住宅ローンを利用したマイホーム購入を検討している方の中には、住宅ローン審査に通らない理由と対処法を知りたいと考えている方も多いと思います。審査に通らなかった場合は、購入計画に支障が生じるので注意が必要です。
この記事では、住宅ローンの申し込み資格、ローン審査に通らない理由や対処法などを解説します。住宅ローン審査に不安を抱いている方はぜひ参考にしてください。
- 住宅ローンとは、住宅購入に必要な資金を補うローンです。住宅ローンは金利が低く、返済期間も長く設定されており、マイホーム購入のハードルを下げることができます。
- 誰でも必ず審査に通るわけではありません。住宅ローンの融資の可否は、年齢、年収、勤務先といったさまざまな基準で総合的に判断されています。
- 審査に通る確率を高めるためにも、審査に通らない場合の理由・対処法をしっかり確認してから審査に進みましょう。
住宅ローンの申し込み資格
住宅ローンの審査に通らなかった原因として考えられるのは、そもそも申し込み資格を満たしていない、審査に落ちてしまったかのいずれかです。
申し込み資格を満たしていない場合、審査にすら進むことができないため、事前にどのような申し込み資格が設定されているのか確認しておく必要があります。
住宅ローンの主な申し込み資格は以下のとおりです。
- 借り入れ時・完済時の年齢要件
- 国籍
- 資金使途
- 住宅の要件
- 団体信用生命保険への加入可否
借り入れ時・完済時年齢
申し込み者の年齢が借り入れ時の年齢・完済時の年齢が要件を満たしている必要があります。住宅ローンでは申し込み時年齢20歳以上65歳以下、完済時年齢80歳未満といったように年齢要件が設けられています。
基本的に年齢要件を満たしていれば問題ありません。しかし、返済期間が35年と長い場合、申し込み時の年齢が高齢であると返済が滞るリスクが高いという理由で審査に不利になる可能性があるので注意が必要です。
国籍
住宅ローンでは国籍に関する要件も設けられています。例えば、日本国籍、もしくは永住許可を得ている外国籍の方などです。
永住許可を得ていない場合でも、配偶者が日本国籍もしくは永住許可を得ていて、かつ配偶者が連帯保証人となるなどの要件を満たすことで申し込むことができるケースもあります。
資金使途
住宅ローンの資金使途は決まっています。以下は主な資金使途ですが、以下に該当しない場合には、要件を満たしていないという理由で審査に進むことができないので注意してください。
- 新築物件の購入（マンション、戸建て）
- 中古物件の購入（マンション、戸建て）
- 住宅の新築（注文住宅）
- 増改築（リフォーム）
- 他の金融機関から借り入れ中の住宅ローンの借り換え
住宅の要件
住宅の要件とは、住宅の評価のことです。一定の技術基準を満たしている住宅しか、住宅ローンの審査に進むことができません。
例えば、規模や耐震性、耐久性、劣化状況などです。他にも、接道義務という建築基準法上の建物のルールが守られている物件かどうかなども確認されます。
団体信用生命保険への加入可否
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者かつ団体信用生命保険の加入者が万が一、返済途中で病気やケガなどで返済できなくなった場合に、残債を保険金でカバーする保険です。
金融機関は契約者の団体信用生命保険加入により、融資を回収できなくなるリスクを抑えられます。しかし、この団体信用生命保険には必ず加入できるとは限りません。
健康上の問題がある場合には団体信用生命保険に加入できず、審査に進むこともできないので注意が必要です。
住宅ローンの審査基準
住宅ローンの申し込み資格を満たしているだけでは審査には通りません。各金融機関が設定する独自の住宅ローンの審査基準を満たす必要があります。
住宅ローン審査でチェックされるのは、以下のような項目です。
- 返済ができるかどうか
- 個人信用情報に問題がないか
- 購入対象である住宅の担保価値があるか
返済ができるかどうか
住宅ローンは返済期間が長く、借り入れ額も大きくなります。金融機関にとってはリスクの大きな融資といえるため、申し込み人が返済できるかどうかが審査では細かくチェックされます。
返済能力の有無を確認する主な項目は以下のとおりです。
- 年収
- 勤務先
- 勤務年数
- 返済負担率
- 他社からの借り入れの有無
年収が高いほど滞納リスクが低いので審査には有利です。また、勤務先が上場企業のように安定した企業だと審査が有利に進むでしょう。
勤務先だけではなく勤続年数も重要な審査項目といえます。その理由は、勤続年数が短い方は転職を繰り返しており、収入が安定しない恐れがあるためです。
返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの返済額に自動車ローンなど他の借り入れも含めた年間返済額の割合です。返済負担率が高い方や他社からの借り入れが多い方は、住宅ローンが返済不能に陥るリスクが高いという理由から審査に不利になる傾向があります。
これらの項目が申し込みをした住宅ローンの独自の基準を満たしているかどうかで、融資可否を総合的に判断しています。
個人信用情報に問題がないか
個人信用情報とは、信用情報機関に登録されている信用情報のことです。金融機関はこの信用情報を確認して、融資を行っても問題ない人物かどうかを判断しています。
信用情報機関に登録されているのはクレジットカードの支払い履歴や他のローンの利用状況などです。過去に延滞の履歴が残っていた場合は、滞納を解消していても返済が滞るリスクが高い人物であると判断されてしまう可能性が高いです。
スマートフォンの本体代金をスマホの利用料金に上乗せして複数回に分けて支払う割賦契約の延滞、奨学金の延滞なども個人信用情報に傷がつく要因です。一度傷がつくと5年間は情報が残りますので注意しましょう。
購入対象である住宅の担保価値があるか
金融機関は住宅ローンを契約する際、申し込み者の購入対象である住宅に抵当権を設定します。抵当権を設定する理由は、万が一申し込み者が何らかの理由で完済できなかった場合でも、住宅を売却して残債を回収できるようにするためです。
そのため、抵当権を設定する住宅の担保価値が低いと意味がありません。借地権が設定されている、築年数が古い中古住宅などは、いずれも担保価値が低く、審査に不利になりやすい傾向があります。
住宅ローン審査が通らない理由
住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の二段階で行われています。両方の審査に通過してようやく融資を受けることが可能です。
両方の審査で重視されるポイントは共通しています。審査に通るためには、どのような理由で審査に落ちるか事前に把握しておくことが大切です。
審査に落ちる主な理由は以下の6つです。
- 借り入れ希望額に対して収入が少ない
- 勤続年数が短い
- 物件の資産価値が低い
- 個人信用情報に問題がある
- 健康上の問題で団体信用生命保険に加入できない
- 申告内容に虚偽がある
借り入れ希望額に対して収入が少ない
借り入れ希望額に対して収入が少ない方は、審査に落ちる可能性が高いです。借り入れ希望額に対して収入が少ないという状況は、年収に占める返済負担率が高いことを意味します。つまり、契約途中で返済が困難になる可能性が高いので審査に不利になります。
借り入れ金額の目安は金融機関によって設定が違うので一概には言い切れませんが、年収の5～7倍です。
年収が高くても自営業者や年俸制・歩合制などの勤務形態の方は、安定性がないという理由で審査に不利になる可能性があります。一方、公務員のように解雇の可能性が低い職業は有利といえます。
勤続年数が短い
住宅ローンの返済期間は借り入れ金額が大きいため、長期に設定するのが一般的です。返済期間中に転職を繰り返して収入が不安定だと滞納のリスクが高まるため、勤続年数が長い申し込み者は審査に有利になる傾向があります。
そのため、フリーランスや独立・転職直後だと、審査に通らない可能性があるので注意が必要です。働き方の多様化で勤続年数が審査に与える影響は小さくなりつつありますが、基本的には勤続年数が審査に影響を与えると考えておきましょう。
物件の資産価値が低い
前述のとおり、購入対象となる住宅は担保として扱われます。そのため、物件の資産価値が低い場合、審査に落ちる可能性があるので注意が必要です。
例えば、中古住宅で築年数の経過による建物の劣化が激しい、建築基準法によって接道義務を満たしていない、建物を解体すると再度建築できない再建築不可物件などです。
上記の条件に該当する物件は、価値が低く需要が期待できないので、審査に通る可能性は低いです。審査に通ったとしても希望借り入れ額から減額される可能性があります。
特に、法律に適合していない既存不適格物件は、基本的に審査に通らないと考えておきましょう。
個人信用情報に問題がある
前述のとおり、金融機関は申し込み人が信頼できる人物か、個人信用情報機関に問い合わせて確認します。クレジットカードの支払い履歴に延滞情報が記載されている場合は、個人信用情報に問題があるという理由で、審査に落ちる可能性があります。
個人信用情報に傷がつくのは、クレジットカードやカードローン利用時の延滞だけではありません。スマホの割賦契約の延滞、奨学金の延滞などでも個人信用情報に傷がつきます。
自身の個人信用情報に問題があるかを確認したい方は、審査前に個人信用情報機関に問い合わせると良いでしょう。
健康上の問題で団体信用生命保険に加入できない
持病がある方は、健康上の問題で団体信用生命保険に加入できず、審査に落ちる可能性があります。その理由は、金融機関は住宅ローンの契約条件に団信への加入を必須とするのが一般的だからです。
過去3年程度の病歴は告知義務がありますが、必ず審査に通らないというわけではありません。同じ病気でも状態や治療方法により審査結果が異なるということを理解しておきましょう。
申告内容に虚偽がある
審査に通る確率を高めるために、申告内容を偽ろうと考えている方がいるかもしれませんが、それは意味がありません。その理由は、虚偽の情報で住宅ローンの審査を申し込んでも、審査時の調査で不正が発覚するためです。
正確な内容で申請する他、誤記入がないか事前にしっかり確認してから申し込みましょう。
住宅ローン審査に通らない時にできること
「審査に一度落ちたので住宅ローン契約を諦めた」という方もいるかもしれませんが、一度落ちても住宅ローンを組めないわけではありません。
住宅ローン審査に通らない場合でも、以下の対処法で住宅ローンを組める可能性があります。
- 住宅ローンの相談サービスを利用する
- 頭金を増額して借り入れ希望額を下げる
- 年収に見合った価格帯の物件にする
- フラット35を検討する
- ワイド団信に加入する
- ペアローンを組む
- 親子リレーローンを組む
住宅ローンの相談サービスを利用する
住宅ローンの相談サービスとは、数多くの金融機関と業務提携をしている相談サービスのことです。1社だけに相談しても、その1社の条件が合っていなければ住宅ローンを契約できません。
しかし、相談サービスを利用して、ニーズに合った住宅ローンを見つけることができれば、その後の審査を有利に進められるでしょう。
クレディセゾンがiYell（いえーる）と提携している「住宅ローンの相談窓口」では、さまざまな会社の中から申し込み者に合ったローンを提案してくれます。まず一度相談してみてはいかがでしょうか。
頭金を増額して借り入れ希望額を下げる
頭金とは、物件購入価格の一部を自己資金で補うことです。借り入れ額が多いと、返済負担率が高いので審査に通る可能性が低くなります。
頭金を少しでも多く用意すれば、借り入れ額が少なくなり、返済負担率が下がるので審査に通る可能性を高めることができます。
ただし、頭金を用意する際は、その後の生活に支障が生じない額に設定することが大切です。親族に頭金を補ってもらう場合、一定額までは贈与税が免除されるため、両親にサポートしてもらうことも選択肢のひとつといえるでしょう。
年収に見合った価格帯の物件にする
借り入れ希望額を下げる他の方法として、年収に見合う価格帯の物件を選択するという方法があります。返済負担率は年収に見合っているかどうかを判断する指標のひとつです。
返済負担率が高いということは、物件の価格が申し込み者本人の年収に見合っていないということです。年収に見合った価格帯の物件に切り替えれば、審査に通る可能性が高まるでしょう。
尚、住宅ローンの返済負担率は一般的に25％～30％以内であれば、無理なく返済できる範囲といわれています。
フラット35を検討する
フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する住宅ローンのプランです。フラット35では、団信の加入が必須ではありません。
そのため、持病があって団信に加入できない方であっても、住宅ローンの審査に通る可能性があります。
セゾンのフラット35は最長35年間の固定金利のため、返済計画を立てやすいのが特徴です。将来的に金利が上昇しても、何も影響はありません。各種手続きや融資もスピーディーに対応します。
ワイド団信に加入する
ワイド団信とは、一般的な団体信用生命保険と比べて、引受条件を緩和した団体信用生命保険です。持病や健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない方でも加入できる可能性があります。
しかし、全ての方が利用できるわけではありません。また、ワイド団信を利用する場合には、金利が上乗せになるケースが多いという点に注意してください。
ペアローンを組む
ペアローンとは、それぞれが主たる債務者となり住宅ローンを組むという方法です。例えば、夫婦、親子で住宅ローンを契約し、お互いが連帯保証人となります。夫婦ともにある程度の収入がある場合は、ペアローンの活用も検討しましょう。
ペアローンは、申し込み人がそれぞれ単独での申し込みと同じ要件を満たす必要があります。
親子リレーローンを組む
親子リレーローンとは、親と子どもで住宅ローンを組み、先に親が返済し、親が定年退職してから子どもが返済を引き継ぐというものです。収入が少なくて審査に通らないケースや契約者が高齢で審査に通りにくいケースなどで有用です。
しかし、将来的に返済を引き継ぐ子どもの経済状況や返済能力などが重要視されます。そのため、子どもに滞納履歴や他のローンの借り入れがあった場合、審査に通らない可能性があるので注意が必要です。
収入合算は、単独で契約する場合よりも収入条件が緩和されます。結果的に審査に通る可能性が高まりますが、収入合算の条件は各金融機関によって異なるため、事前に条件を確認してから審査に進みましょう。
別の金融機関に住宅ローンを申し込む
審査基準は金融機関によって異なります。そのため、同じ条件でも審査に通らない金融機関もあれば審査に通る金融機関もあるので、別の金融機関に住宅ローンを申し込むのも選択肢のひとつです。
大手金融機関の住宅ローン審査に通らなかった場合には、フラット35や地方銀行、信用金庫のように選択肢の幅を広げてみましょう。
おわりに
住宅ローンは金利が低く、返済期間も長く設定できるため、マイホーム購入の強い味方です。審査も厳しすぎるものではないため、比較的利用しやすいローンですが、審査に必ず通るとは限りません。
審査に通るには、住宅ローンの申し込み要件や審査基準を把握し、審査に落ちる理由を踏まえた上で、審査に臨むことが大切です。審査に一度落ちても諦めてはいけません。記事に書かれている対処法を試せば、審査に通る可能性があるので再挑戦してみましょう。
