を受ける
住宅ローン事前審査の審査基準は、金融機関によって異なります。そのため、別の金融機関へ申請を出すと審査通過することも充分にあり得ます。例えば、初回の審査をメガバンクで受けたのであれば、地方銀行やネット銀行を検討してみても良いでしょう。
連帯保証人を付ける
住宅ローンの審査に連帯保証人を立てることで、金融機関からの信頼度を高める方法があります。原則、住宅ローン申請に連帯保証人は不要ですが、返済が滞った際の担保になるため融資を受けやすくなるという事情があるようです。連帯保証人となるのは、配偶者や親族が一般的です。ただし、連帯保証人は過去に金融事故などのトラブルを起こしていない方を選びましょう。
住宅ローンで困ったら「住宅ローンの相談窓口」へ
住宅ローンの審査に迷った際には、ご自身で抱え込まず、専門家の意見を仰ぐのも良いでしょう。
さまざまな住宅ローンの中から最適な商品を知りたい、不慣れな手続きをスムーズに進めたいという方には、住宅ローン相談窓口がおすすめです。
おわりに
住宅ローンの事前審査は、夢のマイホーム購入へ進むための第一歩。本審査ほどチェックが厳しくないといっても、しっかり準備しておくに越したことはありません。必要書類を正しく揃えるとともに、過去の借り入れ実績についても確認しておくと安心です。思わぬ審査落ちとならないためにも、早めの準備と情報収集を心がけましょう。
