【不動産売買】 仲介手数料とは？相場や上限金額、計算方法も解説

不動産売買を検討する際に忘れてはならない「仲介手数料」。仲介した不動産会社に支払うのが仲介手数料ですが、仕組みを詳しく理解していない方も多いかもしれません。

この記事では、仲介手数料についての基礎知識を紹介します。仲介手数料は安くできるのか、どのようなことに注意が必要なのかも解説していきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料について

まずは、仲介手数料の基礎をおさえておきましょう。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産売買の仲介を不動産会社に依頼し、売主と買主の契約が成立した場合、不動産会社に対して支払う報酬のことです。売主と買主のどちらも不動産会社に支払います。

不動産売却では、仲介会社は売却を依頼された場合、媒介契約を結んでから売却活動を行います。媒介契約については後ほど詳しく解説します。そして、買主が見つかったら売主と売買契約を結びます。不動産会社が買主を見つけたことに対する成功報酬として、売買が成立して初めて仲介手数料が発生するのです。以下で不動産売買の仲介業務の内容を見てみましょう。

【売買仲介業務の内容】

• 物件の査定
• 売却活動での広告
• 物件案内
• 不動産の登記や権利情報の調査
• 重要事項説明書の作成
• 売買契約書の作成
• 重要事項の説明と引き渡しまでの必要書類準備
• 支払い手続き

このように、不動産会社は買主を探して売却を完了させるまでに、人件費などのお金や時間を使って業務を行っています。不動産会社は、売主や買主から受け取った仲介手数料で業務が成り立っているということになります。

仲介手数料はいつ支払う？

一般的には、売買契約のときと物件引き渡しのときに半金ずつ仲介手数料を支払います。売買契約時とは、売主と買主が条件に合意し契約書にて契約を交わすタイミングのことです。物件引き渡し時は、売買金額のやりとりや鍵の引き渡しなどを行います。

仲介手数料は、契約のときに一括で払うことも可能ですが、契約後も登記準備や住宅ローンの手続きなど、不動産会社にさまざまな業務を行ってもらう必要があります。そのため、物件引き渡しのときに残りの金額（半金）を支払う方が安心でしょう。

なお、仲介手数料は一部を除いてローンを組んでの支払いができません。振り込み対応が可能なケースもありますが、基本的には売買契約時と引き渡し時に現金払いとなります。

仲介手数料に消費税はかかる？

消費税は2019年10月1日から10％となりました。消費税は、事業者が国内で事業として対価を得て行う取り引きが対象となります。仲介手数料は、仲介業務の対価として不動産会社に支払うお金となるため、事務所用・居住用にかかわらず課税されます。

不動産会社と結ぶ媒介契約とは 

媒介契約とは、土地や住宅など不動産売買の仲介（媒介）依頼の際に、不動産会社と結ぶ契約です。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があり、契約可能な社数と自身で買主を見つけて売買取引を行う自己発見取引ができるかで異なります。

一般媒介契約は、仲介を複数の不動産会社に依頼可能ですが、専任媒介契約・専属専任媒介契約は、特定の1社のみへの依頼になります。不動産会社を通さない自己発見取引が認められるのは、一般媒介と専任媒介です。どれを選択しても、支払う仲介手数料に差はありません。3つの契約について詳しく説明していきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結ぶことが可能です。

不動産購入を依頼する場合は、一般媒介契約を結ぶケースがほとんどです。物件の購入を申し込み、売主と契約条件が整ってきた段階で、媒介契約書にて契約をします。

不動産売却において物件が魅力的なケースでは、各社競っての売却が期待できる場合もあります。しかしそうでない場合、不動産会社は売却活動を行っても最終的に仲介手数料が発生しない可能性があるため、活動が優先されないリスクがあります。

情報拡大の面でも、不動産情報をまとめる国土交通省の「指定流通機構（レインズ）」というネットワークシステムへの物件登録義務がありません。媒介契約をしても購入検討者に不動産情報が届かなければ売却完了ができないため、どのような広告活動をするのかを不動産会社に確認する必要があります。

専任媒介契約

不動産売却時における専任媒介契約も一般媒介同様、自ら見つけた買主と直接契約が可能ですが、契約できる仲介会社は1社のみです。仲介会社は、契約から7営業日以内に、レインズに不動産物件を登録して、幅広く情報公開することや2週間に1回以上業務報告を行うことが義務付けられています。契約の有効期間は3ヵ月以内と決まっています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、仲介会社1社に売却活動を任せます。一般媒介契約との違いは、自ら発見した買主に売却が決まっても、売主は仲介会社に仲介手数料を支払う義務があることです。

レインズへの登録は媒介契約から5営業日以内で、1週間に1回以上報告をする義務があります。そのため定期的に報告を受けられ、安定して売却活動を進めることが期待できます。契約の有効期間は、専任媒介契約と同様3ヵ月以内です。

仲介手数料の相場 

不動産売買には仲介手数料が発生することが分かりましたが、実際にはどのくらいの金額がかかるのでしょうか。ここでは、仲介手数料の相場について見ていきます。

仲介手数料の上限と相場

仲介手数料には、宅地建物取引業法によって定められた上限額があり、多くは上限額が相場です。不動産会社が上限超えの仲介手数料を請求した場合、法令違反となります。下限額の設定はなく、上限額以内であれば不動産会社が仲介手数料を自由に決められます。

不動産会社の仲介手数料は、以下のとおりです。

仲介手数料の上限額

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限
200万円以下	売買価格（税抜）×5.5%
200万円超～400万円以下	売買価格（税抜）×4.4％
400万円超	売買価格（税抜）×3.3％

実際に例を挙げてシミュレーションしてみましょう。

例【売買価格が4,000万円（税抜）で消費税が10％の場合】

売買価格（税抜）が4,000万円で、400万円を超えているため、「売買価格（税抜）×3％＋60,000円＋消費税」に当てはめて計算します。

4,000万円×3％＋60,000円＝126万円（税抜）

消費税が10％なので

126万円（税抜）×10％（消費税）＝126,000円

126万円＋126,000円＝1,386,000円（税込）

よって、売買価格が4,000万円の場合の仲介手数料は1,386,000円（税込）となります。

参照元：国土交通省｜国 土 交 通 省 告 示 第 四 百 九 十 三 号 宅 地

売買価格が400万円以下の場合の仲介手数料の上限

2018年の法改正により、不動産の売買価格が400万円以下のケースにおいては、最大180,000円の仲介手数料を売主から受け取れるよう特例が施行されました。

これは空き家が問題視されている背景があり、空き家の流通性を高めるために定められたものです。400万円以下の不動産売却を考えている場合は、上記の計算式どおりではないことを覚えておきましょう。

不動産を購入する場合の上限は、これまでと同様の計算式で求められ、この金額が購入時の仲介手数料の上限となります。

参照元：全日本不動産協会東京都本部｜【国交省】空き家等の流通円滑化に向けた宅建業者が受領できる報酬額の特例が告示（平成30年1月1日施行）されました。

仲介手数料の目安【早見表】

仲介手数料の目安（上限）を早見表で紹介します。参考にしてみてください。

【売買価格別　仲介手数料の目安　早見表】

売買価格 ※消費税を含まない	仲介手数料の上限額（税込）
200万円	110,000円 ※売主は上限180,000円＋税金
300万円	154,000円 ※売主は上限180,000円＋税金
400万円	198,000円
500万円	231,000円
1,000万円	396,000円
2,000万円	726,000円
3,000万円	1,056,000円
4,000万円	1,386,000円
5,000万円	1,716,000円

参照元：国土交通省｜宅 地 建 物 取 引 業 者 が 宅 地 又 は 建 物 の 売 買 等 に 関 し て 受 け る こ と が で き る、イエウール｜売買・賃貸の仲介手数料はいくら？計算方法や費用の相場について解説

両手仲介・片手仲介とは

不動産取引において、売主と買主両方の仲介を同じ不動産会社が担うことを「両手仲介」、別々の不動産会社が担うことを「片手仲介」といい、仲介手数料額は同じです。

仲介会社にとっては、売主と買主の双方から手数料をもらえる両手仲介が理想の取り引きです。しかし、売主にとっては必ずしも両手仲介が良い方法とはかぎりません。不動産会社が情報を広く公開をせずに、自社の購入希望者にのみ紹介することもあり、売主にとってベストな売却とならないこともあるのです。

購入を検討している場合、両手仲介は売主と直接契約している仲介会社から詳しい物件情報をいち早く教えてもらえるというメリットがあります。ただし、買主側も一般的には相性の良い不動産会社からアドバイスを受けて複数の物件を検討するため、結果的に片手仲介となるケースが多いようです。

仲介手数料を安くするには？

仲介手数料を安くするための交渉は不可能ではありません。しかし、安易な交渉には注意が必要です。

売主の仲介手数料は上限額が一般的

先述したとおり、仲介手数料は法律で決められた上限の範囲内で、任意に決定するものです。上限を超えなければ自由に決められるため、不動産会社と合意できれば仲介手数料が安くなる可能性もあります。

しかし実際は、売主の仲介手数料は上限金額となることが多いのが現状です。仲介手数料が安い上に、安心して仲介を頼める不動産会社を探すとなると、難しいといえるでしょう。質の高いサービスを受けるには、それに見合う費用を支払う必要があるのです。

仲介手数料が無料または割引になるケース

例外としてまれに、仲介手数料が無料になったり安くできたりする場合があります。その例として以下が挙げられます。

• 不動産会社が物件を仕入れたい買取会社から仲介手数料をもらっている場合
• めったにない超優良物件など不動産会社が何としても仲介したい物件の場合
• すでに購入希望者がいて、不動産売却を決断してほしい場合など

仲介手数料が割引になったり無料になったりするのはこのような背景があることを覚えておきましょう。

無料・割引は買主または賃貸向けが多い

不動産会社の宣伝で、仲介手数料無料や仲介手数料50％オフといった言葉を見かけることがあるかもしれません。しかし実際には、仲介手数料が割引や無料となるのは、不動産売買ではなく賃貸の分野でよく見られる手法です。

また不動産売買の分野では、物件がなかなか売却できない場合に、買主側の仲介手数料を割引したり無料にしたりして、買い手をつきやすくするケースが比較的よくみられます。

仲介手数料が無料という言葉に惹かれたものの、それは買主や賃貸向けで、売主は無料にはならなかったということもあるため、注意しましょう。

不動産売買の仲介手数料についての注意点 

仲介手数料で損をしないために、どのような点に注意したら良いのでしょうか。ポイントを3つ紹介します。

仲介手数料について知識を身に付けておく

仲介手数料についての知識がないと、誠実ではない不動産会社につけ込まれる可能性があります。注意すべき不動産会社として以下のようなことが挙げられます。

• 上限を超える手数料条件を提示する
• 仲介手数料以外にかかる広告費等を請求する
• 上限額を法律により一律で決められた手数料であると説明してくる

不適切な説明を行う不動産会社には注意し、疑問に感じることがある場合は納得するまで確認をしましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ 

仲介手数料に見合った働きをしてくれる不動産会社を選ぶことも大切です。不動産売買においては、高い仲介手数料を不動産会社に払うことになります。

仲介手数料は、不動産会社から受け取るサービスの対価として払うものです。複数の不動産会社から査定を取って比較検討し、信頼できる不動産会社に依頼するようにしましょう。

個人で取り引きする場合は専属専任媒介契約を結ばない

親族などに不動産を売却する可能性があるときなど、個人で直接取引する際は仲介手数料が発生しません。

しかし先述したように、売主と不動産会社との間で「専属専任媒介契約」を締結していると、ご自身で見つけた買主との取引ができません。よって、個人で売却の取り引きをする可能性がある場合は、一般媒介契約か専任媒介契約のどちらかにしておいた方が良いでしょう。

仲介手数料以外にかかる費用

不動産売買において、仲介手数料の他にかかる主な費用について見ていきましょう。諸費用についても、仲介手数料同様、現金での支払いになります。

購入時にかかる諸費用 

不動産購入時は、物件価格や仲介手数料の他に、以下のような諸費用がかかります。

• 不動産取得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 住宅ローン手数料
• 引っ越し費用

このように、物件購入時では物件価格や仲介手数料、諸費用を含めた予算を立てる必要があります。

そもそも住宅購入には多額の資金が必要になるため、住宅ローンを組む方が多い傾向にあるでしょう。とはいえ数あるローン商品からご自身に適したものを選ぶのは難しいものです。そのようなときはプロに相談すると安心です。

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売却時にかかる諸費用

不動産売却時では、仲介手数料の他にかかる費用として以下のようなものが挙げられます。

• 譲渡所得税・住民税
• 印紙税
• 抵当権抹消の登記費用
• 引っ越し費用

売却における資金計画も、仲介手数料の他に諸費用を念頭に置いておくことが大切です。

おわりに 

仲介手数料は金額が大きいため、その必要性や条件について正しく理解しておくことが重要です。しかし、知識が曖昧なまま仲介手数料を払っていることも少なくないでしょう。悪質な不動産会社に必要以上の金額を請求されたり、不利な売買をさせられたりすることのないよう、信頼できる不動産会社を選択することが不動産売買を成功させる秘訣のひとつです。

複数の仲介会社に見積もりを依頼し、わからないことは担当者の話を聞くなどをして、総合的に判断した上で不動産会社を選びましょう。