住宅ローンの返済額軽減型とは？期間短縮型との違いや選ぶときのポイントもわかりやすく解説

住宅ローンは早めに返済してスッキリしたいもの。しかし、繰り上げ返済の具体的な方法や基準などをご存じない方は多いのではないでしょうか。

今回は、返済額軽減型と期間短縮型との違いや、選び方のポイント、繰り上げ返済する際の注意点などを詳しく紹介します。繰り上げ返済を考えている方は参考にしてください。

住宅ローンを繰り上げ返済する方法について

繰り上げ返済とは、通常の毎月の返済に加えて、借入金の一部もしくは全額を前倒しで返済することです。一部を繰り上げ返済することを「一部繰り上げ返済」、残り全額を返済することを「全額繰り上げ返済」といいます。

通常の返済では返済額に利息が含まれますが、繰り上げ返済の金額は、すべて元金の返済に充てられるため、利息分の支払い額を軽減できます。そのため、最終的に総返済額の削減につながるという仕組みです。

繰り上げ返済には「返済額軽減型」と「期間短縮型」があります。それぞれ詳しく紹介します。

返済額軽減型とは

返済額軽減型とは、返済期間を変更せずに、月々の支払い額を減少させる方法です。子どもの教育費増加や定年後の収入減少など、将来の経済状況の変化に備えたい場合に適しています。また月々の負担が小さくなるため、プレッシャーが軽減される点もメリットといえます。

期間短縮型とは

期間短縮型とは、繰り上げ返済によって住宅ローンの返済期間を短縮する方法です。完済時期が早まることで、利息総額が減少します。ただし、毎月の返済額は変わりません。

定年退職後も返済が継続することを避けたい方や、なるべく早く住宅ローンを完済したい方におすすめです。

繰り上げ返済は住宅ローン控除に影響する？

住宅ローン控除とは、年末時の借入残高の0.7％を、所得税や住民税から控除してもらえる税制優遇制度です。新築住宅であれば13年間で最大409.5万円（4,500万円×0.7％×13年）も控除されます。
※令和7年（2025年）入居、長期優良住宅や低炭素住宅の場合

住宅ローン控除の対象期間中は、繰り上げ返済を控えても良いでしょう。

ただし、控除の対象になるローン残高には上限があるので、上限を超える部分について繰り上げ返済しても控除額に影響しません。例えば4,500万円が控除の対象となるローン残高の上限の場合、住宅ローン残高が5,000万円あるのであれば、300万円の繰り上げ返済をしても住宅ローン控除に影響はありません。

参照元：住宅ローン減税 – 国土交通省、りそな銀行 住宅ローン控除（減税）制度の概要と計算方法、手続きの流れを徹底解説

2つの繰り上げ返済方法を選ぶ際のポイント

繰り上げ返済する際に、返済額軽減型と期間短縮型のどちらの方法を選ぶか迷う方もいるでしょう。本項では、それぞれの返済方法が向いている方を解説します。

• 将来の支出増加に備えたい方は「返済額軽減型」
• なるべく早く完済したい方は「期間短縮型」

順番に確認していきましょう。

将来の支出増加に備えたい方は「返済額軽減型」

子どもの誕生や大学進学により支出が増える、転職をしたことで収入が減るなど、将来的に収入や支出が大きく変化する場合、住宅ローンの返済が負担になるかもしれません。

住宅ローンの返済額が借り入れ当初のままでは家計が苦しくなると想定される場合、毎月の返済額を減らせる「返済額軽減型」を選ぶと良いでしょう。

また、変動金利型や固定金利選択型でローンを組んでいる方は、金利の変動に注意が必要です。金利の見直しの際に金利が上昇していると、毎月の返済額が増えてしまいます。金利が上昇したときに返済額軽減型を選択すると、返済額を抑えられます。

なるべく早く完済したい方は「期間短縮型」

返済期間を短くできる期間短縮型は、収入があるうちにローンの返済を終わらせたい方におすすめです。返済期間が35年などの長期で借りた場合は、ローンを組んだ年齢によっては、返済が定年後まで続いてしまう場合があります。

定年後の収入減が不安だったり、退職金が想定よりも少なかったりする場合もあるでしょう。また、退職金を返済に充ててしまうと、老後資金が減ってしまい生活に不安が生じる可能性もあるため、可能であれば収入があるうちに返済を済ませたいと考える方もいるでしょう。

このような方は、期間短縮型を選択し、早期に住宅ローンを完済するのがおすすめです。

返済額軽減型と期間短縮型はどっちがお得

返済額軽減型と期間短縮型は、どちらがお得なのか疑問に持たれる方も多いのではないでしょうか。

• 期間短縮型と返済額軽減型における利息軽減の効果をシミュレーション
• 最終的に利息の負担が小さくなるのは「期間短縮型」
• 繰り上げ返済シミュレーションのおすすめサイト

利息の軽減効果についてのシミュレーションで、どの程度お得になるのか知りたい方は参考にしてください。

返済額軽減型と期間短縮型における利息軽減の効果をシミュレーション

返済額軽減型と期間短縮型の利息軽減効果を下記の条件でそれぞれシミュレーションします。

【住宅ローンの条件】

• 住宅ローン残高：3,000万円
• 借入金利：3％（全期間固定）
• 返済期間：30年
• 元利均等返済（ボーナス返済なし）
• 繰り上げ完済時期：借入開始5年後
• 繰り上げ返済金額：200万円

【繰り上げ返済した場合の利息軽減効果】

	毎月の返済額	残存返済期間	総返済額
繰り上げ返済を行わない	126,481円	25年	4,553万3,160円
返済額軽減型	116,997円	25年	4,468万7,960円
期間短縮型	126,481円	22年4ヵ月	4,347万5,455円

参考：三井住友銀行｜一部繰り上げ返済シュミレーション

最終的に利息の負担がより小さくなるのは「期間短縮型」

総返済額を比べると、期間短縮型の方が返済額軽減型より約121万円（※）少ないため、利息の軽減効果は期間短縮型の方が大きいことがわかります。
※4,468万7,960円-4,347万5,455円=1,212,505円

一方で月々の支払額は、返済額軽減型の方が毎月約10,000円軽減されます。

総支払額が減る期間短縮型の方がお得ですが、毎月の支払いが楽にはなりません。そのため、一概に期間短縮型の方が良いとは言い切れません。繰り上げ返済の目的や家計の状態によって、適した返済方法を選びましょう。

繰り上げ返済シミュレーションのおすすめサイト

返済額軽減型と期間短縮型の違いがわかったら、おすすめの繰り上げ返済シミュレーションサイトを見ていきましょう。

三井住友銀行「一部繰上返済シミュレーション」
三井住友銀行の「一部繰上返済シミュレーション」では、下記の項目を入力するだけで、簡単に繰り上げ返済後の月々の返済額や総支払額、残存返済期間がわかります。

• 当初の借入金額
• 借入期間
• 金利
• 返済方式
• 繰り上げ返済時期
• 繰り上げ返済金額

また繰り上げ返済した場合としなかった場合の、毎月の返済額や総返済額、将来のローン残高などを簡単に比較できます。
参考：三井住友銀行｜一部繰り上げ返済シュミレーション

金融広報委員会　知るぽると　「繰り上げ返済シミュレーション」
知るぽるとは、お金や金融経済の知識を分かりやすく解説・広報する金融広報中央委員会の愛称です。

知るぽるとの「繰り上げ返済シミュレーション」でも入力項目はほぼ同じです。一度に期間短縮型と返済額軽減型との違いもわかるため、返済方法を選ぶ際の判断材料にしやすいです。また、完済までの返済の明細も直近は1ヵ月単位、その後は6ヵ月単位で提示してくれるため、返済開始から何年後に残高がどのくらいになっているかも一目で把握できます。

参考：【しっかり】繰り上げ返済シミュレーション ─ 今すぐシミュレーションしてみよう！ ─ 資金プランシミュレーション｜知るぽると

繰り上げ返済の返済額と手数料について

繰り上げ返済の最低返済額や手数料は、金融機関やローンの種類により異なります。

• 住宅金融支援機構（フラット35）
• 民間の金融機関

住宅金融支援機構（フラット35）

住宅金融支援機構が提供するフラット35で住宅ローンを組んだ場合には、繰り上げ返済は、それぞれの金融機関の窓口やWEBサイトで行えます。

いずれの場合も、手数料はかかりません。ただし、金融機関の窓口で行う場合と、WEBサイト「住・My Note」で行う場合とでは、繰り上げ返済時の条件が異なるため、内容をよく確認してみましょう。

繰り上げ返済できる最低額は、金融機関の窓口で行う場合は100万円、WEBサイト（住・My Note）で行う場合は10万円です。どちらの場合も、返済日は月々の返済日と同じです。返済日までに引き落とし口座に費用を用意しておきましょう。

また金融機関の窓口では、一部および全額繰り上げ返済が可能ですが、WEBサイトでは一部繰り上げ返済にしか対応していません。

なお金融機関の窓口で繰り上げ返済を希望する場合は、繰り上げ返済する1ヵ月前までに申し出が必要です。

参考：住宅金融支援機構｜繰上返済

民間の金融機関

民間の金融機関の場合は、それぞれ手数料や最低限の返済金額が異なります。メガバンクの窓口では一部繰り上げ返済、全額繰り上げ返済ともに数万円の手数料がかかりますが、WEBサイトから申し込んだ場合には無料になるケースもあるので公式サイトで確認しましょう。

例えば三菱UFJ銀行は、インターネットとテレビまたはテレビ窓口、窓口でそれぞれ手数料が異なります。また保証会社事務手数料がかかる場合もあるので、事前に調べておきましょう。

	一部繰り上げ返済手数料	期限前完済手数料
インターネット	無料	16,500円
電話・テレビ窓口	5,500円	22,000円
窓口	16,500円	33,000円
保証会社 事務手数料 （インターネット）	無料	11,000円
保証会社 事務手数料 （電話・テレビ窓口・窓口）	11,000円

参考：三菱UFJ銀行｜当行住宅ローンをご利用中のお客さま

申し込み方法で手数料が異なるケースがあります。不要な手数料を支払わないためには、どのようなケースで無料になるのか事前にチェックしましょう。また返済額は、1円から受け付けているところもあります。ローンを組む際には、繰り上げ返済する可能性まで考慮して選ぶと安心です。

繰り上げ返済を利用する3つのメリット

繰り上げ返済を利用するメリットは以下の3つです。

• 月々の返済の負担を軽減できる
• 保証料が戻ってくるケースもある
• 金利が上昇した際の影響を小さくできる

順番に確認しましょう。

月々の返済額や利息の負担を軽減できる

繰り上げ返済を利用すると、元本の減少スピードが早まり、月々の返済額や利息の負担を軽減できます。

先ほどのシミュレーションでは、返済額軽減型で繰り上げ返済を行った場合、月々の支払いが10,000円も減少しました。また総支払額は「返済額軽減型」で約84万円、「期間短縮型」では約205万円も減っています。

特に借入金額の大きい方、高金利で借りている方は、繰り上げ返済による効果は高いです。

保証料が戻ってくるケースもある

住宅ローン契約時に外枠形式で支払っている場合、以下2つの手続きを行うと、未経過分の保証料が返戻されます。

※外枠方式とは、住宅ローン契約時に保証料を全額一括で支払う方法です。

• 全部または一部繰り上げ返済
• 住宅ローンの借り換え

例えば、30年ローンの場合、20年目に繰り上げ返済を行うと、残りの10年分の保証料が返戻対象となる可能性があります。

上記の手続きを行ってからおよそ2ヵ月程度で、繰り上げ返済手数料を差し引いた返戻保証料が返済用口座に振り込まれます。ただし振込手数料よりも返戻保証料の方が少ない場合は、返戻されません。

また、内枠方式で保証料を支払う場合は、繰り上げ返済を行っても保証料は返戻されないため注意が必要です。

※内枠方式とは、住宅ローンの返済額に保証料を含めて上乗せして支払う方法です。

金利が上昇した際の影響を小さくできる

変動金利で住宅ローンを組んでいる場合、金利が上昇すると毎月の返済額が増えてしまいます

しかし繰り上げ返済によって元本が減ることで、利息負担の増加を抑えられます。以下の条件をもとに、繰り上げ返済による毎月の返済額の軽減効果をシミュレーションしましょう。

【シミュレーションの条件】

• 借入額：3,000万円
• 返済期間：35年
• 当初の金利：0.45％
• 上昇後の金利：10年後に2.0％
• 返済方法：元利均等返済
• ボーナス返済：なし
• 繰り上げ返済の時期：当初借入から10年目
• 繰り上げ返済の金額：500万円
• 繰り上げ返済の方法：返済額軽減型

条件	毎月の返済額	総返済額
金利上昇前	約7.7万円	約3,243万円
金利上昇後 繰り上げ返済なし	約9.3万円	約3,712万円
金利上昇後 繰り上げ返済あり	約7.2万円	約3,576万円

参考：三井住友銀行｜一部繰り上げ返済シュミレーション

シミュレーションの結果から、金利が上昇した際の繰り上げ返済によって、毎月の返済額を約2.1万円減額できることがわかります。

また、繰り上げ返済を行うと元本の減少が早まるため、金利上昇時でも利息負担を抑えられます。返済期間が長引くほど、金利上昇に伴う負担が大きくなるため、繰り上げ返済を活用すると良いでしょう。

そのため、金利の上昇に備えて、家計に余裕がある月に繰り上げ返済用の資金を貯蓄しておくのも有効な手段です。

繰り上げ返済を利用するデメリットと注意点

繰り上げ返済をする際には気をつけておきたい点がいくつかあるため、利用前に以下の項目をチェックしておきましょう。

• 手元の資金が不足し、住宅ローン返済が困難になるリスク
• 住宅ローン控除の適用条件を確認
• 団体信用生命保険（団信）への影響
• 繰り上げ返済するたびに手数料がかかる場合もある
• 繰り上げ返済の前に借り換えを検討してみる

手元の資金が不足し、住宅ローン返済が困難になるリスク

繰り上げ返済すると利息分の支払いが減るため、どんどん繰り上げ返済したくなる方もいるかもしれません。しかし、一度繰り上げ返済に充てたお金は戻って来ないことには注意が必要です。まとまった資金ができても、全額繰り上げ返済に充てると、急な出費に対応できなくなる恐れがあります。けがや病気、勤務先の倒産など、いつどんなときにお金が必要になるか分かりません。

一般的に収入減や大きな支出に備えて、生活費の6ヵ月～1年分程度のお金は手元に置いておくことをおすすめします。また教育資金などを繰り上げ返済に充てず、無理のない範囲で行うようにしましょう。

また生活費やリフォーム費用などを金融機関から借りる場合、基本的に住宅ローンよりも高い金利でしか融資を受けられません。

例えば三井住友銀行のリフォームローンの金利は年1.875％（変動金利）ですが、住宅ローンを変動金利で借りる場合の金利は年0.625％です。

つまり、三井住友銀行で年0.625％で住宅ローンを借りている方が、繰り上げ返済で資金不足になりリフォーム資金を借りると、金利が約3倍になるため、支払い利息が大幅に増えます。

余裕資金が十分にない場合は、無理に繰り上げ返済せずに貯蓄した方が、急にお金が必要になった際の負担を小さくできます。

住宅ローン控除の適用条件を確認

住宅ローン控除を受けるためには、返済期間が10年以上あることが条件です。そのため、期間短縮型で繰り上げ返済を検討している方は、短縮された後の残存期間が10年未満にならないように気をつけましょう。

また、住宅ローン控除は「年末時点の住宅ローン残高×0.7％」の税金が戻ってくる制度です。住宅ローンの借入時の金利が0.7％を超えている場合は、繰り上げ返済を優先するとメリットが大きいと考えられます。一方、借入時の金利が0.7％未満の場合、控除期間中は繰り上げ返済せずに、控除期間終了後に行うと良いでしょう。

団体信用生命保険（団信）への影響

住宅ローンを利用する際に、多くの金融機関で加入を求められるのが団体信用生命保険（以下「団信」とする）です。

団信は、住宅ローンの返済期間に契約者が高度障害状態または死亡したとき、契約者に代わって生命保険会社が残債を金融機関に支払う制度です。団信に加入すると、契約者に万一の事態が起きて支払いができなくなった際にも、残された家族に住宅ローン返済の負担がかかりません。

団信の保険金額は借入残高に連動します。繰り上げ返済をすることで借入残高が減少すれば、団信の保険期間や保険金額も変動します。

例えば借入残高が3,000万円のときの団信の保障金額は3,000万円です。しかし500万円の繰り上げ返済を行うと、保障金額は2,500万円に減少します。

なお、繰り上げ返済前の団信と同じ保障内容の保険に加入する場合、団信に比べて割高な保険料がかかるケースがあります。

そのため、繰り上げ返済をする際には、ご自身が加入している団信や生命保険の保障内容も確認することが大切です。

繰り上げ返済を行うたびに手数料がかかる場合もある

先述したように、金融機関や申し込み方法によっては、繰り上げ返済のために手数料がかかる場合もあります。1回の手数料は少額でも、頻繁に繰り上げ返済を行うと、遺族軽減効果よりも手数料の総額が大きくなる可能性が高いです。

したがって、繰り上げ返済する際は、手数料と利息軽減効果のバランスを考慮しましょう。

繰り上げ返済の前に借り換えを検討してみる

高い金利で借り入れしている場合は、繰り上げ返済するよりも、借り換えをしたほうが総返済額が軽減するケースもあります。

そのため、繰り上げ返済の検討だけでなく、借り換えも同時に検討してみましょう。借り換えとは、現在の住宅ローンを新たなローンで一括返済し、より低い金利や有利な条件で再度借り入れることです。

一般的には現在の金利よりも、新しい住宅ローンの金利の方が低い場合に借り換えを行います。具体的に金利の違いによる支払額をシミュレーションしてみましょう。

【シミュレーションの条件】

• 残債：3,000万円
• 残返済期間：30年
• 現在の金利：1.0％％
• 借り換え後の金利：0.5％
• 返済方法：元利均等返済（ボーナス返済なし）

	借り換え前	借り換え後
毎月の返済額	96,491円	89,756円
総返済額	34,736,760円	32,312,160円

参考：三井住友銀行｜借換えシュミレーション

シミュレーションでは借り換えによって、毎月の支払額が約7,000円減っています。また総返済額についても、借り換えの際に約92万円の諸費用がかかるものの、それらを加味しても約150万円の減額が可能です。

総返済額の差額 = 34,736,760円 – 32,312,160円 + 920,000円 = 1,504,600円

つまり、借り換えによって金利が下がることで、毎月の返済負担が軽くなり、総返済額も大きく減らせます。

ただし、借り換えは新規でローンを組み直すため、諸費用がかかることがデメリットです。諸費用を支払ってでも住宅ローンの借り換えをした方が良いのか、きちんと見極めましょう。

繰り上げ返済する際には、さまざまな検討事項があります。繰り上げ返済をするべきなのか、どの方法を選ぶのが良いかなど、ご自身で判断が難しい場合は住宅ローンのプロに相談してみましょう。

クレディセゾングループが提携するiYellグループの「住宅ローンの相談窓口」は、住宅ローンの返済負担を減らしたい方の、相談窓口です。金利タイプや返済期間の変更、団信の変更など幅広い相談内容に対応しています。

国内100社以上の金融機関と連携しているため、希望に沿ったプランを提案してもらえるでしょう。住宅ローンの内容で困っている場合には、住宅ローン相談窓口に問い合わせてみてください。

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おわりに

住宅ローンの繰り上げ返済の方法には、「返済額軽減型」と「期間短縮型」があります。「返済額軽減型」は毎月の支払額が減り、「期間短縮型」は返済期間が短くなるのが特徴です。

ご家庭の経済状況や繰り上げ返済の目的により、どの方法を選ぶのが良いか異なります。家族構成やライフステージによっても違うため、慎重に検討しなくてはなりません。判断が難しい場合は、シミュレーションサイトの活用や専門家への相談を検討しましょう。

※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。