住宅ローンを借り入れる際「抵当権」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。しかし、その意味や内容となると曖昧な方も少なくないのではないでしょうか。
この記事では、抵当権とは何か、仕組みや手続き、抵当権の設定や抹消などについて詳しく解説していきます。抵当権付きの物件に起こりがちなリスクついても説明していきます。
この記事でわかること
抵当権は、住宅ローンなどを契約した方がローンを返済できなくなった際に、融資元である金融機関によって行使される権利です。支払いが滞ると競売にかけて不動産物件を売却し、売却金は住宅ローン返済にあてられます。
住宅ローンが完済した場合、抵当権の設定は必要ないため、抵当権の抹消を行います。抹消を怠っていると、不動産の売却や新たな借入が難しくなることがあるため、ローンが完済した際は速やかに抹消手続きをしましょう。
抵当権付きの物件の売買や相続に関してはいずれも可能ですが、やはり住宅ローンは完済し抵当権の抹消も済んでいる必要があります。
住宅ローンの返済が困難な場合は、家の売却や住宅ローンの借り換えを検討しましょう。
抵当権の概要
まずは抵当権の概要について説明します。基礎知識を抑えておきましょう。
抵当権とは
抵当権は、住宅ローンなどを借りる際に、金融機関が購入する住宅の土地と建物に金融機関が担保として設定する権利のことです。
金融機関は、債務者が住宅ローンを返済ができなくなった際に備えて、その不動産を差し押さえるために抵当権を設定します。
抵当権の設定が不要な「無担保住宅ローン」というのもありますが、借入可能額が少ないため、不動産購入には向いていません。なお、一括払いで不動産を購入した場合は、抵当権設定の必要がありません。
抵当権と根抵当権の違い
根抵当権（ねていとうけん）とは、企業の事業資金の融資など、法人が利用するケースが多い権利です。借入可能な限度額を契約時に決めておくため、その範囲内であれば融資や返済を自由に繰り返すことができます。何度も借り入れするケースでは、その都度抵当権を設定する手間を省くために根抵当権を利用することが多くなっています。
抵当権が行使されたらどうなる？
抵当権の行使とは、住宅ローンを契約した債務者が、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、債権者である金融機関が裁判所に申し立てを行って不動産を差し押さえることです。裁判所が不動産を強制的に売却し、その代金をローンの返済金として金融機関が回収する仕組みとなっています。
しかし、住宅ローンの滞納がすぐ差し押さえに繋がるわけではありません。競売によって売却されるまでにはさまざまな段階を踏みます。流れは以下のとおりです。
- 債務者が3～6ヵ月以上住宅ローンを滞納する
- 金融機関から督促状が届く
- 滞納が続くと「期限の利益喪失通知」が届く
- 保証会社による代位弁済が行われる
- 一括返済ができない場合、抵当権が行使される
- 不動産が差し押さえられ、競売にかけられる
- 競売で落札され、その代金がローン返済額として回収される
- ローン残債が残った場合は、残額の支払いが必要となる
競売はデメリットが多い
抵当権が行使され、不動産が競売にかけられるとメリットはほとんどありません。以下でデメリットを挙げてみましょう。
- 一般的な相場価格よりも低い価格（3～8割程度）でしか売れないケースがあり、競売費用もここから差し引かれる
- 落札された価格がローン返済額より少ない場合、残りの額を支払う必要がある
- 強制的に退去となるため、住んでいる家が取り上げられる
- 引っ越し費用は自身で支払う必要がある
- 物件情報がWEBサイトや裁判所で公表されてしまう。それにより、周囲に競売されたことが知られてプライバシーがさらされることもある
- 債務者の信用情報に、金融事故の履歴がつくため、ローン完済後でも5～10年はローンの契約を新たに組むことや、クレジットカードを作ることもできない
上記のように競売はデメリットばかりです。支払いが遅れるなど相談が必要な場合は、債権者である金融機関に早めに問い合わせをしましょう。
抵当権は何のために設定するのか
先述したように、住宅ローンを組む際、金融機関は住宅ローンの対象となる不動産に対して抵当権を設定します。これは、金融機関が住宅ローンの返済が滞った場合に、ローンの回収手段を確保するためです。
つまり抵当権付きの物件となるため、住宅ローンが返済不可能となった場合、金融機関によって売却され、その代金を強制的に返済に充てるということになります。
もちろん、滞りなくローンを返済している場合は、抵当権が行使されることはありません。また、ローンを返済し終われば抵当権も消滅します。債務者がきちんとローンを返済していれば、抵当権についてはあまり気にしなくて良いということです。
抵当権の設定とは？
抵当権の設定は、一般的に借入先の金融機関が指定した司法書士に依頼し、下記の手順で行います。
抵当権の設定方法
一般的な抵当権の設定方法をみていきましょう。
- 借り入れ人と金融機関が「金銭消費貸借契約」及び「抵当権設定契約」を締結する
- 必要な書類を準備する
- 司法書士を通して、抵当権設定登記申請を行う
- 抵当権設定の費用と司法書士への報酬代金を支払う
- 登記完了の書類を受け取る
抵当権設定は司法書士に依頼して行うため、手数料がかかります。
抵当権の設定において必要な書類
抵当権の設定で必要な書類は、次のとおりです。
| 主な必要書類 | 発行元 |
| 権利証または登記識別情報通知 | 法務局 |
| 登記原因証明情報または抵当権設定契約証書 | 金融機関 |
| 印鑑証明書※発行から3ヵ月以内のもの | 市区町村役場 |
| 身分証明書 | 各自 |
| 司法書士への委任状 | 司法書士 |
抵当権の設定で使用する書類には、住宅ローン契約者自身での発行手続きが必要となるものもあります。そのため、具体的に住宅ローンの契約を検討している場合は、早めに書類の収集を始めておきましょう。
抵当権の設定時にかかる費用
抵当権の設定にかかる主な費用について見てみましょう。
| 項目 | 費用 |
| 登録免許税 | 債権金額×0.4％（0.1％に軽減されるケースあり） |
| 印紙税 | 契約価格により異なる ・～500万円：2,000円（※1,000円） ・～1,000万円：10,000円（※5,000円） ・～5,000万円：20,000円（※10,000円） ・～1億円：60,000円（※30,000円） ・～5億円：100,000円（※60,000円） ※は軽減後の税率 |
| 印鑑登録証明書の発行手数料 | 450円／通（目安） |
| 登記事項証明書の発行手数料 | 600円／通 |
| 司法書士報酬代金 | 50,000円～70,000円程度（目安） |
2022年4月1日～2024年3月31日までに作成されるものについては、印紙税の軽減措置が適用されます。また、印鑑登録証明書の発行手数料は自治体によって異なる場合もあります。
司法書士に払う報酬代金は、担当の司法書士によって異なります。ローンの金額や依頼先によって変わりますが、約50,000～70,000円が相場です。
金融機関が指定した司法書士に依頼するケースでは、手数料として約100,000～200,000円の費用負担を求められるため、注意が必要です。司法書士への報酬代金は、前もって金融機関に確認しておくと良いでしょう。
参照元：国税庁｜「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の 印紙税の軽減措置の延長について
抵当権の設定が完了したら書類が送付される
抵当権の設定が完了したら、抵当権設定登記の「履歴事項証明書」や「権利証（登記識別情報）」などの書類を受け取ります。万が一内容に不備があった際は、住宅ローンなどであれば金融機関に問い合わせてみましょう。
抵当権の抹消はいつ行う？
抵当権は、住宅ローンを完済すると設定しておく必要がありません。ここでは、抵当権抹消について説明していきます。
抵当権の抹消とは
抵当権の抹消は、抵当権を解除するための手続きのことで、法務局に申請して手続きを行います。登記登録のひとつで「抹消登記」や「抵当権抹消登記」と呼ばれることもあります。
抵当権の権利自体は、住宅ローンなど担保目的となっている債務を完済すると、効力を失います。しかし抵当権の登記は、抹消の手続きをしなければ残り続けてしまい、抵当権が消滅しているのかがわからない状態となります。抵当権が消滅していることを示すための手段が抹消登記です。
抵当権抹消の手続き
抵当権は、住宅ローン返済期間中に有効な権利なので、完済後は設定の必要がありません。しかし、抵当権は自然に消滅するわけではなく、不動産の所有者自身または所有者が依頼した司法書士が手続きを行わなければなりません。
抵当権の抹消は決められた期限がないため、後回しにしていると忘れてしまう可能性も考えられます。抹消可能になったら速やかに抹消登記を行いましょう。
抵当権抹消にかかる費用
抵当権の抹消は法務局で手続きを行いますが、その際法務局への申請費用が必要になります。費用は、1件の不動産（1筆）につき1,000円です。戸建てのように、土地と建物の場合2,000円となります。
抵当権抹消自体は自身でも手続き可能で、抵当権抹消登記申請書を作成し、必要な書類を整えて法務局に申請を行います。ただ一般的には司法書士などに依頼することが多いようです。
司法書士に手続きを依頼した場合は別途報酬が必要です。司法書士事務所によって異なりますが、相場は15,000円程度となっています。
抵当権の抹消をしなかった場合どうなる？
抵当権の抹消手続きを怠ってしまうと以下のような不利益が生じます。
- 不動産の売却が難しくなる
- 新たに住宅ローンを組むことが難しくなる
抵当権の抹消登記をしないと、外部からは住宅ローンが残っているように見られます。このような状態では、不動産売却を考えても買い手がつかないという状況になりやすいです。そのため不動産を売却したい場合は、先行して抵当権抹消手続きを行うべきといえるでしょう。
また、金融機関で新たに住宅ローンの借り入れを行いたいと思った場合でも、抵当権が設定されている状況では、新規融資の審査がとおりにくく借り入れが難しくなるでしょう。そのため不動産を利用して、新たな借り入れをしたいと考えているのであれば、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
抵当権付きの物件に起こりがちな疑問とリスク
抵当権が付いている状態の物件は、売買や相続が可能なのか気になる方もいるかもしれません。それぞれ詳しく見ていきましょう。
抵当権付きの物件は売買可能？
不動産に抵当権が付いている物件でも、不動産売買は可能です。しかし、売主は買主に不動産を引き渡すまでには住宅ローンを完済し、抵当権の抹消も完了している必要があります。
物件の受け渡しのときに抵当権抹消が行われていないと、金銭トラブルを前の所有者が起こした場合に、その物件が差し押さえられて競売にかけられてしまいます。不安材料のある状態では物件を誰も購入しないでしょう。そもそも、住宅ローン完済前の売却においては金融機関との住宅ローン契約でも禁止されるのが一般的です。
抵当権の設定や抹消に関しては、金融機関や不動産会社からの指示があることが多いですが、不動産売買を行う際は、念のため抵当権の有無を確認するようにしましょう。
抵当権付きの物件は相続可能？
抵当権が付いている物件でも相続は可能です。以下のケースで対応がそれぞれ変わるため、説明していきましょう。
住宅ローンは完済済みだが、抵当権の抹消を行っていない場合
先述したように、抵当権は住宅ローン返済中に有効なので、完済後は設定の必要がありません。抵当権の抹消は、一般的に所有者か所有者が依頼した司法書士が行います。法務局で抵当権抹消の手続きをしてもらうことが可能です。抵当権付きの不動産を相続した場合は、相続人自身で抹消登録の手続きを行いましょう。
住宅ローンの返済が済んでいない場合
住宅ローンの返済が済んでいない不動産を相続してしまうと、相続人は住宅ローンの返済義務も一緒に引き継ぐことになり、完済する必要が生じます。
その際、被相続人が「団体信用生命保険（団信）」に加入済みであったかを確認しましょう。団体信用生命保険は、住宅ローンの返済中に契約者に万が一のことがあった際、住宅ローン残高相当の保険金を生命保険会社が金融機関に支払うことで住宅ローンの残高が全て返済される保険です。このように、団信に加入していれば被相続人の死亡時に住宅ローンの残高が完済されるのです。
また「相続放棄」というのも選択肢のひとつではありますが、その際、一部を放棄することはできず、被相続人のプラスの財産およびマイナスの財産を含む相続権の一切を放棄することになるため、注意が必要です。
住宅ローンの支払いが難しいときは
住宅ローンが払えない場合は、滞納が2ヵ月以内であれば住宅ローンを完済するために家を売却することも考えましょう。売却の際の不動産会社選びで売値が数百万単位で変わるため、複数の不動産会社から査定を受けると良いでしょう。
また、住宅ローンの借り換えによって返済負担が軽減されることもあります。ローンをより低金利のものに借り換えることで月々の返済額を下げることができ、負担を減らせるケースがあります。ただ、借り換えの際には手数料がかかるため、場合によっては費用の負担が大きくなってしまうことがあるかもしれません。
住宅ローンの借り換えは、残存期間や金利差、借り換え手数料等を考慮し、安くなる場合のみ住宅ローン借り換えを検討すると良いでしょう。
住宅ローンの相談なら「住宅ローンの相談窓口」がおすすめ
念入りに資金計画を立てていたとしても、返済の途中で住宅ローンが支払えなくなることもあるでしょう。ローンは、滞りなく毎月返済できるのが理想ですが、支払いが難しくなってしまった場合などは、住宅ローンの借り換えで返済の負担を軽減できるケースがあります。
住宅ローンの相談なら、クレディセゾンが提携するiYell（いえーる）の「住宅ローンの相談窓口」がおすすめです。金利や金利タイプ、返済期間の変更はもちろん、団信の変更などの相談も親身に対応してくれます。お金のさまざまなニーズを解決に導いてくれるので、借り換えや新規借り入れを検討している方はチェックしてみてください。
おわりに
抵当権について説明してきましたが、そこまで難しい内容というわけではないということがおわかりいただけたのではないでしょうか。住宅ローンを滞納してしまった際は、抵当権による差し押さえが行われるということを踏まえ、安定してローンを払っていけるように資金計画を立てましょう。住宅ローンが払えない場合は、残った住宅ローン完済のために、家の売却などを検討しなければなりません。信頼できる不動産会社に依頼し、不利にならないよう慎重に進めましょう。
