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資産価値とは何で決まる?資産価値の高いマンションと一戸建ての要素を紹介

資産価値とは何で決まる?資産価値の高いマンションと一戸建ての要素を紹介
セゾンのくらし大研究 編集部

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一戸建て、マンションなどの不動産を購入する際は、資産価値にも注目しましょう。資産価値が高ければ高いほど、売却することになった場合も高い値段で売れる可能性が高いです。

この記事では、不動産の資産価値の求め方や、左右する要素について詳しく解説します。最後までお読みいただければ、資産価値の高い不動産を購入するためのヒントが得られるはずです。

住宅ローン相談窓口
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「資産価値」の意味

「資産価値」の意味

不動産の資産価値とは、その不動産が持つ価値のことです。より簡単にいうと「現時点での価値」と考えましょう。例えば、同じ物件であっても、新築のときに売るのと、築30年経ってから売るのとでは、価値はまったく異なります。いわゆるビンテージマンションなど、ごく一部の例外を除いて、売却する時期が早ければ早いほど、資産価値は高いです。

また、不動産の資産価値は土地の価値と建物の価値の2つから構成されます。土地の価値は、年数の経過によっては大きく変化しません。ただし「鉄道の新駅ができて、利便性が増したので引っ越して来る人が増えた」など、周辺地域の変化により需要が増した場合は、価値が上がる可能性があります。

一方、建物の価値は年数の経過によって大きく変化します。建物は年数の経過により傷むためです。築年数が古くなればなるほど経年劣化も進むため、不動産としての資産価値も目減りしてしまいます。

なお、不動産の資産価値は、売却価値と収益価値の2種類にさらに分類することが可能です。

売却価値その不動産を売却したらいくらになるか
収益価値その不動産から得られる収益(家賃収入など)はどのぐらいか

これらの2つが高い物件であれば、利益が発生しやすく、将来的にも価値が落ちにくいと考えられています。ただし、リーマンショックや東日本大震災など、経済活動に大きな影響を及ぼす出来事があった場合はこの限りではありません。

このあたりについて、詳しくは後述します。

資産価値の計算方法

資産価値の計算方法

不動産の資産価値は「土地の価格+建物の価格」で計算されます。

例えば、土地の価格が3,000万円、建物の価格が1,000万円だった場合、資産価値は4,000万円です。

実務的には、土地と建物に分けて価格を計算し、あとで合計するケースが多くなっています。

なお、建物の価格は「再調達価格(耐用年数-築年数)÷耐用年数」という式で計算可能です。

参考(「再調達単価×延べ床面積×(耐用年数-築年数)÷耐用年数」)

再調達価格現時点で同じ状態の建物を再度購入したり、建てたりする場合の価格のこと
法定耐用年数国が定めた、固定資産を利用できる期間のこと

建物の構造ごとの再調達価格の目安および法定耐用年数は以下のとおりです。

建物の構造再調達価格(目安)/㎡法定耐用年数
木造110,000~170,000円22年
軽量鉄骨造110,000~180,000円27年
鉄骨造140,000~190,000円34年
鉄筋コンクリート造170,000~210,000円47年

なお、不動産の資産価値をより厳密に求めるためには、鑑定評価を行います。正式な鑑定評価は専門家(不動産鑑定士)にしかできませんが、ここでは主要な鑑定評価の方法として、以下の3つについて解説します。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

取引事例比較法

取引事例比較法とは、周辺にある同様の不動産の取引事例をもとにして資産価値を算出する方法です。

例えば、評価したい不動産が「床面積70㎡、○○駅から徒歩8分のところにある築10年のマンション」だった場合、同じような物件の取引事例がもとになります。「事例不動産の単価(㎡)×(査定不動産の評点÷事例不動産の評点)×査定不動産の面積(㎡)×現在の流動性比率=資産価値」という式で、資産価値を求めることが可能です。

この方法では、実際の成約価格を用いるため「眺望が良い」「日当たり抜群」といった、数値化しづらい要素も織り込んで資産価値を求められるのが大きなメリットでしょう。

原価法

原価法とは、所有している建物を一度取り壊して新築した場合にかかる費用を計算した上で、資産価値を算出する方法です。築年数の経過により起きる価値の減少を考慮するのが大きな特徴となっています。

原価法において算出された資産価値のことを積算価格といいますが、これは「単価×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数=積算価格」という式で求めます。

なお、耐用年数は法定耐用年数を使うため、建物の構造により耐用年数が異なります。原価法のメリットとして、比較対象がなくても計算ができることがあげられます。周辺の地域に取引事例がなかったり、注文住宅であるため似た条件の取引事例を見つけられなかったりするケースでも資産価値を求めることが可能です。

収益還元法

収益還元法とは、対象となる不動産が収益物件の場合に、将来生み出せる収益を元に資産価値を求める方法です。賃貸マンションやアパートの資産価値を求める際に広く使われます。

収益還元法は、直接還元法とDCF法の2つの計算方法があります。

直接還元法年間の家賃収入から割り戻し計算を行うことで資産価値を求める方法。
「年間家賃収入÷還元利回り×100=資産価値」という計算式を使う。
DCF法賃貸経営が見込める限界年数の合計収益や売却時の査定価格を織り込んだ上で割り戻し計算を行い、資産価値を求める方法。
「(X年後の合計収益)÷(1+年間割引率のX乗)=資産価値」という計算式を使う。

建物の資産価値と土地の資産価値

建物の資産価値と土地の資産価値

大前提として、不動産の価値は建物と土地とで分けて考えられています。

マンションの場合は土地は敷地権として区分所有者が共有しており、その権利を建物と土地に分割して処分することができないため、土地の資産価値は期待できません。そのため、マンションの資産価値には、建物としての評価が大きく関係します。

一方、一戸建ての場合は、建物よりも土地の資産価値が高くなる可能性もあります。建物は経年劣化しますが、土地は経年劣化しないという大きな違いがあります。

ここで、建物と土地の資産価値の決まり方について説明しましょう。

建物の資産価値には、減価償却が大きく関係しています。

減価償却とは「使用または時の経過などによって生じる有形固定資産の価値の減少分を見積もり耐用年数に割り当て、費用として配分する会計上の手続き」のことです。建物は時間が経つとともに劣化し資産価値も減少するという事実を、会計上の数値にも反映させていくと考えましょう。

当然、減価償却が毎年行われていくと、資産価値も減少します。一方、土地の資産価値は築年数には影響を受けにくく、大きく影響するのが路線価です。

路線価とは、「路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位で表示しています)」のことで、国税庁のWEBサイトからも確認できます。

なお、路線価から実勢価格(実際に取引きするときの大体の価格)の参考値を求めることも可能です。

「路線価による土地の評価額 ÷ 0.8 × 1.1(または1.2)」という式を使います。

不動産の資産価値にかかわる3つの要素

不動産の資産価値にかかわる3つの要素

土地や建物などの不動産の資産価値は、さまざまな要素に左右されます。

ここでは、資産価値にかかわる重要な要素として、以下の3つについて解説します。

  • 土地の面積や形状
  • 建物の築年数やデザイン・内装設備
  • 立地の良さやエリア

土地の面積や形状

土地については、面積が広いほうが当然資産価値は高くなります。また、形状も重要です。土地を形状で大まかに分類すると、整形地と非整形地に分かれます。

整形地長方形もしくは正方形に整えられた形の土地のこと
非整形地 いわゆる旗竿地やL字型・三角型の土地、崖地や傾斜地・高低差のある土地など、形が整っていない土地のこと

非整形地は同じ面積の整形地に比べ、価格も安く、税務上の評価も低くなりがちです。

建物の築年数やデザイン・内装設備

建物の築年数やデザイン・内装設備も資産価値には影響します。建物の資産価値は、25年~30年経つとゼロになるといわれています。経年劣化は避けられないためです。そのため、一般的には築年数が浅ければ浅いほど、建物の資産価値は高くなります。

また、デザインも重要な要素のひとつです。奇抜なデザインよりも、シンプルで流行り廃りのないデザインのほうが好まれる傾向にあるため、資産価値も高くなります。ただし、有名建築家やデザイナーが手がけた建物であれば、多少変わったデザインでも好まれるため、資産価値も落ちません。

内装設備も重要です。浄水器やディスポーザー、食洗機、ダウンライト、ピクチャーレール、食器棚など生活に必要なものや、部屋の雰囲気づくりに役立つものが備わっていれば、資産価値は高くなります。オール電化の家も好まれるでしょう。

立地の良さやエリア

立地の良さやエリアも、不動産の資産価値には大きく影響します。例えば、以下の条件が揃っている場合、資産価値は高くなるでしょう。

  • 最寄り駅までの距離が近い
  • ターミナル駅までのアクセスが良い
  • 利用できる電車、バスの路線数が多く、利便性が高い
  • 周辺環境が充実している(コンビニやスーパー、病院、学校が近くにある)

特に、評判の良い小学校、中学校の学区に位置する不動産であれば、ファミリー層からの人気が見込めるため、資産価値も高くなります。不動産を選ぶ際は、学区に関する情報も調べてみると良いでしょう。

資産価値のある家とは?

資産価値のある家とは?

どんな家なら資産価値があるのか、つまり、人気があって売却価格も高くなるのかは、マンションか一戸建てかによっても異なります。

ここでは、マンションと一戸建てに分け「資産価値のある家」と判断されやすいポイントについて解説します。

マンションの場合

資産価値のあるマンションと判断されやすい条件は、以下のとおりです。

  • 日当たり、眺望、間取りが良い
  • 高層階

日当たり、眺望、間取りが良い

日当たりや眺望、間取りの良さはマンションの資産価値に大きく影響します。南向きに窓がついている日当たりの良い部屋であれば、高く評価される可能性が高いです。

また、目の前に大きな建物がなく視界が遮られないことも重要になります。ランドマークや海が見えるのも、プラス評価につながるポイントです。

なお、間取りはごく一般的なもののほうが良いでしょう。特殊な間取りの場合、買い手がつかないケースも多いためです。

高層階

一般的に、マンションは階数が高いほど資産価値も高くなるといわれています。最上階であれば、眺望が良い上に、騒音や虫害もなく、防犯性も高いです。内装がハイグレード仕様になっていれば、資産価値はさらに高くなります。

ただし、南向きの部屋だった場合、日当たりが強すぎて夏は暑くなりがちなことから、高層階でも敬遠されるケースがあるのが実情です。このような背景があるため、北向きでも開口部が大きく、眺望が良い部屋が好まれるケースもあります。

一戸建ての場合

一方、一戸建ての場合は、以下の2点に着目しましょう。

  • 土地の形状が良い
  • 機能性住宅

土地の形状が良い

土地の場合、同じ面積であっても形状によって資産価値は大きく変わります。いわゆる旗竿地(袋地)などの非整形地よりは、正方形や長方形の整形地のほうが、建物を設計しやすい以上、資産価値も高いです。

また、角地で道路に接している面が多ければ多いほど、利便性が高いという点で資産価値は高くなります。なお、日当たりという意味では、道路に接する面が南向きであるほうが良いでしょう。

機能性住宅

耐震性、防火性、断熱性に優れた機能性住宅は、安心して長く暮らせるうえに、省エネにもなって経済的です。そのため、機能性住宅ではない住宅よりも人気があることから、資産価値も高くなるでしょう。

資産価値のある家を探すポイント 

資産価値のある家を探すポイント

資産価値のある家を探すポイントは、マンションか一戸建てかによっても異なります。

両方のケースについて、資産価値のある家を探すためのポイントについて解説します。

マンションなら、管理やメンテナンスの良いマンションを選ぶ

マンションを選ぶ際は、管理やメンテナンスに注目しましょう。

管理会社がしっかりとした対応をしているなら、そのマンションの資産価値は長期的に維持できる可能性が高いです。

具体的には、以下の点に注目して選びましょう。

  • 共用部(エントランス、エレベーター、ゴミ捨て場など)の清掃が行き届いているか
  • 軽微な故障があった場合、迅速に修理対応をしてくれるか
  • いわゆるご近所トラブルがあった場合、迅速に対応してくれるか
  • 定期点検や大規模修繕工事などの計画がしっかり立てられ、定期的に見直しされているか

簡単にいうと、ご自身やご家族が「ここなら住みやすそう」と思えるマンションであるかが重要です。

一戸建てなら、資産価値のある土地を選ぶ

一戸建てを選ぶ際は、資産価値のある土地に建てられているかを重視しましょう。建物は経年劣化により傷んでしまうため、価値も下がりやすいです。

しかし、土地は水害や地震、津波などの大規模災害が起きない限りは大きく下落しません。そのため、最寄り駅から近かったり、複数の路線が利用できるエリアにあったりなど、立地の良い土地に建つ建物を購入するのが重要になります。

例え建物が傷んでしまっても、解体して更地にしたり、新築を建て直したりするなどして活用できるからです。土地の立地は、以下の点に注目してチェックしましょう。

  • 最寄駅までの距離
  • 最寄駅から利用できる路線の数
  • 家から駅までの治安(街灯があるか、人通りはどのぐらいか)
  • 高速道路やバイパスの出入り口は付近にあるか
  • スーパー、コンビニエンスストア、銀行、病院などの生活に必要な施設があるか
  • 最寄りの小学校、中学校までの距離はどのくらいか

不動産の資産価値と売却額は同じ? 

不動産の資産価値と売却額・査定額は異なるため、注意が必要です。一般的に、実際の売却額・査定額は、資産価値より1~2割高いといわれていますが、そのとおりになるとは限りません。

相対的に価格が割り出されるため、売却するタイミングによっては、想定より売却価格が低くなる(高くなる)のも実情です。

つまり、購入希望者がたくさんいるなら高くなるし、あまりいないなら低くなると考えましょう。売却価格を高くしたいなら、新生活がスタートする直前の2~3月に売却する前提で動くのをおすすめします。

住宅購入や住宅ローンを検討している方はプロに相談を!

不動産を購入する際は、できるだけ資産価値の高い物件を購入するようにしましょう。資産価値が高ければ、それだけ売却する際も高く売ることができるためです。

物件の見極めや資金計画の立て方は、知識や経験がないと難しい部分もあるかもしれません。失敗しないためにも、まずは気軽に相談してみましょう。

クレディセゾングループとiYellが提携して運営する住宅ローンの相談窓口では、国内100社以上の金融機関と業務提携。ご希望を伺った上で、最適な商品のご提案をいたします。住宅購入や住宅ローンを検討している場合は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

住宅ローンの借り換えのご相談も広くお受けしています。

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おわりに 

不動産の資産価値は、さまざまな要素に左右されるため、簡単には求めづらいのも事実です。また、資産価値が高かったとしても、売却価格は不動産の需給によって変わるため、想定より低くなることは十分にあり得ます。一戸建てかマンションかでも着目すべきポイントは変わるため、その点にも注意が必要です。

自宅購入により資産価値の高さで不動産を選ぶなら、プロに早い段階で相談し、連携を取りつつ吟味していきましょう。ご自身でも実際に足を運び、現地の様子を見るのも重要な情報収集になります。

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