住宅ローンを借り入れる際に「抵当権」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。しかし、その意味や内容を詳しく説明できる方は少ないのではないでしょうか。
この記事では、抵当権の概要や仕組み、設定や抹消手続きについて詳しく解説します。また、抵当権付きの物件に起こりがちなリスクについても説明しますので、トラブル回避の参考にしてください。
- 抵当権は、ローンを返済できなくなった際に、融資元が行使できる権利です。
- 支払いが滞ると、不動産物件が競売にかけられ、その売却金は住宅ローン返済に充当されます。
- 住宅ローン完済時に抵当権の抹消を怠ると、不動産の売却や新たな借り入れが難しくなる可能性があるため、速やかに抹消手続きを行いましょう。
- 抵当権付きの物件の売買や相続では、ローンの完済と抵当権の抹消が済んでいる必要があります。
住宅ローンの返済が困難な場合は、家の売却や住宅ローンの借り換えを検討しましょう。


抵当権の概要

まずは、抵当権の基礎知識を押さえましょう。
抵当権とは
住宅ローンなどを借り入れる際に、購入する土地や建物に金融機関が担保として設定する権利を抵当権といいます。
抵当権の設定が不要な「無担保住宅ローン」もありますが、借入可能額が少ないため、不動産購入には向いていません。なお、一括払いで不動産を購入した場合は、抵当権設定は不要です。
抵当権は何のために設定するのか
債務者が住宅ローンを返済できなくなると、金融機関は融資金を回収できず、損害を被ってしまいます。そのような事態を防ぐために、不動産の差し押さえに必要な抵当権を設定します。
本来、不動産の売却は所有者しか行えません。しかし、債権者である金融機関が抵当権を設定しておけば、返済が滞った際に金融機関が強制的に不動産を売却できます。
つまり、住宅ローンの支払いができなくなったときに、金融機関が家と土地を売却しても良いという契約をしているのです。住宅ローンが返済不能となった場合、金融機関によって家と土地が売却され、その代金が強制的に返済に充てられます。
もちろん、滞りなくローンを返済している場合は、抵当権が行使されることはありません。また、ローンを完済すれば抵当権も消滅します。債務者がきちんとローンを返済していれば、抵当権についてあまり気にする必要はありません。
抵当権と根抵当権の違い
抵当権に似た言葉で、根抵当権(ねていとうけん)があります。限度額を契約時に決めておき、その範囲内であれば融資や返済を自由に繰り返せる権利です。何度も借り入れをする必要がある場面では、その都度抵当権を設定する手間を省くため、根抵当権が利用されます。企業の事業資金の融資など、法人が利用するケースが多いです。
抵当権が行使されたらどうなる?
住宅ローンを契約した債務者が返済できなくなった場合、債権者である金融機関が裁判所に申し立てを行い、不動産を差し押さえることを抵当権の行使といいます。裁判所が不動産を強制的に売却し、その代金をローンの返済金として金融機関が回収する仕組みです。
しかし、住宅ローンの滞納ですぐ差し押さえが行われるわけではありません。実際に不動産が売却されるまでには、さまざまな段階を踏みます。流れは以下のとおりです。
- 債務者が3~6ヵ月以上住宅ローンを滞納する
- 金融機関から督促状が届く
- 滞納が続くと、借入先の金融機関から「期限の利益喪失通知」が届く
- 保証会社による代位弁済が行われる
- 一括返済ができない場合、抵当権が行使される
- 不動産が差し押さえられ、競売にかけられる
- 競売で落札され、その代金がローン返済額として回収される
- それでもローンが残る場合は、残額の支払いが必要となる
期限の利益とは
住宅ローンなどの借り入れをした際に生じる債務者の利益を「期限の利益」といいます。期限の利益とは、返済期日が到来するまで返済をしなくてよい権利のことです。
例えば、「住宅ローン3,000万円を返済期間30年間で毎月100,000円ずつ返済する」という契約をしたとします。借入先の金融機関から「こちらの事情ですぐに全額返済してほしい」と要求されたとしても、債務者は従う必要はありません。期限の利益があるため、債務者は毎月100,000円の返済を続けて、30年かけて3,000万円を返済すればよいのです。
「期限の利益の喪失」とは、債権者が期限の利益を取り消して一括返済を求められる状態を指します。ただし、期限の利益を喪失するにはなんらかの理由が必要です。住宅ローンの場合、返済の滞納が該当します。そして滞納が続くと、期限の利益を失うことを伝える「期限の利益喪失通知」が届くのです。
保証会社による代位弁済
住宅ローンを契約する際、多くの場合は保証会社を利用します。保証会社は、債務者の返済が滞ったときに、債務者に代わって金融機関に返済(代位弁済)する役割を担います。ただし、保証会社がローン返済を立て替えたからといって、住宅ローンの返済義務がなくなるわけではありません。債権者が金融機関から保証会社に変わるだけであり、保証会社が立て替えた分を保証会社に返済する必要があります。
競売の流れと債務者の負担
抵当権を行使されると、不動産が差し押さえられて競売にかけられます。競売とは、住宅ローンの債務者が返済を滞納した場合に、金融機関が裁判所を通じて不動産を強制的に売却する手続きです。
競売では市場価格より低い金額で売却されるケースが多いため、不動産の売却益が住宅ローンの残債を下回り、債務者にとって不利な結果となりやすいです。売却益が住宅ローンの残債に満たない場合は、不足分を支払わなればなりません。
例えば、住宅ローンの残債が2,000万円で売却益が1,500万円の場合、返済には500万円足りないため、差額の500万円を支払う必要があります。もし住宅ローン以外にもローンがあり、支払いが苦しいのであれば、住宅ローン以外の借り入れを任意整理する方法があります。債権者と話し合い、将来の利息をカットしたり毎月の返済額を見直したりして、借り入れを効率的に減らすのが任意整理です。
他の返済を減らし、住宅ローンの返済を正常にできるようになれば、自宅を手放さずに済む可能性があります。
また、任意整理よりも借り入れを圧縮できる個人再生を選ぶのも一つの方法です。「住宅資金特別条項」という制度を利用すれば、自宅を処分せずに借り入れを整理できます。利用には条件があるので注意が必要です。
参考:神奈川県弁護士会 川崎支部|個人再生における住宅資金貸付債権の特則
競売はデメリットが多い
抵当権が行使され、不動産が競売にかけられると以下のデメリットが発生します。
- 一般的な相場価格よりも低い価格(5割~7割程度)でしか売れないケースが多く、競売費用は債務者が負担する
- 落札された価格がローン返済額より少ない場合、残額を支払う必要がある
- 強制的に退去となるため、住んでいる家を失う
- 引っ越し費用は自分で支払う必要がある
- 物件情報がWEBサイトや裁判所で公表されてしまうため、周囲に競売の事実を知られてプライバシーがさらされるおそれがある
- 債務者の信用情報に金融事故の履歴が残るため、ローン完済後でも5年~7年間はローンやクレジットカードの新規契約が難しくなる
競売では相場よりも低い価格で売却されるケースが多く、不動産を売却してもその代金だけ住宅ローンの残債に足りないおそれがあります。そのため、競売になる前に、任意売却を検討しましょう。
競売が金融機関によって強制的に売却されるのに対し、任意売却は、債務者が金融機関の了承を得て協議しながら一般の不動産市場で不動産を売却する方法です。そのため、相場に近い価格で売却しやすく、退去時期を調整できるなどのメリットがあります。
任意売却の詳細は、以下の記事をご覧ください。


抵当権を設定するメリット

住宅ローンには抵当権が付くケースが一般的です。金融機関にとって、抵当権を設定するメリットは、回収不能な融資金を不動産の売却によって回収できる点にあります。では、住宅ローン契約者にとって、抵当権を設定するメリットはあるのでしょうか。主なメリットは以下のとおりです。
- 金利が低くなる
- 大きな金額を借りられる
- 返済期間を長くできる
なお、住宅ローンには担保を設定しない「無担保住宅ローン」もあります。無担保の住宅ローンと比べると、担保を設定する有担保の住宅ローンのほうが金利や融資金額などの面で好条件な融資を受けられる可能性が高いです。では、住宅ローンならではの具体的なメリットを見ていきましょう。
金利が低くなる
無担保の住宅ローンは、抵当権を設定しないため、手続きの簡便さが魅力でしょう。しかし、金融機関は返済が滞ったときの回収リスクを背負うことになります。
一方、抵当権を設定する有担保の住宅ローンは、金融機関にとってリスクが低いため、金利が優遇され、返済負担を抑えやすくなります。
金融機関によって金利は異なりますが、変動金利の場合、有担保だと年0.5%~1.0%台、無担保だと年1.0%~5.0%程度が相場です。
大きな金額を借りられる
一般的な住宅ローンは、最大で1億円程度まで借りられる可能性があります。一方、無担保では500万円~2,000万円程度の借入額にとどまるのが一般的です。
金利の考え方と同様、抵当権を設定できなければ金融機関は高いリスクを負うため、無担保の場合は高額な融資をしにくいのです。したがって、高額な住宅ローンを組む場合は、無担保では対応が難しいといえます。
返済期間を長くできる
無担保住宅ローンを利用する際は、通常、10年~20年程度の返済期間が設定されます。返済期間が短いと毎月の返済額が大きくなり、生活に支障を及ぼす可能性があります。
一方、一般的な住宅ローンの返済期間は最長で35年程度と、長期間かけて返済できるため、毎月の返済負担を軽減することが可能です。中には最長50年の住宅ローンもありますが、返済期間を短めに設定することもできます。このように、有担保であれば返済期間を自分の状況に合わせて柔軟に設定できます。
抵当権を設定するデメリット

抵当権を設定するメリットだけでなく、以下のようなデメリットも生じます。
- 手続きに費用がかかる
- 延滞が続くと不動産を失うおそれがある
- 完済後に手続きが必要
ひとつずつ確認しましょう。
手続きに費用がかかる
抵当権を設定するには費用がかかります。抵当権設定のための費用だけでなく、司法書士への報酬も必要となるため、金銭的な負担が大きいと考える方もいるでしょう。
抵当権の設定費用としては、登録免許税が挙げられ、その税額は借入金額の0.4%です。例えば、3,000万円を借りた場合は120,000円かかります。司法書士への報酬の相場は、5万円~10万円とされています。
とはいえ、抵当権の設定は手続きが複雑であるため、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。手続きに不備があると抵当権を設定できず、結果として無担保となってしまうリスクがあるため、その観点からも追加で費用がかかることは仕方ないと考えましょう。
延滞が続くと不動産を失うおそれがある
一度の延滞ですぐに差し押さえとなるわけではありませんが、延滞が続くと抵当権を行使され、住む場所を失う可能性があります。
また、延滞が続くと期限の利益を喪失し、一括返済を求められる可能性があります。「抵当権が行使されたらどうなる?」で解説しているとおり、競売や任意売却に進むケースもあるため、もし延滞してもなるべく早期に解消しましょう。
完済後に抹消登記の手続きが必要
住宅ローン完済後は、抵当権抹消の手続きが必要です。抵当権の抹消は登記の一種で「抹消登記」や「抵当権抹消登記」とも呼ばれ、抵当権を解除するために法務局に申請します。
抵当権の権利自体は、住宅ローンなど担保目的となっている債務を完済すると効力を失います。しかし、抵当権の登記は抹消の手続きをしなければ残り続けてしまい、第三者からは抵当権が消滅しているかどうかがわかりません。そのため、抵当権が消滅している事実を証明するために抹消登記を行います。
抹消手続きは抵当権設定ほど難しくないため、自分でも行うことができますが、司法書士に依頼するのが一般的です。抹消費用は原則、物件の所有者が負担します。ただし、金融機関が負担してくれるケースもあるため、事前に相談しておくと良いでしょう。
抵当権の設定とは?

抵当権の設定は、一般的に借入先の金融機関が指定した司法書士に依頼し、以下の手順で行います。
抵当権の設定方法
一般的な抵当権の設定方法を見ていきましょう。
- 借入人と金融機関が「金銭消費貸借契約」及び「抵当権設定契約」を締結する
- 必要な書類を準備する
- 司法書士を通して、抵当権設定登記申請を行う
- 抵当権設定の費用と司法書士への報酬を支払う
- 登記完了の書類を受け取る
抵当権の設定に必要な書類
抵当権の設定で必要な書類は、次のとおりです。
主な必要書類 | 発行元 |
---|---|
権利証または登記識別情報通知 | 法務局 |
登記原因証明情報または抵当権設定契約証書 | 金融機関 |
印鑑証明書※発行から3ヵ月以内のもの | 市区町村役場 |
実印 | 各自 |
身分証明書 | 各自 |
司法書士への委任状 | 司法書士 |
抵当権の設定は、住宅ローンの審査に通り、住宅ローンを契約するときに行います。そのため、審査に通ってから準備すれば十分間に合います。
抵当権設定の費用
抵当権の設定にかかる主な費用について見てみましょう。
項目 | 費用 |
---|---|
登録免許税 | 債権金額×0.4% (建物の床面積が50㎡以上といった要件を満たすと0.1%に軽減されるケースあり) |
印紙税 | 契約金額により異なる ・100万円超~500万円以下:2,000円(※1,000円) ・500万円超~1,000万円:10,000円(※5,000円) ・1,000万円超~5,000万円:20,000円(※10,000円) ・5,000万円超~1億円:60,000円(※30,000円) ・1億円超~5億円:100,000円(※60,000円) ※は軽減後の税率 |
印鑑登録証明書の発行手数料 | 200円~300円/通(請求方法によって異なる) |
登記事項証明書の発行手数料 | 480円~600円/通(請求方法によって異なる) |
司法書士報酬代金 | 50,000円~100,000円程度(目安) |
2027年3月31日までに作成されるものについては、印紙税の軽減措置が適用されます。また、印鑑登録証明書の発行手数料は自治体によって異なる場合もあります。
司法書士に支払う報酬代金はローンの金額や依頼先によって変わりますが、約50,000円~100,000円が相場です。土地に私道部分があったり、ペアローンを組んだりと手間のかかる手続きの場合、20,000円程度増額し70,000円~120,000円程度になる場合があります。
司法書士への報酬代金は、前もって金融機関に確認しておくと良いでしょう。
参照元:国税庁|「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について
抵当権の設定が完了したら書類が送付される
抵当権の設定が完了したら、抵当権設定登記の「履歴事項証明書」や「権利証(登記識別情報)」などの書類を受け取ります。万が一内容に不備があった際は金融機関に問い合わせてみましょう。
抵当権の抹消はいつ行う?

抵当権は、住宅ローンを完済すれば必要がありません。ここでは、抵当権抹消について説明していきます。
抵当権抹消の手続き
住宅ローン完済後、抵当権は自然に消滅するわけではなく、不動産の所有者または所有者が依頼した司法書士が手続きを行わなければなりません。
抵当権の抹消は決められた期限がないため、後回しにしていると忘れてしまう可能性があります。抹消可能になったら速やかに抹消登記を行いましょう。
以下は抵当権を抹消する際の一般的な手続きの流れです。
- 住宅ローン完済後、金融機関から書類が届く
- 必要書類を準備して法務局に申請する
- 抵当権抹消の手続きが完了する
抵当権抹消手続きをする際には、法務局のWEBサイトから様式をダウンロードして登記申請書を作成します。作成にあたっては複数の注意事項があるため、法務局のWEBサイトで確認しておきましょう。
登記申請書を作成したら、登録免許税額分の収入印紙を貼付して納付します。現金を税務署などで納付し、その領収証書と登記申請書を提出する方法もあります。
納付を終えたら不動産の所在地を管轄する法務局の窓口への持参または郵送で、作成した登記申請書と添付書類を提出しましょう。なお、抵当権抹消はオンラインでも申請可能です。
抵当権抹消に必要な書類
抵当権の抹消に必要な書類は以下のとおりです。
主な必要書類 | 発行元 |
---|---|
登記申請書 | 各自 |
添付情報 | 金融機関 |
登記原因証明情報 | 金融機関 |
代理権限証明情報 | 金融機関 |
参照元:住宅ローン等を完済した方へ(抵当権の登記の抹消手続のご案内)(一戸建て編)|法務局
抵当権を抹消する際は、上記の書類を準備します。金融機関から送られてくる書類の日付や、抵当権が設定されていた不動産の所在地、床面積などに記載漏れがないか確認しておきましょう。
なお、手続きの方法がわからず法務局で手続きを案内してもらいたい場合は、事前に予約する必要があります。
抵当権抹消手続きにかかる費用
抵当権の抹消は法務局で手続きを行いますが、その際に法務局への申請費用が必要になります。費用は、1件の不動産(1筆)につき1,000円です。戸建ての場合、土地と建物で計2筆となるため、2,000円となります。
抵当権抹消自体は自分で手続き可能ですが、一般的には司法書士などに依頼するケースが多いようです。
司法書士に手続きを依頼した場合は別途報酬が必要です。司法書士事務所によって異なりますが、相場は15,000円程度となっています。
抵当権の抹消をしなかった場合どうなる?
抵当権の抹消手続きを怠ってしまうと、以下のような不利益が生じます。
- 不動産の売却が難しくなる
- 新たな住宅ローン契約が難しくなる
抵当権の抹消登記をしないと、外部からは住宅ローンが残っているように見られます。この状態では、不動産売却を考えても買い手がつかない状況になりやすいです。そのため、不動産を売却したい場合は、先行して抵当権抹消手続きを行うべきでしょう。
また、金融機関で新たに住宅ローンの借り入れを行いたいと思った場合でも、抵当権が設定されている状況では、新規融資の審査が通りにくくなります。そのため、不動産を利用して、新たな借り入れをしたいと考えているのであれば、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
抵当権付きの物件に起こりがちな疑問とリスク
抵当権が付いている状態の物件は、売買や相続が可能なのか気になる方もいるかもしれません。それぞれ詳しく見ていきましょう。
そもそも抵当権の有無はどうやって確認する?
相続などで不動産を取得した場合、そもそも抵当権が付いているかどうかわからないケースがあるでしょう。その際は、法務局で取得できる登記事項証明書で抵当権の有無を確認します。
登記事項証明書以外の確認方法としては、登記情報提供サービスや登記・供託オンライン申請システムが挙げられます。また、司法書士に相談すれば、自分は何もしなくても書類を取り寄せてもらえる可能性が高いです。
ただし、公印など法務局の認証が必要な場合は、法務局で取得しないといけません。
抵当権付きの物件は売買可能?
不動産に抵当権が付いている物件でも、不動産売買は可能です。しかし、売主は買主に不動産を引き渡すまでに住宅ローンを完済し、抵当権の抹消も完了している必要があります。
物件の引き渡し時に抵当権抹消が行われていないと、金銭トラブルを前の所有者が起こした場合に、その物件が差し押さえられて競売にかけられてしまいます。不安材料のある状態では物件を誰も購入しないでしょう。そもそも、住宅ローン完済前の売却は金融機関との住宅ローン契約でも禁止されるのが一般的です。
抵当権の設定や抹消に関しては、金融機関や不動産会社からの指示があるケースが多いですが、不動産売買を行う際は、念のため抵当権の有無を確認しましょう。
抵当権付きの物件は相続可能?

抵当権が付いている物件でも相続は可能です。ただし、以下のように状況に応じて対応が異なるため、それぞれ確認しましょう。
住宅ローンは完済済みだが、抵当権の抹消を行っていない場合
先述したように、抵当権は住宅ローン返済中に有効なので、完済後は設定の必要がありません。この場合、所有者または所有者が依頼した司法書士が法務局で抵当権抹消の手続きを行います。
住宅ローンの返済が済んでいない場合
住宅ローンの返済が済んでいない不動産を相続すると、相続人は住宅ローンの返済義務も一緒に引き継ぐため、残債を完済する必要が生じます。
その際、被相続人が「団体信用生命保険(団信)」に加入していたかを確認しましょう。団体信用生命保険は、住宅ローンの返済中に契約者に万が一のことがあった際、住宅ローン残高相当の保険金を生命保険会社が金融機関に支払うことで、住宅ローンの残高が完済される保険です。団信に加入していれば、被相続人の死亡時に住宅ローンの残高が完済されます。
また、「相続放棄」も選択肢のひとつですが、マイナスの相続財産のみの放棄はできません。そのため、相続放棄をすると被相続人のプラスの財産およびマイナスの財産を含む相続権の一切を放棄することになるため、注意が必要です。
さらに、相続の事実を知った日から3ヵ月以内に相続放棄の手続きを行わなればなりません。
住宅ローンの支払いが難しいときは
住宅ローンの支払いが難しく、延滞を繰り返しそうなときの主な対処法は、以下のとおりです。
- 売却する
- 住宅ローンの借り換えを検討する
- 毎月の返済額を見直す
- リースバックを利用する
それぞれの特徴を確認し、自分に合った方法を選択しましょう。
売却する
住宅ローンが払えない場合は、滞納が2ヵ月以内であれば住宅ローンを完済するために家の売却を考えましょう。売却の際の不動産会社選びで売値が数百万単位で変わるため、複数の不動産会社から査定を受けるのがおすすめです。
住宅ローンの借り換えを検討する
住宅ローンの借り換えを検討するのもひとつの方法です。ローンをより低金利のものに借り換えられれば、月々の返済額を減らせるケースがあります。
残存期間や金利差、借り換え手数料等を考慮し、総返済額が安くなる場合のみ住宅ローン借り換えを検討すると良いでしょう。
住宅ローンを検討している方は「セゾンの住宅ローン」はいかがでしょうか。柔軟でスピーディー、最短3営業日で審査対応いたします。
ただし、すでに住宅ローンや他の支払いを延滞している場合は、審査に通らない可能性が高く、住宅ローンの借り換えは難しいです。
毎月の返済額を見直す
住宅ローンを借りると、返済額は変えられないと考える方もいるでしょう。しかし、借入先の金融機関に相談すると、返済期間や毎月の返済額を見直してもらえる可能性があります。最終的にはすべて返済しなければならない点に変わりはありませんが、一時的にでも返済負担を抑えられれば、家計が正常化して返済できるようになるかもしれません。
ただし、返済期間の延長や毎月の返済額の減額によって利息負担が増えるため、慎重な判断が必要です。
リースバックを利用する
住宅ローンの支払いが難しいときは、リースバックという選択肢もあります。リースバックとは、自宅を売却したあとも賃貸契約を締結して住み続けられるサービスです。メリットとしては、引き続き住み慣れた家に住める点や、まとまった資金を得られる点が挙げられます。
また、住宅ローンの返済や固定資産税の納税が不要となるため、家計に余裕が生まれる可能性もあります。一方のデメリットは、自宅の賃料の負担や、再度の買い戻しが難しい場合がある点です。さらに、貸主に賃貸借契約の更新に応じてもらえず、今の家に住み続けられなくなる可能性がある点も懸念されます。
リースバックの詳細を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
住宅ローンの相談なら「住宅ローンの相談窓口」がおすすめ
念入りに資金計画を立てていたとしても、返済の途中で住宅ローンが支払えなくなる場合もあるでしょう。ローンは、滞りなく毎月返済できるのが理想ですが、支払いが難しくなってしまった場合などは、住宅ローンの借り換えで返済負担を軽減できるケースがあります。
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おわりに
本記事では、抵当権の設定・抹消手続きや、住宅ローンを支払えなくなったときの抵当権行使の流れなどを解説しました。住宅ローンの滞納が続くと、抵当権による差し押さえが行われ、住む場所を失ってしまいます。しかし、期日どおりに返済を続けていれば、抵当権を気にする必要はありません。安定してローンを返済していけるように、資金計画を立てましょう。とはいえ、家庭や仕事の事情などで急に住宅ローンが払えなくなる方もいるかもしれません。その場合は、住宅ローン完済のために、家の売却や住宅ローンの借り換えなどを検討する必要があります。
「セゾンの住宅ローン」では借り換えにも対応しており、一定の条件をクリアすると優遇金利を適用できます。必ず借入ができるわけではありませんが、選択肢として検討するのもひとつです。
とはいえ、住宅ローンの支払いに困った際は、借り換えを考える前に、まず借入先の金融機関に相談しましょう。
※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。